天健规章制度
Ⅰ 北京申请医疗器械经营许可证对于仓库面积、质量管理人员方面都有哪些要求
你好！在北京对医疗经营企业许可证的办理有专门的规定，弗锐达医疗器械在北京设有分支机构，专注于一站式的医疗器咨询服务。详情可致电咨询或登陆弗锐达官网查询，其具体要求如下：
一、经营场所面积与储存条件：
1、应具有与经营规模、经营范围相适应的独立于生活区的经营场所，场所应宽敞、明亮、整洁，具有固定电话等相关办公设备，经营医疗器械的门店，使用面积不小于20 平方米。
2、应具有与经营规模、经营范围相适应的仓库。
3、仓库和仓储设施应符合医疗器械的注册产品标准中要求的储存条件，仓库周围环境应整洁、地势干燥、无粉尘、无有害气体、无污染源。仓库应具有防尘、防火、防潮、防鼠、防霉、防污染以及防虫、防鼠等设施、设备。
二、人员要求：
1、企业法定代表人、企业负责人应熟悉国家有关医疗器械监督管理的法律、法规和规章。
2、应设立与经营规模和经营范围相适应的质量管理机构或专职质量管理人员。
质量管理人（指质量管理机构负责人或专职质量管理人员）应具有国家认可的相关专业大专以上学历或中级以上职称；熟悉国家及北京市有关医疗器械监督管理的法律、法规、规章和相关规定，熟悉所经营产品的技术标准。
三、其申请《医疗器械经营企业许可证》时，应当提交如下资料：
（一）《医疗器械经营企业许可证申请表》；
（二）工商行政管理部门出具的《企业名称预先核准通知书》或《营业执照》原件及复印件；
（三）质量管理人员的身份证、学历或者职称证明原件和复印件及个人简历；
（四）组织机构与职能；
（五）注册地址、仓库地址的地理位置图、平面图（注明面积）、房屋产权证明（或者租赁协议）原件及上述材料的复印件；
（六） 质量管理制度文件目录；
（七） 储存设施、设备目录；
（八） 拟经营产品目录；
（九） 申请材料真实性的自我保证声明，并对材料作出如有虚假承担法律责任的承诺；
（十）凡申请企业申报材料时，申请人不是法定代表人或负责人本人，企业应当提交《授权委托书》；
（十一）按申请材料顺序制作目录
（十二）药品、医疗器械经营企业许可证管理系统企业客户端“器械开办申请”导出盘（3.5寸软盘）。
Ⅱ 市场调研
正规的调研报告都是找公司做的，那个是要花人民币的，网络的积分没有多少人重视，不过我还是给你总结了一份比较简单但要点齐全的市场调研报告。
1.涂料行业现在的市场状况
中国涂料业经过近20年的发展，建成了建筑、汽车、防腐涂料等多个专用涂料基地，在很大程度上满足了国民经济发展的需要。中国是世界第三大涂料生产及消费国、第四大涂料进出口国。中国经济的崛起，为世界涂料工业提供了广泛的发展空间。目前，全世界每四幢新建筑中就有一幢在中国，西部大开发、康居工程、旧城改造工程等等，都给涂料行业带来前所未有的商机。据专家预测，至2010年，亚太地区油漆和涂料市场值将达402亿美元，涂料市场需求将达1200万吨。尽管中国涂料生产企业多达8000家，年产量达600万吨，但市场缺口依然较大。
涂料行业目前竞争的激烈程度是由它的同质化竞争造成的。涂料产品的同质化，涂料技术的同质化，生产方式的同质化，是众多涂料企业盲目跟从造成的。好的企业一般仅能将利润的3%~5%用于技术开发。而市场的需求是无限的，所以，在这种状况下，企业更要另辟蹊径，提高差异化的竞争能力。能形成新的竞争能力、创造持久的差异化特色需要精心策划，即战略谋划。从战略到战术，从技术工艺到产品、施工、服务，从组织结构、岗位设置到企业文化、工作流程、规章制度都需要不断创新。
预计在今后几年，涂料市场必然会有较大规模的整合重组，技术、装备落后，环保安全设施较差的企业将会被迅速淘汰，市场也将趋向规范。而在资术、技术、质量性能、装备、环保和安全等方面占绝对优势的跨国涂料公司、优质的台资、港资以及国内的优秀民营、国有企业在整个中国涂料市场的发展速度愈来愈快，市场份额的分配也会随之很快发生根本变化，所以机遇与挑战是并存的。目前，国内在装修时用得最多的木器涂料是油性漆，油性漆以其高丰满度、高硬度以及快干的特点得到广大消费者的青睐，人们对健康环保的重视程度正在提高，但是仍显薄弱。水性漆虽然无论是从总产量还是从总销售量都只占整个涂料行业的一小部分，看起来微不足道。但是，从整个世界来看，水性漆逐渐占领涂料行业是大势所趋。
2.品牌的对比
我国现有涂料企业达 7000 多家，其中建筑涂料企业有一半以上，而拥有规模以上的建筑涂料生产企业仅 200 多家。 2004 年产量在 5000 吨以上的企业有 38 家，达 1 万吨以上的企业有 24 家，达 2 万吨以上的企业有 17 家，超过 5 万吨的企业有 4 家，他们是立邦涂料 ( 中国 ) 有限公司、廊坊立邦涂料有限公司、顺德区华润涂料厂有限公司和武进兰陵化工集团公司。 2004 年建筑涂料企业集中度较 2003 年有所提高，排名前 10 位的企业占据了近一半的市场份额，但仍处于较低水平，产量在 5000 吨以下的 3000 多家企业平均年产不足 1000 吨，如此分散的市场，对提升行业整体资本、技术、质量、服务等各个方面均有较大影响。
