河南物业管理条例

A. 郑州市物业管理条例

对于每位业主而言，物业的重要性自不言语。但是，对于郑州市物业管理条例，了解的人并不多！小编今天为大家列出郑州市物业管理条例全部内容，希望对大家有所帮助！

发布部门：河南省郑州市人民代表大会常务委员会

发布文号： (2007年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 2007年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准)

发布内容：

郑州市物业管理条例

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

关联法规：

第二条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

本条例所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。

第三条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第四条 物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。

第五条 市、县(市)、区人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制。

第六条 市、县(市)、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

区(不含上街区)房地产管理部门按照本条例规定的权限，负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、价格、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。

居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

第九条 物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。

第十条 已建成物业，其管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。

第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。

物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；

(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；

(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

第十二条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

第十三条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。

筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日。

筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第十四条 筹备组成立后，应当做好下列工作：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

(二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；

(三)登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；

(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案；

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起四十五日内，组织业主召开首次业主大会会议。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。

第十五条 建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。

建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

第十六条 一个物业管理区域内业主在一百人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。

第十七条 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

第十八条 业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

第十九条 管理规约应当约定下列主要内容：

(一)共有或者共用物业的使用、维护要求；

(二)物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配；

（以上回答发布于2013-07-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 河南省物业管理条例

第一章总则第一条为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。
由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。
本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。
鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。第五条省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。
市、县（市）人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。第六条各级人民政府的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。第二章业主、业主大会及业主委员会第七条业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。业主享有下列权利：
（一）参加业主大会，享有表决权；
（二）享有业主委员会成员的选举权和被选举权；
（三）享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务；
（四）监督业主委员会的管理工作；
（五）监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）法律、法规及规章规定的其他权利。
业主应当承担下列义务：
（一）遵守物业管理法律、法规、规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定；
（四）执行业主大会的有关决议、决定；
（五）按时、足额交纳物业管理服务费用；
（六）法律、法规及规章规定的其他义务。第八条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会履行下列职责：
（一）选举、撤换业主委员会成员；
（二）审议通过或者修改业主委员会章程和业主公约；
（三）监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业；
（五）讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金方案；
（六）决定本物业管理区域内物业管理的其他事项。第九条在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。第十条召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席。业主可以委托代理人出席业主大会。无民事行为能力或者限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。
业主大会由业主委员会负责召集。业主委员会认为必要，或者经百分之十五以上业主提议，应当召开业主大会。
业主公约和业主大会作出的决定，对全体业主有效。业主大会决定事项的程序，由业主大会制定。
召开业主大会，应当邀请已建成用于出售、出租但未售出、租出的物业的所有权人的代表列席，可以邀请居民委员会、物业使用人、物业管理企业的代表列席。第十一条业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：
（一）住宅物业按一户一投票权数计算；
（二）非住宅物业按建筑面积计算。
确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。第十二条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并经房地产管理部门登记备案。
业主委员会依照国家有关法律、法规和本条例开展活动，具体履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会；
（二）执行业主大会的决议、决定；
（三）听取业主、使用人的意见和建议；
（四）业主大会赋予的其他职责。

C. 物业管理规定

法律分析：《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。 由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。
《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号，已经2018年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2018年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。
《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号)于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》 附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。 本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。
法律依据：《物业管理条例实施细则》
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

D. 河南省人民代表大会常务委员会关于修改《河南省物业管理条例》《河南省大气污染防治条例》的决定

一、对《河南省物业管理条例》作出修改

（一）将第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。”

（二）增加一条作为第四条，内容为：“以党建为引领，发挥中国共产党党组织的战斗堡垒作用，建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。”

（三）增加一条作为第九条，内容为：“抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实上级人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作。

“物业服务企业应当服从政府统一指挥，配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施，不得擅离职守。各级人民政府对物业服务企业在公共突发事件应对期间的活动给予物资和资金支持。

“业主委员会或者物业管理委员会应当依法落实政府的各项应急措施，积极开展自救。”

