中山市2014物业管理条例

⑴ 物业收费管理条例

物业收费管理条例：

①实行政府定价或政府指导价的有：为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费;其收费标准。

由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定，实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可以在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

②实行经营者定价的有：为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，政府物价部门也无统一收费标准的，其收费标准，由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。

上述收费项目及其标准、收取办法不论是如何确定的，都应在物业管理合同中明文约定，物业管理服务收费实行明码标价。

收费项目和标准及收费办法都应在经营场所或收费地点公布、物业管理公司应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入及支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区物业管理委员会、物业产权人、使用人的监督。

不交物业管理费后果

1、卷入司法麻烦：物业费如果很多人长时间不交的话，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费，一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，物业做的不到位的地方，建议用相机、手机等留下时间、证据，以备不时之需。

2、违反物业合同：物业管理条例本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业业务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，如果没有违反合同内规定的内容就必须依照合同规定缴纳物业费。

⑵ 物业管理规定

法律分析：《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。 由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。
《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号，已经2018年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2018年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。
《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号)于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》 附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。 本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。
法律依据：《物业管理条例实施细则》
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

⑶ 物业管理常见的问题及解决方案

物业管理常识性问答问:
1、 业主委员会依法如何产生？
答：住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两 年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日 起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委 员会的权利、义务相同。问：
2、 业主委员会的成员必须是业主吗？
答：业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由 业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。问：
3、业主委员会有哪些职权？
答： （一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。问：
3、 开发商有权单方指定物业管理公司吗？
答：住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。问：
5、开发商应当向业主委员会移交哪些建设施工资料？
答：（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。 问：
6、房屋的维修责任是如何划分的？
答：（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
（三）住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
问：
7、什么是公共设施专用基金，该基金如何管理使用？
答：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设 总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。问：
8、《中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应到什么标准？
答：中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行清洗和消毒，加强对业主的宣传维持正常的生活秩序。问:
9、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？
答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。问:
10、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？
答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。问:
11、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？
答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。问:
12、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？
答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
问:
13、经济适用住房小区如何交纳物业服务费？
答：目前，按照〈〈广东省物业管理条例〉〉建设部第33号令〈城市新建住宅小区管理办法〉及地方有关物业管理法律、法规。经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分：物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为2.0元/平方米.月（绿化率30%以下），1.0元/平方米.月（绿化率30%以上）。有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。问:
14、普通住宅如何交纳物业服务费？
答：目前，按照省物价局、建设厅〈〈关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知〉〉及〈〈中山市物业服务收费管理办法〉〉（中价〔2005〕57号），普通住宅的物业管理服务费分为两部分：一、住户个人交费项目1. 装修房屋垃圾外运费2. 保洁费3. 保安费4. 各项费用统收服务费5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）6. 机动车存车费；二、 产权人交费项目1. 绿化费2. 化粪池清掏费3. 管理费4. 小修费5. 中修费6. 大修费7. 小区共用设施维修费8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等。问:
15、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？
答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。
问:
16、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？
答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。问:
17、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？
答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。问:
18、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？
答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。问:
19、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？
答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。问:
20、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？
答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。
问:
21、公房上市后，物业服务费用如何交纳？
答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。问:
22：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？
答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。问:
23、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？
答：物业管理企业应负责停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，只提供场地不负责保管。（24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。问:
24、装修时也是否要交纳装修押金和装修服务费？
答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
问:
25、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。问:
26、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？
答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。 问:
27、建立专项维修资金的法律依据是什么？
答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。” 问:
28、专项维修资金的用途是什么？
答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。
问:
29、谁应交纳商品住宅专项维修资金？
答：凡是1999年 1月 1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。问:
30、不交纳专项维修资金的怎么办？
答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。问:
31、业主交纳专项维修资金的标准是什么？
答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。问:
32、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？
答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。问:
33、小区里公有住房建立过专项维修资金吗？
答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的，经业委会申请，原代收（售房）单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监督执行。
问:
34、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用？
答：业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务。按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。问:
35、维修资金的支取使用程序是什么？
答：总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序。问:
36、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。问:
37、支用维修资金时按什么原则分摊费用？
答：如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。 问:
38、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续.问:
39、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？
答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。问:
40、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？
答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。问:
41、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？
答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
问:
42、能否在房屋楼顶架设广告牌?
答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问:
43、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？
答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。问:
44、邻居占用了公共楼道怎么办？
答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。问:
45、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？
答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。问:
46、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？
答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。问:
47、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？
答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。问:
48、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？
答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。问:
49、为什么要规范房屋装饰装修行为？
答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。问:
50、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？
答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。问:
51、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？
答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。问:
52、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？
答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
问:
53、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？
答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。问:
54、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？
答：按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。问:
55、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。问:
56、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？
答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

