不动产登记暂行条例征求意见稿

A. 不动产登记暂行条例征求意见稿共多少条

正式的《抄条例》比之前的征袭求意见稿有6处修改：一是明确了不动产登记员制度；二是增加了对不动产登记类型的规定；三是调整了登记审查要求；四是把《征求意见稿》中的“登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定”改成了“登记申请要符合法律、行政法规的规定”；五是增加了登记错误的赔偿责任规定；六是增加了单位和个人查询信息时要告知目的的规定。

B. 不动产登记五大热点问题全解析 买房必知

如今，不动产登记在京全面开启，再次成为网友关注焦点，很多购房者或者是卖房的出卖人都对不动产登记存在疑问，不知道不动产登记对房屋买卖交易有哪些影响，哪些房产要登记，房价是否受其影响。下面就随搜房网房天下小编一起来看看不动产登记相关热点问题，买卖房屋别再发愁了。

不动产登记热点一：新政施行后，哪些不动产权利需登记？

根据《条例》，土地、海域以及房屋、林木等定着物都属于不动产。具体而言，共有十项不动产权利需要办理登记：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有 权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

根据条例，不动产登记簿主要记载四类事项：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。（据华西都市报）

不动产登记热点二：11月9日不动产登记新政与以往相关举措有何不同？

从2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式实施，标志着徘徊七年多的不动产登记终于进入实际操作阶段；而11月9日期，不动产登记在京全面展开，这是不动产统一登记全面实施的标志，意味着基层不动产统一登记的铺开。

不动产登记步伐一览：第一步，2007年《物权法》规定：国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范 围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定；第二步：2013年3月，全国人大通过《国务院机构改革和职能转变方案》，明确“建立不动产统一登记制 度；第三步：2014年7月，国务院常务会讨论《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，决定向社会公开意见；第四步：国务院公布《不动产登记暂行条例》， 自2015年3月1日起施行；第五步，2015年11月9日，北京16个区县全面向社会提供不动产登记服务。

不动产登记热点三：“不动产登记”对“房价”影响有多大?

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，很多人预测，不动产登记制度出台后，会导致房价大幅下跌，但实际上该制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。

因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响，但如果3月开始登记，完成登记还要好几年，房产税、遗产税怎么收，更不知 道，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。另外，即使有影响，作用也有限，因为影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家 宏观经济走向等。

不动产登记热点四：谁可以查询不动产信息？

不动产登记对老百姓享有不动产权利无影响，这是否就意味着可以随便查询别人的不动产信息？

国土资源部不动产登记中心副总登记师、产权登记处处长刘燕萍说，只有权利人和利害相关人才能够查询信息；相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件。

不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

不动产登记热点五：“小产权房”可以登记吗?

在广大的农村地区，以农村承包地为大头，农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。而这些改革的前提，就是明确的权属关系，也就是不动产统一登记。就是要明确这座房产地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样，农村不动产就值钱了。

但小编还是得告诉您，“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记，并不能改变全世界都通行的土地用途管制，也不可能改变宪法规定的土地所有制，所以不要进行买卖哦。

（以上回答发布于2015-11-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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C. 不动产统一登记制度的专家意见

专家称不动产登记条例将很快出台主要涉及5处修改
延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。
“按照国务院要求本来今年6月底就要出台，但拖了半年。如今条例已经通过公开征求意见并修改，预计在元旦之前，甚至在本周或者下周就要颁布。”程啸说。国务院2013年明确要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，但这一条例并未如期面世，直至2014年8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》才公布，向社会公开征求意见，如今征求意见结束两个多月的时间。
即将颁布的条例较《征求意见稿》会有哪些变化?据程啸透露，主要涉及5处修改，一是明确了不动产登记员制度。不动产登记涉及到的法律问题非常复杂，必须要具备专业的知识，尤其是法律知识。修改后的《暂行条例》明确要求不动产登记人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识、业务能力，并要求登记机构加强管理和业务培训。
二是增加了对不动产登记类型的规定。修改后的《暂行条例》明确了不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记等类型。“不同类型登记的程序和审查都有很大的差别，将来出台的登记细则可依此将各类登记规范好。”
三是调整了登记审查要求。《征求意见稿》规定“不动产登记机构要查验申请登记的不动产是否存在权属争议”，但这一条被删掉。程啸说，“登记审查是整个登记的核心，权属争议审查容易导致登记机构陷入大量民事争议中，这对登记机构没有任何好处，也容易使登记效率低下。权属争议将改为消极要件，也就是出现争议可以不登记，但审查的时候不查这个。”
四是把《征求意见稿》中的“登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定”改成了“登记申请要符合法律、行政法规的规定”，程啸说，“因为现实中，登记机构难以区分强制性、任意性规定。”
五是增加了登记错误的赔偿责任规定。修改后的《暂行条例》明确登记机构登记错误对他人造成损害，应当按照《物权法》规定承担赔偿责任。