（四）将第二十二条第一款第七项修改为：“（七）使用物业专项维修资金；”

将第八项修改为：“（八）筹集物业专项维修资金；”

将第九项修改为：“（九）改建、重建建筑物及其附属设施；”

增加一项作为第十项，内容为：“（十）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；”

将该条第一款原第十项、第十一项、第十二项分别修改为第十一项、第十二项、第十三项。

将该条第二款修改为：“以上共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项至第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

（五）将第二十六条第一款修改为：“业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，方为有效。”

（六）删除第二十七条第一款第一项中“按时交纳物业服务费等相关费用”的内容。

（七）增加一条作为第三十七条，内容为：“除业主自行管理外，物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构：

（一）未达到成立业主大会条件的；

（二）达到成立业主大会条件但未能自行成立，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

“物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起自行解散。

“物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。”

（八）增加一条作为第三十八条，内容为：“物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会的代表组成。

“物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一，由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居（村）民委员会的代表担任。

“街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十个工作日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公布。

“物业管理委员会具体工作办法，由省物业管理行政主管部门制定。”

（九）将第四十八条修改为：“物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

（十）将第五十一条修改为：“业主委员会应当在物业服务合同期限届满前九十日组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。倡导业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业服务企业。

“物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满前九十日书面告知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外，同时报告街道办事处、乡镇人民政府。

“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前六十日书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。”

（十一）将第六十二条第二款修改为：“利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。”

（十二）将第六十三条修改为：“利用物业共用部位、共用设施设备产生的收入，在扣除合理成本之后，属于全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

E. 河南省物业管理条例(2017)

第一章总 则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

本条例所称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。第三条物业管理应当坚持以人为本、诚实信用，坚持依法依规、公开公正，坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。第四条倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

促进互联网与物业管理的深度融合，物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体，引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络化物业管理的新模式。

鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。第五条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施，建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务质量进行监督管理；

（二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；

（三）对物业招投标活动进行监督管理；

（四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；

（五）处理物业管理中的投诉；

（六）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

（七）建立健全物业管理电子信息平台；

（八）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府其他有关行政部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。第七条街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。

社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。第八条物业管理行业组织应当在主管部门的指导和监督下，履行联络、协调和服务职责，加强行业自律，规范行业行为，提高物业服务水平。第二章物业管理区域及设施第九条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。第十条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

已投入使用但尚未划定物业管理区域的，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。

物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十一条物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。

新建的物业，建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：

（一）两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置；超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；

（二）应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

F. 找来新物业，老物业不肯走 咋办

隆福国际小区业主提供的老物业管理下的小区一角

河南商报记者韩忠林/文受访者供图

物业服务好不好事关每一位业主切身利益。在郑州很多小区甚至一些商场，因为物业达不到业主预期，会出现更换物业现象。

而在更换物业过程中，往往会出现一道难题，那就是老物业不肯离场。这该怎么办？新修订的《郑州市物业管理条例》给出了答案。

商场业主想更换物业，老物业提出疑问

“我们都找好新物业了，可老物业说啥都不肯走。”近日，郑东新区一商业广场的业主王丽（化名）向河南商报记者反映，商场业委会在更换物业时，遇到难题。

王丽介绍，商场采用的是托管租赁模式，就是业主们购买商铺后，由物业统一代为出租、管理。

“旁边商场生意很红火，我们这边很多商铺闲置，租出去的商铺，生意好的也不多。”王丽表示，商场惨淡的人流量加上落后的设施、管理，让业主们对老物业失去信心，很多业主觉得，应该尝试更换物业。

在业主们共同努力下，2020年商场召开业主大会，选举产生了业主委员会，随后便着手准备更换物业事宜。

“商场和小区不一样，人住得比较分散。”王丽表示，业主委员会给业主们发了调查表，咨询是否同意更换物业，业主们填表按手印后寄给业主代表，业主代表们召开会议对调查结果进行统计，最终决定更换物业。

