商品房预售管理条例

A. 商品房销售管理办法

B. 国家规定商品房期房预售需要符合的条件有哪些

《中华人民来共和国城市房地自产管理法》第四十四条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”

根据上述规定，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。

C. 《城市房地产管理法》规定，商品房预售，应当符合下列条件：

商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取专得土地使用权证书；属

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

D. 商品房预售管理办法

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首先，封顶才允许销售，目的是让开发商有自己的资金盖房，这样能减少银行不良贷款，也能防止开发商零投入，完全用消费者的钱盖房，这样一旦发生损失，消费者要承担全部奉献。
其次，由于国家不允许封顶前预售，因此即便消费者自愿购买也不可以。
再次，封顶后核实入住要看开发商自己的进度，如果质量合格，验收通过，一般很快可以入住，开发商也愿意早交房。

E. 商品房预售应具备哪些条件

根据相关的法律，来《城乡房地产自管理法》第四十五条第一款规定；“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二)持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计价，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。”该条款规定了商品房预售须满足四个条件。

此外，《商品房买卖合同司法解释》第二条规定："出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，”在实践中，部分房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下即行销售房屋，买卖双方常因此而引发争议，只要在起诉前取得商品房预售许可证，则一般认定商品房预售合同有效。

F. 商品房销售管理办法的《商品房销售管理办法》解读

《办法》是我国第一部商品房销售管理办法，《办法》的施行为购房者保护自己的合法权益、规范商品房市场提供了法律依据。
《办法》对现有的房地产市场进行规范化的管理具有极为重要的积极意义。一是政府充分认识到规范市场的管理是开拓和保护市场的重要手段；二是政府开始从具体的实际操作指挥中脱离出来，摆正了自己的位置。从立法和裁判角度来规范市场，这是中国改革开放之后政府各部委主管机构从指挥市场向指导与管理市场的重大转变；三是中国的立法从保护企事业利益为主向保护消费者利益为主的重大转变，其规范市场的积极意义是不言而喻的。 《办法》对商品房销售中存在的一些问题进行了规范，并为解决这些问题提供了法律依据。
比如规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房；不准分割拆零销售商品房。另外，房产商不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人，否则将处以两万元以上、3万元以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
下文据建设部有关负责人就新出台的《商品房销售管理办法》的主要内容阐释整理而成：
1.规范“一房多售”行为

《办法》的处罚条款规定：在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。
2.规范“合同欺诈”行为
《办法》要求：房地产买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
3.规范交房责任
《办法》规定：房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
4.规范销售程序
《办法》重申商品房预售实行预售许可制度，并要求房地产开发企业应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定。在商品房现售方面，为避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，《办法》第七条对此有着很详细的规定。
5.已设定抵押权的商品房不能再出售
《办法》规定：房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。