D. 房产最新政策解读

房市动荡，局势不定已经不是一天两天的事情。国家有关部门和专业人士也为此发布了不少政策，企图把控房市大方向的发展趋势。而作为普通市民，了解一些房产最新政策对我们自己而言也是十分重要的。那么接下来不放就随小编一起来学习几则房产最新政策，我们将从它们的解读等等几个方面入手为大家做一个全面系统的介绍，希望以下篇幅的相关内容能够对大伙儿有所帮助。

一、双向调控

热词来源：两会召开，面对记者有关房价问题的提问，全国政协委员、住建部副部长齐骥透露了房地产市场“双向调控”的政策信号。一时间，“双向调控”成为一个“四字谜”，引发业界热烈讨论。

新政解读：对于“双向调控”的具体思路，各方人士给出了多种解读，但大致不外乎三个方面的内容：其一，楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松;其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧;其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。

综观楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，中国楼市逐渐进入“新常态”。

二、新型城镇化

热词来源：国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。规划提出，未来，我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。

新政解读：住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长;其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加;其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。

应该说，秦主任的分析很有道理，但预测能否实现还要打上一个问号。因为农业转移人口能否在城市买得起房是个问题，农业转移人口能给哪些城市带来住房需求也还有待观察。不过，新型城镇化对楼市来说是个巨大的利好，那是一定的。

三、房企再融资解冻

热词来源：绿地集团、中茵股份、天保基建等多房地产企业的股票再融资申请获得通过，冰封四年的房企再融资宣告解冻。

新政解读：房企再融资瓶颈被突破，将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本，提升房企盈利能力。不过，多位房地产业内人士直言，整体而言，优先股、再融资等政策的试行主要集中在优质企业，大部分中小地产尚难很快实现。长远来看，房企再融资仍将是结构性开闸，这意味着行业分化将进一步加大。

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四、不动产登记

热词来源：国土部正式挂牌成立不动产登记局，不动产登记工作整合归一，此后各项工作进展迅速。不动产登记信息平台建设的研究和设计工作正式启动;国务院法制办公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》……中华人民共和国总理李克强2014年11月12日签署第656《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。目前，各个省份的不动产统一登记工作已在密集展开。

新政解读：不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单地理解为房屋登记。新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记会引起少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。

五、其它相关政策

对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。

转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，依照最新房产政策，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丢失原始购房发票的惩罚。

当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。

取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。

以上我们为大家介绍了几条房产最新政策，其中不动产登记、新型城镇化等等大家在日常的新闻报道中已经不止一次听说过的名词，但也有房企再融资解冻之类的陌生词汇。通过小编较为详细系统的介绍，相信大家对房产最新政策有了一个相对全面的了解，通过上文相关文字信息的分析，希望大家能够把握房市动态，避免不必要的财产损失。

