居改非违反了物业条例哪条

❶ 浅谈如何加强商住楼底层商业用房和住宅楼内“居改非”的管理求解答

近年来，随著安康城区城市建设的大发展，市场经济的大繁荣，人们抓经济的意识越来越强，有市场就干，有机会就抓，经济利益驱使有条件者将住宅房改商业房，把简易房改复杂房，把简陋房改豪华房创造一种生财之道已比比皆是。主要表现在：一是将家属院住宅房，商品楼住宅房改商业房，出租开办公司、美容服务、家教、培训服务、家居餐馆、麻将馆；二是见缝插针有空地就搭、甚至将门厅边延也充分利用作为商业经营，提升利润空间；三是主街区两侧老房、旧房布置成低档次门面房出租或自营。
以上问题的存在不但影响人们的居住环境、与我市双创不相一致，也存在着以下的安全隐患：一是改变房屋用途随之而带来的是拆建改建，反复装修、拆墙打洞、拆改房屋结构，给房屋整体安全造成难以预测的安全隐患，群众意见极为强烈；二是私自将住宅改为商业用房后加大了住宅区的人员流动性大，小区安全管理困难；改变房屋结构，埋下了房屋安全隐患；增加了公用设施损耗、维修成本高;商用办公室装修规格高、易燃物品多，暗藏消防隐患等不安定因素；容易造成商户与居民之间关于安全、卫生、费用等问题的矛盾，引起邻里纠纷；三是临街低档次的门面房和住宅楼层开办餐饮服务业不但存在着产生的噪音、油烟严重影响公共秩序和环境卫生以及市容市貌，更为严重的是存在着煤气爆炸、电线超负荷引起火灾的安全隐患。
针对以上现实问题，提出以下建议：
1、从源头上治理，严格控制商业用房的规划审批。一是由政府出台地方性法规、政策，控制房地产开发商为了追求利润而不断开发“商住两用”住房，今后不再核批“商住两用”型住房；二是严格对拟建商业用房的规划审批，规划部门应组织编制和深化重点地区、主要商业街区、主要干道的控制性规划和修建性规划，合理布局，明确功能定位，做到严格审批，严格按规划实施，严格管理。三是规划部门在审批时要坚决避免沿重点地区、主要景观路段、主干道路和主要街区道路两侧布置抵档次门面房。
2、依法禁止“居改非”行为，对已擅自进行的“居改非”行为坚决依法予以取缔。《物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上规定，对于擅自“居改非”的行为采取以下措施：
一是擅自“居改非”改变了土地规划用途和规划设计用途，由国土管理部门和规划部门进行处罚和取缔；
二是工商部门和食品药品监督管理部门不予颁发《营业执照》和《餐饮服务许可证》，对于已取得《营业执照》和《餐饮服务许可证》的，限期予以便更经营地点，对于未在期限内变更经营地点的，吊销其《营业执照》和《餐饮服务许可证》。
三是环保部门不得为“居改非”经营者审批环境影响评价文件，对造成居民环境污染的，进行从严、从重处罚。
四是根据《物权法》的规定，有利害关系的业主可依法向法院提请行政诉讼，由法院予以司法裁决。
3、加强已建商业用房的市容管理。一是合理调整设置不合理，影响交通、市容、扰民的商业用房，有重点、分阶段进行整治和调整；二是要建立城管、市容、工商、环境、物业管理等部门的内部会审制度，加大执法力度；三是对于目前商住楼底层（住宅楼底层）规划为商业用途的房屋，不得从事危险化学品、易燃易爆行业、生产加工和制造、餐饮服务业等威胁人民生命财产安全、存在严重隐患的生产经营活动，对于已从事上述活动的按照 “居改非”的 规定予以处理。
4、规范燃气使用安全管理。认真贯彻落实《陕西省燃气管理条例》，监督各商业用户安装使用燃气泄露报警器和安全自动化切断装置，完善安全用气管理制度，加强宣传教育，保证燃气安全，确保无安全事故的发生。
以上个人观点，不足之处，请批评指正。

❷ 居民楼内设置机房违反哪些相关法律

1、如果是电信设置机房，必须经过全体业主一致同意，一般说物业代表大会通过。否则就是违反《物业管理条例》规定。
法律依据——《物业管理条例》第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

2、如果制造噪音就是违反《噪声污染防止法》，如果污染环境造成人员伤害的就是侵犯住户的生命健康权。
法律依据——《噪声污染防止法》第四十二条 在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，因商业经营活动中使用固定设备造成环境噪声污染的商业企业，必须按照国务院环境保护行政主管部门的规定，向所在地的县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门申报拥有的造成环境噪声污染的设备的状况和防治环境噪声污染的设施的情况。

3、如果影像业主正常居住和出行的话就是侵犯住户的相邻权，违反了《物权法》。
法律依据——《物权法》第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

