南京最新物业管理条例

Ⅰ 南京物业费收费标准2022年

物业费收取标准：一级收费标准是1.00元/月每平方米（已包含税、费）；二级收费标准是0.75元/月每平方米（已包含税、费）；三级收费标准是0.50元/月每平方米（已包含税、费）；四级收费标准是0.35元/月每平方米（已包含税、费）。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业费收费标准如下：一级标准：1.00元/月/平方米；二级标准：0.75元/月/平方米；三级标准：0.5元/月/平方米；四级标准：0.35元/月/平方米。小区物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。一间空置的房子，是不用全额缴纳物业费的。 物业管理工作职责有哪些？
一、住宅楼低压供电设施管理职责
。使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。界限以内(不包括配电箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维修、管理。使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。界限以内(不包括兀接箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理。
二、供水设施管理职责。
高层楼以楼内供水泵总计费水表为界，多层以楼外自来水表为界。界限以外(含计费水表)的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理;界限以内(含水表井)至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。
综上所述，关于南京物业费收费标准2022年的问题，相关政策修建的比较完善，大家要按照规定来缴纳费用。
法律依据：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

Ⅱ 南京物业费收费标准2022年

物业费收取标准：一级收费标准是1.00元/月每平方米（已包含税、费）；二级收费标准是0.75元/月每平方米（已包含税、费）；三级收费标准是0.50元/月每平方米（已包含税、费）；四级收费标准是0.35元/月每平方米（已包含税、费）。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业费收费标准如下：一级标准：1.00元/月/平方米；二级标准：0.75元/月/平方米；三级标准：0.5元/月/平方米；四级标准：0.35元/月/平方米。小区物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。一间空置的房子，是不用全额缴纳物业费的。????????????????????????????????????物业管理工作职责有哪些？
一、住宅楼低压供电设施管理职责
。使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。界限以内(不包括配电箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维修、管理。使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。界限以内(不包括兀接箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理。
二、供水设施管理职责。
高层楼以楼内供水泵总计费水表为界，多层以楼外自来水表为界。界限以外(含计费水表)的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理;界限以内(含水表井)至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。
综上所述，关于南京物业费收费标准2022年的问题，相关政策修建的比较完善，大家要按照规定来缴纳费用。
法律依据：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

Ⅲ 南京市物业管理办法(2005)

第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。第三条本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。
本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。第四条南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。
各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第五条各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。
物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。第二章物业管理区域第六条建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。
单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。
零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。第七条业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。第三章业主及业主大会第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第九条成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区（县）物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。
区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。第十条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。第十一条业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

Ⅳ 南京市住宅物业管理条例7月1日起正式实施

《南京市住宅物业管理条例》将于7月1日起正式实施。06月13日，我市召开条例培训动员会，市人大常委会主任陈绍泽出席会议并讲话，市领导李琦、单景南、储永宏出席会议。陈绍泽指出，住宅物业管理是群众日常生活的重要方面，也是城市治理、社区管理的重要组成部分，涉及面广、关注度高。为了制定好这部事关全体市民切身利益的法规，市人大常委会确定了“坚持问题导向、坚持开门立法、坚持业主为本、坚持法治思维”的总体思路，创新了法规起草模式，首次在全国范围内公开招投标，选定第三方组成专家团队起草条例文本。

条例的制定和出台，为解决住宅物业管理矛盾纠纷、促进社会和谐提供了法律依据。陈绍泽要求，要扎实做好宣传培训工作，广泛宣传条例，为条例贯彻实施营造良好的舆论氛围和社会环境。力求把条例的立法精神、立法内容全方位向执法工作者、物业服务从业人员、广大业主准确传递，使执法者正确认识、理解法规，使业主、物业服务企业积极遵守法规，形成知法、懂法、守法、护法的社会氛围。要凝聚共识，形成合力，全面推进条例贯彻实施。业主及业主组织要依法维护自身利益，物业服务企业要依法按合同提供“质价相符”的服务，建设单位要依法加强前期物业管理责任，专营单位要依法进一步强化社会责任，政府及相关部门要依法履行监督管理职责，要抓紧制定配套规范性文件，全面落实条例规定的各项责任和义务，切切实实维护好广大群众的权益，为打造幸福宜居南京作出贡献。据了解，培训会将持续到16日，培训内容包括条例的主要规定、立法精神和重要制度等方面。政府部门、物业公司和业主等条例有关各方主体约4000人将分批参加学习培训。

