上海物业管理条例
⑴ 上海市住宅物业消防安全管理办法
第一章总则第一条(目的和依据)
为了加强本市住宅物业消防安全管理,预防和减少火灾危害,保护人身、财产安全,根据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《上海市消防条例》《上海市住宅物业管理规定》等有关法律、法规,制定本办法。第二条(适用范围)
本市行政区域内与住宅物业(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)有关的消防安全责任、消防设施器材和标志的设置维护、日常消防安全管理及其监督活动,适用本办法。第三条(政府职责)
区人民政府应当加强对本行政区域内住宅物业消防安全管理工作的领导,组织实施有关住宅物业消防安全的政府实事工程并提供财政保障,督促区人民政府有关部门和街道办事处、乡镇人民政府履行住宅物业消防安全管理职责。
街道办事处、乡镇人民政府应当将住宅物业消防安全管理纳入基层社会治理和城市网格化综合管理范围,协调和处理辖区内住宅物业消防安全管理综合事务和纠纷。第四条(部门职责)
市公安局是本市住宅物业消防安全管理工作的主管部门。市、区公安机关消防机构对住宅物业消防安全管理实施指导和监督。公安派出所对辖区内住宅物业消防安全管理进行日常监督检查。
住房城乡建设管理部门配合公安机关及其消防机构,对物业服务企业履行住宅物业消防安全责任进行行业指导和监督。
城管执法部门在其职责范围内,做好与住宅物业消防安全相关的执法工作。
规划国土资源、民防等部门按照各自职责,做好住宅物业消防安全相关工作。第五条(行业协会自律)
物业管理行业协会应当发挥行业自律作用,制定住宅物业消防安全管理行业公约,督促物业服务企业遵守与住宅物业消防安全有关的技术标准,将物业服务企业履行消防安全责任情况纳入行业诚信惩戒和项目评优范围。第六条(宣传教育)
公安机关及其消防机构应当加强住宅物业消防安全法律、法规、规章的宣传,督促、指导有关单位做好住宅物业消防安全宣传教育工作。
广播、电视、报刊、互联网等新闻媒体应当开设消防安全教育栏目,开展公益性的住宅物业消防安全知识宣传,对涉及住宅物业的火灾隐患整治情况进行舆论监督。
居(村)民委员会应当开展经常性的住宅物业消防安全管理宣传教育。
物业服务企业应当配合居(村)民委员会和业主委员会,在住宅物业管理区域内设置消防安全知识宣传设施,开展消防安全知识宣传。第七条(诚信管理)
对违反住宅物业消防安全管理规定的单位和个人,公安机关及其消防机构按照规定,将其违法信息提供至本市公共信用信息服务平台。违法信息已经纳入本市公共信用信息服务平台的,公安机关及其消防机构和其他行政机关可以依法采取相应的惩戒措施;鼓励市场主体采取相应的制约措施。第八条(保险)
鼓励区人民政府和街道办事处、乡镇人民政府完善保险经济补偿机制,将保险纳入住宅物业灾害事故防范救助体系,发挥保险化解住宅物业火灾事故善后矛盾纠纷的功能。
鼓励物业服务企业、业主和物业使用人投保火灾公众责任保险或者家庭财产险。
鼓励保险公司承保火灾公众责任保险和家庭财产险。第九条(文明小区)
本市将住宅物业消防安全情况作为文明小区评选的参考依据。存在重大火灾隐患或者发生重大火灾责任事故的小区,不得参加文明小区评选。第二章消防安全责任第十条(委托管理和自行管理)
住宅物业委托物业服务企业管理的,物业服务合同应当对消防安全防范服务事项进行约定。物业服务合同约定消防安全防范服务事项,不得违反法律、法规、规章有关消防安全义务的规定。
住宅物业由业主自行管理的,负责自行管理的执行机构(以下简称业主自行管理机构)应当履行本办法第十三条规定的相关消防安全责任。
业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业、业主自行管理机构应当依法履行各自的消防安全义务或者责任。第十一条(业主、物业使用人义务)
业主、物业使用人应当履行下列住宅物业消防安全义务:
(一)遵守住宅小区临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项,执行业主大会和业主委员会有关消防安全管理的决定;
(二)按照规划国土资源部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用物业;
(三)配合物业服务企业或者业主自行管理机构做好消防安全工作;
(四)按照规定承担消防设施维修、更新和改造的相关费用;
(五)做好自用房屋、自用设备和场地的消防安全工作,及时消除火灾隐患;
(六)法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全义务。
⑵ 《上海市物业管理条例》全文(2)
《上海市物业管理条例》全文
第三章物业管理服务
第三十二条物业服务企业应当按照国家有关规定,取得相应资质。
房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。
第三十三条物业服务项目经理应当取得相应的资格证书。
物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范,由市房屋行政管理部门制定。
第三十四条市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。
第三十五条选聘物业服务企业前,业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。
选聘方案经业主大会会议表决通过后,业主委员会应当在物业管理区域内公告。
第三十六条选聘物业服务企业的,应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标,但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。
市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台,为选聘物业服务企业提供指导和服务。
第三十七条建设单位在申请房屋预售许可前,应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本,制定临时管理规约和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件。
临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约应当报区、县房屋行政管理部门备案。
房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备,注明房屋承重结构的房屋结构图,不得占用、移装的共用部位、共用设备,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。
第三十八条建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房,其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置,但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管,并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。
规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。
区、县房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房室号。
物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、转让、抵押。
第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有:
(一)物业管理用房;
(二)门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;
(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;
(四)物业管理区域内的共有绿化、道路、场地;
(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;
(六)其他依法归业主共有的设施设备。
建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载,但不颁发房地产权证书。
第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;
(二)共有绿化的维护;
(三)共有区域的保洁;
(四)共有区域的秩序维护;
(五)车辆的停放管理;
(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;
(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;
(八)物业档案资料的保管;
(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
第四十一条物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:
