苏州市物业管理条例

⑴ 苏州市住宅区物业管理条例的第五章　物业的移交和接管

受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业服务所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。
地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。
物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）将车库用于居住、生产经营；
（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；
（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；
（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；
（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。
物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。
业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。
（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。
（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。
专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。

⑵ 苏州市住宅区物业管理条例的第七章　法律责任

业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。
业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街 道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：
（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；
（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；
（三）建设单位提供的物业服务用房不符合本条例规定的，责令其改正，并可处以十万元以上五十万元以下的罚款；
（四）建设单位未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的，责令其改正，并可处以二万元以上十万元以下的罚款；
（五）建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；
（六）物业服务企业擅自退出物业管理区域的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期仍不改正的，依法吊销其资质证书。 本条例所称业主，是指房屋所有权人。
本条例所称物业，是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称自助管理，是指业主不聘请专业物业服务企业，自发组织、自行实施管理物业的方式。
本条例所称前期物业管理，是指业主（代表）大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。 市人民政府可以根据本条例制定实施细则。
市房产行政主管部门应当拟定大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本，提供给物业管理相关各方作为指导规范。 本条例自2008年1月1日起施行。

⑶ 根据苏州市物业管理条例小区内设立业委会后再识立监委会合法吗

既然是根据市物业管理条例设立的监委会，自然就是合法的

⑷ 《苏州市住宅区物业管理条例》是法律法规吗，可以作为打官司的依据吗

1、《苏州市抄住宅区物业管理条例》是地方性法规；
2、地方性法规是特定的地方国家机关依照法定的权限程序制定的普遍适用于本行政区域内的规范性文件的总称。它是中国特色社会主义法律体系的重要组成部分，对于保证宪法和法律在本行政区域内的贯彻实施，维护法制统一发挥着重要作用。根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》，对于应当适用的地方性法规可以直接引用。
3、也就是说，地方性法规可以作为打官司的依据。

⑸ 苏州 物业管理企业收费等级标准如何确定

关于贯彻实施《苏州市物业服务收费管理实施办法》的通知

各房地产开发企业、物业管理企业：

《苏州市物业服务收费管理实施办法》已经苏州市人民政府苏府[2006]91号文发布，于9月1日正式实施。为了贯彻实施好《苏州市物业服务收费管理实施办法》，现将有关问题通知如下：

一、经市房产管理局批准，普通住宅前期物业管理实行协议招标的，物业管理企业应当持以下材料向市物价局申请核准前期物业服务收费标准：

1、前期物业服务收费标准核准申请书；

2、物业管理企业营业执照、资质证书正副本复印件；

3、前期物业服务方案（注明各服务项目服务等级）；

4、物业服务成本测算资料。

二、普通住宅前期物业管理实行公开招标或邀请招标的，物业管理企业应当持以下材料报市物价局备案：

1、市房产管理局出具的中标证明；

2、开发建设单位出具的中标通知书；

3、物业管理企业营业执照、资质证书正副本复印件；

4、招标文件、中标文件。

三、已产生业主委员会的普通住宅，不同服务项目业主委员会选择不同服务等级的，经业主大会同意后，由业主委员会根据物业管理公共服务费用实际构成，在政府指导价范围内与物业管理企业协商确定收费标准。

四、物业管理企业根据前期物业管理服务协议向业主收取装修保证金的，收费标准不得超过2000元/户；物业管理企业向装饰装修企业收取装修保证金的，收费标准由物业管理企业与装饰装修企业在住宅室内装饰装修管理服务协议中约定。房屋装修完毕，经验收未损坏房屋共用部位，未对相邻房屋造成损害的，物业管理企业应及时返还保证金；如有损坏，应恢复原样，装修保证金扣除损失费后返还余额。业主、物业使用人装修房屋产生的垃圾由物业管理企业负责清运的，物业管理企业可适当收取装修垃圾清运费，收费标准按建筑面积不高于3元/平方米。

五、原有关物业服务收费管理规定自2006年9月1日起废止。

附件：《苏州市物业服务收费管理实施办法》

常熟市物价局 常熟市房产管理局

二○○六年八月三十日

⑹ 苏州市物业管理条例小区换届成立业委会筹备组有期限规定吗

换届是有时间。从哪天起开始换季。

⑺ 苏州市住宅区物业管理条例的第四章 物业服务企业和物业服务

从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务企业应当提供下列基本服务项目：
（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；
（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；
（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；
（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。
物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。 物业服务企业不得有下列行为：
（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；
（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；
（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（六）擅自停水停电；
（七）其他严重损害业主权益的情形。 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。
前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。
物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。
因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。
前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。
物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。
物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。
电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。
共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

⑻ 苏州如何收取物业管理费

根据《物业管理条例》第42条的规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。下面，法律快车小编为您详细介绍苏州市如何收取物业管理费。 业主以未入住为由进行抗辩不能成立，因为物业服务企业需要对公共区域提供管理服务，虽然个别业主购房后未入住，但公共区域的物业服务并不因此停止，如安保、绿化、保洁等，并且未入住业主也不同程度地享受这种物业服务，业主不得以放弃权利为由不履行义务。 《苏州市物业服务收费管理实施办法》 第十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。 物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。 第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊。具体分摊办法：在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定;业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定，在物业服务合同中约定。 第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。