“新物业是业委会找的。”王丽表示，确定更换物业后，大家通知了老物业，并准备于近期让新物业入驻。

可新物业入驻时，老物业却不肯离开。商场老物业相关负责人表示，按照法律规定，更换物业是需要经过业主大会流程的，新物业入驻，完全是由业主委员会自身运作的，并不是业主大会的意思，所以是不合理的。

新物业入驻究竟是否合理？双方产生分歧，事件陷入僵持。

小区更换物业，不是一件容易的事

更换物业并不是一件容易的事情，郑州很多小区都有类似经历。

最近几天，郑州隆福国际小区居民，正在准备新物业入驻欢迎仪式。

“以前小区光垃圾问题都解决不了，我们都开玩笑说住在‘垃圾’里。”业主雷女士告诉河南商报记者，小区老物业不仅管理方式差，而且几乎不作为，“我们早就想更换物业了，可一直没有实现。”

“长期如此，大家意见肯定很大。”雷女士表示，今年8月，业主们对物业的不满集中爆发，大家自发在小区内拉横幅，要求物业撤出小区。

“物业自己肯定不同意。”雷女士称，最终还是由政府职能部门出面协调，老物业才同意自愿撤出小区。

雷女士表示，确定老物业离开后，今年9月小区召开业主大会，投票选举出了新物业公司。最近几天新物业公司已经入驻，给小区带来了很大变化。

同样在近期更换物业的，还有清城美苑小区。

小区业委会负责人王先生介绍，今年早些时候，与老物业签订的服务合同到期，因为其服务质量不理想，所以很多业主想更换物业。

今年7月，小区召开业主大会，业主们投票决定不再与老物业续约，并委托业主委员会找新物业。

可当业主委员会找的新物业准备入驻时，老物业却不肯搬离。

“业委会多次进行了沟通，他们依旧不肯离开。”王先生表示，最终大量业主聚集在老物业办公地点，并联系到公司负责人，才艰难地办理了交接手续。

“物业服务好不好，自己说了不算，业委会说了也不算，只能由业主来决定。”王先生表示，小区更换物业，的确是一件麻烦事，因为不仅要考虑业主们满意度，还需要考虑物业公司盈利问题，毕竟赔钱的买卖，物业公司通常是不会接手的。

更换物业还要注意这些细节

小区想更换物业，究竟该怎么做？

河南商报记者梳理发现，《河南省物业管理条例》规定，业主大会履行确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业的职责。

而今年1月开始实施的《民法典》则明确，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事项由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

10月1日起实施的《郑州市物业管理条例》也提出，选聘和解聘物业服务人员由业主依法共同决定，而且应该在显著位置公示。

“业主共同决定”的说法和“业主大会决定”是否一致呢？

河南天基律师事务所律师陆阳表示，由业主共同决定和由业主大会决定，是没有区别的。

老物业不肯搬离，该怎么办？

是不是业主大会决定更换物业就直接可以更换了呢？

其实不然，《民法典》规定，在决定解聘老物业时，除合同另有规定外，应该提前60天书面通知物业服务人。解聘造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

虽然业主应当赔偿损失，但这并不意味着老物业可以以此为由，拒绝搬离。

即将实施的《郑州市物业管理条例》规定，物业服务合同终止的，物业服务人应当退出物业服务区域，依法履行交接义务，不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为理由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进入物业服务区域提供服务。

当然新物业服务人也不得强行接管物业。

那么双方产生分歧时，该怎么处理呢？新条例规定，业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区县（市）物业管理主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业服务区域。

老物业不肯搬离，可能面临哪些处罚？

针对小区更换物业中出现的老物业不肯退出现象，社区治理专家党锋认为，其背后反映出的是行业不成熟。

党锋表示，新修订的《郑州市物业管理条例》，赋予了街道办事处、乡镇人民政府等对物业管理活动的组织、指导、监督职能，想要化解新老物业交替中出现的问题，一定程度上需要政府部门发挥出相应职能。