(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;
(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;
(四)配合居民委员会、村民委员会做好社区管理相关工作。
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
第四十二条物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。
物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会。
物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。
第四十三条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料:
(一)小区共有部分经营管理档案;
(二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;
(三)水箱清洗记录及水箱检测报告;
(四)住宅装饰装修管理资料;
(五)业主清册;
(六)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;
(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。
物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料,以及物业管理用房。
第四十四条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价,同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的,物业服务收费执行同一价格标准。具体办法由市人民政府另行制定。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。
物业服务企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。
第四十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。
业主应当根据物业服务合同约定,按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其交纳;物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
业主转让物业时,应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的,买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定,并告知物业服务企业。
第四十六条利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
第四十七条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以自行管理物业,并对下列事项作出决定:
(一)自行管理的执行机构;
(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;
(三)聘请专业机构的方案;
(四)其他有关自行管理的内容。
电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。
业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理,根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户,并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。
业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。
第四章物业的使用和维护
第四十八条物业服务企业承接物业时,应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收,并对相关资料进行核对接收。
物业服务企业应当自承接验收之日起七日内签署验收确认书。
第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。
建设单位应当在房屋所有权初始登记前,将物业保修金交存至指定专户,专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。
物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。
第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,按照房屋安全使用规定使用物业。
禁止下列损害公共利益及他人利益的行为:
(一)损坏房屋承重结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)破坏房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物业共用部分;
(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;
(七)排放有毒、有害物质;
(八)发出超过规定标准的噪声;
(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。
⑶ 上海市住宅物业管理规定
第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本规定。第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本规定。第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本规定所称业主,是指房屋的所有权人。
本规定所称使用人,是指房屋的承租人和实际使用人。
本规定所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业服务的企业。第四条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本规定。
街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第二章业主及业主大会第五条新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时,应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区(县)房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府),按照本条第一款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条业主在物业管理中,除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还有权提议召开首次业主大会会议,有权推选业主代表,并享有被推选权。
业主在物业管理中,应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的,建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由业主代表组成,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
筹备组自成立之日起三十日内,在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议。第九条业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的住宅套数计算,每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的物业建筑面积计算,每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书的,可与其他业主合并计票,每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的百分之三十。
首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外,还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
召开业主大会会议,筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会,邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加,并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。