⑷ 中山市房屋安全管理规定

第一条为了加强本市房屋安全管理，预防和减少房屋安全事故的发生，保护自然人、法人和其他组织的生命财产安全，根据《城市危险房屋管理规定》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。第二条本规定所称房屋安全管理，是指为保障房屋建筑结构使用安全而进行的管理，包括房屋安全使用、房屋安全鉴定、危险房屋治理、房屋应急抢险、房屋白蚁防治。
房屋安全鉴定，是指房屋安全鉴定单位根据与委托方签订的合同约定，依据国家、行业或地方现行的鉴定标准或者规程，对房屋的安全状况进行鉴别并作综合评定的活动。
危险房屋，是指经房屋安全鉴定单位鉴定，随时有可能丧失结构稳定和承载能力的，依照相关国家标准或行业标准评定其安全性等级为C级或D级的房屋。第三条本市行政区域内合法建造并依法办理所有权登记的房屋、未经所有权登记但被认定为合法建筑的房屋以及未超过批准期限的临时建筑，其安全管理适用本规定。
法律、法规对军队、宗教团体、文物保护单位、风景名胜区和自然保护区的房屋安全管理另有规定的，从其规定。
房屋消防安全、设施设备使用安全、住宅室内装饰装修以及房屋征收期间安全管理依照相关法律、法规、规章执行。第四条市住房和城乡建设主管部门是房屋安全管理的行政主管部门，负责组织实施本规定。火炬开发区管理委员会，翠亨新区管理委员会，各镇政府、各区办事处（以下统称镇区）具体负责辖区内的房屋安全管理工作。
国土资源、城乡规划、财政、公安、安全监管、司法、工商、环境保护、教育和体育、卫生计生、城管执法、供电、供水、供气、社区居委会（村委会）等主管部门和有关单位、组织应当按照各自职责，配合实施本规定。第五条房屋安全普查、专项检查、应急检查经费应当分别纳入市、镇区住房和城乡建设工作机构工作经费预算。
房屋代为鉴定，危险房屋代为治理、征用，房屋应急抢险等费用由镇区财政负担，在危旧房所在镇区危旧房治理专项经费中支出，市财政给予适当补助。具体办法由市住房和城乡建设部门会同市财政部门制定。第六条在本市行政区域内从事涉及房屋安全管理相关活动的单位、个人以及行业协会等组织，应当遵守本规定。第二章房屋安全责任和使用第七条房屋所有人是房屋安全责任人，房屋所有人的确认以房屋登记簿记载为准。尚未办理房屋所有权登记，但基于下列情形之一，已经合法占有该房屋的自然人、法人和其他组织，视为房屋所有人：
（一）合法建造；
（二）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；
（三）买卖、继承、受遗赠等法律行为；
（四）法律法规认定的房屋所有人。
房屋所有人下落不明或者房屋权属不清晰的，代管人是房屋安全责任人；没有代管人的，房屋实际使用人是房屋安全责任人。
单位法定代表人或者主要负责人承担本单位的房屋安全责任。第八条房屋安全责任人应对房屋建筑结构及其附属设施设备承担下列安全责任：
（一）定期检查、养护和维修；
（二）对存在安全隐患的房屋，及时进行房屋安全鉴定或治理；
（三）其他保障房屋使用安全的必要义务和措施。第九条已实施物业管理的房屋，物业管理公司应当在房屋安全使用方面开展下列工作：
（一）开展房屋安全使用宣传；
（二）定期检查房屋公共部位、共用设施设备的安全状况，发现有安全隐患的，根据物业服务合同的约定组织鉴定、维修；
（三）根据国家或者广东省有关住宅室内装饰装修管理的法律、法规、规章，管理物业服务区域内的住宅室内装饰装修活动；
（四）其他保障房屋使用安全的必要义务和措施。第十条市住房和城乡建设主管部门、镇区应当按照各自职责，开展下列房屋安全管理工作：
（一）组织开展房屋安全检查，建立房屋安全信息管理系统；
（二）建立房屋安全管理档案，督促房屋安全责任人按规定进行鉴定或治理；
（三）监督与房屋安全管理相关行业组织的活动，引导行业组织充分发挥其行业管理作用；
（四）协助市政府组织指挥房屋突发事故应急抢险；
（五）组织开展房屋安全使用宣传和房屋应急抢险演练；
（六）法律、法规规定的其他房屋安全管理工作。

