关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见

① 上海住房租赁条例草案征求意见 多地出台新规规范租房市场

如今，住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分。根据“上海发布”微信公众号的消息，上海市人大常委会对《上海市住房租赁条例（草案）》（以下简称《租赁条例（草案）》）公开征求意见。
《租赁条例（草案）》从三个方面加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序。一是加大对个人“二房东”监管力度；二是加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等；三是对发布房源信息的网络信息平台经营者提出了一系列要求。
在规范租赁行为上，《租赁条例（草案）》明确“禁止群租”，鼓励当事人订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。《租赁条例（草案）》还强调突出民生保障，发挥保障性租赁住房作用。一是确立目标定位，扩大保障性租赁住房供给；二是加强源头规划，明确编制专项规划以及重点布局要求；三是明确建设和管理要求，合理设置准入条件和退出机制、优化申请审核流程、完善配租使用规范、规范租金和租期。
《租赁条例（草案）》还提出，建立健全全市统一的住房租赁公共服务平台，提供“一站式”服务，并加强信息共享和业务协同；建立租赁价格监测机制，稳定租金水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次条例明确了住房租赁体系的概念，尤其是增加了“经营服务规范”和“租赁关系稳定”两条内容，这比传统的“多主体供给、多渠道保障”的提法进了一层。从这个角度看值得全行业学习，尤其是说明对于经营层面和租赁关系方面的重视。
提到租赁，就不得不提到长租公寓。严跃进表示，对于长租公寓企业来说，后续也需要建立风控管理部门或风控监测小组，真正吻合上海当前对于租赁企业的新要求。
如今，多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。与此同时，多个城市也陆续出台多项政策，规范住房租赁市场发展。近日，为促进房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳还发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》。此外，过去多年深圳也曾发布拟实行“非居改保”，年度租金涨幅不超过5%的相关通知。“对租金进行管制，在国际上是普遍现象，很多国家都制定了住房租赁条例，并对资金及其涨幅进行限制。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，《上海市住房租赁条例（草案）》是继北京之后，又一个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。特别的是，该条例利用单独一章对保障性租赁住房的制度定位、布局要求、建设要求、管理要求等进行了规定，突出了保租房的重要地位。在北京、上海等城市的带动下，未来或有更多城市出台住房租赁相关政策。

② 上海变更公房承租人

上海的公房按照《上海市房屋租赁条例》来管理。
房地局 在【贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(二)】中这样规定：
十二、公有居住房屋承租户名的变更 《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的"共同居住人"是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。 承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

（三）原承租人的父母；

（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时问长短）。

承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。 承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；

（三）原承租人的父母；

（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
你可以再去物业管理部门申诉，也可以向其上级区县房地局申诉反映。

