企业所得税法实施条例第59条

『壹』 求助，投资性房地产所得税问题

什么是投资性房地产？

投资性房地产按照会计准则的规定，主要分三大类。第一类是已经出租的土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已经出租的建筑物。接下来说的增值税和企业所得税处理，也主要是按照这三大类来具体说明。

1、投资性房地产增值税处理

增值税进项方面

对于土地使用权，如果购进时间是2016年5月1号以前购进的，那么增值税就不存在进项。如果是2016年5月1号以后购进的，那么就存在进项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，那么同样完全可以直接当期进行抵扣。因为出租土地使用权也可能产生会简易计税，如果不是简易计税，那么购进出租的土地是首先购进，购进之后，然后再直接出租，这时候进项就直接可以抵扣。第二个就是购进土地之后，准备持有增值后再转让，这种情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。

关于土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑物，即固定资产不动产的出租。由于在会计上的话，它是作为投资性房地产进行处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%，第二年40%抵扣进项税额，也就是说在会计上，如果不是按照固定资产核算的话，那么就不需要分两年抵扣。

比如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，如果会计上是把它作为固定资产核算的话，那么这1000万就要分两年进行抵扣，但是如果会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，比如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。在这种情况下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，也就是1000万进项税全额抵扣。

增值税销项方面

对于建筑，也就是对于房屋的投资性房地产，分为两类。

第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定，出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话，可以选择简易计税，按照5%的征收率计算；如果是2015年5月1号以后取得的不动产，就直接适用一般计税方法，不存在简易计税。比如有一个房地产，是2016年4月4月进的，然后2016年7月再销售，那么它可以采用简易计税，如果销售的时候是1000万，那么就直接将不含税的1000万乘以5%。

第二种是直接的。如果是2016年7月份购进的，然后10月份再出租，那么就直接按一般计税方法，即11%，所以就是将不含税价的1000万乘以11%计算。这是如果购进房产的是一般纳税人，然后出租的情况下。一般来说一个企业如果多数都是投资性房地产，基本这个企业都是一般纳税人，小规模相对来说应该是非常少的。在这里也提一下，虽然小规模少，但如果是小规模纳税人，其出租一般的也都是按简易5%征收率。

土地使用权方面，按照财税[2016]47号文规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。这里专门规定了纳税人转让的是2016年4月30日前取得的土地使用权的，可以选择简易计税方法。已取得的全部价款和价外费用减去取得的土地使用权的原价之后作为销售额按照5%的征收率计算缴纳增值税。这相对比较简单，也就是说你如果是出租土地使用权的话，那么就参照前面的不动产，也就是一般纳税人，分两种，一种是正常的11%，如果是4月30号以前就按5%的简易计税。增值税的处理相对来说没什么争议，政策上相对都比较明确。

2、投资性房地产所得税处理

企业所得税上的处理比较有争议，是今天专门跟大家说的一个重点。

投资性房地产有两种，一种是采用成本计量的，另外一种是采用公允价值计量的。成本计量就是投资性房地产在账上是正常计提折旧的。这种和正常的固定资产的企业所得税的处理是一样的。

这里主要说说以公允价值计量的投资性房地产的企业所得税处理。因为以公允价值计量的投资性房地产的账上是不存在计提折旧的，那么它的折旧到底能不能税前扣除？比方说有一个投资性房地产，假设公允价是100万，如果按照正常的作为固定资产，按20年计提折旧，那么1年就5万的折旧。这是正常的情况下按固定资产的，但是如果是按照公允价值计量，就不存在折旧， 5万的折旧账上是没有的，那么没有的情况下，在计算企业所得税的时候，这5万是不是就不允许税前扣除？

全国几个地方的口径

先说一下全国几个地方的口径。全国主要是分两种，一个就是认为账上的投资性房地产没有计提折旧，所以就不允许扣除。另外一个观点就是认为账上计提了折旧，所以就允许扣除。

像无锡、北京、青岛这三个地方，他们在自己的网站答疑，还有内部的一些解答当中都是认为因为账上没有计提折旧，所以就不允许税前扣除。然而像天津、广州，还有总局的一次答疑，12366答疑咨询里面是认可允许税前扣除的。