E. 不动产登记错误,工作人员有被追偿的案例吗

可以追偿。
不动产登记法律责任是不动产登记制度中不可忽视的重要一环，登记的准确性与权威性十分重要。我国物权法第21条仅对不动产登记错误的赔偿责任作了原则性规定，具体问题留待不动产登记的专门法律去解决。3月1日，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已正式施行，然而《条例》只对一些原则性的内容作了规定，具体操作仍需要一些详细的制度设计进行规范。
登记错误赔偿责任的性质：
关于登记错误赔偿责任的性质，我国法律并未明确，司法适用上也存有分歧，主要存在国家赔偿责任说与民事责任说的争议。两种定位对于责任承担有着诸如归责原则、赔偿范围、诉讼时效期间等实体与程序上的诸多差异。一种观点认为：登记机构是国家机关，登记行为属于具体行政行为的范畴，因此登记机构因登记错误应承担的责任应该是国家赔偿责任。另一种观点认为：不动产登记尽管是国家机关的行政行为，但不动产登记是一种民事权利变动行为，属于私法范畴，因此登记错误的赔偿责任应定位为民事责任。最高人民法院民一庭起草《关于使用物权法若干问题的解释(一)》的讨论过程中，也提供了受理登记错误赔偿的民事诉讼的意见。虽然学界主流的观点更加倾向于将登记错误赔偿责任的性质定位为民事责任，以此解决登记机构与登记申请人等承担共同责任时的责任形态及诉讼程序问题，此观点对登记错误责任的相关制度设计具有一定的借鉴与指导意义。但是征求意见稿未明晰责任性质，而《条例》在第29条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照物权法的规定承担赔偿责任。”这一规定基本上排除了国家赔偿责任，而具体的操作路径仍待进一步研究。

F. 2019年不动产登记暂行条例实施细则看点解读

1、细则昨起公开征求意见

《不动产登记暂行条例》自3月1日起正式实施已近一个月。昨日，国土资源部在国务院法制办网站上公布了《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》，向社会公开征求意见，意见反馈截止时间为4月25日。

该细则被视为不动产统一登记制度建设的重要环节，相比只有35条规定的暂行条例，细则征求意见稿增加到8章137条，对于登记程序、登记类型、登记的办理、不动产登记资料的查询保护和利用、法律责任等，都作出了详细规定。

曾参与不动产登记暂行条例及实施细则起草工作的清华大学法学院副教授程啸对中新网记者表示，不动产登记暂行条例规定的是不动产统一登记中重大的、原则性的和方向性的问题，但仅仅是粗线条、大而化之的条文，显然不足以解决 实践 中的具体问题，因此迫切需要细则作出具体规定。

“细则征求意见后，国土资源部会对反馈上来的意见进行相应的归纳梳理，然后进行一定调整或修改，预计最快也要到今年5月份才可能正式公布。”程啸说。

2、申请不动产登记分4步走

“《实施细则》最大亮点是对不动产登记的具体程序做了更加科学合理、详细明确的规定。”程啸表示，这对于真正落实统一登记、保护广大民事主体的不动产权利、维护交易安全非常重要。

细则对不动产登记程序的全流程进行了概括性规定，其中，明确了登记的一般程序分四步走，即申请、受理、审核、登簿。

根据细则，申请不动产登记，申请人应当填写登记申请书，向不动产登记机构提出申请。申请登记材料应当提供原件。

“除了依嘱托登记和依职权登记，其他登记都是依申请登记。也就是说当事人不申请，登记机构不会主动或强制登记。但是，只有办完不动产登记，不动产物权变动效果才发生，交易在法律上才真正安全。”程啸指出，不同登记类型需要提交材料也不同，例如房产买卖，就要提供双方的身份证明、房屋所有权证书、合同等材料的原件。

3、三类主体可查询不动产资料

对于外界最为关注的不动产登记资料查询，细则规定，三类主体可以查询、复制其不动产登记资料，但查询的范围有所不同。

根据细则，权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。有关国家机关可以查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

“细则依据物权法和条例的规定，将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关，这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。”程啸表示。

程啸指出，三类主体查询的范围也有所不同，权利人可以查询复制其不动产登记资料;而那些涉及不动产交易、继承、诉讼等的利害关系人，则可以查询复制不动产的自然状况、不动产的权利人以及不动产上面的权利负担与限制，如有没有被查封、抵押、预告登记等;有关国家机关则限于与调查和处理事项有关的资料。