③ 房屋租赁操作实务的内容简介

房地产作为房屋和土地的社会经济形态，是人类活动的空间和重要的重产要素。随着我国社会主义市场经济的逐步深入，房地产业也得到了前所未有的突飞猛进的发展，成为一项基础性和先导型的产业。再加上银行按揭贷款业务的广泛开展，也大大加强了城市居民住房消费购买能力，买房亦逐渐成为市民们关注的日常生活中的第一件大事。然而，在房地产市场总体健康发展的同时，也出现了一些新的问题和纠纷，如房地产开发商违约、房屋买卖欺诈、房屋违规拆迁、野蛮拆迁、物业管理滞后等纠纷层出不穷。蕴含着巨大商机的房地产业同时也因法律、法规制度性缺陷而潜伏着种种陷阱和危机，加之购房的种种环节又纷繁复杂，处于弱势一方的购房者的合法权益易于遭到侵害。
本书目录
第一部分房屋租赁当事人
实务问答
1.何谓房屋租赁以及房屋租赁作为一种民事法律行为应当具有哪些方面的内容？
2.在房屋租赁关系中，房屋租赁主要有哪几种形式?
3.在房屋租赁关系中，哪些房屋可以用于出租？在哪些情况下，应视为房屋租赁的行为？
4.在房屋租赁过程中，出租人出租房屋时应当具备哪些条件以及哪些房屋不得出租？
5.房屋出租人在出租房屋时，寻找承租人的常见渠道和方式有哪些?
6.出租人在出租房屋时，应当缴纳哪些税费以及如何办理纳税手续?
7.在房屋租赁过程中，出租人未取得房屋产权证的房屋是否可以出租?8.出租人在出租房屋时，租房的承租人通常是哪些人群？
9.出租人在出租房屋时，可以通过哪些方面洽谈选择更合适的房屋承租人?
10.在房屋租赁关系存续期间，出租人对租赁物负有哪些维修义务?
11.在房屋租赁关系中，出租人对租赁物承担哪些瑕疵担保责任?
12.在房屋租赁关系中，出租人有哪些主要权利和义务？
13.在房屋租赁关系中，承租人有哪些主要权利和义务？
14.房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应当履行哪些义务?
15.房屋承租人如何才能租到合适的房子?
16.房屋承租人在签订租赁合同前看房时，应当注意哪些问题?
17.在房屋租赁过程中，承租人应当了解出租房屋哪些权利状态?
18.承租人在租房过程中如何杀价?
19.承租人在承租房屋时，应当如何辨别真假出租人?
20.房屋承租人在承租房屋时，怎样识别真假房屋权属证书?
21.房屋出租人在出租房屋前，应当办理哪些法律手续?
22.出租人在出租房屋时，怎样装修才算合适?
23.在房屋租赁过程中，住宅用房和经营性房屋的租赁有何不同?
24.在房屋租赁过程中，我国法律法规对租赁房屋的流程是如何规定的？
25.出租房屋如遇拆迁应当如何安置？
26.房屋租赁当事人违反房屋租赁法律法规，应当如何追究法律责任？
案例现场
1.房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，是否可以认定为该房屋由承租人委托购买?
2.在房屋租赁期间，夫妻离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有?
3.出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出卖，承租人是否仍享有房屋承租权?
第二部分房屋租赁合同与登记备案
实务问答
1.何谓房屋租赁合同以及房屋租赁合同具有哪些方面的特征？2.在房屋租赁关系中，房屋租赁合同通常具备哪些主要条款？
3.房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时，如何审查房屋租赁合同当事人的主体资格?
4.房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时，是否必须要以书面的形式订立?
5.房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同时，应当准备哪些证件?
6.房屋租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时，应当注意哪些事项?
7.房屋租赁合同签订后，如何审查房屋租赁合同是否具有相应的法律效力？
8.在房屋租赁关系存续期间，租赁双方当事人是否可以变更或解除房屋租赁合同？
9.在哪些情形下，出租人或承租人可以解除房屋租赁合同以及房屋租赁合同解除后产生何种法律效果？
10.在哪些情况下，房屋租赁合同的当事人可以终止房屋租赁合同？
11.在房屋租赁期限内，房屋出租当事人变更或者死亡的，应当如何处理？
12.房屋租赁双方当事人是否可以订立无限期的房屋租赁合同以及法律对不定期房屋租赁合同有什么特殊规定?
13.在房屋租赁合同中，如何约定房屋的租金以及对于租金以外的其他费用的负担应当如何约定?
14.在房屋租赁合同中，租赁当事人应当如何约定房屋修缮责任?
15.在房屋租赁合同中，当事人约定违约责任应当注意哪些事项?
16.在房屋租赁合同中，当事人约定违约金应当注意哪些事项?
17.出租人在采用格式条款订立房屋租赁合同时，应当注意哪些事项?
18.在采用格式条款订立房屋租赁合同时，在哪些情形下导致房屋租赁合同无效?
19.何谓房屋租赁登记备案制度以及我国法律法规对房屋租赁登记备案制度有哪些规定？
20.房屋租赁合同签订后是否需要登记备案以及出租时未取得房屋所有权证和未登记备案的房屋租赁合同是否有效?
21.房屋租赁双方当事人在办理房屋租赁登记备案时有哪些流程?