全国建筑涂料生产企业众多，分布也比较广泛。由于涂料企业生产的特殊性，主要分布在珠江地区、长三角地区和环渤海地区三大区。据了解， 2004 年产量达 1 万吨以上的省份有 11 个，达 5 万吨以上的省份有 6 个，超过 10 万吨的省份有 4 个。其中，广东省产量首次突破 30 万吨，达到 32 ． 43 万吨，居全国首位，比上年增长 30 ． 1% ，占全国总产量的 28 ． 6% ；其次是上海市，产量首次突破 20 万吨，达到 25 ． 91 万吨，比上年增长 27 ． 0% ，占全国总产量的 22 ． 9% ；江苏省居第三位，产量为 14 ． 23 万吨，比上年增长 0 ． 1% ，占全国总产量的 12 ． 6% ；河北省产量首次突破 10 万吨，达到 10 ． 19 万吨，比上年增长 40 ． 0% ，占全国总产量的 9 ． 0% 。其后依次是：湖南、北京、浙江、重庆、湖北、天津。形成这一格局的原因有二：
我国建筑涂料市场区域特点：
• 涂料产量逐年增长，但东西部差距逐渐加大
• 沿海经济带动三大主要产区的优势继续加大
3. 市场各种涂料价格
这是两种涂料的价格表链接
防水涂料http://www.kaidianren.net/jiage/28.html
防火涂料http://www.kaidianren.net/jiage/27.html
虽然不是一个十分正规的调研报告，但你提及的要点还是包括进去了，希望你能采纳我的答案。
Ⅲ 谁能提供财务决算说明的范文
成功信息产业（集团）股份有限公司
2004年度财务决算报告
各位股东：
现受董事局委托，向各位股东提交公司二OO四年度财务决算报告，请审议。
一、公司资产负债、利润及现金流量概况
经浙江天健会计师事务所审计核定，我公司二OO四年末总资产为167,218万元，
比上年年末146,715万元增加14 %; 年末公司负债为94,292万元，比上年年末65,835万
元增加43%；年末股东权益72,041万元，比上年年末79,762万元减少9.7%。
经审计，我公司二OO四年度主营业务收入为59,063万元，比上年同期65,026万元
减少9.2%；主营业务利润为9,639万元，比上年同期11,992万元减少19.6%；营业利润
-8,052万元，比上年同期-305万元多亏损7,747万元；投资收益-1,224万元，比上年同
期698万元减少1,922万元；补贴收入114万元，比上年同期715万元减少601万元；营业
外收支净额961万元，比上年同期-86万元增加1047万元；利润总额-8,202万元，比上年
同期1,023万元减少9,225万元；净利润-8,292万元，比上年同期687万元减少8,979万
元；可供分配利润535万元，比上年同期9,848万元减少9,313万元。
公司二OO四年度现金及现金等价物净增加额为1，715万元，比去年同期372万元
增加1343万元。其中经营活动产生的现金流量净额为4,555万元，比上年同期-9,581万
元增加14,136万元；投资活动产生的现金流量净额为-17,452万元，比上年同期-17,374
万元减少78万元；筹资活动产生的现金流量净额为14,619万元，比上年同期27,334万元
减少12,715万元。
二、财务指标
每股净资产3.09元，比上年年末3.42元减少0.33元;
净资产收益率为-10.92%，比上年同期0.87%减少11.79%；
每股收益-0.36元，比上年同期0.03元减少0.39元;
存货周转天数为144天，比上年同期112天增加32天；
应收帐款周转天数105为天，比上年同期110天减少5天;
资产负债率为56.39 %，比上年年末44.87%增加11.52%；
流动比率为1.38，比上年年末1.81减少0.43；
速动比率为1.13，比上年年末1.18减少0.05。
三、二OO四年度经营亏损分析
公司2004年度主营业务收入为59,063万元，比上年同期减少9.2%；主营业务利润为
9,639万元，比上年同期减少19.6%；净利润-8,292万元，比上年同期减少8,979万元。
2004年公司经营业绩出现了较大幅度的滑坡，主要原因有：
1、解决历史遗留问题，依据谨慎性原则，计提较大额度的坏账准备，为进一步大力
发展主业夯实经营基础。
在以前的经营年度中，公司因IT产业基础薄弱、基础管理尚未完善，沉积了较多的
应收帐款等较大的历史包袱。根据当前企业轻装上阵做数字音视频产品、实现可持续发
展的现实需要，浙江天健会计师事务所在2004年度的审计工作中，合计对应收款项计提
了4,315万元的坏帐准备。这有助于企业在2004年度基本实现产业结构调整后，夯实经营
基础，减轻2005年度及以后年度整体经营工作的财务压力。
2、为大力发展主业，公司人力资源和研发投入增加，使当年度管理费用增加，但为
公司未来发展打下了基础和积累了资源。
公司于年初正式确立了以数字音视频为公司主导产业的战略发展规划，从此，公司
从原来的三业（数字音视频、无线数字通信、公用计量）并举转变为一业为主、二业为
辅，同时积极介入二大增长点（宽带视听和金融信息服务）的经营布局。为实施这一战
略规划，确立数字音视频产业发展平台，公司在原有的产业基础上，进一步加大对数字
音视频产业的研发和人力资源的投入，为公司未来发展打下了基础和积累了资源，但增
加了当年度管理费用。
3、为加大对数字音视频产业的投入和产业园的建设，公司加大对资金的需求，财务
费用增加。
公司对于国内数字音视频和数字电视产业的开拓，主要采用"投资运营+产品服务+金
融工具+内容整合"的组合营销模式，在与广电运营商的合作过程中，需要较大的前期启
动资金；同时对上饶成功电子信息产业园和宁波成功信息科技园的建设，公司投入了较