这里把几个地方的口径跟大家说一下。北京是在12年12月份内部资料的一个内部检查里面，问道企业以公允价值计量的投资性房地产的，能否计算折旧，从所得税税前扣除。当时回答的是企业以公允价值计量的投资性房地产，在会计处理中不计提折旧，没有确认折旧年限，与企业所得税法实施条例规定的固定资产或无形资产的特殊条件不相符，因此不得计算折旧从税前扣除。

无锡国税在企业所得税答疑中，2017年3月份的一个答疑里问了一个问题，也就是以公允价值计量的投资性房地产能不能税前扣除，回答是以公允价值计量的投资性房地产，会计上未计提折旧，在所得税汇算清缴时的，不得作纳税调减处理。在资产转让和处置时，按转让收入减去计税基础后并入应纳税所得额。就是说折旧不允许扣，因为账上没有计提折旧，然后当把资产转让掉的时候，把转让收入减掉资产的价值计算收益。

天津在2013年2月一个所得税清缴问题解答里面说了，关于采用公允价值计量的投资性房地产，会计上不计提折旧，税务处理时，可以按照历史成本法，按照企业所得税法和实施条例计算的折旧年限进行税前扣除，计算的折旧额可以通过填写申报表进行调整。就是说采用公允价值计量的话，会计上在账上没有计提折旧，比方说，前面说的100万，正常的按照税法如果是20年，那你自己可以直接的在申报表里面进行调整，也就是每年5万块钱，这5万在申报表里增加了，你可以调整之后再进行税前扣除，也就是允许折旧税前扣除。

在2013年5月份的时候，有人在12366提问，按公允价值计量的投资性房地产，根据会计准则规定是不用计提折旧的，请问投资性房地产能不能按直线法计算折旧，做纳税调减处理。国家税务总局在12366答疑里面就说，根据总局2009年汇算清缴通知国税函[2010]148号规定，企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，按企业财务会计规定计算。据此，企业按公允价值计量的投资性房地产，按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额时可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。

因此各地的口径回答是完全不一样的，大家可以对照着看一下自己各地。广州国税是允许折旧进行税前扣除的，也就是说在申报表里直接申报调整就可以税前扣除。

从法理上和法律上分析，应不应该扣除。

前面说的几个各地的口径，比方说像北京也好，无锡也好，他们之所以不允许税前扣除，最大的一个依据是什么呢？总局[2012]15号公告提出，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，没有超过企业所得税法和有关税收法规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出在企业所得税税前扣除。即只要是会计上处理了，而且没有超过税法的规定，就可以在税前扣除。然而反对方就更多的认为因为企业在会计上没有处理，所以就不应该在前扣除投资性房地产公允价值计量的投资性房地产的折旧，那么这个观点到底对不对？

我们来仔细分析一下，首先一点我们都知道，是不是说企业要税前扣除成本费用还有其他的，必须要会计上做了处理才允许税前扣除？我们从实务上也可以看到，总局14年专门提出了75号公告，即固定资产加速折旧公告，其中一个规定就是固定资产5000以下的，可以一次性计入成本费用。或者说特殊行业的，比如研发100万以下的，也可以一次性计入费用。举个例子，如果企业在会计上是90万的固定资产，但是这90万的固定资产在会计上只是90万固定资产，并没有把这固定资产计入费用，但是按照14年财税75号的规定，这90万是可以一次性的全额扣除的。这时我们就会发现，虽然企业在会计上并没有计提折旧处理，但是同样也可以允许在企业所得税税前扣除，这也就证明了一点，并不是必须会计上做了税务处理，即做了计提费用、记入成本等等，进行折旧之后，才允许税前扣除。

企业所得税法实施条例第59条明确规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。需要注意的是，59条原文是说，按照直线法计算的折旧，这里是计算不是计提。就是说固定资产的折旧是计算出来的折旧，不是说必须要计提才允许扣除，而是只要是计算的就允许扣除。

我们再说另外一个，一般有收入就有成本，房产出租就有收入，有收入的情况下，不允许计提折旧。另一个概念就是说你有收入，但不允许扣成本，这从我们整个法理上来说也是不公平的，或者说不符合立法目的。