⑸ 物业管理合同纠纷案例分析

大家入住小区都希望能够得到一个良好的物业管理、维护服务，因此很多小区物业都会与小区住户签订物业管理合同，虽然合同具有约束性，但也避免不了一些因物业服务不到位而产生的纠纷，下面我们就来看一个物业管理合同纠纷案例，了解与物业管理合同有关的知识。

物业管理合同纠纷案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物业管理有限公司

原告是aa花园18幢602房住户。2003年1月17日原 告与被告签订《ss住宅管理合约》，约定由原告使用位于ss14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的 宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责ss住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加 强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范 服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被 告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出 口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈 述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

[裁判要点]

中山市人民法院经审理认为，首先，关于 原告摩托车是否在ss住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤t9f786号摩托车停放在第14幢楼下编号为 1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最 高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤t9f786号 摩托车在ss住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约 对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供 相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合 理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对 原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此 应承担50%的民事赔偿。

一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。

[评析]

本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。

物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围

“物 业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所 谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任 和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是 业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《ss住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业 管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业 管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭 借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。

首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行 政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加 安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。

其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群 治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合 同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。

再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。

综 上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出 入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对 等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50%的赔偿责任是比较合理的。

（以上回答发布于2014-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑹ 中山市市容和环境卫生管理条例

第一章总 则第一条为了加强本市市容和环境卫生管理，创造整洁、优美、文明的城市环境，根据《城市市容和环境卫生管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的市容和环境卫生管理及其相关活动。第三条市人民政府应当将市容和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展规划，保障市容和环境卫生事业所需经费，不断完善市容和环境卫生基础设施，推进垃圾分类处理。

镇人民政府、街道办事处负责本辖区内市容和环境卫生管理工作。第四条市城市管理和综合执法部门负责指导、协调、监督全市市容和环境卫生管理工作，并组织实施本条例。

住房和城乡建设、自然资源、生态环境、卫生健康、公安、水务、市场监督管理、交通运输等主管部门依法按照各自职责，做好市容和环境卫生管理相关工作。第五条村民委员会、居民委员会协助所在地人民政府、街道办事处开展市容和环境卫生管理工作。

鼓励村（居）民委员会组织村（居）民制定维护市容和环境卫生的公约，动员村（居）民积极参加市容和环境卫生治理工作，创建整洁、优美、文明的环境。第六条市人民政府应当自本条例实施之日起一年内，组织有关部门按照《全国文明城市测评体系》《国家卫生城市标准》《国家园林城市标准》等国家标准编制本市市容和环境卫生标准和规范，依法报省人民政府标准化行政主管部门批准后，向社会公布。