22.在办理房屋租赁登记备案时，如何缴纳手续费?
23.未办理登记备案手续，是否影响房屋租赁合同的效力?24.房屋租赁合同变更或者期满、解除的，是否需要到房地产管理部门办理备案登记手续?
25.涉外房屋租赁的登记备案是否有特殊的要求?
26.申领《房屋租赁证》需准备哪些材料?
27.办理房屋租赁合同公证有哪些益处以及办理房屋租赁合同公证有哪些流程？
28.违反租赁房屋登记备案制度，将受到哪些处罚?
案例现场
1.出租人将违章建筑房屋出租给承租人使用，出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效？
2.出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案，其签订的房屋租赁合同是否有效？
3.未取得房屋所有权证，所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力？
4.承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同？
附（1）房屋租赁合同规范文本(普通常用版)
附（2）房屋租赁合同规范文本(大众简装版)
附（3）城市房屋租赁合同规范文本
附（4）商住楼租赁合同规范文本
附（5）上海市居住房屋租赁合同示范文本（2006版）
附（6）北京市房屋租赁合同
附（7）广州市房屋租赁合同示范文本
第三部分房屋租赁、公房租赁、
廉租住房租赁
实务问答
1.在房屋交验前，出租人或承租人应该做好哪些准备工作?
2.何谓租赁房屋交付以及出租人不能按时交付出租房屋，应当如何进行处理？
3.承租房屋被他人占用且已到期，但占有人仍拒绝搬迁的，承租人应该如何维护自己的租赁权益?
4.在房屋租赁期间如遇房价或物价上涨，出租人是否可以要求增加租金?
5.碰到“一屋两租”的情形时，承租人应当如何维护自己的合法租赁权益?6.租赁房屋在交付时没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理？
7.在租赁房屋上设定抵押，对房屋租赁合同与租赁各方当事人之间的权利有何影响?
8.出租人迟迟不履行房屋维修的义务，承租人是否可以拒付房屋租金?
9.在房屋租赁期间，哪些情形下租赁双方可以解除合同且均不需承担违约责任?
10.房屋租赁期间，第三人对房屋进行侵害，承租人是否可以直接向侵权人主张权利?
11.在房屋租赁期间，出租房屋的修缮义务应当由谁承担？
12.在房屋租赁期间，承租人对承租房屋进行改建、扩建或增添附属物有哪些规定？
13.在房屋租赁合同履行过程中，出租人发现承租人资信出了问题，应当如何进行处理?
14.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的租赁权益?
15.在房屋租赁期间，出租房屋出卖后，原租赁合同是否继续有效？
16.产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法?
17.在房屋承租期间，如果遇到承租房屋需要拆迁，应当如何进行处理?
18.何谓公房租赁？公房租赁与私房租赁有哪些区别?
19.租赁公有住房，应当遵循哪些规定？
20.已购公房在符合哪些条件下可以对外进行出租以及在哪些情况下，已购公房是不能对外出租的?
21.租赁经营性公有房屋，应当履行哪些手续？
22.在哪些情形下，离婚的夫妻均可承租共同居住的公房以及对夫妻双方均可承租的公房，离婚时应当按照什么原则进行处理?
23.在哪些情形下，公有住房租赁合同可以提前终止？
24.公有住房租赁期限届满后应当如何处理以及公有住房承租人在租赁期限内死亡的，应当如何进行处理？
25.承租人擅自转租公有住房应当如何处理以及公有住房在租赁期限内是否可以提前收回？
26.承租的公房是否可以继承?27.何谓城镇廉租住房以及城镇廉租住房由哪些主管部门负责监管?
28.申请廉租住房的家庭，应当具备哪些条件?
29.申请城镇廉租住房有哪些程序规定?
30.根据《城镇廉租住房管理办法》的有关规定，我国城镇廉租住房保障资金有哪些来源?
31.享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当如实申报哪些内容以及已准予租赁住房补贴的家庭应当如何办理手续?
32.出现不再符合租住廉租住房条件的家庭需要继续租住的，应当如何进行处理?
33.在哪些情况下，可以由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减?
34.我国法律法规对城镇廉租住房的租金有什么具体规定?
35.违反承租廉租住房的有关规定，应当受到哪些处罚?
36.何谓经济适用住房以及申请承租经济适用住房的条件是什么?
37.申请承租经济适用住房的程序有哪些规定?
38.军队拥有的产权房屋是否可以对外出租?
39.何谓优先购买权以及优先购买权有何法律特征？
40.我国对房屋优先购买权作出了哪些规定以及房屋承租人和房屋共有人都主张房屋优先购买权，应当如何进行处理?
41.在房屋租赁期间，局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权?
42.出租房屋如需拍卖，应当如何保护承租人的优先购买权?
43.何谓房屋转租以及承租人如何才能转租房屋?
44.在房屋租赁期间，转租和承租权的转让有何区别?
