西安物业管理条例

『壹』 西安物业费收取标准是什么什么情况可以拒交物业费

不能拒缴，长期空置的可以申请缴纳70%。

第二十条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。

经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。不得向业主转嫁手续费等额外费用。

公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

第二十二条 自备供暖系统且未实行分户计量的小区，其采暖费由物业服务企业提出收费方案，征得业主大会或业主委员会同意后据实收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况。

第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十七条 本办法自2014年9月1日起执行，有效期至2019年8月31日。陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅2012年印发的《关于重新修订印发〈陕西省物业服务收费管理办法〉的通知》(陕价经发〔2012〕106号)同时废止。

『贰』 西安市最新物业管理条例对空置房物业费的收取有规定吗

没有具体的规定，业主已购并交付的空置房由业主自交房之日起缴物业费，开发商未售的空置房由开发商缴交物业费。

『叁』 西安市物业管理条例中有没有明确规定空置房物业费该按什么标准交纳

找寻神马“空置房的收费标准”本来就是灯草栓卵——扯蛋！
物业公司对楼房是否收费的唯一标准就是：你是否接房。木有接房，物业费由开发商负责，接房拿钥匙后，产权人负责。木有半价的概念。

『肆』 请问公安机关派出所有什么法律法规等可以制约到小区物业

以西安为例，物业管理委员会由公安派出所派员组成，可以以物业管理委员会的名义制约小区物业，相关法律法规如下：

《西安市物业管理条例》

第三十四条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十四条第二款的规定。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

(4)西安物业管理条例扩展阅读：

物业服务企业应该协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作，对于小区安全事项，公安机关也可以制约小区物业。相关法律法规如下：

《西安市物业管理条例》

第六十四条 物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定：

（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；

（二）及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；

（五）接受居民委员会指导和监督，配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

『伍』 西安市物业管理条例的第六章　专项维修资金的管理与使用

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。
专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金按下列标准交存和提取：
（一）商品住宅的业主，与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。
（二）售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（三）出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。
商品住宅、公有住房已经出售但未交存专项维修资金的物业管理区域，应当补交专项维修资金。 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。
业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证；未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。 业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后，专项维修资金代管部门应当按照有关规定，将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：
（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；
（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的维修资金中列支；
（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。
住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金业主交存的应当退还业主；公有住房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。 违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 物业管理行政主管部门作出吊销资质证书、20万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求听证的权利。
当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室；
（四）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。 本条例自2010年6月1日起施行。
发布部门：西安市人大（含常委会）发布日期：2010年04月30日实施日期：2010年06月01日(地方法规)

『陆』 西安市物业费标准

1．物业费逾期付款违约金的标准 对违约金的计算标准，我国《合同法》确定的是由当事人约定的原则。《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但我国同时又采纳了对违约金条款予以干涉的原则，其目的就是使违约金以赔偿为主，兼具一定的惩罚性。《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于所造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判定约定的违约金“过分高于造成的损失”，如何予以“适当减少”，法律均未进一步明确。在当前的司法实践中，一般认为人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚信原则进行平衡。 鉴于上述分析，对于物业费逾期付款违约金的标准，合同中有约定的应当依据合同约定。但是当出现“天价”违约金或者过低的违约金时，当事人可以通过法律手段请求调整。 当双方没有约定物业费逾期付款违约金标准时，根据《最高人民法院关于修改的批复》(法释(2000)34号)的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。而中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率是在贷款利率水平上加收30％～50％计息(银发[2003]251号)。即当双方没有约定时，物业费逾期付款违约金标准应按照在贷款利率水平上加收30％一50％计算。例如，2008年 12月23日调整后的1年期人民币贷款基准利率是 5．31％，加收30％～50％后换算成逾期付款违约金为万分之一点九到万分之二点二。 《物业服务合同示范文本》是向行业内推广使用的，必须站在中立的立场上制定。所以笔者认为示范文本中违约金的默认标准也应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并按照年度不同进行动态调整。如2009年的标准可按逾期每日万分之二收取。 2．违约金应当如何约定 物业服务合同的甲方不是一个特定的主体，而是一群人，即全体业主。物业费是全体业主按建筑面积比例进行分摊的，其过程实质上是所有业主先筹集资金，之后再支付给物业服务企业来购买和消费服务。从理论上说，物业服务费首先不属于物业服务企业，而属于全体业主。个别业主欠交或拒交物业费，实际上造成了全体业主的违约，损害的是全体业主，尤其是正常交费的业主的利益。 因此，违约金的约定过程最好是由全体业主事先讨论决定，在《管理规约》中先行约定物业费逾期付款违约金以及标准，之后再与物业服务企业在合同中约定。在前期物业管理中，由于《临时管理规约》是由开发商主导制订的，规定的违约金标准实际往往较高，这样就成了“霸王条款”，所以建议《临时管理规约》对于违约金标准的规定应不高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准。 这样制定的物业费逾期付款违约金的标准更为合理，同时也便于业主委员会依据《管理规约》或《临时管理规约》督促业主限期交纳物业费或者相应的逾期付款违约金。