4、利害关系人查询需提交证明

细则还规定，查询不动产登记资料应当提交查询申请书，申请人、代理人身份证明材料，授权委托书，境外委托人应当提交经过公证或者认证的授权委托书。

其中，利害关系人查询的，提交存在利害关系的证明材料。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询证明材料、工作人员的工作证。

程啸表示，所谓利害关系的证明材料，是指买卖合同、法院受理案件通知书、继承证明文件等。

“不动产登记是以不动产单元为基本单位进行登记的，例如，一套房子就是一个登记单元，因此，对不动产的查询也是依据不动产单元来查的。”程啸举例称，“比如甲有A、B、C三套房屋，卖了A房给乙，双方在买卖过程中发生纠纷打官司，作为利害关系人的乙，只能申请查询跟自己有利害关系的那套房产，即A房的资料，但没有权利去查甲的另外2套。”

此外，细则规定不予查询的情形之一是“申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的”，程啸表示，这就要求申请人要提供不动产具体信息，登记机构才能判断属不属于管辖范围，只提具体的一个人名字，这样将不给查询。

5、欺诈手段申请查询将被追责

细则对查询场所与查询时限等做出规定。其中，对符合本办法规定的查询申请，查询机关应当当场提供查询;因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。

细则明确：查询人查询不动产登记资料，应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得将不动产登记资料带离设定的场所。

细则还规定，“采用欺诈手段申请查询、复制登记资料”等8种情形将会被追责。其中，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;给他人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

程啸表示，“采用欺诈手段申请查询、复制登记资料将被追责，这是针对实践中出现的一种情况，即在没有经过合法程序情况下，里应外合，擅自查询别人的不动产并泄露他人个人信息，将之公开或者用作其他非法用途，严厉追责有利于加强对个人隐私、商业秘密、人身财产安全的保护。”

G. 石家庄居住权登记办法公开征求意见

4月15日，凤凰网房产从石家庄自然资源和规划局获悉，市局确权登记局起草的《石家庄市自然资源和规划局不动产居住权登记办法（试行）（征求意见稿）》公开征求社会公众意见。请社会各界群众提出宝贵意见和建议，如有意见请于2022年4月29日前，将意见反馈至石家庄市自然资源和规划局确权登记局。

《民法典》第三百六十六条对居住权是这样定义的：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权制度的建立，进一步为特殊群体“住有所居”提供了法律途径和法律保障，有着重要的民生价值。

石家庄市自然资源和规划局

不动产居住权登记办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为加强不动产登记工作，规范不动产居住权登记业务，保障不动产居住权人合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》和工作实际，制定本办法。

第二条 石家庄市辖范围内国有土地上的住宅，申请人可以按照本办法的相关条款办理不动产居住权登记。

第三条 本办法规定的居住权是指居住权人以满足生活居住的需要为目的，以书面合同方式、遗嘱方式或生效的法律文书方式设立、确认的，对他人的住宅享有占有、使用的权利。

第四条 不动产居住权应当遵循自愿申请的原则，并提供真实、合法、有效的申请材料。

第五条 按照合同约定、遗嘱设立、人民法院或仲裁委员会生效的法律文书设定不动产居住权的，申请人应当向不动产登记机构申请不动产居住权登记。

因遗嘱设立不动产居住权的，不动产居住权登记可以先于继承、受遗赠不动产的转移登记办理，也可以一并办理，或者在继承、受遗赠办理不动产转移登记后办理，但应当在该不动产办理再次转移登记之前。

第二章 首次登记

第六条 有下列情形之一的，当事人可以申请居住权首次登记：

1．合同约定设立的；

2．遗嘱设立的；

3．人民法院、仲裁委员会的生效法律文书设立的。

第七条 以合同约定方式设立不动产居住权申请首次登记的，申请人应当是设立不动产居住权合同的双方当事人，其中一方是不动产登记簿记载的全部不动产所有权人。

第八条 因合同约定设立不动产居住权申请首次登记的，应当提交以下材料：

1.不动产登记申请书；

2.申请人的身份证明；

3.不动产权证书；

4.不动产居住权合同（或者有居住权约定条款的其他协议）。

第九条 以遗嘱方式设立不动产居住权申请首次登记的，申请人应当是遗嘱设立的不动产居住权人；不动产共有的，申请人还应当包括不动产登记簿记载的其他不动产共有权人。

以遗嘱方式设立不动产居住权首次登记，与继承、受遗赠不动产的转移登记一并申请办理的，由遗嘱设立的居住权人与全体继承人、受遗赠人共同申请。

以遗嘱方式设立不动产居住权首次登记，在继承、受遗赠办理转移登记之后，但在办理再次转移登记之前办理的，由遗嘱设立的不动产居住权人和现不动产登记簿记载的全部不动产所有权人共同申请。