45.房屋在转租的过程中有哪些限制性规定？
46.房屋在转租的过程中有哪些程序和手续规定？
47.在房屋租赁期间，承租人是否可以对承租的房屋进行装修以及承租人在对租赁房屋进行装修时，需要注意哪些问题？
48.当房屋租赁关系终止时，承租房屋内的装修物应当如何处理?49.在房屋租赁期限到期后，承租人逾期不返还承租的房屋，应当如何进行处理?
50.在房屋租赁过程中涉及哪些行政管理部门?
51.在房屋租赁期间，房屋出租人有哪些治安责任?
52.在房屋租赁期间，房屋承租人有哪些治安责任?
53.在房屋租赁期间，出租人拒不承担治安责任的，应当受到哪些处罚?
54.在房屋租赁期间，有哪些与房屋租赁相关的违法犯罪行为需要租赁当事人警惕?
55.在房屋租赁期间，租赁当事人对承租房屋内进行装饰装修活动，哪些行为应当被禁止?
56.在房屋租赁期间，租赁当事人违规装修，将会受到哪些处罚?
57.在房屋租赁期间，对承租房屋进行装修时，装修的相关单位与个人，需要注意哪些法律问题?
58.租赁的房屋因有瑕疵给承租人造成损害，责任应当如何分担？
59.因租赁的房屋存在缺陷给第三人造成损害，其责任应当如何承担?
60.何谓房地产价格评估制度以及房地产价格评估的程序有哪些规定?
61.在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何进行处理?
62.在房屋租赁期间，因承租房屋的装潢问题产生纠纷，在法律上有何规定?
63.何谓承租人互换出租房屋以及承租人在互换出租房屋时应当注意哪些事项？
案例现场
1.未经承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否将房屋出售给第三人?
2.承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物的房屋进行装修改造，出租人是否可以解除房屋租赁合同？
3.房屋租赁协议中未约定租期，在房屋租赁期间，房主要求收回房屋，其请求是否合法？
4.在房屋租赁期限内，保障房屋安全是承租人或出租人的单方义务还是双方共同承担的义务?
第四部分房屋租赁中介服务
实务问答
1.房地产中介服务机构可以提供哪些中介服务以及在提供服务时必须遵守哪些规定?
2.设立房地产中介服务机构应当具备哪些条件?
3.我国法律法规对房地产中介服务机构的管理有哪些规定?
4.如何办理申请设立房地产中介服务机构以及房地产中介服务机构的主管机关是谁?
5.合格的房屋租赁中介机构应当具备哪两证?
6.在房屋租赁市场上，中介租赁的陷阱有哪些常见的情形？
7.房屋租赁中介服务合同，应当包括哪些主要内容?
8.在与房屋租赁中介公司签订房屋代理合同时，应当如何细化代理合同的条款？
9.在房屋租赁过程中，房屋租赁中介机构应当履行哪些义务?
10.房屋租赁中介机构的服务人员在中介活动中不得从事哪些行为?
11.出租人与房屋租赁中介机构之间存在何种关系?
12.承租人与房屋租赁中介机构之间存在何种关系?
13.房屋租赁中介机构可以收取哪些费用?
14.在与房地产中介公司签订房屋租赁中介服务合同时，应当注意哪些问题?
15.在房屋租赁市场上，如何有效地防范房屋中介租赁陷阱？
16.何谓房屋租赁居间以及房屋租赁居间有哪些特点?
17.在房屋租赁过程中，对房屋出租居间的操作流程是如何规定的?
18.何谓房屋租赁代理以及房屋租赁代理有哪些特征?
19.在现房租赁代理过程中，应当注意哪些问题?
20.房屋租赁代理合同主要包括哪些内容?
21.房屋租赁中介机构是否可以代表出租人与承租人订立房屋租赁合同?
22.房屋租赁中介机构是否可以将中介业务转委托给其他的房屋租赁中介机构行使?
23.房屋租赁当事人应当如何防范非法房屋租赁中介机构?24.如何防范房屋租赁中介机构利用虚假广告欺骗房屋租赁当事人?
附（1） 北京市房屋出租代理合同
附（2）北京市房屋承租居间合同
附（3）北京市房屋出租居间合同
附(4)上海市房屋出租代理合同
附录
（一）房屋租赁相关法律法规
城市房屋租赁管理办法
城市私有房屋管理条例
城市房地产中介服务管理规定
城镇最低收入家庭廉租住房管理办法
城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法
财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知
北京市国土资源局关于加强北京市房地产经纪行为管理的通知
上海市房屋租赁条例
上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（一）
上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）
上海市居住房屋租赁管理实施办法
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）
广州市房屋租赁管理规定
深圳经济特区房屋租赁条例
《深圳经济特区房屋租赁条例》实施细则
南宁市城市房屋租赁管理办法
浙江省房屋租赁管理条例
郑州市城市房屋租赁管理办法
郑州市城市房屋租赁管理条例
天津市房屋租赁管理规定
哈尔滨市城市房屋租赁管理办法
西安市城市房屋租赁条例
南昌市城市房屋租赁管理条例
海口市房屋租赁管理办法
（二）各地房地产交易管理网址
（三）各地建设部门网址
（四）各地建设部门联系方式
后记

