大厦管理条例

『壹』 大厦物业有分红吗

有。《物业管理条例》第五十四条明确规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行伍颤经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的腔激败同意后，按照规定办理有关手续，业铅塌主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”也就是说大厦物业经营收益如何分配，应由业主决定，因此大厦物业有分红。分红是股份公司在赢利中每年按股票份额的一定比例支付给投资者的红利。

『贰』 公寓管理条例 内容是

分类: 商业/理财 >> 财务税务
问题描述:

中华人民共和国《公寓管理条例》是什么内容？

解析:

第一条

本细则依中华人民共和国公寓管理条例（以下简称本条例）第五十一条规定订定之。

第二条

本条例所定规约除应载明专有部分及共享部分范围外，下列各款事项非经载明于规约者，不生效力：

一、约定专用部分、册铅约定共享部分之范围及使用主体。

二、设有管理委员会者，其主任委员、管理委员之选任、解任、权限与其委员人数、召集方式及事务执行方法。

三、各区分所有权人对建筑物共享部分及其基地之使用收益权及住户对共享部分使用之特别约定。

四、共享部分、约定共享部分管理、维护费用之特别约定。

五、禁止住户饲养动物之特别约定。

六、违反义务之处理方式。

七、财务运作之监督规定。

八、区分所有权人会议决议应有出席及同意之区分所有权人人数及其区分所有权比例之特别约定。

九、纠纷之协调程序。

十、其它不抵触法令之特别约定。

第三条

本条例所定区分所有权比例，指区分所有权人之专有部分依本条例第四十四条第三项测绘之面积与公寓大厦专有部分全部面积总和之比。建物已完成登记者，依登记机关之记载为准。同一区分所有权人有数专有部分者，前项区分所有权比例，应予累计。但于计算出席区分所有权人会议之比例时，应受本条例第二十九条第三项规定之限制。

第四条

本条例所定区分所有权人之人数，其计算方式如下：

一、区分所有权已登记者，按其登记人数计算。但数人共有一专有部分者，以一人计。

二、区分所有权未登记者，依本条例第四十四条第一项图说之标示，每一专有部分以一人计。

第五条

本条例第七条第一款所定公寓大厦本身所占之地面，指建筑物外墙中心线或其代替柱中心线以内之最大水平投影范围。

第六条

本条例第十八条第一项第一款所定按工程造价一定比例或金额提列公共基金，依下列标准计算之：

一、新人民币一千万元以下者为千分之二十。

二、逾新人民币一千万元至新人民币一亿元者，超过新人民币一千万元部分为千分之十五。

三、逾新人民币一亿元至新人民币十亿元者，超过新人民币一亿元部分为千分之五。

四、逾新人民币十亿元者，超过新人民币十亿元部分为千分之三。

*** 兴建住宅之公共基金，其它法令有特别规定者，依其规定。

第七条

本条例第二十二条第一项第一款所定区分所有权总价，指管理负责人或管理委员会向该区分所有权人或住户催告时，建筑物之评定价格及当期土地公告现值。

第八条

本条例第二十五条第三项所定互推一人为召集人，除规约另有规定者外，应有区分所有权人二人以上之书面推选，经公告十日后生效。前项被推选人为数人或公告期间另有他人被推选时，以推选之区分所有权人人数较多者任 之；人数相同时，以区分所有权比例合计较多者任之。新被推选人与原被推选人不为同一人时，公告日数应自新被推选人被推选之日起算。前二项之推选人或被推选人于推选或被推选后丧失区分所有权人资格时，除受让人另为意 思表示者外，其所为或所受推选仍为有效。区分所有权人及住户推选管理负责人时毁信，准用前三项之规定。前项推选管理负责人时，同一专有部分之区分所有权人及住户共一推选权，区分所有权人及住户意见不一致时，由区分所有权人行使之。