针对遇到类似纠纷如何处理，党锋称，新修订的《郑州市物业管理条例》，对投诉渠道进行了明确，虽然没有直接提及具体处罚情况，但并不意味着无法进行处罚。

根据《河南省物业管理条例》，物业服务企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元罚款。

“如果政府处罚后，老物业依旧不肯搬离，业委会可以走司法途径。”河南省物业商会秘书长张国强表示，新修订的《郑州市物业管理条例》明确，老物业不肯搬离，是可以通过诉讼强制执行的。

G. 河南省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定

一、对下列法规中与宪法、法律、行政法规不一致的规定作出修改

（一）对下列法规中与宪法、法律关于征收、征用不一致的规定作出修改

1.将《河南省水利工程管理条例》第二十七条中的“征用”修改为“征收”。

2.将《河南省城市房地产开发经营管理条例》第四十七条中的“征用”修改为“征收”。

3.将《河南省林地保护管理条例》第六条第（四）项、第四章章名、第二十三条、第二十四条第一款、第二十五条、第二十六条第一款、第二十八条、第二十九条、第三十二条第一款中的“征用”修改为“征收、征用”。

4.将《河南省实施〈中华人民共和国归侨侨眷权益保护法〉办法》第十四条第二款中的“征用”修改为“征收、征用”。

（二）对下列法规中与地方组织法、选举法、监督法、立法法不一致的规定作出修改

5.删去《河南省人民代表大会常务委员会任免地方国家机关工作人员办法》第十八条第二款。

将第三十七条中的“省人大常委会组成人员五人以上联名”修改为“省人大常委会组成人员五分之一以上书面联名”。

6.删去《河南省人民代表大会议事规则》第二十九条。

将第四十一条第二款、第三款中的“三十人以上的代表联名”修改为“十分之一以上的代表联名”。

7.将《河南省实施〈中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法〉办法》第三十二条第三款修改为：“对于县级人民代表大会代表，原选区选民五十人以上联名，对于乡级人民代表大会代表，原选区选民三十人以上联名，可以向县级人民代表大会常务委员会书面提出罢免要求，经原选区选民过半数通过。表决罢免要求，由县级人民代表大会常务委员会派有关负责人员主持。”

（三）对下列法规中与刑法衔接的规定作出修改

8.将《河南省各级人民代表大会代表视察办法》第二十四条第三款中的“依照刑法第一百五十七条的规定”修改为“依照刑法的规定”。

9.将《河南省〈中华人民共和国集会游行示威法〉实施办法》第三十一条第二款中的“比照刑法第一百六十三条的规定”修改为“依照刑法的规定”。

将第三十一条第三款、第四款中的“依照刑法第一百五十八条的规定”修改为“依照刑法的规定”。

将第三十一条第五款中的“依照刑法第一百五十九条的规定”修改为“依照刑法的规定”。

10.将《河南省地方铁路管理条例》第三十七条中的“依照《铁路法》的有关规定追究刑事责任”修改为“依照刑法的规定追究刑事责任”。

11.将《河南省严禁卖淫嫖娼条例》第九条中的“依照《中华人民共和国刑法》第一百六十条的规定”修改为“依照刑法的规定”。

将第十一条中的“依照《中华人民共和国刑法》第一百五十七条的规定”修改为“依照刑法的规定”。

（四）将下列法规中引用的“治安管理处罚条例”修改为“治安管理处罚法”、“行政复议条例”修改为“行政复议法”、“城市规划法”修改为“城乡规划法”、“民事诉讼法（试行）”修改为“民事诉讼法”，删去“中华人民共和国技术合同法”的内容