大的基本建设资金。而随着国家宏观调控力度的加强,贷款利率的提高，公司的融资成本
出现较大幅度地提高。
4、其他原因
2004年，公司根据对数字音视频产业实施扩张性经营等既定经营方针，开始有目的
地调整各下属企业的经营重点，对不适合企业长期发展规划的多项业务实施紧缩策略。
由于国内数字电视市场正处于快速成长前的培育阶段，公司产业结构的调整导致销售收
入短期内出现了下降现象。
四、二OO四年度财务工作取得的成绩
1、 调整财务管理机构，实行财务集中管理
根据公司经营管理的需要和集团公司现况，从04年开始财务中心调整管理模式，财
务管理由松散型管理模式转换为紧密型管理模式：即子公司财务部门成为集团公司财务
中心的派出机构，各子公司财务部门依据管理关系为子公司提供财务管理和服务，在集
团公司授权范围内对子公司董事会和经营者负责，所有财务人员由财务中心统一管理、
聘任、调配、考核和奖惩，财务人员既对所属子公司经营者负责，同时也对集团公司财
务中心负责；资金实行统一筹划、统一结算，统一调配，贯彻有偿使用原则，以保证集
团公司对各子公司资源的合理配置。
经过一段时间的摸索和磨合，这种紧密型的管理模式的优势逐渐得到证实：资金统
一管理和调配，加强了整个集团资金的管理和运用，提高了资金的利用效果；人员的集
中调配和薪酬统一管理，有利于调整工作热情和积极性；子公司财务部门与集团公司财
务中心充分沟通，部分遗留问题及资产处理得以及时解决。
2、完善财务制度，强化财务管理
财务中心今年完成了财务制度的修订、健全、补充、完善等工作，共制定了《资金
管理办法》、《内部资金结算办法》、《关于加强对各子公司财务部门和财务人员管理
的通知》、《成本费用管理制度》、《财务计划和分析管理办法》、《往来账户结算管
理制度》、《物控管理条例》等（二十三个制度，九个批复，二个会议纪要），子公司
根据集团公司的有关制度，制订了相应的规定和办法，明确了实施细则。这些管理制度
相继出台，确立了一系列管理手段和目标，规范了操作程序，强化了财务管理，使财务
工作做到有章可循。
3、重视应收款项与存货清理工作，加大监管力度
二OO四年度，财务中心把应收款项回收及存货变现作为首要工作来
抓。应收款项和存货清理工作是一项重要日常工作，是企业经营管理活动的重要组
成部分。为确保应收款项及存货清理工作的顺利进行，财务中心于今年2月及8月两次召
开应收款与存货清理专项会议，并于11月25日专门确定了这项工作的负责人，指导、协
调各子公司开展工作，就应收款与存货清理的重要性及相应的工作方法进行了详细地阐
述，并专门成立应收款项和存货清理小组，负责集团公司资产处理，达到盘活公司资产
和加速集团公司现金流入和资产变现之目的。
4、加强资金管理，拓宽融资渠道，确保公司正常运转
资金就象人体的血液。资金流动顺畅，经营活动才能正常进行。
(1) 加强资金计划管理，严格控制现金流出，大力压缩子公司对集团的资金占用，
通过激励、压缩等措施，发挥各子公司的能动性，以缓减集团公司的资金压力，改变子
公司向集团公司伸手要钱的局面。
(2) 培育集团融资资源，搭建良好的融资平台。一方面对资金流良好的、融资方便
的投资项目，集团在资金方面将给予大力的支持和倾斜；另一方面对于需要占用、耗损
大量的资金且不能及时回流资金的项目，集团将进行控制，甚至于停止资金供给。
5、加强成本控制，规范采购管理
二OO四年度集团公司成立了物控部，实现了大宗材料集中采购，规范采购环节管理，
制定了《物控部管理条例（暂行）》，集中审批权限，降低了采购成本，使得集团内的
大宗物料的采购更进一步规范化、标准化。
根据运作的效果分析，不管是物料的齐套、成品的交货还是公司与各供应商的关系，
有了很大程度的改善，并在成本控制上卓见成效。
二○○五年四月二十七日
社会保险基金财务决算说明书应包括哪些内容？
时间： 2006年8月28日
财务决算情况说明书，是指对社会保险基金在一定会计期间内的财务收支运行情况进行分析和总结的书面文字报告。�
经办机构在报送财务决算报表的同时，必须附送财务决算情况说明书。基本内容是全面分析基金财务收支及运行情况，工作成绩和存在的问题以及改进工作的意见和建议。财务情况说明书是了解和考核基金运行情况的重要资料，主要包括以下内容：�
（一）基金的运行情况。通过对基金收支运行情况的分析，发现基金收支运行过程中存在的问题及原因，以利于为加强基金的管理提出科学的改进方法和采取有效措施。�
（二）基金结余实现情况。通过基金结余反映基金的管理水平，并与上年同期指标相比，分析产生差异的原因，提出相应的改进措施；对结余额中有关项目余额的比例进行分析，看其是否符合基金运行规律和国家有关法律、法规规定，以保证社会保险制度的顺利实施。�
（三）基金的增减变化情况。通过对资产负债表、收支表和有关财务报表及基金结余率、收缴率等指标的分析，反映基金增减变动及原因，正确评价基金运行过程中增减变动是否符合客观规律。�
（四）本期或者下期财务状况发生或可能发生重大影响的事项。通过对社会保险基金收、支、余进行比较分析来把握未来，为科学预测和决策，采取有关措施改进管理提供可靠依据，确保基金正常运转。�
（五）暂收款项等情况。通过分析负债情况和偿债能力，确保债务的及时偿还，同时还可以通过暂收款的多少看出经办机构的管理水平。�
（六）需要说明的其他事项。
Ⅳ 深圳国资委有哪些下属企业急!!