⑷ 上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定
法律分析:为规范住宅物业管理区域停车秩序,保障停车管理双方的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等有关规定,市房屋管理局制定了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》,将自2021年10月1日起施行,有效期至2026年6月30日。增加停车管理单位应当履行前期物业服务合同、物业服务合同、业主管理规约、临时管理规约、小区停车管理制度或者停车管理服务合同中相关停车管理的约定;在物业管理区域内显著位置公示停车收费标准;制定停车管理人员的职责、发生紧急情况的迁移车辆处置预案、停车收费管理制度等;根据业主大会通过的方案划设非原始规划设计停车位,划设车位应当符合消防等相关规定;设置机械式停车设施的,必须配备持有特种设备操作证书的车辆管理人员等相关职责。
法律依据:《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》
第一条 关于停车位的使用、分配、转让。根据新修正的《上海市住宅物业管理规定》第六十一、六十二条内容予以修改。
第二条 关于固定停车位设置。明确利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的,不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。
第三条 关于停车管理服务约定。明确停车管理单位提供住宅物业管理区域内停车管理服务的,应当在前期物业服务合同、物业服务合同或者停车管理服务合同中约定服务内容和收费标准等事项。合同约定的相关内容不得与临时管理规约、管理规约和小区停车管理制度冲突。
⑸ 上海同一个小区有住宅和商住楼,请问可以分别成立各自的业委会和物业管理公司吗
不能。根据国务院《物业管理条例》第34条之规定,一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理。同上第9条之规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。根据民法典278条,物业公司的选聘乃全体业主之共决事项。同一个物业管理区域要分割成两个,除非由全体业主共决通过后,向有关部门申请批准。有关公共设施如果无法分割,还要订立特殊约定。但根据《上海市住宅物业管理规定》,在同一物业管理区域,在一个业主委员会或业主大会领导下,可以分别设置住宅区业主小组和商务区业主小组,业主小组可以就各自业主小组的相关事项作出决定。但选聘物业管理公司属于民法典278条规定的全体业主共决之事项,而不是业主小组之部分共有之部分共决事项。
⑹ 违反了上海市住宅物业管理规定第五十条规定该怎么处理
物业管理违规如何处理。
《物业服务管理条例》第五十六条规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第五十七条规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十八条规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报。
(6)上海物业管理条例扩展阅读:
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
⑺ 上海市居住物业管理条例实施细则
上海市居住物业管理条例实施细则
为贯彻《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》),现就有关实施问题提出如下意见,请遵照执行。
一、关于物业使用与维护中若干损害公共利益行为的认定
(一)擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件,以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的,属于损坏房屋承重结构的行为。
(二)在住宅物业管理区域内已交付使用的物业,有下列情形之一的,属于违法建筑物、构筑物:
1、未取得建设工程规划许可证建造的建筑物、构筑物;
2、未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定建造的建筑物、构筑物;
3、其他违法的建设工程。
上述违法建筑物、构筑物包括擅自在天井、庭园、平台、晒台(露台)、屋顶、道路或其他场地搭建的建筑物、构筑物,开挖地坪、以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。
(三)擅自改变房屋原始设计外立面及其色调、擅自在非承重外墙上开门、窗的,属于破坏房屋外貌的行为。
二、关于改变物业使用性质的认定
在住宅物业管理区域内有下列情形之一的,属于擅自改变物业使用性质的行为:
(一)未经规划管理部门批准,将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用,以及改变非住宅的规划批准用途使用的。
(二)将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间,或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置。
三、关于物业管理企业对违法行为的劝阻制止义务
物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主(临时)公约》的行为,应当及时采取积极有效措施予以劝阻、制止,直至向其发出《违法(规)行为整改通知书》;经劝阻、制止无效的,物业管理企业应在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会(《违法(规)行为整改通知书》及《违法(规)行为报告单》样张详见附件一)。
四、关于违法行为处理中法规适用问题
(一)2004年11月1日前发生的物业使用禁止行为的事实认定和处理,适用《上海市居住物业管理条例》(以下简称《条例》)的相关规定。但违法行为自发生之日起超过两年的,不予行政处罚,应通过责令限期改正等其他行政执法方式予以处理。
(二)2004年11月1日前发生的物业使用方面行为,按《条例》和《规定》的规定均属违法行为的,违法事实的认定适用《条例》,处理罚种和幅度可按《条例》与《规定》中较轻的掌握。
在处理上述违法行为过程中,行政执法程序适用《规定》。
五、关于附有违法建筑并结构相连房屋的认定和处理程序
违法搭建的.建筑物、构筑物依附于房屋的,属附有违法建筑并结构相连的房屋。
“附有违法建筑并结构相连的房屋,房地产机构不予办理房地产转移、抵押登记”,按下列程序处理:
(一)区、县房地产管理部门经查证认定后,制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书(详见附件二),并送达当事人及房地产登记机构;认定书中可要求当事人限期自行拆除违法建筑。
(二)房地产登记机构收到认定书后,应在房地产登记册予以注记,并不予办理房地产转移、抵押登记。
当事人自行拆除违法建筑的,应及时告知区、县房地产管理部门;区、县房地产管理部门经核实后通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记;违法建筑被依法执行拆除的,区、县房地产管理部门应通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。
事实认定不清或违法建筑已被依法拆除,区县房地产管理部门未及时告知登记机构注销限制处分注记的,由区县房地产管理部门承担相应责任。属当事人未及时告知造成后果的,由当事人承担相应责任。
六、关于物业管理用房
建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时,应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积(实测面积)报告中予以注明,并加盖建设单位公章;建设单位提交的资料符合《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》规定的物业管理用房配置条件的,市或者区县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记,并按规定予以注记。
七、关于物业的验收
物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备,包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。查验中发现房屋质量和配套设施等问题,应书面告知建设单位或业主委员会,并就存在问题及解决方案形成共识后按规定办理交接手续。
物业管理企业与建设单位办理物业验收的具体程序和标准按照建设部有关房屋接管验收标准执行。
建设单位或业主委员会应当按照《物业管理条例》第二十九条第一款的相关规定向物业管理企业移交物业管理资料。
;⑻ 上海市住宅物业管理规定(2018修正)
