土地储备条例

⑴ 上海市土地储备办法的上海市人民政府令

第25号
《上海市土地储备办法》已经2004年6月7日市政府第41次常务会议通过，现予发布，自2004年8月1日起施行。
市长 韩正
二○○四年六月九日

⑵ 土地收储和征地土地出让之间的区别是什么

法律分析：土地收储和征地土地出让之间的区别是：土地收储指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。土地收储就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。因此土地征收与土地储备是不一样的，土地征收后的土地可以作为土地收储的来源之一。对老百姓来讲，征收和收储的区别主要在于补偿标准，征收可能会高一些，另外征收会更强制一些。

法律依据：《土地出让暂行条例》 第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

⑶ 土地储备金的实施办法

第一章 总 则
第一条 为了完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部财政部中国人民银行关于印发<土地储备管理办法>的通知》(国土资发〔2007〕277号)、《财政部国土资源部关于印发<土地储备资金财务管理暂行办法>的通知》(财综〔2007〕17号)等法律、法规、文件规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡在我市本级和三区范围内开展的土地储备工作均适用本办法。
第三条 本办法所称的土地储备,是指市土地储备中心依据本办法规定,以征收、收购、优先购买或收回等形式依法取得土地,进行前期开发、储存、供应土地的行为。
第四条 市土地储备中心是市人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于市国土资源局、代表市人民政府统一承担土地储备工作的事业单位。
第五条 市人民政府成立市土地储备委员会,作为我市土地储备的决策机构,代表市人民政府审定土地储备各项相关决策,下设办公室,与市土地储备中心实行两块牌子、一套人马管理。
第六条 市土地储备委员会主要职责是:
(一)研究制订有关土地储备的管理办法。
(二)审定市本级和三区土地储备规划。
(三)审定市本级和三区土地储备计划和土地储备项目实施方案。
(四)审定市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)提出的土地整理、包装方案。
(五)审定我市本级和三区储备土地供应计划和实施方案。
(六)审定我市本级和三区土地储备资金筹措和使用计划。
(七)协调解决我市土地储备工作中遇到的重大问题。
第七条 市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)的职责是:
(一)负责市土地储备委员会的日常业务工作。
(二)拟订市本级和三区土地储备计划、土地储备项目实施方案。
(三)拟订市本级和三区储备土地供应计划和实施方案。
(四)拟订市本级和三区储备资金筹措和使用计划。
(五)负责市本级和三区土地储备的具体组织实施工作。
(六)负责土地市场信息收集、整理和市场需求预测工作,发布储备土地的储备和供应信息。
(七)负责市土地储备委员会交办的其他事项。
第八条 市发改、经济、监察、财政、建设规划、土地、房产、中国人民银行贵港市中心支行等部门以及各辖区政府按职责分工,各负其责,互相配合,确保土地储备相关工作顺利开展。
第九条 全市建设用地实行统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一出让、统一管理,由市土地储备中心依法组织实施。
第二章 计划与管理
第十条 市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)应根据调控土地市场的需要,合理确定土地储备规模。
第十一条 市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)根据贵港市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等在每年的第三季度末编制下一年度土地储备计划,征求市国土资源局、市财政局和中国人民银行贵港市中心支行意见,报市土地储备委员会批准同意后依法组织实施。实施土地储备计划时,由市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)编制项目实施方案,报市土地储备委员会批准,作为依法办理相关审批手续的依据。
第十二条 年度土地储备计划包括:
(一)年度储备土地规模。
(二)年度储备土地前期开发规模。
(三)年度储备土地供应规模。
(四)年度储备土地临时利用计划。
(五)计划年度末储备土地规模。
第十三条 年度储备土地计划执行情况由市土地储备委员会办公室(市土地储备中心)提请审议下一个年度计划时,向市土地储备委员会报告。

⑷ 土地储备制度的土地储备管理办法

国土资源部 财政部中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知
（国土资发[2007] 277 号）。
各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：
为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于忧抗?型恋刈什?芾淼耐ㄖ?罚ü??#91;2001] 15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006] 100 号）等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。
国土资源部 财政部 中国人民银行
二○○七年十一月十九日 第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。
第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。 第六条 各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
第七条 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。
第八条 年度土地储备计划应包括：
(一)年度储备土地规模；
(二)年度储备土地前期开发规模；
(三)年度储备土地供应规模；
(四)年度储备土地临时利用计划；
(五)计划年度末储备土地规模。
第九条 市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。 第十条 下列土地可以纳入土地储备范围：
(一)依法收回的国有土地；
(二)收购的土地；
(三)行使优先购买权取得的土地；
(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十二条 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十四条 政府行使优先购买权取得的土地， 由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十五条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。 第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。
第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。
第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。 第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。
第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。 第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。
第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。
商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。
第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。 第二十八条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。
第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起实施。