深圳市投资控股有限公司
深业集团有限公司
深圳市地铁（集团）有限公司
深圳市机场(集团)有限公司
深圳市盐田港集团有限公司
深圳能源集团股份有限公司
深圳市水务(集团)有限公司
深圳市燃气集团股份有限公司
深圳巴士集团股份有限公司
深圳市特发集团有限公司
Ⅳ 咨询行业是做什么的
咨询行业是对第三产业中以咨询服务为特点的各种行业的总称。因其特点为智力型服务，也被人们称为“头脑产业”，请咨询专家咨询被称为“借脑”。作为一种智力密集型的知识服务性产业，咨询的现代意义是指来自个体和组织外部的专业化技能，它以专门的知识、信息、经验为资源，针对不同的用户需求，提供解决某一问题的方案或决策建议。
咨询行业通常分为管理咨询、经济咨询和科技咨询三大类，咨询公司帮助企业分析、诊断现有问题，为企业业务及管理发展所需要的内容进行详细规划。主要职能有：
1、管理咨询帮助企业客户分析和解决商业问题（战略、运营等方面），达到提高公司绩效的效果，比如进入新市场（market entry）、切断低边际收益的商品线（cost cutting）等。
2、经济咨询通常处理法律诉讼中的经济赔偿问题，最后的研究结果常以报告形式呈现。
3、技术咨询旨在帮助企业分析、诊断现有信息系统问题，为企业业务及管理发展所需要的信息系统进行规划。 收起
Ⅵ 深圳有哪些国企呢到国企工作需要什么条件
1、深圳国企一览表：
深圳市投资控股有限公司
深业(集团)有限公司
深圳市地铁有限公司
深圳市机场(集团)有限公司
深圳市盐田港集团有限公司
深圳市能源集团有限公司
深圳市水务(集团)有限公司
深圳市燃气集团有限公司
深圳巴士集团股份有限公司
深圳市大铲湾港口投资发展有限公司
深圳市粮食集团有限公司
深圳市农产品股份有限公司
深圳市创新投资集团有限公司
深圳市赛格集团有限公司
深圳市国有免税商品(集团)有限公司
深圳市长城投资控股股份有限公司
深圳市天健(集团)股份有限公司
深圳市振业(集团)股份有限公司
深圳市深超科技投资有限公司
深圳国际控股有限公司
2、到国企工作需要的条件：
某国有大型钢铁企业这样表明自己的招聘原则：我们不会盲目追求高学历，因为要求高学历所带来的后果就是企业的“人才高消费”。据了解，该企业每年要招进180多名人才，其中有本科生、专科生，有硕士、博士，还有技校生。所招人才的学习成绩在应聘者中都是顶尖的。另外，这家国企还非常注重求职者在试用期和基层锻炼期的表现，“我们愿意花时间和精力培养人才，但不欢迎那些把企业当做跳板的人”。资深顾问说，关注应聘者对企业的忠诚度，是国企对应届毕业生的普遍要求。
一：笔试要全力以赴
目前一些大型国企已参照外企做法，通常在面试之前会安排一轮或多轮笔试。笔试内容大多为文学、数学、逻辑、智力和时事。参加这种题量、信息量都极大的笔试之前，毕业生应先复习一下古代的名句、高中数学里的数列问题，再浏览最近一个月内发生的时事新闻，当然最好再看几本智力测验的书，这样通过笔试的概率会比较大。
特别需注意的是，试卷上面的字迹一定要清楚美观，否则，阅卷人员的“法眼”很可能不再对你“青眼有加”。如果通过此关顺利进入面试，那么你进国企就基本成功了80%。在国企，通常5个人参加面试可以留下3个。而在外企，则可能10个人只能留下1个，甚至1个都不留。
二：面试要稳而内敛
相对外企形式繁多的面试，国企的面试基本采用一问一答的形式。通常是多位面试官对一个应聘者，很容易让应聘者应接不暇，顾此失彼。此时，就需要有稳定的心态作为支撑。在国企的面试中，基本不会遇到全部讲英语的场面，但回答问题时以普通话为宜。
国企面试问题的特点是“走极端”。比如，开场时通常让人感觉很轻松，问应聘者是否独生子女，家里有几口人，住什么地方，喜欢干什么等；然后话题急转，直指“关键问题”，问应聘者对业务知识了解多少，对一些业务问题如何解决，怎样把工作做得更好等等。可以说，最简单的和高难度的问题穿插提出，对此应聘者要做好思想准备。另外，国企一般不喜欢发表意见太过尖锐的应聘者，毕业生回答提问时应适当“收敛”一些。
三：交谈要“鉴貌辨色”
如前所述，国企更关注应聘者对企业是否忠诚、政治上是否上进、能否遵守规章制度、是否乐于付出等方面。国企人事主管大多年长，如果他在应聘者身上找到自己子女的影子，或觉得应聘者像当年刚刚参加工作的自己，那么录取的概率也会大大增加。怎样才能找到“共同语言”，就看应聘者能否“见风使舵”了。比如，对于“进入本公司后，你首先应该做到的是什么”这一问题，国企面试官最希望听到的是“遵守公司制度”。至于兴趣爱好，国企面试官一般希望应聘者精于书法、围棋、民歌等“传统项目”。
说到底，应聘者应迅速判断面试官的年龄、文化背景与价值取向等，“鉴貌辨色”，才能“投其所好”。
四：谈薪忌“锱珠必较”
国企面试官问及应聘者的薪资要求时，切忌提出过高要求。一般而言，目前对于应届毕业生而言，1000元上下较适宜，因为多数国企开出的月薪数额属于税后工资数额，这个数字还是比较符合“市场行情”的。
假如毕业生提出的月薪数额过高，即使国企碍于一时之困愿意如数支付，其心中却难免“心存芥蒂”，这对应聘者今后职业生涯的顺利未必有利。
当然，如果某些国企说明其给出的1000元是税前月薪，而应聘者又认为确实太低，那也完全可以当面拒绝。
Ⅶ 怎样写好物业公司年终工作总结
200*年10月5日，××*物业进驻××前湖校区，这一学年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业管理团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序;形成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。
战略规划
对物业管理的理念进行战略性的转变。
天健物业自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。
品牌建设
品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业管理服务的质量作为公司经营的首选目标。
一、贯彻按iso体系的有效动作
公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过iso9000和iso14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。
二、形成以客户满意为中心的质量体系
自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。
三、建立天健物业零缺陷的目标
公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷;操作零缺陷;设备零故障;安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。