第十条 因遗嘱设立不动产居住权申请首次登记的，应当提交以下材料：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权证书；

4.生效的遗嘱。

生效的遗嘱可以提交记载不动产居住权的继承公证书，也可以提交全部继承人确认遗嘱生效的书面材料和遗嘱人死亡证明。

第十一条 以人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书设定不动产居住权申请首次登记的，申请人应当是人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书确定的不动产居住权人。

第十二条 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书设定不动产居住权申请首次登记的，应当提交下列材料：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书。

第十三条 申请不动产居住权登记的不动产有预告登记的，申请人还应当提交预告登记权利人同意的书面材料。

申请不动产居住权登记的不动产有抵押登记的，申请人还应当提交抵押权人同意的书面材料，但持生效的法律文书除外。

第十四条 不动产登记机构受理居住权首次申请后，还应当对下列内容进行查验：

1、居住权申请人是否为自然人；

2、申请设立居住权的不动产是否已经办理不动产权证（土地使用证和房屋所有权证）；

3、不动产登记申请书、不动产权属证书、居住权合同、遗嘱等材料记载的主体是否一致；

4、申请设立居住权的不动产用途是否为住宅；

5、以遗嘱方式设立居住权的，是否在继承登记后又办理了转移登记；

6、居住权是否在一个不动产单元的全部或部分上重复设立；

7、申请设立居住权的不动产是否存在预告登记、抵押登记、查封登记、异议登记等情形。存在查封登记、异议登记的，不予登记；存在预告登记、抵押登记的，按本办法规定审查相关材料；

8、按照遗嘱设立居住权登记，与继承、受遗赠不动产的转移登记一并申请办理或者已办理不动产继承、受遗赠转移登记的，不再重复提交遗嘱人的死亡证明；在继承、受遗赠不动产的转移登记之前申请办理的，申请人应当召集全体继承人到场，提交死亡证明材料、遗嘱、与被继承人的亲属关系材料等，书面确认遗嘱是否为生效的遗嘱。

第三章 变更登记

第十五条 已经登记的不动产居住权，有下列情形之一的，可以申请不动产居住权变更登记：

1、权利人姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；

2、居住权的住宅范围发生变化的；

3、居住权期限发生变化的；

4、居住权变更的其他情形。

第十六条 不动产居住权申请变更登记的，应当由不动产居住权人和不动产所有权人共同申请。因权利人姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，可由发生变化的当事人单方申请。

第十七条 申请不动产居住权变更登记的，应当提交下列材料：

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产权证书；

4、不动产登记证明；

5、不动产居住权变更的材料，包括：

（1）权利人姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；

（2）居住权的住宅范围、居住权期限等发生变化的，提交能够证实变化的材料。

6、其他应当提供的材料。

第十八条 不动产登记机构受理居住权变更登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

1、申请变更登记的居住权是否已经登记；

2、居住权的变更材料是否齐全、有效；

3、申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致；

4、因权利人姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，不再提交不动产权证书；

5、不动产存在异议登记、预告登记、抵押登记、查封登记等情形的，因权利人姓名或身份证明类型及号码、不动产坐落发生变化而申请的变更登记，可以办理；因居住权的住宅范围、期限发生变化申请变更登记，不动产存在异议登记、查封登记的，不得办理；不动产存在预告登记、抵押登记的，应当出具预告登记权利人或者抵押权人同意变更的书面材料，但持生效的法律文书除外。