⑸ 有关土地的法律法规有哪些

一、关于土地使用法律法规有哪些?
关于土地使用法律法规主要是土地管理法，《土地管理法》第43条又规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有
2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。”
二、对集体土地使用权有哪些规定
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、集体土地使用权特征如下：
(1)主体的特定性
农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡(镇)、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权。
(2)用途、取得与权利内容的相关性
集体土地使用权按用途划分为农用地使用权、宅基地使用权、非农经营用地使用权和非农公益用地使用权。关于权利的分类，集体土地使用权与国有土地使用权有所不同。后者主要以权利的取得方式进行分类，在分类中土地用途并不起决定性作用;但前者从现行制度来看主要以土地用途做分类基础，不同用途的土地，其使用权采用不同方式取得，进而具有不同的权利内容。
(3)权利交易的受限制性
国家为保护耕地及垄断建设用地一级市场，限制非农业性集体土地使用权交易。土地管理法规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
我国的土地资源虽然是国有，但是为了防止资源浪费，只要民事主体满足条件，并且提出获得土地使用的请求，就可以按照土地使用法律的规定的流程，获得土地的使用权，并且之后需要到制定的机构缴纳税额，若是在获得土地后逃税，是会受到处罚的。

⑹ 土地储备管理办法的土地储备管理办法

第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。
第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。 第六条 各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
第七条 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。
第八条 年度土地储备计划应包括：
(一)年度储备土地规模；
(二)年度储备土地前期开发规模；
(三)年度储备土地供应规模；
(四)年度储备土地临时利用计划；
(五)计划年度末储备土地规模。
第九条 市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。 第十条 下列土地可以纳入土地储备范围：
(一)依法收回的国有土地；
(二)收购的土地；
(三)行使优先购买权取得的土地；
(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
(五)其他依法取得的土地。
第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十二条 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十四条 政府行使优先购买权取得的土地， 由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
第十五条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。 第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。
第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。
第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。 第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。
第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。 第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。
第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。
商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。
第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。 第二十八条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。
第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起实施。