❸ 居民楼当宿舍物业有权多收物业费吗

第一居改非，物业费法律上并没有明确说明物业费怎么收（虽然有人提出要收取双倍）。但是我告诉您，居改非是不允许的。物权法第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最新住宅物业规定52条，使用人不得擅自改变物业使用性质。确实要改变的需要报批，并召开听证会。所以从根本上法律不予支持据改非。因此，对于物业费的收取，你首先要找物业协商，是否允许你办公（私下找物业协商，如果物业不允许，那你在提出适当增加物业费）。其实说白了，如果私下能协商好的话。什么事都能处理，因为本身就是你理亏，物业有权制止你据改非，也有权提出增加物业费。

❹ 我家的一楼居改非请问我可以不交物业管理费吗

不能

物业不是执法机构，住户居改非，物业只能向有关部门举报，但没有强制管理措施，所以，错不在物业。

你为此拒交物业管理费，违法了《物权法》和《物业管理条例》的规定，属于主观违法行为。

❺ “住宅改为商用”扰民，该如何维权

近年来，城区住户房屋时有“住宅改为商用”现象发生，也有不少住户深受其扰，有人通过物管、社区、派出所调解过，甚至投诉到主管部门请求处理。2016年7月1日，正式实施的《兰州（楼盘）市物业管理条例》就明确规定“不得将住宅改为经营性用房”。本期说法就此话题邀请职业律师做相关解读。

案例 1

美发店开进住宅楼

楼上居民难安宁

2016年1月8日，兰州市王女士向兰州晨报反映称，3年前，她所居住的西站三角线什字附近的铁路小区住宅楼2102号房间楼上有住户在家中开了一家美发店，不少前来理发的人经常敲错门，而且楼道内也弥漫着烫发药水的气味，严重影响到楼内居民的正常生活。

记者到现场看到，该住宅楼内贴有“小四美发工作室”的招牌。推开半掩着的2102号房间大门，家中客厅就是一个美发厅，一名中年妇女端坐在椅子上等待美发，另外两名妇女在一旁聊着天。“这是我自己家，以前在外边开过美发店，来做头发的都是些熟客。”一名身穿长褂的女子说。该女子声称她只是接待一些老顾客，不对外营业。

据了解，该美发工作室之前曾在楼道电梯口打广告，被保安拆除。住户刘女士等人表示，针对该美发工作室老板将营业场所设在自家房屋中一事，准备向物业等有关部门反映。

案例2

“住改商”麻将馆扰民

法院勒令恢复房屋住宅用途

成都市民佘先生楼下的住户裴某将房屋租赁给陈某经营麻将馆，陈某经常接待客人至深夜甚至通宵，产生各种噪音，严重影响佘先生一家人休息。住户多次与陈某沟通均无果，经物业、社区等部门调解，裴某和陈某均不履行承诺。

2015年3月19日，由当地综治办牵头，公安派出所、工商所、城管执法中队参加对“经营户”进行了约谈教育，责成小区物业加强小区管理，规范消除扰民行为。住户裴某承诺夜间22时30分关闭休息，却始终没有落实整改。无奈之下，佘先生一纸诉状将房主裴某和麻将馆老板陈某告到了成都市金牛区法院。

法院审理后认为，麻将馆经营一般均会影响小区的安静和邻居的正常生活，已直接妨碍或侵害了原告方及其他相邻住户所享有的物权利益。因此裴某和陈某应就其共同侵权行为共同承担“恢复住宅用途”的法律责任，并尽快恢复房间住宅用途。对于佘先生提出的精神损害赔偿金，因未提交充分有效证据佐证，法院没有支持。

主持人：兰州晨报记者 董子彪

嘉 宾：甘肃北斗律师事务所律师 左文盼

甘肃合睿律师事务所律师 阮 磊

主持人：此类事件中，有市民提出“住宅商用”并没有违规或违法，这种观点是否正确？

左文盼：住宅楼内办公，会给市民的居住安全带来隐患。一旦发生事故，后果不堪设想。因开设在居民楼的公司、饭店、培训机构大多隐蔽性较强，工商、环保部门在日常巡查过程中一般无权对居民住户进行检查，也难发现此类问题。尤其，住宅楼是为居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制。

如《物权法》就明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

阮 磊：而在实践中，有些业主认为“只有经营性用房给周围业主造成噪音、污水、异味、过多外来人员出入等严重影响时，才构成违法”，这是不正确的，也是对法律规定的曲解。

《物业管理条例》第46条就提出，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》也规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

主持人：就兰州市而言，在住宅改为经营性用房方面有哪些规定？

左文盼：2016年7月1日《兰州市物业管理条例》（下称《条例》）正式实施。《条例》从业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、法律责任等多方面对物业管理做了补充完善。