正因为上面这三点，第一个，实务当中按照财税文件的各种规定来说话，并不是必须要账目上计提了折旧，才允许进行税前扣除的。第二个，固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除，这里面是计算的折旧，而不是计提的折旧，也就是说即使账上没有计提折旧，但只要计算了折旧，就应该允许扣除。第三个，按照有收入就有成本的企业所得税原则来说，因为出租有收入，这时候要是不允许扣相应的成本，即折旧，明显不符合公平原则。

其实我们从企业所得税法实施条例来看，前面很多地方之所以认为投资性房地产不允许税前扣除折旧，更多的是把会计和税法搞混淆。因为从本质上来说，税法上是不存在投资性房地产，税法上规定，房产就是固定资产，企业所得税法实施条例第57条专门规定，所谓的固定资产是指企业为生产产品提供劳务出租或者经营而持有的，使用时间超过12个月的非固定资产，包括房屋、机械设备等等。

从企业所得税法实施条例对固定资产的定义可以看到，如果是出租建筑物，本质上就是企业为出租而持有的，同时使用时间超过12个月的房屋，就属于企业所得税法实施条例所说的固定资产，同时可以计算折旧。企业所得法实施条例有规定计算折旧允许扣除，此时计算的折旧就应该扣除。这是我们直接按照税法得出的结论。

而我们其实是不需要管会计上是把它作为投资性房地产还是做作为一般的固定资产，这其实和我们税法是没什么关系的。也就是说税法上规定了它是什么，折旧能不能扣，这两点明确了，那我们就可以知道能不能扣了。其他的，至于会计上，哪怕会计上不做账，也就是说不作为投资性房地产，也不作为固定资产；哪怕做错了账，都和税法没什么关系。税法是按照整个的规定来的，就是属于固定资产的，同时按照税法的规定计算的折旧，所以就允许扣除。

『贰』 企业所得税汇算清缴职工教育经费准予扣除比例为多少

工资薪金总额的2.5%以内据实列支，超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》：

第四十二条除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

第四十五条企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，准予扣除。上述专项资金提取后改变用途的，不得扣除。

(2)企业所得税法实施条例第59条扩展阅读：

下列各项不包括在职工教育经费以内，应按有关规定开支：

（1）专职教职员工的工资和各项劳保、福利、奖金等，以及按规定发给脱产学习的学员工资，不包括在职工教育经费以内，由本人所在单位按规定开支。

（2）学员学习用的教科书，参考资料、计算尺（器）、小件绘图仪器（如量角器、三角板、圆规等）和笔墨、纸张等其他学习用品，应由学员个人自理，不得在职工教育经费中开支。

（3）举办职工教育所必需购置的设备，凡符合固定资产标准的，按规定分别由基建投资或企业更新改造资金、行政、事业费中开支，不列入职工教育经费。

（4）举办职工教育所需的教室、校舍、教育基地，应按因陋就简的原则，尽量在现有房屋中调剂解决。必须新建的，老企业可在企业更新改造资金中安排解决；行政、事业单位在基本建设投资中开支；新建单位在设计时就要考虑职工教育必要的设施，所需资金在新建项目的总投资之内解决。

企业职工教育培训经费列支范围包括：

（1）上岗和转岗培训；

（2）各类岗位适应性培训；

（3）岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；

（4）专业技术人员继续教育；

（5）特种作业人员培训；

（6）企业组织的职工外送培训的经费支出；

（7）职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；

（8）购置教学设备与设施；

（9）职工岗位自学成材奖励费用；

（10）职工教育培训管理费用；

（11）有关职工教育的其他开支。

『叁』 实务中哪些费用可以结转以后年度抵扣

实务中可以结转以后年度抵扣的费用有：

1、广告费和业务宣传费的扣除

企业所得税法实施条例第四十四条规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

2、职工教育经费支出的扣除

企业所得税法实施条例第四十二条规定，除国务院财政税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

3、创业投资抵扣应纳税所得额的扣除

企业所得税法第三十一条规定，创业投资企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资，可以按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额。