第四章 注销登记

第十九条 已经登记的不动产居住权，有下列情形之一的，当事人应当及时申请办理不动产居住权注销登记：

1、不动产居住权人死亡的；

2、居住权期限届满的；

3、不动产居住权人放弃居住权的；

4、居住权合同解除的；

5、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书导致居住权消灭的；

6、不动产灭失或者被征收的；

7、居住权消灭的其他情形。

第二十条 因不动产居住权人死亡申请居住权注销登记的，申请人应当是不动产所有权人；

因居住权期限届满申请不动产居住权注销登记的，申请人可以是居住权人，也可以是不动产所有权人；

因不动产居住权人放弃居住权申请不动产居住权注销登记的，申请人应当是不动产居住权人；

因解除不动产居住权合同申请不动产居住权注销登记的，由不动产居住权人和不动产所有权人双方共同申请；

因不动产灭失，申请不动产居住权注销登记的，申请人应当是不动产所有权人；

因不动产权利被征收或收回，申请不动产居住权注销登记的，由做出征收或收回决定的政府部门申请；

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书导致不动产居住权消灭，申请不动产居住权注销登记的，由生效法律文书确认的权利人单方申请。

第二十一条 申请不动产居住权注销登记，应当提交以下材料：

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、不动产登记证明；

4、居住权消灭的材料，包括：

（1）不动产居住权人死亡的，提交死亡证明；

（2）居住权期限届满的，提交期限届满的材料；

（3）不动产居住权人放弃居住权的，提交不动产居住权人放弃居住权的书面材料；

（4）居住权合同解除的，提交居住权合同解除的材料；

（5）不动产征收或收回的，提交人民政府依法做出的征收或收回决定；

（6）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书。

第二十二条 不动产居住权登记证明无法收回的，登记机构应当将注销登记事项记载于不动产登记簿后，在门户网站上刊登作废公告。

第二十三条 不动产登记机构受理居住权注销登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

1、申请注销的居住权是否已经登记；

2、居住权消灭的材料是否齐全、有效。

第五章 附 则

第二十四条 本办法中委托他人办理居住权相关登记、居住权查询等未尽事宜，适用《不动产登记操作规范（试行）执行。

第二十五条 本办法自2022年 月 日施行，有效期二年。本办法未做规定，或者与国家相关法律、法规相冲突的，按照国家相关法律、法规执行。

H. 2019年12月不动产登记暂行条例公布

在11月30日举行的新时期土地流转中的法律问题研讨会上，来自国土部和学界的消息称《不动产登记暂行条例》已通过总理签署，将于12月出台。

目前，中央编办已就国土资源部不动产登记中心等事业单位机构编制调整，向国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局发送了批复文件。

“国土部目前正在研究起草暂行条例的操作细则”，国土部原法律中心户权户籍处总登记师刘燕萍在研讨会上说。研讨会由北京炜衡律师事务所主办，同时成立了炜衡律师(集团)中国土地开发与流转法律研究中心。

“相比于征求意见稿，暂行条例增加了几条内容，但变动不大”，参与了暂行条例起草工作的 北京大学 法学院教授常鹏翱说。

尽管暂行条例即将出台，但我国的不动产登记面临诸多复杂的历史问题。常鹏翱介绍，江浙、广东地区曾有大量戴着集体企业“红帽子”的私营企业，并因此获得了集体土地。这些企业“脱帽”变成私营企业后，由于法律规定集体土地由集体所有，这些土地如何估价、流转，长期是个难题。

甚至一些地方形成了与法律不符的潜规则。研究中心主任、炜衡律师事务所律师肖军介绍，被北方某市，当出租给外来企业的集体土地在征地拆迁时，双方并未就补偿归谁所有达成协议时，当地政府默认土地经营者和土地所有者“二八分成”。但他认为，这对长期租用土地的经营者不公。

这些问题已摆在国土部面前，按照不动产登记登记生效的原则，暂行条例出台后，现实中大量通过生效合同承包土地，在政府确认并登记发证前将面临潜在的产权纠纷。甚至在土地出让过程中，购入土地使用权一方已经交费、交税，但只要尚未变更登记，同样存在潜在的所有权问题。刘燕萍介绍，这些问题已经摆上了正在研究的国土部操作细则的工作日程。