⑺ 土地储备制度的土地储备决策类型

1.土地储备决策的不确定性
决策问题可以分为确定性决策、风险型决策、完全不确定性决策三类(冯文权等，2002)。完全不确定性决策和风险型决策之间难以明确区分，我们将两者统称为不确定性决策。我国土地储备决策属于不确定性决策，其不确定性表现在：(1)决策的政策环境不断发生变化。我国土地储备制度起步不久，相关的法律法规尚不完善;土地政策作为新的宏观调控手段，其调控方式尚不成熟、调控力度不易掌握。在此前提下，国家为保证国民经济的良性发展，难免采取临时性、应急性政策措施，从近几年几次“冻结”与“解冻”政策可见一斑。(2)城市房地产市场波动。宏观经济政策、房地消费与投机需求等的变动，强化了房地产市场不确定性，这种不确定性使得事前难以对土地储备决策效果作出准确判断。(3)土地收购成本和预期收益的不确定性。融资渠道单一，仅靠银行贷款融资额度有限，加上贷款期限的规定，使资金调度很难，而沉重的利息负担使政府不堪重负;此外，还存在着因规划条件的不明确或规划条件的改变所带来的储备土地保值、增值风险;储备地块长期推不出去所带来的运作成本过高，资金运转不灵的风险;在“生地”变“熟地”过程中动迁主体不明确所带来的法律风险，收购土地的权属不清所带来的权属纠纷问题;政策标准的调整所带来的收购成本增加等。这些风险的存在都使得土地收购成本和预期收益带有很大的不确定性。
2.公共决策与私人决策
根据产权的排他性和竞争性，可划分为私人决策和公共决策。建立在私人产权基础上的就是私人决策;而公共产权的一个基本特征，就是产权的非排他性，在此基础上的决策是一种公共决策，由于公共决策多由政府或其委托机构作出，因此常称公共决策为政府决策。政府决策是国家行政机关或法律法规授权的组织遵循法定职权和法定程序对政府职能范围内的事务进行抉择的过程。
由于产权排他性的区别，引致私人决策与公共决策巨大的差异。从决策依据上看，依法行政是政府决策的基本原则，政府决策必须遵循法定职权和法定程序，私人决策是建立在个人自由交易基础之上的，而且有退出权，个人利益最大化是其决策的基本原则。从目的上看，政府决策是以公共利益为出发点，为社会提供更多、更好的公共服务，这种决策必然会受到一定的约束，个人偏好不能得到充分体现;私人决策是个人运用“货币选票”投票的结果，因而个人的偏好和意志能得到充分的体现。从效力上看，政府决策具有强制性，它以国家强制力作为后盾保障其实施。
土地储备制度如何影响人们的行为选择，取决于决策权的分配。而决策权分配的一个重要维度就是公共决策和私人决策，以及直接控制与间接控制之间的边界(张曙光，2005)。我国土地储备，是政府主导的，但也不排除企业为谋利而储备土地。因此，土地储备决策包含了私人决策和公共决策。其中后者是论文研究的重点。从决策目标看，政府土地储备决策作为一种公共决策，是政府部门或其委托机构为公共物品的生产及供应，为宏观调控经济运行而做出的决策。政府决策不仅要考虑土地收购储备收益，同时还要考虑社会公众的接受程度以及对耕地保护、土地市场稳定、生态环境等的影响，因而，经济效益最大化并不是其决策的唯一标准。就决策原则而言，政府土地储备决策具有一定的强制性，公众要遵守少数服从多数的原则，他们中的一部分人往往要接受他们不喜欢的公共物品，支付他们所不愿支付的税收。
在市场经济条件下政府土地储备决策，不能包揽个体决策，不直接干预或决定开发商的行为。然而，正因为私人决策和公共决策的分离，政府的土地储备决策变得更加复杂。
3.土地储备决策的层次与内容
按决策的层次，可以把土地储备决策分为：(1)战略决策。是指有关土地宏观调控发展方向的重大全局决策。战略性决策包括如下内容：全国或区域性的城市土地供应、储备、整理计划。(2)策略决策。为保证具体城市土地收购、储备、出让总体战略目标的实现而解决局部问题的决策。包括具体城市市域内土地供应、储备、整理计划，资金来源与安排计划等。(3)业务决策。是指基层土地储备机构管理人员为解决日常工作和作业任务中的问题所作的决策。包括具体地块的收购整理与储备出让时间、出让方式、土地利用限制条件的确定等。
土地储备决策的内容主要有：(1)一定时期内收购储备总量。包括土地收购总量、土地储备总量、土地供给总量。(2)土地供给结构。供给结构分为供给方式结构、用地类型结构与区位结构。(3)价格决策。如土地出让底价的确定。(4)融资决策。如确定融资方式、贷款数量与资金使用周期。
笔者认为，在土地储备决策内容中，具体城市的土地储备量与供给量决策，处于核心地位，其理由有：(1)根据目前我国土地储备政策，地方土地储备机构有较强的决策灵活性与自主性。2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，在《通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这种“试行”，就是对各地土地储备机构决策自主性的默许。在这种政策环境下，一方面，策略决策较战略决策对业务决策更有直接的指导意义;另一方面，战略决策直接受策略决策的影响与制约，如全国城市土地年度供给总量是由各地城市土地年度供给量汇总而成。(2)在策略决策中，土地储备量决策与供给量决策处于主导地位。(3)由于城市土地的地域性强，采用土地政策手段来调控市场的责任就直接落到具体城市的土地储备量及供给量决策上。

⑻ 土地储备管理办法

土地储备管理办法如下：
1、土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定，土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用；
2、土地储备机构所需的日常费用与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。按规定编制土地储备资金收支预算，年终时报送收支决算，由财政部门审核或者由同级财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。
土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。
土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。
1、经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：
（1）土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准。
（2）土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
2、经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：
（1）土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准。
（2）土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