第九条

一、订定规约时之全体区分所有权人名册及出席区分所有权人名册。

二、订定规约时之区分所有权人会议会议记录。

三、规约内容。

直辖市、县（市）主管机关受理前项报备资料，应予建文件。

第十条

公寓大厦管理组织申请报备处理原则，由内政部定之。

第十一条

公寓大厦之住户非该专有部分之区分所有权人者，除本细则、区分所有权人会议之决议或规约另有规定外，得选举、推选或被选任、推选为管理委员、主任委员或管理负责人。

第十二条

本条例第三十四条所定管理委员会之职务，除第六款、第八款及第九款外，经管理委员会决议或管理负责人以书面授权者，得由管理服务人执行之。但区分所有权人会议或规约另有规定者，从其规定。

第十三条

本条例第四十一条所定其共同设施之使用与管理具有整体不可分性之集居地区，指下列情形之一：

一、依建筑法第纤姿轮十一条规定之一宗建筑基地。

二、依山坡地开发建筑管理办法申请开发许可范围内之地区。

三、其它经直辖市、县（市）主管机关认定其共同设施之使用与管理具有整体不可分割之地区。

第十四条

依本条例第四十三条第一项规定成立管理组织者，区分所有权人应依本条例第二十五条第三项规定，互推召集人一人召开第一次区分所有权人会议订定规约，并向地方主管机关报备。

第十五条

本条例所定之公告，应于公寓大厦公告栏内为之，未设公告栏者，应于主要出入口明显处所为之。

第十六条

本细则自发布日施行。

『叁』 如何提升物业管理服务质量

一、物业管理服务质量的重要性
物业管理（台湾称为建筑物管理维护，俗称大楼管理）质量（台湾称为品质）的好坏，影响业主（台湾称为区分所有权人）与物业使用人（台湾称为住户）的居住与生活质量、建筑物的寿命、设备的正常运作、管理维护的生命周期成本、业主与物业使用人的安全卫生与舒适等，物业管理公司（台湾称为公寓大厦管族陪大理维护公司）固应建立本身专业的质量标准，但服务质量主要系由顾客界定，因而物业管理公司应经常调查测量与管理顾客期望，最好一方面避免过度承诺，一方面将行销与专业讯息告知顾客、教育顾客，及创造顾客的合理期望。
物业管理行业的进入障碍低，故同业竞争激烈，但物业管理公司的服务质量乃是其对抗其他竞争者的真正持久障碍。物业管理公司最应重视顾客的肯定及良好口碑，物业管理公司常因服务质量不符合顾客的期望而被迫降价或甚至丢失业务，进而影响到其员工的薪资、就业与生计，以及伤害公司的利益。若顾客属品质导向，对管理质量的要求较高，则通常不会计较所给付的服务费用，因而物业公司不仅有较高的利润，且能避开业者常难以避免的恶性价格竞争；反之若顾客属价格导向，虽偏好选择较低价格的物业管理公司，却也愈来愈挑剔午夜管理公司的质量。因此服务质量低于同业平均水平的物业管理公司，将面临日渐增加的压力，只有迅速提升质量，才能免于被市场力量淘汰。
二、业者提升服务质量的一般方法
服务质量的提升将有助于提升物业管理公司的形象、降低营运成本、较少损害赔偿与提高市场占有率，提升服务质量的一般方法涉及标准化作业程式、服务有形化以及全面品质管制。具体而言，业者可努力的方向如下：
（一）提升管理水平，培育管理干部业者需有良好的企业管理作法，才能建立与维持优良的物业管理服务质量，并能持续改善，物业管理专业的国际性研讨会议的专题演讲，亦均不断强调企业管理对业者的重要性，业者务须吸引受过良好企业管理教育训练的年轻人加入，或选派中高阶主管参与企业管理的在职教育，以培育优秀管理干部，引进最新企业管理概念，建立制度化的管理，从事改善服务，增进效率，回应顾客需求，并且超过顾客期望，提供顾客更快更好的良好订做服务。
（二）推行作业标准化、建立质量和绩效标准服务业的无形、易夫、异质与同时产销的特性，需要采行各种方法，使服务看起来为有形化、同质化，包括建立企业识别体系，提供详实的服务纪录、报告与表单，穿着制服，配置相同的机具设备。表现一致的服务礼节等，另外亦是需要是营运流程的各项作业标准化。物业管理业是劳兆竖力密集的服务业，更因物业项目（台湾称为驻点）分散各地、服务时间为二十四小时终年无休等，以致对从业人员的监督管理困难，因而物业管理公司在追求管理维护专业化的努力过程中，其作业标准化的程度以及所建立的质量和效绩标准，除可显示其管理维护专业知识技术水平的高低外，并可提供消费者评估其服务质量的重要参考。ISO不应只是噱头，物业管理公司不论是否取得ISO品质管理管制系统验证。重要的是，应与客户建立密切伙伴关系，将顾客纳入价值创造的流程中，和顾客共创经验，共创价值，一起订定标准作业程式准则，建立画面的质量和效绩标准，并经由激励、严格督导、稽核与作业检核，以确保落实实施，尤其作业检核是确保服务质量的重要工具。