接下来我们回顾一下不动产登记暂行条例的颁布历程：

中华人民共和国国务院令第656号公布《不动产登记暂行条例》，自3月1日起施行。

从已经公布的条例全文来看，共分为六章三十五条，内容涉及不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护以及法律责任等。

其中第二十三条规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

业内人士指出，多层次信息共享制度的建立，将解决不动产登记信息的全国联网问题，并为未来部分政策实施提供基础数据来源。但制度发挥作用还有赖于信息共享制度执行细则的落地和完善。

不动产登记条例出台艰难

目前中国的不动产登记较为分散，土地使用权在土地管理部门登记，房屋在房产管理部门登记，草原、滩涂在农业部登记，林业资源在林业局登记等。这种分散登记的做法，信息不公开、不透明、不对称，被管理部门认为不再适应社会发展的需要。

早在2013年3月底，《国务院机构改革和职能转变方案》就要求出台并实施不动产统一登记制度，并且在6月底前出台不动产登记条例。

2013年11月20日，国务院召开常务会议，正式宣布整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部承担。

今年两会期间，国土部再次明确将尽快出台不动产登记条例。3月底，不动产统一登记工作领导小组成立;5月，国家不动产登记局正式挂牌。6月，针对不动产登记信息平台的研究设计正式启动。今年8月15日，国务院法制办公室就《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公开征求意见，《征求意见稿》共6章30条。

11月，国土资源部不动产登记中心成立，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面支撑工作和国土资源法律事务工作。

12月3日，中新网报道，据参与制定条例的专家透露，《不动产登记暂行条例》很快就要公布，最快年底前。如无意外，将于明年3月1日起实施。

而今天(12月23日)，《不动产登记暂行条例》在酝酿多时后，终于正式公布。

四级登记信息实时共享明年3月起施行

据悉，与征求意见稿相比，已公布的条例主要涉及明确不动产登记类型、调整了登记审查要求、增加了登记错误的赔偿责任规定等5处修改。

该条例共6章35条，将于3月1日起正式施行。内容包括不动产登记适用对象、执行部门以及登记程序、信息共享和法律责任。条例规定，集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等均为不动产登记适用对象。

据权威人士称，条例在登记程序、法律责任方面没有明显改动。但在信息共享方面，条例提出，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，并确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享，这意味着不动产信息将在国土系统内部各级共享。此外，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也应加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。

业内人士指出，多层次信息共享制度的建立，将解决不动产登记信息的全国联网问题，并为未来部分政策实施提供基础数据来源。但制度发挥作用还有赖于信息共享制度执行细则的落地和完善。

据《21世纪经济报道》消息，参与制定该条例的中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠称，“条例”的出台对于推进不动产统一登记的作用很大，条例只是原则性条款，真正落地需要具体的操作细则。

国土部法律中心户权户籍处总登记师刘燕萍也在一次专家研讨会上透露，国土部目前正在研究起草暂行条例的操作细则。

东方证券预期不动产登记条例出台对房地产市场影响中性。条例的出台导致投资者预期反腐风暴可能带来楼盘抛售，以及房产税可能进一步扩大范围。

“不动产统一登记一方面可以为房产税的开征做铺垫;另一方面，不动产统一登记后也可以更清楚的了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为长效机制的权威基础资料。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥如是表示。

中国人民大学 财政金融学院副院长赵锡军则表示，“房产是各界民众都很关注的焦点问题，不动产统一登记将摸清房产底数，为房产税、遗产税的开征奠定基础，对于规范房地产市场和房地产调控有重要意义。”

不动产登记已经开启试点

虽然不动产登记条例条例于明年3月才正式实行，但各地不动产登记的准备工作已经铺开，多地出台了总体方案，并开展不动产统一登记试点。

根据国土部的数据，全国106个重点城市中，已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作。在30个启动相关工作的省份中，河北、山东、江苏、山西、辽宁、陕西、青海等11省已基本完成不动产登记省级职责整合。其中，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州、上海、青海等9个省份明确成立了不动产统一登记领导小组。