《南京市住宅物业管理条例》出台纪实

拒交物业费会被列入失信名单吗?物业维修资金使用难如何突破?怎样督促物业公司提高服务质量……3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议通过的《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)给出了答案。

“制定《南京市住宅物业管理条例》，是市人大常委会贯彻落实十八届四中全会精神、发挥人大立法主导作用的一次创新实践，也是依法解决我市住宅物业管理当中突出问题的一项民生工程。”市人大常委会主任陈绍泽说，立法过程中，市人大坚持人大主导立法全过程，探索人大主导、委托第三方机构起草模式;坚持问题导向，梳理问题、征求意见三次覆盖所有市人大代表，所有区、镇街人大，所有类型物业小区;坚持公民全程参与，充分吸纳业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门等利益主体全程参与立法，让不同群体的利益需求得到充分表达、交流和尊重;坚持统筹协调，兼顾各方利益，积极稳妥地制定实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度，努力寻求立法的“最大公约数”，充分体现了以民为本、立法为民的根本宗旨。

招标：首次采用公开招标方式委托第三方起草

1月5日，市人大常委会办公厅在中国招标网、南京日报、南京人大官方网站等媒体发布《南京市地方性法规起草招标公告》，首次采用公开招标的方式委托第三方起草南京市住宅物业管理条例。

招标公告甫一出，就引起了媒体和市民的广泛关注。“通过公开招标方式委托起草地方性法规，是南京人大历史上的第一次，在全国范围内也没有先例可循。”市人大常委会相关工作机构负责人介绍。

对此，市人大常委会高度重视，根据地方立法的基本要求，参照工程项目招标办法起草了招标公告和招标文件。经过激烈的角逐，最终河海大学成为中标单位。

“公开招投标的做法有利于征集到具备特别经验和专业知识的立法参与者，有助于地方立法更专业、更接地气。” 南京大学 法学院教授邱鹭风对这种“开门立法”的方式表示赞同。

招标完成后，随即启动了条例的起草工作。为保证法规文本质量，市人大常委会专门成立了立法工作领导小组、专家顾问组和各区人大联络小组，明确由中标单位河海大学项目组主导，环资城建委和市政府相关部门协助开展前期调研和起草工作。

成文：共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字

3月28日，《南京市住宅物业管理条例》提交省十二届人大常委会第二十二次会议审议。此前，《条例》已经市十五届人大常委会一审、二审，市人代会三审。为做好《条例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委会法工委、环资城建委做了大量工作。

实行市、区、街(镇)三级联动，征求意见覆盖所有区、街(镇)人大，物业小区，市人大代表;分析梳理12345市民投诉工单，对物业管理存在的问题全面摸底;先后召开有部门、区、街道、社区和物业服务企业、业主、专家参加的数十场座谈会，分别前往省内外8个城市学习考察。

组织多场面向常委会组成人员、市人大代表、全市人大系统的立法辅导讲座，帮助广大代表熟悉有关知识;二审后，常委会领导班子成员分别带队到12个代表团召开座谈会，当面听取代表意见和建议。

对不同区域和类型的62个小区、1260位业主开展线下问卷调查，并同步向常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放调查问卷;专题网议吸引约15万名网友在线参与，2000余名网友参与问卷调查;通过多种方式，共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字。

对征求到的意见建议，市人大及其常委会相关工作机构和起草组成员逐条研究，并对分歧较大、争议较多的意见进行专题论证;经过四次集中修改，最终形成提交会议审议的《条例(草案)》文本;在全市50多个小区启动试点，并同步制定出台配套办法和文件，确保住宅物业管理条例主要制度能够落地。

亮点：三方征信、维修资金绿色通道等制度设立成关注焦点

《条例(草案)》提交市人大常委会审议后，关于实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度的设立成为关注的焦点。如何规范业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门五类主体的权利义务，谋求各方利益的“最大公约数”，成为本次立法的最大挑战。