『柒』 西安要开物管立法听证会 快来恶补物业知识

近日，西安市法制办将召开物业管理立法听证会，以后用住宅开小饭馆、棋牌室可能会行不通了。

西安市法制办将召开物业管理立法听证会

5月9日，为进一步听取社会各界的意见和建议，西安市法制办将召开《西安市物业管理条例（修订草案）》立法听证会。

听证事项包括，禁止利用住宅开设小饭桌、托管班等学生托管机构，以及私房菜、棋牌室等经营服务场所，是否合理、可行？

在住宅小区无法成立业主大会或者选出业主委员会的情况下，由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会组织成立物业管理委员会，代行业主大会或者业主委员会职责，是否合理、可行？

对经行政管理部门确认，属于应急使用情形，可以使用专项维修资金对相关共用部位、共用设施设备进行维修的，不需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，是否合理、可行？

首次业主大会筹备组成员是否可以作为首届业主委员会委员人选？

业主是否可以通过手机信息、电子邮件等方式进行投票，参加业主大会表决？

物业服务企业是否可以对物业管理区域内共用部位、共用设施设备善意经营？

无论是希望参与旁听的，还是想了解结果的，可能都对所听证的内容只是一知半解。所以，购房指南也是很贴心的为大家准备了一些基础知识，供大家参考。

问题一，居民住房可以用来开饭店，棋牌室吗？

根据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

此前，有遇到类似情况的咨询专家。后者表示，在居民区内开设饭店，已经将住宅房变成了以经营为目的的用房，如果住户在没有征得周围居民同意的情况下，这种做法是不合法的。对于这种情况，可以建议由社区居委会联合当地城管部门进行处理。

问题二，业主大会或者业主委员会职责是啥？

根据《物业管理条例》，业主大会应当履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

问题三，物业专项维修资金都是用来修什么的？

物业专项维修资金一般由政府指定的维修资金管理机构统一管理，计帐到户；业委会成立后，也可以申请由业主自主管理，但这种管理模式难以规范，其资金安全运行存在一定风险。

物业专项维修资金专项用于小区共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造。使用时，须经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主及占总人数三分之二以上的业主签名同意。

问题四，物业管理区域内共用部位、共用设施设备指的是什么？

物业管理区域内共用部位是指属于全体野猪或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼道间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

共用设施设备是指属于全体业主或者单幢物业的业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

最后，再来看看听证会旁听的报名办法吧。

听证陈述人人数为12人，旁听人数为10人，凡年满18周岁西安市居民都可以报名参加，报名作为听证陈述人的，请于5月13日前提交附件所列报名表，并表明自己所持观点（《西安市物业管理条例（修订草案）》征求意见稿可在市政府门户网站及市法制办网站浏览）。

报名表可以电子邮件的方式发送至法制办专用邮箱：[email protected]或传真至029-86788348。听证陈述人按照报名先后及所持不同观点人数相当的原则，经遴选后确定。

报名作为旁听人的，亦请于5月13日前提交附件所列报名表，并在意见建议栏中注明“旁听”。

（以上回答发布于2016-05-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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『捌』 西安一小区大选如两军对垒情形如何