内部管理
一、人力资源
人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司积极开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。
目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业能力，综合能力出众的专业人才;能出谋划策的企业策划人员等，给公司的发展提供了广阔的空间。
二、规章制度
入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。
三、维修方面
去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份，。可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜，大修不过三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽所能去维修，特别是公寓内寝室之间电线错乱的问题，在催修厂家无效的情况下，我公司维修人员用六天六夜时间全部调好，用实际行动解决了师生的怨言。近日，我公司又一口气换下了四栋公寓2000多盏灯炮以及300多个水龙头和几十个冲水阀，使公寓内的配套设施的维修完好率达到了98%以上。
四、保安方面
1、2003年，在全体保安人员的共同努力下，圆满完成了师生入住的安全防范工作，但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。为此我公司于今年年初进行了一场保安大革新。首先，实行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施，购置保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。
2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的时间、环境比较特别。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出入制。从去年至今，我公司共登记来访人员50000多人次，确保了学生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从去年至今，共进行了六次专业知识培训，二次消防知识学习以及一个多月的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制。奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。
4、在外来人员管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，一律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻，确保了公寓内学生生命财产的安全。同时因建设初期的施工较多，我们对违章搭建也进行了处理，规范和控制来访车辆，创造了一个安全、安静、优雅的学生公寓环境。
五、保洁方面
1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫公寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。
2、我保洁部实行严格的考核办法，采用师生监督制和打分制，每月实行四次，确保工作的力度。同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果。;
六、其它方面
从去年至今，我处共捡到手机两部，钱包9个，现金1000多元，校园卡200多张以及大量的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。同时，我公司又实行便民服务，提供打气筒，免费让学生打气，免费开锁，8次送生病的学生去医院看病，10余次为学生爬窗户开门等。
信息沟通
一年来，我公司的信息沟通经历了从空白到完善的大飞跃。我公司目前有以下渠道与师生进行有效的沟通
1、在每栋设立意见箱，让师生对我们工作或态度有意见可提。
2、发放意见征求表，我们给学校的有关机构发放意见征求表，让他们对我们的工作进行监督和指导。
3、召开学生座谈会，从去年至今，我公司共计召开了六次学生座谈会，从中我们得到了宝贵的意见和建议。今后，我公司还将继续召开此种会议。
4、公布投诉电话，如果师生对我公司的员工有什么不满意可以直接拔打电话向我管理处投诉，我们力求给师生一个满意的答复。
5、设立回访制，坚决实行回访时间不超过24小时。
6、建立面谈投诉制，师生如有什么不满意可直接向我管理部面谈投诉，我管理部将会在第一时间给师生答复，且答复时间不超过12小时。
服务绩效
一直以来，我公司秉承“客户是上帝”“业主至上”的原则，立足“一切为了您，为了您的一切”，实行微笑服务。力求您的事就是我们的事，您的小事就是我们的大事，您的满意是我们永远的追求。尽忠尽职，服务师生。
结束语
我们知道，虽然在这一年里我们取得了显著的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足，公司专业性不强、单一的经营方式、过高的成本将是我公司致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在新的一学新里，我们将通过吸取教训、总结经验、借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业管理的品位，满足业主及使用人的要求，实现天健物业的腾飞
Ⅷ 经营城市的主体是什么
城市经营作为一种行为科学，它同样包含了行为系统的三要素，这就是行为的主体、行为的客体和行为过程。作为城市经营的三要素：城市经营主体、城市经营客体和城市经营过程，其相互关系也和其它行为的关系一样，行为主体是处于主动地位，是由法人、组织机构或个人来担当；行为客体是处于被动地位，是行为对象；行为过程是符合科学规律的程序。
第一节城市经营主体的基本概念与地位
一、城市经营主体的基本概念
所谓城市经营主体是指“在城市经营的具体过程中参与对城市的客体进行投资、管理或经营运作的政府、企业、组织、个人或其它机构”。
二、城市经营主体概念的基本特征
1．过程的参与性
不论是企业、组织、个人或其它机构只要是参与了城市经营过程，他们都是城市经营的主体。
2．主体的多元性
经营主体的身份具有多重性，既可能是法人身份又可能是自然人身份，既可能是政府机构又可能是企业团体,既可能是投资者又可能是经营者或管理者。
3．地位的差异性