（三）实施全面品质管制，持续追求专业化全面品质管制乃是经由持续改善各种作业流程，以及不断达成顾客满意的管理哲学，其做法包括以顾客为焦点、全面支持改善、授权赋能、教育训练、慎选人员等。而专业化需要有专业知识技术、证照和伦理规范，以及专业人员组成的团体（例如英国特许房屋经理学会亚太分会、台湾建筑物业管理维护经理人协会）。专业知识技术可自行摸索学习，或与同乱族业共同砥砺，或寻求专业人员团体之协助，或与国际一流企业者交流、观摩、学习，从新科技和作业流程，搜索新观念和着手改善，不断创新和挑战传统工作方法。
另外，物业管理公司的物业管理事项、服务内容和方式，均应依据行销观念、新知识和新技术，利用公司资源与核心能力，不断弹性调整，发展成具差异化特色，增进顾客价值的物业管理服务。物业管理公司亦应充分运用外包和策略联盟，以节省成本、降低风险，并经由分工整合而能发挥互补综效。
（四）降低人事流动率、加强教育训练同业常因所雇用员工的薪资过低，福利不佳，激励不足，导致人事流动率偏高，因而管理维护经验无法累计，亦无法经由组织学习来提升专业知识与技术能力，更不敢投资员工的教育训练，因而使服务质量一直无法提升，因此物业管理公司改善待遇福利，提供诱因激励以吸引素质较佳的从业人员，并力求稳定人事，更应增加教育训练的课程，内容与实数，满足从业人员追求成长专业知识技能的需求。
（五）利用新科技、增进作业绩效物业管理公司应利用电脑化和网际网路，建立公司内部网路与所管理物业专案的网站，提供及时正确的资讯，从事有效的资讯管理和知识管理，或以机具、设备和材料用品，来降低成本及改善各种作业效率操作绩效。
（六）熟悉法令、协助组织有效运作熟悉且能充分应用物业管理条例（台湾称为公寓大厦管理条例）及相关法令，才能建立物业管理组织（即业主大会与业主委员会），凝聚住户共识、化解纷争冲突，并有效提升物业管理区域的管理维护质量。然而通常业主委员会（台湾称为公寓大厦管理委员会）委员的任期不长，通常一两年，且多半对法令缺乏认识，业主货物业使用人大都也是不甚明了法令，因而物业管理公司亦扮演辅导角色，教育其所管理物业的业主，物业使用人与业主委员会委员，协助使其管理组织有效运作，并使管理维护工作正常执行，但不宜卷入业主或业主委员会常见的派系纠纷中。
三、专业人员团体与国际交流可发挥的功能
台湾建筑物管理维护经理人致力于“建构法制环境，推广专业技能，提升业界形象”，积极参与政府法规与修订，以发展台湾物业管理知识技术，提升台湾物业管理服务质量为目标，例如台湾公寓大厦管理条例在2003年12月31日修订的内容，大部分是依据本会政府委托研究的建议，目前亦委托本会修订和拟定其相关的八项子法，多年来本会不断办理研讨会、论文发布会、观摩考察、并与两岸三地（台湾、上海、香港）暨日本、英国、韩国交流，积极参与国际专业团体活动，包括世界不动产协会（FIABCI）和世界建筑物服务厂商联盟（），一方面扩增同业视野，并与世界一流业者接轨，另一方面增进新的管理维护知识技术，而能日益改善服务质量，台湾政府曾举办两界评选优良物业管理公司，全部获奖者均是台湾建筑物管理维护经理人协会的会员公司，因此可证实台湾建筑物维护经理人协会确能达成会务目标，发挥应有的功能。今后本会见全力协助政府制定物业管理公司的业务实行规范，编订从事物业管理人员（台湾称为管理服务人）培训教材与测试题库，协助政府有关物业管理的资讯辅导业务，并办理至少二十场次的宣导回，使管理委员会与住户了解公寓大厦管理条例，如何有效运作管理主旨如何提升管理维护质量。
四、结语
欲真正提升物业管理服务质量，主要是教育发展高质量专业化的从业人员，使其产生态度、信念和行为的改变，并能持续改善其工作和绩效，并能以超越顾客期望的方式满足顾客的需要。
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『肆』 上海市居住区、建筑物名称管理规定