据统计，目前住宅小区的日常管理主要涉及12个政府部门的职能，但执法机制不顺畅，有些部门不愿意进入小区执法，导致小区内矛盾越积越多，市民反响强烈。为此，《条例》详细规定了物业管理相关各部门的职责分工，力求构建分工明确、综合协调的行政执法机制，同时，为了保障公民参与社会公共事务管理的权利，保障公民的监督权，还建立了实名投诉登记受理制度。

物业管理矛盾多发的原因，一方面是各方主体之间缺乏信任，另一方面是违法成本过低。为此，《条例》分别对物业服务企业征信、物业项目负责人征信、业主征信作出规定，以强化物业服务企业和业主的契约意识。一审时，《条例(草案)》提出，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。部分业主对拒交物业费纳入个人信用档案反应强烈，有意见认为，业主不交物业费原因多样，情况复杂，不宜简单规定。经过论证，调整为：判决或者裁决后“仍不履行的”，纳入信用信息系统。

一方面大量的维修资金闲置，另一方面因维修资金申请困难，房屋得不到及时维修，居民对此意见很大。《条例(草案)》提出，物业管理区域内发生电梯故障、外墙墙面有脱落危险和专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍这三种紧急情况时，住宅专项维修资金管理部门应当在五个工作日内完成审批。有意见认为，申请时间过长，实现不了应急使用的目的。因此，《条例》对维修资金的使用情形和程序作了修改、完善，明确规定审核完成期限为两个工作日。

为了规范物业服务活动，维护业主、建设单位、物业服务企业的合法权益，《条例(草案)》提出，物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

前期物业管理中的纠纷绝大多数是由于房屋质量问题引起的，而建设单位对房屋质量问题承担全部责任。之前由于相关法律规定的空白，导致建设单位的责任边界不清、无强制性法律规范对建设单位形成有效约束，为其逃避责任、消极履行义务提供了机会。《条例》设置建设单位保修金制度，强化建设单位的房屋质量责任，为前期物业中房屋质量问题的解决提供了途径。

此外，《条例》还对物业服务企业的责任、专营单位的义务作了明确，从而保障业主获得公开、透明、质价相符的物业服务。

3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议批准了《南京市住宅物业管理条例》，为这部历时一年有余、历经三审的地方性法规落下了注脚。

“住宅物业管理与百姓生活息息相关，涉及面广、关注度高，事关社会和谐稳定和群众幸福安居。”市人大常委会相关负责人表示，法规经省人大常委会批准实施后，要抓好落实，发挥其规范和解决住宅物业管理面临问题的作用，为市民百姓创造良好的居住生活条件，进一步增进广大市民的幸福感、满意度。

Ⅳ 《南京物业管理条例》全文解读：资金不滥用

物业维修资金“使用难”如何突破、物业费收不上来怎么办、怎样督促物业公司提高服务质量……市人大常委会相关负责人、条例起草组负责人昨天对《条例(草案)》中最受关注的问题进行了解读。

——关于住宅专项维修资金

三种紧急情况资金申请

五个工作日完成审核

以往，业主一般在办理房屋产权证时交纳住宅专项维修基金。此次，《条例(草案)》提出，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

同时，还建立了“绿色通道”制度，遇到电梯发生故障，外墙墙面有脱落危险，专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍这三种危及人身安全或者严重影响业主居住生活等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会可以向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请。管理部门应当在收到书面申请之日起五个工作日内完成审核。

【解读】河海大学法学院副院长、南京市住宅物业管理条例起草组负责人陈广华：这是为了保证住宅专项维修资金既能急用、又不滥用，解决业主普遍反映的使用难问题。《条例(草案)》提出五个工作日内完成审核，关于这一点目前还在研究中，可能审核速度还会加快。

——关于业主

欠交物业费，录入个人信用档案

《条例(草案)》提出，业主有欠交物业服务费等违反物业服务合同以及违反法律法规、临时管理规约、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

【解读】市人大常委会环资城建委主任韦昌明：业主交纳物业费用是国务院《物业管理条例》规定的法定义务，业主拒交物业费表面上看是对物业企业服务不达标的一种“反制”，实际上侵害了已交费业主的权益。