12.《河南省民兵预备役工作条例》第二十一条。

13.《河南省老年人保护条例》第四十五条、第四十六条。

14.《河南省城市人民警察巡察条例》第十二条、第二十二条第三款。

15.《河南省公共场所治安管理条例》第十九条。

16.《河南省信访条例》第三十五条。

17.《河南省爱国卫生条例》第三十五条。

18.《河南省人口与计划生育条例》第四十三条。

19.《河南省〈中华人民共和国集会游行示威法〉实施办法》第三十条第一款、第三十四条。

20.将《河南省各级人民代表大会代表视察办法》第二十四条第三款中的“治安管理处罚条例第十九条”修改为“《中华人民共和国治安管理处罚法》”。

21.《河南省盐业管理条例》第三十三条第三款。

22.《河南省商品交易市场监督管理条例》第三十八条。

23.《河南省地方铁路管理条例》第三十八条。

24.《河南省实施〈中华人民共和国森林法〉办法》第五十条、第五十三条。

25.《河南省实施〈中华人民共和国野生动物保护法〉办法》第三十九条。

26.《河南省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十条。

27.《河南省烟草专卖管理条例》第四十一条第三款。

28.《河南省公路管理条例》第五十九条。

29.《河南省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》第三十三条、第三十五条。

30.《河南省林地保护管理条例》第三十八条。

31.《河南省土地监察条例》第三十条第二款。

32.《河南省基本农田保护条例》第三十三条。

33.《河南省反不正当竞争条例》第三十八条。

34.《河南省建设工程质量管理条例》第五十一条。

35.《河南省企业负担监督管理条例》第二十五条。

36.《河南省制止不正当价格行为和牟取暴利条例》第十七条第二款。

37.《河南省村庄和集镇规划建设管理条例》第二条第二款、第三十七条。

38.《河南省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》第三十六条第（八）项。

39.《河南省价格监督检查条例》第三十八条。

40.《河南省严禁卖淫嫖娼条例》第一条、第十五条第一款。

将第九条、第十一条中的“《中华人民共和国治安管理处罚条例》第十九条”修改为“《中华人民共和国治安管理处罚法》”。

41.《河南省禁止赌博条例》第一条、第二条第二款。

将第十二条、第十三条中的“《中华人民共和国治安管理处罚条例》第三十二条”修改为“《中华人民共和国治安管理处罚法》”。

将第十七条中的“《中华人民共和国治安管理处罚条例》第十九条”修改为“《中华人民共和国治安管理处罚法》”。

42.《河南省少数民族权益保障条例》第四十七条、第五十条。

43.《河南省母婴保健条例》第四十四条。

44.《河南省爱国卫生条例》第二十七条。

45.《河南省公路管理条例》第六十一条。

46.《河南省地方铁路管理条例》第四十条。

47.《河南省预算外资金管理条例》第二十四条。

48.《河南省老年人保护条例》第四十六条。

49.《河南省历史文化名城保护条例》第一条。

50.《河南省技术市场条例》第一条、第十九条。

51.将《河南省中医条例》第二十九条中的“依照国务院《社会力量办学条例》进行处罚”修改为“依法处罚”。

（五）对下列法规中关于行政许可的规定作出修改

52.删去《河南省暂住人口管理条例》第二十条第（一）项。

将第二十三条中的“第（一）至（四）项”修改为“第（一）至（三）项”。

将第二十四条中的“第（五）至第（六）项”修改为“第（四）项、第（五）项”。

53.删去《河南省公共场所治安管理条例》第八条、第十五条。

删去第十三条第（一）项中的“核发《公共场所治安合格证》，并进行年度审查”的内容。

删去第十七条第一款和第十八条第一款中“或者吊销《公共场所治安合格证》”的内容。

54.删去《河南省禁止赌博条例》第十五条中的“吊销《公共场所治安合格证》”的内容。

（六）对下列法规中关于行政处罚的规定作出修改

55.将《河南省劳动保障监察条例》第二十条修改为：“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资”。

56.将《河南省法律援助条例》第四十五条中“情节严重的，给予停止执业三个月以上一年以下的处罚”修改为“情节严重的，给予停止执业一个月以上三个月以下的处罚”。

57.删去《河南省物业管理条例》第四十四条中的“未取得物业管理企业资质证书”的内容，同时，增加一款作为第二款，内容为：“未取得物业管理企业资质证书，从事物业管理服务的，责令停止从事物业管理服务，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款”。