城市经营主体中的核心经营主体与从属经营主体在经营职能上地位是有差异的。比如，核心经营主体在土地规划与土地报建审批的权力地位是从属经营主体没有的；核心经营主体在城市经营过程中的引领和主导地位是从属经营主体所不具备的。
三、城市经营主体在城市经营中的关系和地位
城市经营既是一种经济行为，又是一种具体的社会行为。从行为的社会属性上讲与其他行为没有本质上的区别，因为它们都是由行为的主体、客体和过程构成，都是由行为的主体按一定的规律和既定的程序来对具体的行为客体操控运作，继而达到相应的目的。在这个行为体系里，行为主体是主导和主动性的，行为客体是被作用对象和被动性的，行为过程是程序也是规律。
第二节城市经营主体的类型
在前面我们对城市经营的基本概念分析中，已经指出了城市经营主体除国家法律、法规明确规定外，允许国内外各类机构和个人投资建设、经营城市的基础设施或其它城市经营客体。（许忙耕、王进前《深化经营城市的对策建议》）因此，大力推进城市经营主体从一元化向多元化发展，改变政府过去大包大揽的局面，加速城市的现代化建设这已是势在必行的。从城市经营主体的社会地位和资本属性出发，目前关于城市经营的主体类型主要有以下几种：
一、国有资本型经营主体
1．国有资本型经营主体的职能构成
经营城市必须培育经营主体，必须组建经济实体代表政府作为出资人，运用市场经济的办法为城市经营建设融资和投资，成立城市建设投资开发公司作为城市资本营运的投资主体，负责城建国有资本营运，并行使国有资本投资主体职能。城投公司是按《公司法》组建的国有独资公司，主要职能是对政府委托经营的城市国有资产进行管理和投融资，服务于城市建设。（中国房产网《论经营城市》）另外，政府在发挥好自身作为经营主体的作用过程中，必须通过制度创新，把自己角色的两重性统一起来，做到市场行为和非市场行为的有机结合。主要是：一是通过建立城市建设投资公司等企业来实现经营行为企业化；二是通过转变职能，使自己更好地履行规划、公共管理和服务职能；三是针对当前市场机制尚未健全的实际，把政府行为的着力点放到提高城市资源配置的市场化程度上。（邹宏国《城市建设要讲功能导向》）
2．国有资本型经营主体的组建
经营城市必须首先成立一个核心城市经营主体机构，因为，没有核心经营主体的引领导向城市经营就会像老虎吃天一样无法入手。因此，城市政府应立即组建以经营城市为主的特殊企业法人----城市资产经营公司，将有经营价值的国有资产集中起来，由城市政府授权城市资产经营公司统一经营，把城市资产经营收益集中用于城市基础设施，实现城市建设与经营的互动扩张。（周爱国《九江城市经营要实现五个转变》）。比如，像西安高新技术产业开发区管委会及其下设的高科集团一样，既能兼顾政府行为和企业行为的有利因素，又能避免政府行为和企业行为的弊病。该经营、管理机构一般是从各城市管理机构中抽调作风正派的业务骨干，从国有企业抽调具有企业管理经验的管理人才，从各大专院校和科研机构抽调与经营城市有关的专业技术人才来组建该机构，政府加强协调和服务的功能。只有这样的班子才能搞好城市的经营。
3．国有资本型城市经营主体的优势及特点
a．实现了政企分开：城投公司与建设局分离，则可引入市场机制，实行彻底的招投标，产生1>1的效应。（中国房产网《论经营城市》）
b．突破了资金瓶颈。
c．引入了市场机制。
d．代替政府行使规划、协调、管理和监督的职能。
e．产权和收益均归国有。
f．参与土地、基础设施和其它城市资源要素的经营与开发。
g．国有资本型经营主体的领导人具有双重性，既是管理者，又是执行者。
4．国有资本型经营主体的种类
a．国有全资型经营主体：如城市建设投资开发公司、中房集团、深圳特区发展集团、西安高科集团等。
b．国有控股型经营主体：如中关村建设集团、深圳天健集团、西安西房集团等。
c．国有合资型经营主体：如深圳的南油集团。
二、非国有资本型经营主体
1，集体所有制经营主体如乡镇企业类房地产开发公司。
2，私人所有制经营主体如荣智健、刘永好的地产公司等。
三、外资型城市经营主体
主要是指来自境外的房地产公司如华新国际集团。
另外，按城市经营主体的社会地位和职能作用的不同，又可划分为：核心城市经营主体和从属经营主体，这在下节内容中将专门叙述。
第三节核心城市经营主体的基本概念和地位
一、核心经营主体的基本概念
核心经营主体指在中国经济转型时期和城市化初期的特殊历史背景下，由城市政府或由获得政府主管部门委托授权的有关部门，来制定城市具体的发展战略和开发政策，并与其他从属城市经营主体共同经营和开发城市的自然资源和人文资源的企业法人或其他组织机构。
二、核心经营主体的特点
1．双重性
一套人马两块牌子，既是政府机构又是企业组织；其领导人既是官员又是企业家；是集裁判员、守门员和球员于一身的复合体。
2．主导性
在城市经营过程中处于主动引导地位。
3．国有性
尽管从表面上看其经营行为是企业行为，但是，他们往往是以国家的土地或其他城市资源要素作抵押来获得银行的贷款，来作为开发经营的启动资金，投资主体实质上是政府，所以收益也必然归国有。
三、核心经营主体的种类
核心经营主体的种类主要有政府和授权型核心城市经营主体两种。
1，城市政府在城市建设和管理中充当主导，不但是城市经营的主体，而且是城市经营核心主体中的核心。他们在城市经营过程中起到了组织、指导、引领、规范、监督、示范等作用，是城市经营的排头兵。他们的主导作用主要体现在政府全权负责城市的规划、建设和管理上。
2，授权型城市经营核心主体是指政府授权下的各类开发区管委会及其下属的建设集团或城建部门下属的房屋建设开发公司、房地产综合开发公司等。比如西安高新技术开发区的高科集团、深圳的南油集团等。授权型核心经营主体是集“政府职能、产权国有、土地经营于一身的三维城市经营主体（GCM）”（《从政治高度看地产策划》《西安晚报》2003年5月21日）。
四、核心城市经营主体——政府在城市经营中的职能作用
城市政府是城市经营的领导者和组织者，他们在城市经营中的职能如何定位、怎样发挥，事关城市经营能否科学有效地进行。
城市政府是城市首脑，也是城市经营的主导者，担负着管理与建设城市、推进城市发展的行政职能。因此，只有合理界定和清晰城市政府在城市经营中的职能，才能积极高效地履行职责，有效地引导、规范、推动城市经营战略的实施。
我们认为，城市政府在城市经营中的主要职能应当定位于以下几个方面：
1．营造环境
城市环境是城市经营的重要支撑，城市环境的综合素质决定着城市经营的深度、广度以及实效性。因此城市政府的首要任务是营造良好的发展环境，提高城市整体价值。
2．制定规划
城市经营作为城市发展的重要战略是一项庞大的系统工程，我们除了对其有一个一般的认识之外，还必须有一个科学合理的实施方案，才能做到有序化地实施。因此，要做好城市经营工作，制定规划是前提，政府部门要组织专门力量来做这项工作。
3．组织实施
政府在城市经营中的最重要的职能就是领导。组织开展城市经营活动，运用各种政策措施引导、启动城市经营战略，着力吸引国内外投资者参与到城市建设与发展中来。
4．规范监督