④ 房屋出租竞价招租的相关法规(急，在线等)

没有竞价招租的相关法规，可以当事人协商议价，价高的成交并签订书面协议。
关于房屋租凭合同，可以查阅<合同法>第十三章、租赁合同的有关内容参考。
网友建议，仅供参考。祝你好运！

⑤ 承租人死了谁做承租人

法律分析：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。在该承租房屋处有本市常住户口的共同居住人，应当协商确定承租人；无法协商一致的，出租人应当在原承租人的配偶、子女、父母和其他直系亲属之间，按顺序确定承租人。

法律依据：《关于贯彻实施（上海市房屋租赁条例）的意见（二）》 承租人死亡后，继续承租人按以下两种情况来确定：一、房屋里有本市常住户口的共同居住人的，承租人死亡后，由共同居住人协商一致，确认由谁继续承租，出租人应当同意。协商不一致的，出租人应当按以下顺序书面确定承租人。（一）原承租人的配偶;（二）原承租人的子女，一般按他处的住房情况和在本处居住的时间长短来选择;（三）原承租人的父母;（四）其他人。二、房屋里无本市常住户口的共同居住人的，由承租人有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，确定由谁继续承租，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶;（二）原承租人的子女;（三）原承租人的其他直系亲属。

⑥ 单位自有公房承租权继承子女中已有人过世，其子女的子女是否继续享有承租权

公产房承租权的继承问题

公产房承租权能否继承？按照以往的政策规定，公产房是国家或集体财产，作为承租人其享有的是“公房居住权”，不能作为私有财产被继承。根据《继承法》，遗产是指“公民死亡时遗留的个人合法财产”，包括其收入、房屋、储蓄、生活用品和生产资料等等。公产房承租权是对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利，不能随意的让渡和继承。同时公有住房使用权的取得是基于计划经济时代职工低收入的特殊状况而享受的“高福利”，如果任意将公有住房列入遗产继承，势必造成国有资产流失。

然而随着市场化的不断发展，公有住房的承租权也产生了越来越多的经济价值，在政策上日趋“私有化”。例如，《天津市公有住房变更承租人管理办法》第5条第1款规定：“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。”这一规定确定的有权继续承租的主体范围与法定继承第一顺位继承人的范围完全一致。第7条又规定：“公有住房承租人死亡后没有符合第五条规定过户条件人员的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要报纸刊登公告，公告三个月期满无异议的，可以申请过户。”第9条规定：“承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同户籍的其他亲属，出具经公证的符合过户条件人员放弃承租权、同意过户给其他亲属的协议书，也可以申请过户。符合过户条件的人员仅有一人的，可以出具经公证的过户声明。”这两个条文规定将继续承租人的范围扩展至原承租人的兄弟姐妹以外同户籍的其他亲属，而兄弟姐妹正是法定继承中第二顺位继承人之一。《天津市公有住房变更承租人管理办法》第6条规定：“公有住房承租人死亡的，新的承租人通过以下方式确定：（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同户籍亲属在其死亡后继续承租公有住房；（二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申请过户。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申请过户。”这条规定实际上承认了公产房承租权可以通过遗嘱来继承，并在事实上承认了代为继承。可以说，天津市的规定在公产房承租权的保护上已趋近于私产房。此外，有的法院在司法政策中直接承认了公产房承租权的可继承性。例如，《沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》规定：“根据公有住房使用权的性质，可以作为遗产进行继承。无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权，均应允许其所体现的财产权益继承。在发生继承争议时可参照《最高法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第二十条的规定精神处理。即：各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处理：1、各方均主张作为承租代表方承租房屋的并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋使用权的，就价值不能达成一致的，可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估，取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋使用权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”