广西11月13日发布《广西壮族自治区不动产统一登记工作方案》，明确2017年实行信息共享，依法公开查询;福建出台的《福建省不动产统一登记工作实施方案》提出，6月底前，全省市、县(区)要基本完成不动产登记职责的整合，并按照国家和省里的部署，做好机构组建、工作融合、平台建设等工作，实施不动产统一登记。

更值得一提的是，根据国土部的部署，不动产统一登记已经启动试点，并将在执行层面上探讨如何落地不动产统一登记。

例如贵州将在仁怀市、威宁县、白云区、七星关区、都匀市、松桃县、思南县等7个县(市、区)开展县级不动产统一登记制度试点工作;湖南则决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行启动不动产统一登记试点。

《21世纪经济报道》刊文称，10月下旬，国土资源部地籍司司长、不动产登记局局长王广华一行到泸州市调研不动产统一登记工作透露，四川泸州市被国土部列为全国不动产统一登记试点市之一。

泸州市国土局的人士称，，将在国土部和省国土厅的指导下，搭建并试运行不动产统一登记信息平台，明年下半年，试运行的信息平台计划进入模拟登记，即测试阶段。

这似乎也和国土部明确的不动产统一登记制度时间表相近，建立统一登记的基础性制度，推进统一登记制度的实施过渡，全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

I. 深圳取消楼花抵押！不动产登记条例来了，旧改业主不能一房多卖了

近日，深圳市规划和自然资源局公示《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿），公开征求意见（以下简称《条例》）。

《条例》起草说明表示，《条例》共七章122条，包括：总则、不动产登记簿与不动产登记证、登记程序、不动产权利登记与其他登记（一般规定、所有权用益物权的登记、抵押权登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记）、不动产登记资料管理与利用、法律责任、附则。

主要内容涉及不动产登记目的、概念、登记对象、登记权利类型、登记程序、登记资料管理与利用、法律责任等多方面的内容。

《条例》表示：

1、本《条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。

2、明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认市不动产登记中心的法律地位。

3、引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。

4、《条例》规定，申请居住权登记的房屋已设立抵押权登记的，房屋所有权人应当通知抵押权人。

5、《条例》取消了楼花抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。

6、以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。

本《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

7、要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。

8、本《条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查验的条件与要求，严格限制“以人查房”。

9、规定了【绿本强制过户】、【历史遗留房屋登记内容】等内容，解决登记疑难遗留问题。《条例》规定，在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

【预购商品房预告登记】商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记。

申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：

（一）已备案的商品房预售合同；

（二）预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。

申请预告登记的预购商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记和预购商品房预告登记。

【预购商品房抵押权预告登记】申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

（一）已办理预购商品房预告登记的证明材料；

（二）抵押合同；

（三）当事人关于预告登记的约定；

预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

【城市更新等预告登记】申请城市更新、土地整备、旧住宅区改造所涉不动产预告登记的，应当提交下列材料：

（一）经备案的搬迁安置补偿协议；

（二）当事人关于预告登记的约定。

查封登记：

【轮候查封登记】两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。查封登记失效的，排列在先的轮候查封自动转为查封，查封期限自轮候查封转为查封时起算。

轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

不动产登记资料管理和利用

【公开查询】自然人、法人、非法人组织可以凭身份证明查询不动产登记簿记载的下列信息：

（一）不动产的自然状况；

（二）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；

（三）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

【夫妻查询】夫妻一方可以持申请书、身份证明和结婚证明材料查询配偶不动产登记结果。

【利害关系人查询】因不动产存在相关民事纠纷的利害关系人可以持申请书、身份证明以及利害关系证明材料查询与民事纠纷有利害关系的不动产登记结果。

委托律师处理该纠纷的，受托律师可以持律师执业证书以及律师事务所出具的委托处理不动产民事纠纷证明查询与纠纷有利害关系的不动产登记结果。

【潜在利害关系人核验】拟买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产的利害关系人可以持申请书、身份证明以及拟核验的不动产登记结果申请核验所提供的被查询不动产登记结果与登记簿的记载是否一致。