城市经营是一种市场化的运作方式，是城市政府将城市资源采取市场化配置方式，来实现城市功能提升和形象改善的一种途径，这就涉及到利益再分配问题，由此就会因趋利而产生不公平现象。如何创造公平、公开、公正的城市经营环境，规范监督市场秩序就成为城市政府的一项重要职能。
5．打造品牌
城市的品牌是一个城市物质文明和精神文明的综合体现，是这个城市特色和优势的集中反映。而品牌的成功塑造，对于提升城市的竞争力和吸引力有着重要的意义。因此政府在城市经营中的另一项重要工作，就是如何包装、宣传、推销，打造城市品牌，树立城市形象。
五、核心城市经营主体——政府在城市经营中应该注意的事项
1．树立先进的经营理念
在开展城市经营的工作中，城市政府首先要解决观念意识上的问题，只有用先进理念作指导，才能正确理解、科学把握城市经营的丰富内涵，才能正确组织和实施城市经营战略。
1）主体观念城市政府作为城市的管理者和发展的领导者，在城市经营中必然处于规划、领导、指挥、协调的主导地位。虽然从运作机制上来讲，城市经营强调运用市场经济手段，但是从城市经营的管理与组织角度看，政府的主导作用是毋庸置疑的。因此，城市政府要有主体意识，积极运用法律规范、经济手段和政策杠杆来高效有序地组织开展好城市经营工作。
2）经营观念在市场经济条件下，政府的管理方式和行政方式必须要有根本性的转变，才能适应市场规律的要求。特别是在城市经营这一层面，政府应注意将成功企业的经营理念和管理模式，嫁接改造到行政管理中来，以此来降低行政成本，减少行政失误，提高行政工作的效率和效益，卓有成效地开展好城市经营工作。
3)系统观念从城市经营的角度来看，城市的所有资源(有形资源和无形资源)都是经营的内容，物质文明建设和精神文明建设都是重要组成部分，城市政府、企事业单位、社会团体及全体市民都是参与者，所以这是一项庞大的系统工程。因此，城市政府在组织实施城市经营的过程中，一定要树立全局观念和系统观念，通盘考虑，综合规划，以确保城市经营战略的有效实施和系统效果。
4）特色观念城市经营是市场经济条件下许多城市都在探索的一条城市发展的路子，在对城市经营的概念和内涵的把握上基本上是一致的，但每个地区、每个城市的自然、社会和历史条件是不同的。因此，在实施经营城市战略中，要找准自身的特色优势，根据经济与社会发展的现状，选准突破点，采取适合本地区实际情况的方式来进行操作，切忌不顾本地实际情况，盲目照搬照抄。
2．建设经营型的政府
政府作为城市经营的主体，不仅要在观念上适应市场经济的要求，而且要在机构设置、行政职能发挥以及行政产品和服务的提供上，导入经营理念。不但要讲效率，还要讲效益，从这个意义上讲，现代政府不但是管理型的而且应该是经营型的，只有把经营型政府的建设作为城市经营战略一项重要内容，才能实现政府行为与城市经营战略实施的协调一致性。经营型政府的建设应该包括以下几个方面的内容：
1）机构设置要经济合理目前，我国正在进行行政体制改革，以适应市场经济的要求，从经营城市角度来看，同样也存在着要求行政体制改革的问题。政府职能部门设置是否科学合理，直接决定着经营城市的效果。首先，政府要有综合的部门来协调城市经营工作，防止政出多门、职能交叉、协调不力、力量无法集中等问题出现。其次，要实行政府职能合并，把相关相近的职能集中到一个部门来行使，这样既有利于集中调度，又因为行政部门的减少而减少行政开支，降低行政成本。再者，就是把政府的某些非行政职能市场化、社会化，把本该由市场调节的职能交还给市场，把应由中介机构来进行的工作交由中介机构去做，这样政府就因职能的专业化、专门化，而高效地发挥其职能。
2）行政环节要快捷顺畅行政环节快捷顺畅，可以从两个方面来理解：一方面是政府决策的有效贯彻执行，确保决策的实效性；另一方面就是简化办事程序，如何快捷高效地提供服务的问题。这两个方面问题的解决，关键就是减少中间环节，简化行政审批。行政审批制度改革是行政体制改革的核心，只有减少了政府行政审批事项，才能实现政府机构的精简，才能实现政府职能的转变。从城市经营角度来讲，既然是经营，就要追求效率和效益，而体现政府效率效益的一个重要方面，就是手续的简化、办事的快捷、时间的缩短。由于公务人员服务水平的挖掘是有限的，因此最根本的还是简化审批环节，减少政府的制约性行为。
3）产品服务要优质高效政府在市场经济条件下的主要职能包括两个方面，一是提供公共产品，二是提供公共服务。产品的质量优劣、服务的水平高低，抛开体制性因素不谈，主要是机关效能以及政府工作人员的职业素质和职业道德水平问题。强化机关效能建设主要措施有：一是提高机关工作人员的整体素质。市场经济条件下的城市政府，应当十分重视人力资源的科学开发与有效利用问题。政府部门要采取多种措施，吸引优秀人才进入政府，不断提高政府机关的人才管理水平。只有这样，才能使城市经营活动高水平地开展。二是建立健全规章制度。靠制度来激励约束行政行为，确保工作的良性开展，消除人为因素造成的不良影响，使行政工作走上规范化与制度化的轨道。
4）行政行为要效益为本城市政府的决策，行政行为的做出，都涉及到效益问题，效益的好坏是政府政绩的最终体现，也是对一个城市的发展起根本性推动作用的因素。所以，城市政府要充分考虑行政的效益问题，不仅要考虑经济效益，还要考虑社会效益、环境效益；不仅要考虑近期效益，还要考虑长远效益。只有综合平衡后的净剩值最大，才能实现效益最大化。要确保行政行为的效益最佳，首先就要科学确定组织目标。不要盲目攀比，既要切合实际，又有一定的创造空间；既要有数字目标，又要有质量目标，切忌盲目追求数字而造成的低层次量的增长。同时采取措施要得力，不能照搬照抄，既要借鉴先进经验做法，又要结合本区实际情况进行，这样才能产生良好效果。
要做好上述工作，城市政府应在决策之前进行大量的比较研究，还要引进外脑参与策划，调动全社会力量参与进行，才能确保决策的最优化和措施的实效性，才能在城市经营与社会发展中发挥重要作用。（刘文俭、马永敬《现代城市研究》）
六、核心经营主体的演变过程
核心城市经营主体是伴随中国改革开放和中国地产业的逐步形成而诞生的。因此，在我们谈城市经营核心主体的同时，必须回顾中国房地产业所经历的风风雨雨，总结中国房地产业在逐步走向成熟的这一历史时期，是如何完成由“建筑商—开发商—核心城市经营主体”的三次飞跃。
1．与建筑业剥离----建筑商
1980年邓小平在《关于建筑业和住宅问题》中谈到了“建筑业作为国民经济的支柱产业”的问题，当时所指的建筑业实际上是指房地产业与建筑业之和。因为那时国内尚未引进“房地产业”概念，地产业、住宅业都用“建筑业”统称，GNP中也将地产业与建筑业一并计算。
同年，全国“住宅建设与房地产管理工作会议”提议要求各地设立房地产管理局，各种形式的房地产开发公司相继成立，房地产业开始复苏，并迅速走向商品化、市场化经营，1984年国家《国民经济行业分类标准和代码》将房地产业列为独立的行业。