(3)企业所得税法实施条例第59条扩展阅读：

根据《财政部 国家税务总局关于印发<东北地区扩大增值税抵扣范围若干问题的规定>的通知》(财税[2004]156号)有关规定黑龙江省、吉林省、辽宁省和大连市从事装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业产品生产为主的增值税一般纳税人。

(一)购进(包括接受捐赠和实物投资，下同)固定资产；

(二)用于自制(含改扩建、安装，下同)固定资产的购进货物或应税劳务；

(三)通过融资租赁方式取得的固定资产，凡出租方按照《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》(国税函[2000]514号)的规定缴纳增值税的：

(四)为固定资产所支付的运输费用。准予按照规定抵扣进项。

目前全国实行增值税防伪税控系统，通过该系统开出的增值税专用发票都可以在税务局认证，(不论是否抵扣)，查验是否假票，可能该公司认为增值税专用发票比普通发票更易于鉴别真伪，而不一定是用于抵扣。

『肆』 因残值率造成的固定资产多计提折旧在以后年度是否可以转回

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第59条规定：
企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。
如果贵公司确定固定资产的预计净残值率合理，其预计净残值一经确定，不得变更。因此，因残值率造成的固定资产多计提折旧在以后年度不需要转回。

『伍』 停产期间如何计提固定资产折旧

企业停产时固定资产应该计提折旧。
现行会计准则规定“企业除了已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，应当对所有固定资产计提折旧”，相应的新的企业所得税法实施条例也取消了原细则中“房屋、建筑物以外未使用、不需要以及封存的固定资产，不得提取折旧”的规定。
我国不同行业的财务制度对计提折旧的固定资产范围作了不同的规定，以工业企业为例，计提折旧的固定资产包括：
（1）房屋建筑物；
（2）在用的机器设备、食品仪表、运输车辆、工具器具；
（3）季节性停用及修理停用的设备；
（4）以经营租赁方式租出的固定资产和以融资租赁式租入的固定资产。
不计提折旧的固定资产包括
（1）已提足折旧仍继续适用的的固定资产；
（2）以前年度已经估价单独入账的土地。
（3）提前报废的固定资产
（4）融资租出的固定资产
停产的固定资产
借:管理费用--折旧费
贷:累计折旧
月末要结转到本年利润中

『陆』 固定资产的残值率及折旧年限

固定资产的折旧年限根据设备的分类而定,残值率现在定5%.内外资企业在这一块无区别.

『柒』 税法规定的固定资产残值如何计算

对固定资产的“预计净残值”，新《企业所得税法》及其实施条例（以下简称“新企业所得税法”）与原《企业所得税暂行条例》、《外商投资企业所得税法》等法律、法规、规范性税收文件（以下简称“原企业所得税法”）的规定不尽相同。如《外商投资企业所得税法实施细则》第33条规定，“固定资产在计算折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除。残值应当不低于原价的10%；需要少留或者不留残值的，须经当地税务机关批准。”《企业所得税暂行条例实施细则》第31条规定，“固定资产在计算折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除，残值比例在原价的5％以内，由企业自行确定；由于情况特殊，需调整残值比例的，应报主管税务机关备案。”新企业所得税法对“预计净残值”的比例没有明确规定，授权企业“合理确定”。“企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。”（《企业所得税法实施条例》第59条）。

『捌』 实际工作中固定资产残值率如何确定

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第59条规定：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。
因此，贵公司应该根据某项固定资产性质和使用情况来确定合理的预计残值率。但是，同一类型的固定资产一般来说选择同样的残值率，一般不随意改变的。目前，税法与会计准则和会计制度对残值率的规定是一致，没有硬性规定那一类固定资产确定残值率是多少。由企业自行确定。

『玖』 请问通过金融租赁购入的固定资产能享受加速折旧的政策吗目前国家有明文政策吗

新《企业所得税法》第三十二条规定，企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。企业所得税法实施条例第九十八条规定，企业所得税法第三十二条所称可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧方法的固定资产，包括以下几个方面： （一）由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产； （二）常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。 采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于本条例第六十条规定折旧年限的60%；采取加速折旧方法的，可以采取双倍余额递减法或者年数总和法。企业所得税法实施条例第六十条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；（五）电子设备，为3年。