西安市融侨馨苑小区入口处的广场上立着两块展板，两块展板相隔不过十几米，内容剑拔弩张，如两军对垒……

两块展板都是白底黑字，三米多高，六七米宽，一前一后，立在西安市融侨馨苑小区入口处的广场上。

红色大标题印在展板左上方，远远就能瞧清楚写着什么。一个是“业主大会会议决议公告”，另一个是小区物业公司针对业主大会决议的“公开声明”。

两块展板讲述了同一个小区的故事，却讲出了泾渭分明的两个版本。

在业委会的版本中，这是一次从2017年10月29日持续到2018年1月12日的大规模投票，是一场旷日持久的拉锯战最终获得的“胜利”——“不再续聘金辉物业”。

曾有人在西安某网络论坛发帖，对小区中央步行街上有人跳广场舞表达不满。业委会认为，广场舞问题背后隐藏着的，其实是业主公共活动空间被物业作为商铺租赁出去的问题。

为这些林林总总的问题，张淼曾经拒绝缴纳物业费。他因此被物业公司告上法庭并经调解缴清费用。如今旧事重提，张淼也承认自己当时“不占理”。学习过《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规之后，他对如何维护业主的权益，有了“更理性”的看法。

“这件事的重点是，业主想要选物业，是个商业关系，雇佣关系。并不是说物业非得有多糟糕才能换。业主完全可以换个性价比更高的，货比三家，选个更好的。” 张淼说。

“当时是想在这里养老”，一位年逾70岁的业主对中国青年报·中青在线记者说，“但现在，要是金辉物业不走，我就走。”

这是最早入住的业主之一。2007年，他从楼盘中选择了这个打着“公园式社区”广告的小区。

十年来，融侨馨苑的房价翻了将近一番，如今每平方米1.5万元左右。它的物业费也较其他小区更高，相邻的小区物业费大多都是每平方米1.2元，而融侨馨苑的收费是1.5元。

这位业主还记得，刚搬来的时候，物业费也是1.2元，大约3年前涨到了现在这个价格。对涨价一事，包括他在内，许多业主表达过不满。

记者在融侨馨苑走访时遇到的业主，一部分对物业的服务觉得“还行”，一部分则提出了对安保、车辆占道或供暖问题的不满。而在附近几个地产中介员工的口中，金辉物业“在附近的小区里算是不错的”，“没有外面说的那么差”。

有一位业主直接表示，对物业和业委会，他“谁都信不过”，“都是为了利益”。

2016年6月，金辉物业的合同到期，是否续约，成为业主大会需要作出决定的一件事。

由此，一场持续了一年半的对峙开始了。

投票像是谍战：前往计票地点的路上，用黑色的袋子把票箱伪装起来

在对峙中，打油诗发挥了独特的作用。

以选聘物业为主题，从2016年至今，融侨馨苑一共召开过两次业主大会。

第一次业主大会从2016年8月持续到9月，投票未能达到业主户数与专有面积的“双过半”，最终结果无效。那次投票期间，小区的电梯、入户门、步行街等公共区域，一度贴满了打油诗。

“最近小区为啥乱，有人想把物业换，整个小区都瘫痪，房价掉了一大半，垃圾堆得像座山，最终业主来买单。”这是一方的态度。

“为啥要把物业换？因为物业真太烂，只管收钱不实干。车混乱贼泛滥，采暖漏水一河滩。要再不把物业换，小区才会真完蛋。”这是另一方的态度。

15号楼的一位业主第一次投票给了金辉物业，然而他发现，从物业和业委会对峙之后，“物业服务水平直线下降”。他站在小区曾经的“小桥流水”景观旁，向记者历数这些年小区内被盗的情况。旁边的水池，如今只余淤泥。最近这次投票，物业公司丢掉了他的选票。

第二次业主大会是在2017年10月29日至2018年1月12日期间召开的。投票的过程让业委会的委员们“焦头烂额”。2017年年初开始，小区51栋楼建立了各自的业主微信群，几乎每栋楼都选出了楼长或业主代表。

在当地街道办事处的建议下，业委会决定公开招标物业公司。最终在选票上接受选择的，除了金辉物业，还有另外两家物业公司。

负责票箱的工作人员两两一组，开始了“扫楼”工作，挨家挨户发放投票单。小区户数庞大，有的业主已经将房子出租，有的业主时常不在家中。对不在小区居住的业主，业委会只好通过电话和短信联络，请他们回来投票或委托他人代投。