⑼ 促进节约集约用地之三：逐步完善土地储备

土地储备制度，是伴随土地使用制度改革出现的新事物。以往，收购与储备是联系在一起的，称为收购储备。几年来，通过实施土地收购储备，在规范和培育土地市场、增强政府对土地的计划供应和调控能力，合理用地、保证城市规划实施，加快旧城改造，盘活土地资产方面发挥了很大的作用，土地储备制度，已经成为调控土地市场的重要抓手。2007年11月19日，国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布了《关于印发 ＜土地储备管理办法＞的通知》（国土资发[2007]277号），《土地储备管理办法》是首个全国性的关于土地储备方面的规范性文件，它的出台必将对完善土地储备制度、加强土地宏观调控发挥重要作用。

一、土地储备制度的发展沿革

从西方国家的经验来看，建立土地储备制度，有利于政府有效控制城市土地利用的规模和结构，实现土地资源的可持续利用，有利于政府对房地产市场的宏观调控，使房地产业的发展与城市经济发展相适应。以瑞典与荷兰的 “土地银行”为例，通过对土地进行购买、储备和出让的运作，实现国家对土地和房产市场的控制。“土地银行”在运作上，分为购买土地、储备土地和出让土地三个环节。首先，市政当局从分散的土地所有者手中购买土地，从而拥有大量的待开发土地。如瑞典的斯德哥尔摩市政当局曾一度拥有该市周边两倍于市区的土地面积，其中大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地的价格购得的。巨大的土地储备，使斯德哥尔摩市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展，并实现了以合理价位为居民提供大量住宅的目标。荷兰在20世纪70年代，超过80%的开发商的土地来自各城市市政当局的“土地银行”。第二个环节是储备土地。政府从土地所有者手中购得土地后，并不立即出让而是储备一段时间。一方面，为了让储备的土地升值；另一方面，出让出去的土地只是“土地银行”中小部分已进行了前期开发的土地，大部分还未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。通常政府购入的土地与出让的土地在量上保持一定的比率。 对于那些已规划好准备投入市场的土地，政府一般是先搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道，建设好供水、排污等公共市政设施，甚至包括公园和绿地，然后再将这些土地出租或出售。最后一个环节是出让土地。根据城市建设用地的需要，政府将那些经过一段时间的储备，并已完成前期开发的熟地，分期分批地推向市场。由于土地的购买、规划和开发需要多种技能，“土地银行”计划的实施，一般由政府所属的专门机构或政府控制的土地发展公司来执行。如瑞典斯德哥尔摩市政当局的不动产委员会的主要职责即是负责物色合适的土地，确定购买土地的范围，与土地所有者协商地价；负责筹集和使用购地资金，监督管理待开发土地的平整、修路等前期开发过程；为较大的市政项目选择开发商，以及规划落实城市住宅的分布与数量等。

我国土地收购储备制度的初衷主要是政府收购市场上 “没人要”的土地，等市场需要或“有人要”的时候再把地推向市场，对土地市场实施调控。1996年，上海市成立了我国第一家土地储备机构——土地发展中心，随后杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等大中城市也先后成立了土地储备机构。2001年4月，国务院发布了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号，以下简称15号文件），明确要求“有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”后，全国大部分城市都开始建立土地储备机构，推行土地储备制度。 至今全国已有2000多个市、县相继实行了土地储备制度。目前，我国土地收购储备主要有三种模式，即政府主导型、市场主导型、行政主导与市场引导相结合型。

（1）以上海为代表的市场主导型模式。土地收购储备机构根据自己的收购计划和政府的要求，通过与被收购单位协商，确定土地收购价格或者约定土地收益分成，按照约定由土地收购储备机构支付收购金，取得土地并按现行规定办理土地过户手续。储备机构取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套，对易于转让的储备土地由土地管理部门出让给新的用地者。

（2）以杭州为代表的政府主导型模式。土地收购储备的范围由政府行政法规规定，规定范围内的土地统一由储备机构根据计划进行收购、储备、开发，政府根据用地需求采取招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让。

（3）以武汉为代表的行政指导与市场引导相结合的模式。 土地收购储备与划拨土地交易许可制度相结合，采取选择性收购。划拨土地进入市场必须经过交易许可，符合规划和供地计划的土地，可以被土地储备机构收购，也可以在土地有形市场公开交易，通过市场方式形成价格。