部分业主未交费，

小区共用部位不得停水、电、气

《条例(草案)》提出，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

【解读】陈广华：专营单位和用户之间是合同关系。如果专营单位对已交费用户或者共用部位停止服务，比如拉断电梯、小区路灯的电源等，实际上是一种违约行为，是对已交费业主权利的侵犯。

——关于物业服务企业

有严重失信行为，

一年内停止本市的服务资格

《条例(草案)》对物业服务企业的约束更加严格。物业服务企业有严重失信行为的，一年内停止其在本市的市场活动资格，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目。

【解读】市人大常委会环资城建委副主任申曙光：《条例(草案)》共列出了8条失信行为，包括：物业服务合同依法解除或终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按规定移交资料等;泄露业主信息;对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰，采取暴力行为或打击报复等，目的在于强化物业服务企业的契约意识，规范服务行为。

发现搭违建、占用公共场地等，要向相关部门 报告

《条例(草案)》提出，任何单位或个人应当维护物业管理区域内的设施和环境。如果发现损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;违法搭建建筑物、构筑物;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益等行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

【解读】韦昌明：这一条主要为了解决住宅小区普遍存在的违法搭建、违规装修、破墙开店、侵占公共通道、群租等问题，并规定了相应罚则。

——关于政府监督检查

实名投诉物管违法行为，

要限时回复、依法查处

在《条例(草案)》中，专门设置了“监督检查”的章节，要求建立物业管理区域违法行为实名投诉登记、限时回复制度，市人民政府应当明确投诉登记事项、投诉办理程序以及实名投诉保密制度等。各行政主管部门应当按职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。

【解读】陈广华：《条例(草案)》确定了业主自治为主、政府适度介入为辅的方向，重点规范物业服务企业、业主(业主组织)、建设单位、政府部门、专营单位等五方主体的权利义务，旨在推进业主自治、强化政府监管、促进行业健康发展。

据悉，市人大相关工作机构将积极吸纳并广泛征求意见，进一步完善《条例(草案)》，为提交常委会会议二审和明年人代会审议作好充分准备。

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Ⅵ 关于物业管理的相关规定的 梳理和解读

       南京的文瑛大姐前日咨询几个物业管理的问题，加上自己居住的小区前段时间也为物业管理的相关问题风起云涌，梳理了一下，做个答复，顺便发布一下，供大家探讨。

      在我们生活中，遇到最多的是物业管理的问题，许多纠纷由此而来。实际规范我们物业管理问题的，是这样的几部法规，一是《民法典》，二是从国务院开始的省、市、区的“物业管理条例”。以前还有《物权法》，后来统一收录到了《民法典》内。所以，用来判断物业行为是否正确的准则就是《民法典》的相关规定，物业行业管理人员、从业人员、业主都应该学习并遵循。那么，这里有一个常识：法律大于法规（条例），下位法不得和上位法冲突。

      民法典的颁布，对于物业管理的相关规定做了一些修订，参与物业管理，最核心的内容无非几个。

      最核心的条款，是这一条。民法典第二百七十八条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

    这一条是原来《物权法》的规定，编入《民法典》后做了修改。我们要记住什么？

    第一是这9件事是一定要全体业主共同决定的，任何单位和个人不能剥夺业主的权力，否则就是违法违规，自然决定也就不受法律保护。这里涉及到的我们在小区常见的事情有：绿改停、停车收费、广告收益、选聘物业公司、选举罢免业委会委员等。记住，这些事情是一定要征求全体业主意见后方可实施的。

      第二是两个数字的要求。1至5项以及第9项内容需要两个三分之二的必要条件，即参与的人数和面积要达到三分之二且同意的达到三分之二；6至8项则需要两个四分之三。

      这个条款相当于足球比赛里的红黄牌条款，无论是运动员、裁判员，都是必须严格遵循的，是红线，不可触碰。涉及到小区的事项，比如小区的整治，比如业委会的选举，比如绿改停、比如加装电梯，比如地面公共停车位收费等等，一定要走征求意见的程序，否则就是违法。