58.将《河南省节约能源条例》第二十九条中的“可以并处五千元以上三万元以下罚款”修改为“并处五万元以上十万元以下罚款”。

59.将《河南省征兵工作若干规定》第二十九条第二款修改为：“有服兵役义务的应征公民拒绝、逃避征集，经教育不改的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当强制其履行兵役义务，令其缴纳相当于当地一个义务兵三年优待金一至二倍的强制金；两年内不得被录取为国家公务员、国有企业职工，不得出国或者升学；国有、集体单位的临时工予以除名；国家机关、团体、企事业单位的职工应予开除留用察看或者开除公职。”

（七）对下列法规中关于行政复议的规定作出修改

60.将《河南省征兵工作若干规定》第三十五条中的“可在接到处理决定书之日起十五日内”修改为“可以自知道该具体行政行为之日起六十日内”。

61.将《河南省暂住人口管理条例》第二十六条中的“可在收到处罚决定书之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”、将该条中的“复议机关应当在收到复议申请书之日起三十日内作出复议决定”修改为“复议机关应当自受理复议申请之日起六十日内作出复议决定”。

62.将《河南省技术市场条例》第二十九条中的“可在接到行政处理决定书之日起十五日内”修改为“可在自知道该行政处理决定之日起六十日内”。

63.将《河南省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》第三十六条第一款中的“可以在接到处罚通知之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”；将第二款第一句中的“接到”修改为“受理”。

64.将《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第五十三条中的“可以在接到处理决定书之日起15日内”修改为“可以自知道该处理决定之日起六十日内”。

65.将《河南省反不正当竞争条例》第四十条中的“可以自收到处罚决定之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”。

66.将《河南省制止不正当价格行为和牟取暴利条例》第十九条中的“可以在收到处罚决定书之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”；将“收到复议申请之日起三十日内作出复议决定”修改为“受理复议申请之日起六十日内作出复议决定”。

67.将《河南省价格监督检查条例》第二十七条中的“可以在接到《处罚决定书》之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”；将“收到复议申请书之日起三十日内作出复议决定”修改为“受理复议申请之日起六十日内作出复议决定”。

68.将《河南省实施〈中华人民共和国矿山安全法〉办法》第四十八条中的“可以在接到处罚决定通知之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”。

69.将《河南省计划免疫条例》第三十条第一款中的“可以在接到处罚决定书之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”。

70.将《河南省母婴保健条例》第四十五条第一款中的“可以在接到处罚决定书之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”。

71.将《河南省少数民族权益保障条例》第五十一条中“可以在接到处罚通知之日起十五日内”修改为“可以自知道该处罚决定之日起六十日内”。

（八）对下列法规中与其他法律、行政法规不一致的规定作出修改

72.将《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第四条第一款第（一）项“国家机关、事业单位办公用房和住宅建设用地”修改为“国家机关用地”。

删去第五十五条第二款。

73.删去《河南省土地监察条例》第三十四条。

74.将《河南省水文条例》第十二条第二款修改为：“水文情报预报由县级以上人民政府防汛抗旱指挥机构、水行政主管部门或者水文机构按照国家和省有关规定向社会统一发布，其他单位和个人不得发布”。

删去第二十六条。

75.将《河南省林地保护管理条例》第三条第一款中的“零点三”修改为“零点二”。

H. 小区物业管理制度条例

法律分析：物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

法律依据：《物业管理条例》

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

I. 河南省物业管理条例收费标准

物业管理条例收费标准如下：
1.一级收费标准为每月1.00元/平方米；
2二级收费标准为每月0.75元/平方米；
3.三级收费标准为每月0.50元/平方米；
4.四级收费标准为每月0.35元/平方米。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。物业管理应当坚持以人为本、诚实信用，坚持依法依规、公开公正，坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。促进互联网与物业管理的深度融合，物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体，引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络化物业管理的新模式。鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施，建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。
物业需要旅行哪些职责
负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责:
(一)对物业服务质量进行监督管理;
(二)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;
(三)对物业招投标活动进行监督管理;
(四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;
(五)处理物业管理中的投诉;
法律依据：
《物业服务收费管理办法》
第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。