其中，对于目前常见但又让业主头疼的“商住混合”现象有规定：业主不得将住宅改变为经营性用房（含开网店），不得将住宅出租用于经营性活动（含开网店），工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

阮 磊：《条例》还提出，违反擅自在物业管理区域内进行改变物业共有部位、共用设施设备规划用途；向业主、物业使用人制定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

主持人：在案例二中，为什么业主也要承担法律责任？

阮 磊：首先，原告佘先生与被告陈某是上、下楼层关系，陈某未经佘先生等相邻住户或其他利害关系人同意，擅自改变其所租赁房屋法定和出租合同中约定的住房使用性质长期用于经营麻将。佘先生关于排除妨害、恢复房屋住宅用途的请求有事实及法律依据，合情合理，法院依法支持。

而作为房主裴某在出租合同中虽约定房屋用途为住房，但在出租时已明知陈某用于麻将经营且明知其经营至今而未予采取相应措施予以纠正，所以应视为其与陈某共同擅自改变房屋用途用于经营，也要承担相应法律责任。

主持人：住房出租商用，扰民或直接对邻居造成损伤，作为受害人该如何维权？

左文盼：一般情况下，业主可以向该居住区的物业和业主委员会提起申诉，要求他们进行调解。物业可以向违规业主发出整改通知。如业主不配合，则可通过工商局等有关行政管理部门对其进行干预，并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对其处罚。业主擅自“居改非”由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状。如果还没有效果，那就可将其诉至法院，请求判决排除妨害，恢复原状，并承担相应民事责任。

此外，“住宅商用”经营者是通过租赁关系取得使用权，一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据，将判定租赁协议无效，而工商部门也将按照“涉嫌提供虚假证明”吊销经营者营业执照等。

（以上回答发布于2016-07-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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❻ 2021年上海允许居改非吗

不允许。
目前在常委会组成人员中，禁止“居改非”的意见基本占据优势。因此草案在修改时坚持了禁止“居改非”的原则，明确为了保证城市规划的严肃性，维护广大人民群众的生活环境，应当禁止擅自改变住宅使用性质。鉴于导致“居改非”现象产生的主要原因是住宅物业用做商业用途成本较低，因此，草案修改稿有针对性地增加了运用经济杠杆调控的手段，即规定经过批准的“居改非”要十倍交纳物业服务费用。并在法律责任中对擅自改变物业使用性质的行为，设置了较高的惩罚处罚：违反规定擅自改变物业使用性质的，由区县房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下的罚款。

❼ 居民楼和办公楼物业管理的法规一样吗

居民楼和办公楼物业管理的法规是一样的！

❽ 药厂在居民楼里租个房屋当作办公区，这样合法吗

这属于居改非的行为。不合法。
“居改非”是指业主擅自将居住房屋改变为非居住使用，从事办公、商业、旅馆、仓储，甚至生产等经营活动的行为。
各个地区规定不一，在上海、北京等一线城市是违法的，但在一些小城市并未相关的规定。
无论城市是否有支付宝，“居改非”都会对居民生活、居住环境带来众多不利影响，同时也给消防和社会治安带来诸多隐患。
由于房租、物业费较低，水、电、宽带等费用至少比办公楼低一半以上，近年来，“居改非”的违法势头呈逐年上升趋势。
当事者可以向物业投诉，但因物业不是执法机构,住户居改非,物业只能向有关部门（当地工商管理部门、规划管理部门）举报。

附文为国务院法制办公室的一篇文章供参考：
对房屋属性的要求虽然不属于行政许可本身，但却是有固定经营场所经营行为行政许可的必要条件。各地方性法规、规章往往区分了居住用房与非居住用房，并把经营场所控制在非居住用房之中。以上海市为例，2003年上海市人大常委会修订通过的《上海市城市规划条例》第五十条规定“建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证核准的使用性质。需要变更建筑物使用性质的，必须报原审批的市或者区、县规划管理部门批准。”2004年施行的《上海市住宅物业管理规定》第二十八条则规定“业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。”这表明经营场所只能设在非居住用房中，如果想改变房屋性质，即“居改非”，必须得到规划管理部门的批准。那么，在什么情况下“居改非”才能获得规划管理部门的批准？2002年上海市房地局、物价局联合出台的《上海市关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》规定，业主和使用人申请“居改非”必须符合八个条件，它们包括1）属于沿街底层住宅；2）符合城市规划要求；3）符合房屋使用安全；4）不造成居住使用苦难；5）不影响相邻房屋使用；6）不影响文物和优秀近代建筑保护；7）相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐应和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；8）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。