      就物业管理而言，我们要弄清楚几个问题：

      第二，要明确物业管理的相关的责任人。大家都认为物业管理的相关责任在住建部门，其实是一种长期误导。物业管理在属地镇街，无论是民法典，还是国家、省市的物业条例都很明确。住建部门主要是行业指导和行业监督。在我看来，我认为住建部门的责任是指导和监督街道有没有按照国家的法律法规履行物业管理的相关职责，指导和监督物业公司有没有按照法律法规和合同履行相关业务。这里，有一些市民不理解，其实，记住一句话就可以了，就个人而言，是“法无禁止皆可为”，就政府相关部门而言，则是“法无授权不可为”。什么意思？个人，只要是法律没有禁止的事情，都可以做；部门，法律没有授权的事情，都不可以做。所以，很多时候，不是部门不作为，而是作为部门，它该做什么、不该做什么、做到什么程度，是必须严格按照规定来的。打个不恰当的比方，作为自然人，看见交通事故了，可以见义勇为，可以采取种种措施来进行善后，而作为部门，相关事故的处理，只能由公安部门处理，住建局、城管局是坚决不可以处理交通事故的，他们不处理交通事故，业主就要理解，但是公安部门不处理，业主就可以投诉。这也就导致了小区管理比较繁杂琐碎了。举两个例子：比如小区里有人违建，也有人在装修时砸了承重墙，前者的管理部门是自然规划局，后者的管理部门是住建局的城建监察支（大）队，怎么办？物业公司发现，提醒相关业主停止行为，限期改正，拒不改正的，下发相关的（提醒、处罚）通知书，还不改正的，由城管部门执法。实际在工作中，到底这件事是住建局管，还是自然规划局管，还是城管局管，就会经常说不清，所以，这一次我们泰州市在制定《泰州市住宅物业管理条例》时尽可能地进行了一些明确。南京不适用哦。

      第三，业委会应该是全体业主选出来的，但它并不能代表全体业主决定所有的事情。业委会是一个常设的机构，它和业主大会的管理类似于人大常委会和人民代表大会的关系。虽然它们都是在不开会的时候代为履行相关只能，很多时候是具有同等法律职责的，但是它们都仅仅是被授权赋予相关职责，有一些特殊重点事项是不可以代为决定的，比如，人大常委会只能明确政府的副市长、副区长、部门的人选，不能直接明确市长、区长，所以我们会经常看到代市长、代区长，为什么？人大常委会不可以决定，而是要等到人代会选举产生后任命。同样，业委会可以代表业主处理许多日常事务，但是有些事情，它是不可以决定的。哪些事务？必须由全体业主决定的事项，最少是上面说的九条。之前我把业委会存在的问题归为几种：一是形同虚设，有等于没有，不作为；二是和物业公司、开发商勾结，出卖全体业主的利益拿好处；三是过于强势，被少数别有用心的人把持，赶走物业公司坑业主；四是虽有热情，但缺乏专业能力，有劲使不上甚至帮倒忙等等。所以，选举产生一个有热情、公道正派、有时间、有一定的（物业）法律知识的业委会至关重要。可惜，大多数业主认识不到这一点，或者是积极性不高。业委会委员出现问题怎么办？业主委员会是一个组织，一旦产生是不能罢免的，除非解散。因此，要罢免的只能是业主委员会委员。罢免业主委员会委员应当谨慎，更应当遵循严格的程序进行，否则无效。 业主委员会由业主选举产生的业主委员会委员组成，实行任期制，在任期之内不能随意终止业主委员会委员的职务。如果业主委员会委员严重违反业主公约或者业主委员会议事规则，业主有权罢免业主委员会委员的职务。但是，罢免业主委员会委员必须按照法定程序进行。前提条件是具有投票权20%以上的代表提出建议案并建议业主委员会召开临时业主大会建议案应当明确提出需要罢免的业主委员会委员，并且应当明确提出罢免的理由，该议案获得20%以上投票权业主签署同意后递交业主委员会。