业委会成员感慨，对融侨馨苑这样的大型小区来说，召开一次业主大会远比一般小区要难。

半年来，小区公共区域所有的灯箱和布告栏，都成了双方的舆论战阵地。物业贴一篇《十问业主委员会》，业委会还一篇《公开回应》。业委会指责一句“物业鼓动制造群体事件”，物业反击一句“《合同》存陷阱，业主应警醒”。“选战”还延伸到虚拟空间，在双方各自的微信公众号里，半年来几乎所有的内容都是质疑对方。

“一个物业公司的公众号，没多少服务的内容，都是质疑业委会。这在业内都是笑话吧？”业委会的成员在讨论时说。

关于这次投票，金辉物业的工作人员要求前来采访的记者立即离开，并拒绝回答任何问题。

物业对业委会账目的质疑，也贴在了布告栏上。在融侨馨苑，按原有合同，业委会负责管理的是小区电梯广告位等公共收益的70%，其余30%交给物业。由于业委会对物业的管理存在争议，这30%并没有完全付给物业。

不久后，一份审计报告被张贴出来，“随时可以接受业主、物业、街道办查阅”。对共有收益进行审计，需要业主大会表决同意，程序很慢。业委会成员自掏腰包，分摊费用，自费委托会计师事务所对业委会的财务收支进行了审计。

这场你来我往的战火，一直打到2018年1月12日开票当天，仍然没有停火的意思。

一位业委会成员将整个过程比喻成“谍战”。为了保证安全，他们租了当地一家宾馆的会议室开票。在前往计票地点的路上，还用黑色的袋子把票箱伪装起来，防止有人来抢。事实上，现场也的确出现了四五个“来历不明”的人，质疑和否定开票过程。

1月13日，融侨馨苑业委会公示了投票结果，宣布不再续聘金辉物业，聘用万科物业以酬金制提供物业服务。业主总户数6881户，表决权总面积为77.64万平方米。这次参加投票业主4537户，相应表决权面积50.85万平方米。“业主投票户数、及相应的表决权面积均超过相应投票权数的50%，本次会议合法有效。”

但在两天后，金辉物业公布了另一组数字。那是物业发放的“融侨馨苑《物业服务合同》续签相关意见征求表”。金辉物业表示，收回意见表4894张，“同意续聘金辉物业”票数3989张，不同意续聘票数606张，弃权票数299张。同意意见占有效票数的81.51%，占小区总户数的57.97%，面积为46.23万平方米，占有效票数面积的82.88%。

金辉物业的声明中还指出，这次业主大会的程序“严重违法违规”，在时间上超过了规定的期限，在收集票数的过程中，一部分业主是通过电话和短信投票的，可信度存疑。

业委会对此的回应是，从时间跨度到投票方式，都是严格按照《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规进行的。《西安物业管理条例》第二十二条规定，“在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票”。

对于这两个结果， 西安雁塔区电子城街道办事处相关负责人对记者表示，融侨馨苑业委会这次组织的业主大会，在投票过程中确实有违规现象，包括未对投票后期聘任的临时工作人员进行详细公示，未对投票过程中的票箱保管细节进行公示，选择候选物业公司的过程也有违规之处，程序上存在瑕疵。

街道办表示，对这次业主大会的投票结果，街道办不做出评判。按照目前规定，公示之后投票结果具备法律效力，金辉物业需要在三个月内撤离融侨馨苑。

“物业的声明只是公司行为”，上述负责人向中国青年报·中青在线记者解释，“如果要否决业主大会的决议，按照规定，必须是业主来提出，物业公司是不具备这个资格的。”

根据《西安市物业管理条例》，业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向街道办事处等书面提出撤销申请。

投票结果公布之后，陆续有业主接到了金辉物业的电话。一位业主把通话录音公布了出来。

“有些业主向物业反映没有政府部门介入，他们不认可。物业现在组织大家向政府部门请愿。向街道办、居委会请愿，要求重新公开选举。”电话里，物业工作人员说。

“投票是规定要政府介入吗？”业主问。

“按规定要有政府介入，才合理合法。”

“有什么具体的规定，有法律依据没？比如物业管理条例之类的法律法规，有没有规定要政府介入的？”业主又问。

“也没有法律规定，就看您同意不同意请愿政府介入，不同意的话我不登记。”

这位业主的最终答复是：“小区有业委会，干嘛要请愿？物业是个服务方，做好服务就行了。”