第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本规定。第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本规定。第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者通过其他形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本规定所称业主,是指房屋的所有权人。
本规定所称使用人,是指房屋的承租人和实际居住人。第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理,指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。
市房屋行政管理部门履行以下职责:
(一)制定本市物业管理相关政策;
(二)建立完善本市物业管理分级培训体系;
(三)指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作;
(四)指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作;
(五)建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台;
(六)实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。
区房屋行政管理部门履行以下职责:
(一)组织实施物业管理相关政策和制度;
(二)实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理;
(三)指导和监督物业管理招投标活动;
(四)实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理;
(五)实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)确认等事项;
(六)指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理;
(七)指导乡镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训;
(八)落实物业管理方面的其他监督管理职责。
本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监督管理、应急管理等行政管理部门,按照各自职责协同实施本规定。第五条区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度,组织区相关行政管理部门,乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位,部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。
乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度,协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷;其设立的房屋管理事务机构(以下简称房管机构)承担房屋管理的相关具体事务。
乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责:
(一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选,办理相关备案手续;
(二)指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作,对业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训;
(三)参加物业承接查验,指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;
(四)办理物业服务合同备案,对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查,指导和监督物业服务企业履行法定的义务;
(五)监督业主、使用人按照规定使用和维护物业;
(六)建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制,调解物业管理纠纷,处理物业管理相关投诉和举报;
(七)建立物业应急服务保障机制;
(八)法律、法规、规章规定的其他职责。第六条本市建立健全以居民区党组织为领导核心,居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构,推动住宅物业管理创新。
居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作,加强对业主委员会的指导和监督,引导其以自治方式规范运作。第七条市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,对物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护物业服务企业合法权益。
本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。
⑼ 上海市物业管理条例
为了推进《上海市住宅小区综合管理三年行动计划(2007-2009)》,更好地树立典型,进一步提升本市物业管理水平,现将开展2007年度全国物业管理示范项目申报和对历年获得建设部示范项目复验的有关事项通知如下:
一、申报2007年度示范项目
(一)申报条件
1、住宅小区面积8万平方米以上,其中别墅小区2万平方米以上,住宅小区成立业主大会。
工业区建筑面积8万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,大厦(工地)使用率达85%以上。
2、取得“上海市物业管理优秀小区(大厦、工业区)”称号一年以上。
3、物业管理企业建立健全管理规章制度,近三年内无重大责任事故,无有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
(二)评选标准
考评严格执行建设部(2000)008号《全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及评分细则》,项目预评分值不得低于98分。
(三)评选程序及要求
1、企业自评申报阶段
各物业管理企业对已获得市级物业管理优秀项目,根据申报条件经自评符合条件的,在8月30日之前向项目所在地区县房地局申报并提供申报项目的相关资料:
(1)申报项目的文字说明介绍;
(2)申报项目的建筑总平面图;
(3)反映物业管理服务特色的照片20张以上(包括小区大门、环境绿化、房屋立面、车辆管理、技防设施、管理制度、小区管理处、保洁、维修、保安的作业场景等),照片统一采用JPG格式,刻制成光盘;
(4)物业管理企业填写《2007年度全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)申报简表》(见附件一)、《2007年度全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)申报表》(企业可从“上海房地资源网”()下载)各一式三份,由项目所在地区县房地局初审通过后推荐上报。
2、区县房地局初审阶段
各区县房地局9月1日~9月10日,对物业管理企业的申报项目进行初审,于9月15日前,将初审合格的申报项目进行汇总后报市局物业处(见附件二)。
3、市局预评阶段
9月16日~30日,市局物业处将组织市物业行政事务中心、市物业管理行业协会的有关专家,对申报项目进行预评,通过预评的项目推荐上报。
二、对历年来已获得部示范项目进行复验
1、各区县房地局要对本区内历年获得部示范的项目,按照《全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及评分细则》进行复验并填写复验表(见附件三),同时要求物业管理企业提交获得部示范项目后,巩固和提高管理服务的情况简述,并提供20张住宅小区或大厦、工业区现状照片,照片统一采用JPG格式,刻制成光盘,于9月15日将复查汇总情况报市局物业处(见附件四)。
2、对检查中发现管理水平下降、业主意见较大的项目,要督促物业管理企业在一周内提出整改方案限期整改,并做好回访复查工作。
3、对整改不力,已不能起到先进示范作用的物业管理项目,区县房地局汇总情况报市局物业处复验后,报建设部建议撤消其示范项目称号。
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⑽ 上海市住宅物业管理条例新版是什么
第一章总则第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条业主大会履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。第三章前期物业管理折叠第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。第二十八条物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。