      最后，我还是要说，我期待的物业管理应该是“（住建等）部门指导有力、属地（街道）组织高效、物业尽职履责、业主文明自觉”的一个和谐共生谋发展的状态，要做到这一点，所有的点都不能松，都要一起努力。而几个主体之间的关系要清晰，业委会和物业公司不是对立的，就像一场足球赛，法院、住建部门是裁判，街道社区是教练，物业公司、业主（业委会）是参赛队员，只有所有人都是高水平的，都不失位、不越位、不错位，这场比赛才会精彩。前提是，大家都要遵守比赛规则，这个规则就是《民法典》，就是依据《民法典》签订的“质价相符”的物业合同。

      以上为个人的一点学习和实践体会，不全面也不权威，如有错误和疏漏，欢迎批评指正。

Ⅶ 江苏省物业管理条例解读

江苏省物业管理条例解读

规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，下面我为大家精心搜集了关于江苏省物业管理条例的解读，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家!

A关于小区停车

新规一：卖不掉的车位不能拒不出租

新的《江苏省物业管理条例》明确，小区内的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠还是出租，由当事双方约定。如果拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户只能购买一个。

据一位参与条例修订工作的省住建厅相关人士介绍，对于有产权的可售车位，新条例并不禁止开发企业全部或大部分出售，只要符合双方约定。但目前存在的问题是，很多小区车位卖不掉，而开发商仍然拒不出租，导致了资源的大量闲置。因此，新条例做出了全新的规定，“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”拟出租车位少于要求承租的业主户数时，同样应采取抽签等公平方式决定，每户限租一个。

据了解，在条例修订最初的草案中，并没有针对此规定的罚则，但为了保证这条新规能落到实处，不至变为一纸空文，最终出台的新条例制定了处罚条款，“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。”

在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的，可以出租给业主以外的使用人，但租期不得超过六个月。

新规二：人防工程的车位最多租三年

由于人防工程的停车位不得出售，只能出租，有些开发商为回笼资金，便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签，相当于“变相出售”。去年，常州一家小区就被曝出，开发商向业主一次性出租车位20年使用权，价格也因此高达13.2万-15万元一个，引发了业主的强烈不满。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

新规一：八成以上资金可存定期

让公共维修资金“钱生钱”也是新条例的一大亮点。据了解，江苏目前有专项维修资金近300亿元，因不少建筑尚在保修期之内，业主的使用率不到1%，大量的资金以活期形式沉淀在银行。针对百姓要求盘活资金的呼声，新条例规定，业主委员会可以申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。

有业内人士算过一笔账，定活利率相差9倍之多，转存定期之后，小区维修资金利息收益可增加几十万甚至上百万元，将为今后共用部分、共用设施设备的大修、更换提供了有力的资金来源。

新规二：六种情形可应急提取

住宅专项维修资金属于业主所有，但目前国家规定，动用这笔钱，需要两个“三分之二”(建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主)讨论通过，程序繁琐。如果发生紧急情况怎么办?省新条例明确，出现六种危及房屋安全情形之一可以应急提取，包括：屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;楼体单侧外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;以及危及房屋安全的其他情形。

C关于物业费

新规一：政府指导价每三年评估

对于小区物业收费的标准，新条例规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后，是否继续实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主大会可以决定随行就市，实行市场调节价，比如与物业公司协商，提高服务档次，增加服务内容，同时业主也将相应支付高一点的费用。而别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价，具体收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

新条例进一步明确，实行政府指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。

据了解，在条例修订过程中，有物管企业反映，有的地方物业费的政府指导价多年不变，不能及时客观地反映物业服务的成本变化和市场供求，而且由于长时间不调，一旦调整幅度较大，业主的抵触情绪就很大。因此新条例做出了三年一评估的规定。

新规二：不交物业费可能被公示

业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉。这是新条例针对拖欠、拒交物业费现象出台的新规定。据了解，目前很多小区的物业费收缴率不高，欠费直接影响物管企业的服务质量，也侵害了诚信的交费业主的`利益。而今后，不交物业费的业主，可能会被公示，甚至被告上法庭。

D关于社区管理

新规：城管、公安等也将介入小区管理

有的小区里居民违规开饭店，有的居民将车辆乱停乱放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭乱建。但由于物业公司只能上门劝阻，没有执法权，管理起来难度很大。若都去打官司，成本又太高。让有执法权的相关政府部门也来介入小区管理，这是新物管条例的又一创新举措。“城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。”