政府之所以要区分居住用房和非居住用房，是因为 “居改非”常常伴随许多现实弊端。未经许可的“居改非”不仅一定程度上破坏了城市规划，更重要的是它会对周围居民正常生活以及环境问题带来很多负面影响。但是从上海市房地局、物价局出台的《上海市关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》来看，政府对“居改非”现象还是采取了区别对待的原则。即商品房楼宇住宅的“居改非”一律禁止，而沿街底层住宅的“居改非”则可以酌情批准。这种规定的出发点主要在于在防止居住用房商业化的同时，适当照顾居民区日常生活的基本需求，因此《通知》为沿街底层住宅通向合法经营之路开了一个小口子。

不过据我们的初步调查，在实际执行过程中沿街底层住宅能够获得“居改非”审批通过的机会依然非常小。房地部门可能会从城市总体规划角度出发，对一些区域进行整体性的“居改非”，如上海市泰康路“田子坊”的整体改造，但一般不太可能批准个别经营申请人提出的“居改非”申请，即便申请人能够提供周围居民同意的证明。政府严格控制“居改非”申请的原因应该与“居改非”过程中利益格局的改变有关。因为在目前的规划体制下，居住用房与非居住用房的价格与收益均存在较大差别，房地部门可能会因此认为，如果政府部门推行“居改非”的法定化，会导致相关房屋市场的混乱与利益格局的重新洗牌。

但是，尽管政府从法律文件上，以及具体审批执行上对“居改非”进行了限制，但未经许可的“居改非”现象依然大量存在。从房屋性质来看，它们大致可以分成两种。一种是商品房楼宇中的“居改非”经营，一种是沿街底层住宅的“居改非”经营。这两种未经许可的“居改非”经营各有其特点。一般而言，在商品房住宅楼宇中的“居改非”大都出于节省经营成本的考虑。其经营内容包括商务办公、加工生产、休闲娱乐、教育培训等多种形式。这些“居改非”经营既有可能是完全没有办理各种经营行政许可的无证经营，也有可能是在经济园区注册的“异地经营”。而沿街底层住宅未经许可的“居改非”经营现象，则有可能出于节约经营成本的考虑，也有可能是满足居民区日常生活的自然需求。后者所从事的主要是与居民生活息息相关的商品销售与服务。而且，这一类未经许可的“居改非”经营基本上都是无证经营。

据我们对上海市杨浦区的调查，在该区有固定经营场所的无证经营中，约有一半以上属于房屋属性不符合经营许可要求。它们不仅包括大量未经许可的“居改非”用房，还包括违章建筑、临时建筑、待动迁房屋、军队房屋以及农民宅基地等。以及多个铺面共用一个门牌号码，从而导致各个铺面无法同时办理经营许可的情形。

应该看到，对于具备一定经济实力的经营者来说，购置或者租赁商业用房只是从事经营活动的基本前提。行政许可部门对房屋属性的前提性要求并未对他们构成市场进入的实质障碍。但是，对于另一些规模较小、实力较弱的经营者来说，房屋属性则往往成为困扰他们成功申请经营许可的大问题。

❾ 居住房屋转成商用需要办理什么手续，如果不办会有什么后果

将住房改成商用房，主要有两种情况：

一是在宅基地上直接将住房改成商业用房;

二是没有宅基证，直接建造商业用房。

1、根据《中华人民共和国物业管理法》第五十条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。

2、根据《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

3、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

4、根据中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

(一)搭建建筑物、构筑物;

(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

(三)拆改供暖管道和设施;

(四)拆改燃气管道和设施。

本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。

5、根据《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》

一、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：

(一)《住所(经营场所)登记表》;

(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

二、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东(出资人)或企业(公司)、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。

三、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)登记时，股东(出资人)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章(法人股东)或签字(自然人股东、个体i商户);住所(经营场所)变更登记时，企业(公司)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章或签字。

四、企业(公司)、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。

居住房屋改商用不办手续的后果：

目前城乡结合部没有房产证或者宅基地证就会变成“住改商”的建筑，如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的，一般情况需要办理为期一年的临时场地使用证明，再进行相关备案、重新合法证件等。

(9)居改非违反了物业条例哪条扩展阅读

居住房屋转成商用办理流程：

1、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。

2、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，民用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

3、由民用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

❿ 居民楼出租后做办公用物业费如何收取有相关法律支持吗

你好，第一居改非物业费，法律上并没有明确说明物业费怎么收（虽然有人提出要收取双倍）。但是我告诉您，居改非是不允许的。物权法第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最新住宅物业规定52条，使用人不得擅自改变物业使用性质。确实要改变的需要报批，并召开听证会。所以从根本上法律不予支持据改非。因此，对于物业费的收取，你首先要找物业协商，是否允许你办公（私下找物业协商，如果物业不允许，那你在提出适当增加物业费）。其实说白了，如果私下能协商好的话。什么事都能处理，因为本身就是你理亏，物业有权制止你据改非，也有权提出增加物业费。打了这么多字，请采纳我的答案吧