物业与业主的问题，其实是“谁动了谁的奶酪”的问题

在对物业公司招标中，融侨馨苑业委会将“酬金制”和“账目共管”两点写在了合同中。这是受到了西安另一个小区心晴雅苑的启发。

心晴雅苑业委会主任周洪斌，经常接待来取经的其他小区的业委会或业主代表。让这个小区闻名的一个案例是，2017年，开发商要求心晴雅苑业委会支付长期占用物业服务楼补偿款192万元，但最终，业委会在法庭上胜诉。

“开发建设单位向全体业主索要物业服务用房建设费的，这是全国首例。但实际上业主们买房时，已经一次性支付了小区公摊面积费用和小区配套公共建筑费用。这都是当初开发商自己算在成本里的费用，小区配套公建产权属于全体业主。”周洪斌对记者说。

在她看来，业主和开发商真正的矛盾，根本在于对小区公共利益归属权的争议。“当开发商把所有房子卖给业主之后，小区真正的‘投资人’，就已经是全体业主了，包括停车费、公共区域的广告费这些收益，也都是全体业主的，不归开发商，当然也不归物业。物业只是被聘来提供服务的。”

这是个“究竟谁动了谁的奶酪”的问题。“物业觉得奶酪是他们的，但实际上，奶酪应该是全体业主的。”张淼说。

2017年1月1日，新的《西安市物业管理条例》实施。11月1日，新的《西安市业主大会业主委员会指导规则》实施，专门用以解决业委会成立难的问题。与之配套的政策也在制定之中。

用周洪斌的话说，政策在不断完善，新的物业与业主的关系，总有一天会在全国普及。她经常向其他同行提到无锡市春江花园的例子。

那也是一个大型社区，从2008年6月开始，业主大会通过了“平稳过渡实施自治”的议案，开始实施业主自治。当时，业主每年缴纳的物业费大约300万元，而小区一年的公共收益约240万元，这份原本该属于全体业主的收益，被物业默认成了应得的管理费。

最终，春江花园业委会自己成立了物业管理处，聘请物业管理人员，开始了业主的社区自治管理。原本被物业公司截留的公共收益，全部拿来进行小区的建设和美化。

心晴雅苑也是西安市第一个引入物业酬金制，实现业委会和物业公司共管账目的小区。从2017年开始，心晴雅苑每年按物业费实际收费额的6%～12%，给物业公司给予计提管理费。

融侨馨苑的业主投票结果公示之后，金辉物业在回应的声明中专门提到了酬金制：“‘酬金制’有多少业主真正了解，更何况是鲜有先例的‘账户共管’下的‘酬金制’。上述制度在西安地区几乎没有成功经验，融侨馨苑小区体量巨大，将小区作为试验田，其后果不是广大业主能够承受的。”

对于物业的声明，张淼的态度只有一句话：“不具备法律效力。”

『玖』 西安市物业费标准

西安市物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。住宅小区公共性服务费用由九个部分构成，包括：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修(小修)及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费;(5)保安费；(6)办公费：(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费；(9)合理利润。
一般而言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。
目前，西安普通住宅物业管理服务收费标准:甲级（服务等级）：管理服务费：14（元/户??月），日常维修养护费：0.24（元/平米??月）；乙级：管理服务费：11（元/户??月），日常维修养护费：0.60（元/平米??月）；丙级：管理服务费：8（元/户??月），日常维修养护费：0.18（元/平米??月）；丁级：管理服务费：5（元/户??月），日常维修养护费：0.16（元/平米??月）。西安非普通居民住宅物业管理服务收费标准:甲级（服务等级）：管理服务费：1（元/平米??月），日常维修养护费：0.80（元/平米??月）；乙级：管理服务费：0.70（元/平米??月），日常维修养护费：0.50（元/平米??月）；丙级：管理服务费：0.50（元/平米??月），日常维修养护费：0.40（元/平米??月）；丁级：管理服务费：0.40（元/平米??月），日常维修养护费：0.3
0（元/平米??月）。
在实际操作中，依据物业管理公司的等级标准，住宅的类型具体进行收费。如果您认为费用有不妥之处，可以要求物业管理公司出示管理部门的相关审批指导文件
住在一楼，也许缴纳电梯的费用。具体要和物业协商