E关于电梯

新规：开发商预交电梯更新费

近两年来，老小区电梯关人事件时常见诸报端，一些上世纪末建成的高层住宅电梯开始进入“大修期”，也让电梯安全成为关注的焦点。由于节能省地的要求，目前住宅项目小高层、高层渐成主流，今后电梯坏了怎么办?维修、更换的费用谁来出?业内人士告诉扬子晚报记者，公共维修资金应付一般的维修没问题，但如果是换电梯，根本不够用。新条例提出了一个新的筹资渠道，对于5月1日条例施行后出让的土地，配置电梯的项目，“建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。”据了解，目前南京住宅的建安成本约在每平方米两三千元，以三千元为例，总建筑面积20万平方米的中型社区，开发商将预交600万元的电梯、消防更新改造费。

此外，新条例还规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

其他重要规定

保障房配建物业经营用房

集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

老楼配电梯须2/3业主同意

住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

旧小区政府来改造

对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治，并将整治规划和年度计划向社会公布。

旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

道路停车收益业主大会可处置

业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业合同中约定。收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可补贴物业费。

业主大会成立后，道路、场地停车收益，以及利用共有部分、共用设施从事广告等经营活动的，须经业主大会或者业主大会授权的业委会决定，收益如何使用也由其决定，或按物业服务合同约定。没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

-新闻链接

一项调查显示南京六成小区不租车位

365地产家居网本月22日发布的一项停车位调查显示，车位租售矛盾较突出。有八成网友有租赁需求，但仅有四成小区有车位出租。半数受调查网友反映开发商宁愿将车位闲置，也不肯改售为租。

调查数据显示，在资金宽裕的前提下，有43%的网友选择购买车位，但其中有26%的网友选择先租后买，仅有16%的网友选择“一定要买车位”，另有58%的网友选择不买车位。加上先租后买的人群，租赁需求超过八成。但在被调查楼盘中，仅有四成小区有出租车位，其中刚需楼盘租售结合的较多。而改善型楼盘则比较牛气，不少楼盘只售不租。

即便是租售并举的小区，由于出租比例偏低，一般只有15%左右，也远不能满足业主的租赁需求。有近一半网友反映，所在小区的车位出售给业主，剩余车位未被利用。仅有三成网友认为小区内车位租售比例合理。

记者昨晚也在南京一家已交付四年的小区看到，地下车库空空荡荡，停放的车辆约占车位总数的三分之一左右，而小区地面道路上停满车辆。据了解，该小区可租车位占比15%，已基本租完，而可售车位卖出的并不多。

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Ⅷ 南京市住宅物业管理条例

第一章总 则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。第四条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处（镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。
社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）开展物业管理工作。第五条各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。第六条本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。第二章业主自治第一节业主大会第七条业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。第八条业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。
业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。第九条符合业主大会成立条件的，建设单位应当向街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。第十条符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

Ⅸ 南京物业费收费标准2021新规定

多层住宅为每月每平方米0.5元（一级）-1.7元（五级），高层住宅为每月每平方米0.9元（一级）-2.6元（五级），最高标准涨幅为36.8%。江苏省和南京市现有物业服务收费管理政策，没有房屋或车位空置收费优惠政策，但也没有禁止物业服务企业对房屋或车位空置收费进行优惠。普通住宅小区已经依法通过协议、合同等形式约定的物业服务收费等事项，与国家、省、市规定政策不冲突的，继续按原约定执行。如果合同中约定了房屋或车位空置优惠政策，物业服务企业需要继续履行
小区物业费收取标准分为四个等级：一级收费标准1.00元/平方米·月(已包含税、费)；二级收费标准0.75元/平方米·月(已包含税、费)；三级收费标准0.45元/平方米·月(已包含税、费)；四级收费标准0.35元/平方米·月(已包含税、费)。另外，根据规定，小区物业费收取实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
2021物业费新规定
在2021年实施的关于物业费的新规定中，有三种费用业主可以不用交，值得关注。
拓展资料：装修垃圾清运和处理怎么收费？
业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费。物业服务企业不能向业主或者物业使用人收取装修管理费。
法律依据：《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。