大部分地区对公产房承租权的保护尚未达到这一高度，但对继续承租人范围的规定仍是比较宽松。例如，《上海市房屋租赁条例》第41条规定：“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”

《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》对“公有居住房屋承租户名的变更”作了进一步规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的’共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。··……承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）……”

这些规定虽然体现了各地在否定公有住房承租权作为遗产上面的动摇，但也应当看到，规定公有住房使用权过户只能由一人申请过户，符合过户条件的家庭成员有两人以上（含两人）的，应当达成一致意见后方可申请过户，这也反映出了其对是否适用《继承法》等法律法规时的犹豫与困惑。至少，现在我国在立法上还没有确定公产房承租权的私有属性，我们也期待公产房承租权作为“物权客体”被立法所承认。

司法实践中，在公产房承租人死亡后因为家庭成员之间无法达成一致意见而成讼的情况较为普遍。对于原承租人死亡后公产房变更承租人过程中家庭成员之间存在承租权纠纷的民事案件，各法院的处理方式差别较大：有的法院认为，此类案件应为行政诉讼受案范围，不予受理；有的法院给予立案，但在案件审理过程中对于不能经过调解达成一致意见的，驳回原告起诉；少数法院对此类案件依照继承法的相关规则进行处理。

应当说，对于此类案件，目前大部分法院的处理方式是作为行政案件立案受理，而驳回民事案件的起诉。部分地区的司法政策也持同样立场。

⑦ 公房承租人死亡后如何确定新承租人

案情几年前，在征得爷爷的同意下，王某将户口从山西老家迁到由爷爷承租的、位于本市某区的一套公房内，并随爷爷和叔叔共同在此公房内生活了多年。去年爷爷去世后，叔叔提出自己作为唯一的、合法的继承人，应当成为该公房新的承租人，并要求王某搬出。王某认为，自己来上海后，一直生活在爷爷承租的公房内，应该享有合法的居住权。 为此，双方争执不下，叔叔将王某诉至法院，要求确认自己是涉案公房唯一的、合法的承租人。法院审理后认为，公房租赁关系是一种合同关系，应当由合同双方自行协商确定。因此，叔叔提出确认该公房承租人的请求不属于人民法院受理民事案件的范围，依法予以驳回起诉。 分析 这是一起因公房承租人死亡而引发的承租户名变更纠纷。公房租赁关系是一种特殊的合同关系，是我国在计划经济时代实施的一种政府福利行为，由此决定了合同双方的权利义务具有非自由、非等价的特点。依据《上海市房屋租赁条例》和上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见(二)的通知》的相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。在该承租房屋处有本市常住户口的共同居住人，应当协商确定承租人；无法协商一致的，出租人应当在原承租人的配偶、子女、父母和其他直系亲属之间，按顺序确定承租人。 因此，依据上述规定，王某和其叔叔都具有承租该公房的资格，应当协商确定承租人。本案中两人无法协商达成一致意见，出租人应当依据相关规定，在他们之间确定承租人。王某的叔叔作为原承租人的儿子，优先于王某成为承租人。但是，由于公房租赁的福利性质，叔叔在成为承租人后，没有权利要求王某搬出该房屋，因为王某的户口仍在该公房内并实际居住于此，属于共同居住人，其居住权受到法律保护，任何人不得剥夺和限制。 提示 本案中，王某的叔叔正确的做法是，持《租用公房凭证》和其他相关资料，向出租人提出变更承租户名的申请，经出租人审查后予以确认。如认为出租人变更承租户名的行为侵犯了自身合法权益的，依法可向人民法院提起诉讼。同时，不得擅自要求王某搬离该公房。

⑧ 关于<上海市公房管理条例>中的问题

具体你可以看《实施意见》：

上海市房地资源局关于贯彻
实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)
（2001年6月28日 沪房地资公[2000]98号）