土地收购储备制度对政府有效控制土地、实现房地产市场的宏观调控发挥了重要作用，但由于土地储备制度是一项新兴的制度，在运行中也出现了一些不容忽视的问题，主要是有些地方的储备机构收购的不再是“没人要”的土地，而是黄金地段。个别地区的土地收购储备机构代表政府统筹征地事宜，甚至低价征收、高价售出，剥夺了原土地使用者的合法权益，使土地储备制度备受质疑。 而且，土地收购储备动用大量资金，目前基本是靠银行贷款解决，当地价波动，收购储备土地无法及时变现时将面临巨大的金融风险。更严重的是，目前个别地方政府通过土地收购储备，掌握土地权力的同时也间接掌握了财政权力和货币权力，影响中央宏观调控政策的执行。2001年，15号文件对土地储备和交易制度提出了原则性的指导意见，即“市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。 土地巨大的资产价值和土地收购储备过程中产生的巨大增值收益，以及土地收购储备法律制度的缺失，使土地收购储备制度在推进中的负面作用也日益趋显。

2006年，国土资源部开始酝酿制定《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）和《国有土地使用权交易管理办法》。经过一年多的努力，2007年11月19日，国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》。2008年出台的国务院3号文件对土地储备制度再次提出要求：储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。

二、《办法》的主要内容

《办法》共七章三十条，明确规定了土地储备的概念和土地储备机构、土地储备的规划和计划管理、储备的范围和程序、储备土地的开发和利用、储备土地的供应以及土地储备资金管理等内容。

（一）明确土地储备的概念和土地储备机构的定位

《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政区域内土地储备工作的事业单位。将土地储备的功能定位为实施调控，通过有计划的适时适量供应土地，控制土地供应总量、结构和时序，增强政府调控土地市场的能力。

（二）合理界定土地产权，供应 “净地”

合理界定土地产权是土地储备的一个重要环节。毛地（地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地）出让涉及的法律关系复杂，还涉及土地使用权收回、出让与《房屋拆迁条例》规定的拆迁程序等衔接问题。同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷。而净地则是拆迁后进行了必要的前期开发，实现了“七通一平”或“五通一平”，具备了供应条件的土地。在“拆迁难、融资难”的背景下，出让“净地”更符合大多数开发商的要求。《办法》规定土地储备的程序是先行依法收回土地使用权，并给予被拆迁人合理补偿，然后对土地进行再配置。而且，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收的农村集体建设用地纳入储备后进行必要的前期开发，使之具备供应条件，政府供应“净地”，理清了土地产权管理，有利于防止土地闲置和囤积土地行为的发生。

（三）规范土地储备资金管理

土地储备需要大量资金，资金的运作也存在着巨大的风险。 为防范风险，《办法》对土地储备资金的管理进行了严格的规范。《办法》明确规定，土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》，土地储备资金实行专款专用、分账核算，实行预决算管理。在财政资金不足的情况下，需要开展融资活动，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。 土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。

三、土地储备制度实施中应当注意的问题

（一）土地储备不能与民争利

土地储备是政府的行为，土地储备机构是政府机构，政府实施土地储备的目的是为了调控市场、平抑地价，而不是囤积土地，坐地待涨。 这次《办法》将土地储备的范围限定在存量的土地，防止一些政府将大量农用地甚至是基本农田征用、转用后储备起来，经营城市，经营土地。同时，为防止地方政府储备土地的闲置，对依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入土地储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时将扣减相应的指标。土地储备制度应该是利民的制度，不可也不应该与民争利。

（二）多渠道融资，解决资金瓶颈

目前土地储备资金的投入渠道主要是财政支持，由政府设立国有土地收益基金，从国有土地有偿使用收入中安排土地收购储备的支出，用于土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发等。其次就是信贷渠道，向银行办理抵押担保贷款。但土地储备仍然存在融资渠道单一、土地储备资金投入不足的问题。因此，土地储备机构除政府拨款、银行贷款除外，可以探索开辟新的筹资渠道。如厦门市创立的土地基金制度，将与土地有关的收入集中纳入统一的专项土地基金，实行收支两条线管理，解决了土地储备资金的来源问题。

（三）将土地储备与闲置土地的处置有机结合

土地储备定位为通过有计划地适时适量的供应土地，控制土地供应的总量、结构和时序，实现国家对土地市场的宏观调控。在土地储备时，一方面要优先储备闲置、空闲和低效利用的土地；另一方面，土地储备量也不能太大，在储备土地出让时，要考虑土地市场的运行情况，有度有序地进行放量供应。