本市市容和环境卫生标准和规范公布实施后需要修改的，应当参照前款程序修改后，重新向社会公布。第七条自然人、法人和非法人组织应当自觉维护市容和环境卫生、爱护环境卫生设施，尊重市容和环境卫生工作人员的劳动，不得妨碍、阻挠市容和环境卫生工作人员履行职务，对违反市容和环境卫生管理的行为有权进行劝阻、批评、投诉或者举报。

城市管理和综合执法部门应当建立市容和环境卫生投诉、举报受理制度，公布电话、信箱和电子邮箱等投诉、举报途径，及时依法对投诉、举报事项进行处理。第八条市城市管理和综合执法部门应当建立统一的市容和环境卫生信息管理系统，各有关部门应当根据系统要求上传相关信息，并通过中山市政府数据开放平台等渠道依法向社会公开。

城市管理和综合执法部门应当会同有关部门制定市容和环境卫生管理应急预案，保障在台风、洪涝等自然灾害或者其他紧急特殊情况下的市容整洁和环境卫生。第二章市容和环境卫生责任区第九条本市市容和环境卫生管理实行责任区制度。

市容和环境卫生责任区是指自然人、法人和非法人组织所有、使用或者管理的建筑物、构筑物、设施、场所及其建筑控制线与用地红线之间的区域。

城市道路市容和环境卫生责任区包括城市道路及其附属设施和道路红线以内的区域。

公路市容和环境卫生责任区包括公路及其附属设施和建筑控制区域。

铁路市容和环境卫生责任区包括铁路及其附属设施和线路安全保护区域。第十条市容和环境卫生责任区的责任人按照以下规定确定，并在市容和环境卫生信息管理系统上予以公布：

（一）已投入使用的城市道路（含人行道），由环境卫生专业管理部门负责；

（二）铁路、隧道、地下通道、高架道路、公路，由管理人负责；

（三）城市绿地以及绿化配套设施由管理人负责；

（四）文化娱乐场所、体育场馆、旅游景区、工业园区、公园、公共广场、机场、车站、公共停车泊位等公共场所，由管理人负责；

（五）商品交易市场、商业广场、商店、宾馆、饭店、展览展销、摊档等场所，由该场所开办者负责；

（六）机关、团体、学校、部队、企事业单位的办公场所由该单位负责；

（七）建筑工地、未竣工验收或者已竣工未移交的市政公用设施和住宅小区及其附属道路和设施等建设工程范围由施工单位负责；

（八）整治土地、待建地由土地使用权人负责；

（九）实行物业管理的住宅小区由物业服务企业负责；

（十）未实行物业管理的住宅小区、内街内巷由街道办事处负责；

（十一）港口、码头的港池水面，由港口、码头的经营人负责；

（十二）河道、湖泊、水库、池塘、鱼塘、水渠等水域及其堤防的管理范围由管理人负责；

（十三）各类船舶由船舶管理人负责。

本条第一款规定以外的建筑物、构筑物或者设施、场所、区域，其所有人和使用人之间约定管理责任的，按约定的管理责任方为责任人；没有约定管理责任的，所有人为责任人。

市容和环境卫生责任区跨行政区域的，由市城市管理和综合执法部门确定责任人。

无法确定责任区责任人的，由所在地镇人民政府、街道办事处负责。

对责任区范围的界定有争议的，由城市管理和综合执法部门确定。

⑺ 物业管理规定

2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订，根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订，根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订。 物业规定内容为？
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
综上所述物业管理规定已非常明确，政策详细，条目清晰，有相对应的管理机构，要严格按照政策执行。
法律依据：《物业管理条例》草案第四十条规定，物业管理委员会由业主、街道办事处、乡镇人民政府、居民（村民）委员会或者社区组织代表等五至九人单数组成。
第四十一条，物业管理委员会组织业主共同决定物业管理事项，代行业主委员会职责，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

⑻ 物业管理条例 正文

摘要：

物业管理条例是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。

物业管理条例具体内容

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第六条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

（以上回答发布于2014-06-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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