十二、公有居住房屋承租户名的变更

⑨ 上海住房租赁条例征求意见

11月3日，澎湃新闻从官方微信公众号“上海人大”获悉，上海市第十五届人大常委会第四十五次会议对《上海市住房租赁条例（草案）》进行了审议，现将《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见。
《上海市住房租赁条例（草案）》（征求意见稿）共7章65条，主要内容包括健全治理机制、规范租赁行为、加强市场主体管理、突出民生保障、坚持服务监管并重等方面。此次公开征求意见时间为2022年11月2日至11月16日。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，《上海市住房租赁条例（草案）》是继北京之后，又一个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。与北京类似，条例对住房租赁价格管理、规模化租赁管理、租赁资金监管等方面都做了相关规定。特别的，条例利用单独一章对保障性租赁住房的制度定位、布局要求、建设要求、管理要求等进行了规定，突出了保租房的重要地位。
徐跃进指出，上海市租房人口规模大，租金水平高。根据第七次人口普查数据，上海市约38.7%的家庭户在租房住。根据中指50城住宅租赁价格指数，2022年10月上海住宅平均租金为83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列；租金收入比超30%。
对于制定背景，《条例》有关事项说明显示，为进一步贯彻落实党中央、国务院决策部署要求，坚持“房住不炒”“租购并举”，积极培育和发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房筹措供应，扎实推进住房租赁工作，有必要从地方性法规层面，健全治理机制、规范市场秩序、优化服务水平、提升管理效能，为更好满足人民群众对美好生活的向往提供坚实的法治保障。
出租人不得停水、停电或采取暴力等非法方式解除租赁合同
此次《条例》规范租赁行为，平衡租赁双方权利义务关系。严格住房出租要求，明确出租住房应当遵守的规定，禁止群租。
具体而言，《条例》明确，出租住房应当遵守下列规定：（一）房屋符合国家和本市建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等方面的标准和要求；（二）具备供水、供电等必要的生活条件；（三）以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；（四）厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住；（五）每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定；（六）法律、法规、规章的其他规定。
禁止违反前款第三、四、五项规定，将出租住房用于群租。同时，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。
若违反第二款、第三款规定，出租住房不符合相关规定的，由区房屋管理部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
此外，上海市鼓励租赁当事人订立长期住房租赁合同，建立稳定的租赁关系。
《条例》规定，出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。
租赁企业不得散布涨价信息，哄抬租金
在加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序方面，《条例》加大对个人“二房东”监管力度，同时加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等。
《条例》显示，住房租赁企业、房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记。经营范围应当注明“住房租赁”或者“房地产经纪”。个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。
按照《条例》，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。
住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。
按照规定，住房租赁企业、房地产经纪机构不得有下列行为：（一）捏造、散布涨价信息，哄抬租金；（二）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（三）泄露或者不当处理租赁当事人的个人信息或者商业秘密；（四）滥用市场支配地位，强制捆绑消费；（五）侵占、挪用住房租赁交易资金；（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
同时，房地产经纪机构不得隐瞒真实的房屋交易信息，赚取租金差价；不得为禁止出租、转租的住房提供经纪服务。
扩大保障性租赁住房供给，缓解特定群体的住房需求
在保障性租赁住房方面，《条例》显示，市按照政府引导、市场运作原则，加快发展保障性租赁住房，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，有效缓解特定群体的住房需求，切实发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用。
《条例》显示，保障性租赁住房重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域进行布局。
按照国家和上海市有关规定，商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可以改造为保障性租赁住房。
同时，上海市针对不同层次需求，建设住宅型、宿舍型保障性租赁住房，其中住宅型保障性租赁住房以小户型为主。保障性租赁住房实行全装修，配备必要的基本生活设施，并充分考虑承租人需求特点，合理配置公共服务和商业服务设施，适当增加公共活动和共享空间。
租金方面，保障性租赁住房出租人应当以低于同地段同品质市场租赁住房的租金水平确定租赁价格，向区房屋管理部门备案，并向社会公布。保障性租赁住房租金不得高于备案的租赁价格，并应当按月或者按季度收取；收取的押金不得超过一个月租金。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，《条例》特别专章细化了保障性租赁住房的相关要求，在一线城市中尚属首例。其明确了“政府引导、市场运作”基本定位，同时从加强源头规划，对保障性租赁住房的布局要求、建设要求给予了明确规定，基于“重点区域布局 全装修配置 公共区域配套“的原则，结合规范租金和租期的举措，强调了保障性租赁住房的“机构化管理”、民生兜底的属性。此外，支持利用住房公积金计提用于相关保障性租赁住房建设、供应，也为上海保障性租赁住房筹集资金开通了绿色通道。