1987年，党的十三大报告指出：房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。至此，房地产业宣告从建筑业中剥离，迅速进入大发展阶段。与此相适应，本阶段包括中国建筑工程总局在内的各省市建工局、也逐步从政企一家转变为中建集团和建筑工程总公司。经营主体也第一次由官商转变为建筑商。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在半计划半市场环境下获得土地，定向建房。购房者均为集体，当时正处于短缺经济状态，房屋销售是完全的卖方市场。此时的发展商虽无理念可言，却把房地产引向商品化。第一代发展商的主要行为表现是建房，其本质上是建筑商。（邬文康《第四代开发商尽显“新房地产运动”魅力》）因此，本阶段的产业仍是停留在第二产业-----建筑业上。作为建筑业派生出来的房地产业只是处在萌芽状态，远未达到房地产业的内涵要求。
2．地产产业化形成-----开发商
20世纪90年代初，由于改革开放的需要，出现了一批土地开发的热点城市，同时，正是中华人民共和国历史上首次有偿出让土地的时候。由于当时市场化程度不高，土地本身潜藏着巨额利润。一些企业在获得了政府出让土地的批准后，就开始转让土地。因此，土地炒作成为发展商的主要行为，这就导致了90年代初的房地产泡沫。发展商以大无畏的商业壮举，把房地产业完全推向了市场。（邬文康《第四代开发商尽显“新房地产运动”魅力》）
与此相适应，包括建设部下属的中房集团和各省市建设厅、建设委员会下属的房屋建设开发公司，以及各级地方建设部门下属的房屋建设开发公司都属于次类型主体。它们都属于真正意义上的“开发商”，因为它们既承担着定向房屋和土地的开发建设，又参与部分房产的经营，但其本质上只是开发商，离真正意义上的经营商还有很长的距离。此时的地产业基本上达到地产业的硬件要求。
3．大盘时代的出现催生“授权型”城市核心经营主体
20世纪90年代中期以后，继华南板块诞生以来全国各地陆续出现了地产大盘，特别是各地的高新技术产业开发区的迅速成长，对土地用途规划、建筑设计、基础设施的配套的审批，以及大面积地产开发、资金筹措等方面都提出了更高层次的要求，这是一般的开发商根本达不到的。因此，全国各地陆续出现了像南油集团、中关村建设集团、西安高科集团这一类型的既拥有大量的土地储备，又拥有相应的土地规划与建筑设计及配套规划的政府审批权力，同时又可以凭借政府信用来担保贷款进行大盘地产开发经营的集政府权力、产权国有、土地经营于一体的三维城市经营主体（《从政治高度看地产策划》2003年5月21日《西安晚报》）这一新型的官商。这些集团的负责人大部分是开发区的管委会主任或副主任，甚至是市长助理。这种三位一体的官商就是我们前面所分类的“授权型”核心经营主体。也正是在这些核心经营主体的引领下，带动了其他城市经营主体的热切参与，才迅速诞生了全国许许多多的大盘和高新技术产业开发区。
七、核心经营主体与“城市运营商”
在前面的城市经营概念论述中，我们曾经说过一个城市的资源要素很多，比如，土地、基础设施、文化、科技、能源等等。像城市的电讯业其经营的主体就是电讯运营商，电业的经营主体是电业运营商。既然是这样，那么有的学者肯定要问：城市运营商究竟是一个什么概念？他的运营客体是什么？是不是一个城市的所有资源？如果不是那就应该叫土地运营商或基础设施运营商、文化运营商、科技运营商。因此，问题就出在这里，这就是我们现在要谈的目前有很多学者都提出的“城市运营商”概念问题。
众所周知城市经营作为一种行为体系它必须包含三个要素；第一是行为的主体要素，第二是行为的客体要素，第三是行为的过程。因为“城市运营商”这一概念极不准确。
其一，它并未指出“城市运营商”的种类、地位和特征；
其二，未指出具体的城市经营客体；
其三，未指明“城市运营商”与其他城市经营主体的职能分工和相互关系；
其四，未反映出“城市运营商”的阶段性使命，城市经营是在城市发展的初级阶段和体制转型这一特殊历史阶段下的产物，到了城市发展的中期和成熟期以后城市经营的重点则转变为产业或城市文化、品牌，甚至是成熟市场经济下的城市行政管理或服务，城市经营主体的阶段性使命特征就不能在“城市运营商”概念里反映出来，而成熟市场经济下也用不着叫城市经营了；
其五，因为城市是一个小社会，土地和基础设施、文化、科技、能源只是城市资源要素的一部分，并不能代表一个城市资源要素的一切。所以，就不能因为只经营了城市资源要素中的地产，就将其称之为“城市运营商”。因为，这样容易让人产生一种以偏概全和哗众取宠的感觉。
综上所述，我们认为城市运营商的概念是极不科学和难以自圆其说的。
第四节从属城市经营主体的基本概念和地位
一、从属城市经营主体的基本概念
所谓从属城市经营主体是指在中国体制转型过程中和城市发展初期的特定时期下，以及国家法律、法规或政策的调整下和核心城市经营主体的引领下，与核心城市经营主体共同参与对城市的土地、基础设施、科技文化、能源等城市资源要素进行开发经营的法人、自然人或其他机构。
二、从属城市经营主体的特征
1．从属性
从属城市经营主体是在国家法律、法规或政策的调整下和核心城市经营主体的引领下，进行城市资源要素经营开发，是被动和被引导的，地位是处于从属的。他们是纯粹的企业法人或自然人，他们不具有政府职能，也不拥有大片的土地或基础设施等城市资源要素。
2．私有性
因其投资主体是企业法人或自然人，所以收益必然归企业或个人。
3．多元性
从属城市经营主体构成比较复杂，有外商独资企业、私营企业、中外合资企业、集体所有制企业、个人或其他组织机构。
4．阶段性
从属城市经营主体的从属地位是源于城市经营的阶段性，是中国特定的转型时期和城市经营初期下的时代产物。到中国城市发展到成熟期以后，各种主体的地位就会同处一个平台，也自然就不会有核心与从属之分了。
第五节各类城市经营主体之间的相互关系
首先，在城市经营的初期，需要用政府权力去拉开序幕，把原来分散在城市各职能部门有限的国有资产集中起来，统一调度处理，发挥有限的城市资源优势。
其次，由于是处于转型阶段，政府各职能及公用部门的协调工作也只有政府本身才能去完成，其他非国有资本型经营主体是无法也不可能完成这一历史使命的。
再次，也只有这种官商结合的城市核心经营主体，才能在城市开发建设到城市经营的连接与市场的练兵之后，根据市场的具体情况制定“统一规划、合理布局、综合开发”这一更加具体的战略规划和政策法规，并引导和监督其他经营主体积极参与和规范运作，确保城市发展规范有序。
最后，也只有在城市经营核心主体亲自率先投入到具体的市场开发和经营中去并且获得收益时，让从属城市经营主体看到城市经营中的公共事业领域蕴藏着巨大的经济效益，才能吸引和鼓励更多的经营主体共同参与城市的经营和发展。从西安高科集团新西部实业发展公司引领开发和共同建造的紫薇田园都市180万平米大型综合社区和5平方公里的长安科技产业园来看，也只有这种核心经营主体才能操作大盘，才能进行“造城运动”，才能担当城市经营的核心重任。 《中国城市经营学》 第一部分 第三章 城市经营的主体