第一条 为加强对本市居住区、建筑物名称的管理，根据《上海市地名管理条例》和有关法律、法规，特制定本细则。第二条 本规定适用于本市行政区域内居住区、建筑物的命名、更名、使用及其相关的管理活动。第三条 居住区、建筑物名称的命名、更名除应当遵守《上海市地名管理条例》第七条规定外，还应当遵守下列规定：
(一)一般不以人名命名；
(二)一般不以外国地名命名；
(三)不得侵犯他人的名称专用权；
(四)以本市行政区划名、区片名作专名的，应位于该地域的范围之内；
(五)一般不使用通名重叠；
(六)一般不使用“中国”、“中华”、“全国”、“国家”、“国际”、“世界”之类的词语，确需使用时，申报人应当提供国家有关主管部门的意见书。
(七)使用'广场'、'中心'等通名的，在通名前应当有表明主要功能的词语。第四条 居住区、建筑物使用以下通名的当符合下列规定：
(一)新村，指外环线内用地面积3万平方米以上或者建筑面积5万平方米以上，以及外环线外相对独立的居住用途的建筑群。
(二)城，指用地面积2万平方米以上且建筑面积10万平方米以上的居住、商业、办公等用途的建筑群。
(三)广场，指用地面积1万平方米以上或者占地在8000平方米以上四周由道路围成相对完整的非居住用途建筑群，且有2000平方米以上集中的公共场地(不包括停车场、消防通道)。
(四)中心，指用地面积2万平方米以上且建筑面积10万平方米以上，具有某种专门功能的非居住用途的建筑物。
(五)大楼，指8层以上或者建筑高度在24米以上的建筑物。
(六)大厦，指12层以上或者建筑高度在36米以上的建筑物。
(七)公寓、园、苑，指居住用途搏闭告的建筑物、建筑群。
(八)花园、花苑，指绿地面积占整个用地面积百分之五十以上的居住用途的建筑物、建筑群。
(九)别墅，指容积率不超过0.35的居住用途的建筑物、建筑群。
(十)山庄，指地处靠山用地面积1万平方米以上居住用途的建筑物、建筑群。
(十一)楼，指7层以下或者建筑高度在24米以下的建筑物。第五条 居住区、建筑态滚物名称使用本规定第四条以外的其它通名，由上海市地名管理办公室(以下简称'市地名办')另行制定。第六条 有下列情况之一的为重名：
(一)两个名称的汉字书写完全一样；
(二)在其它已批准的名称前增加或者减少“上海”和“新”、“大”之类的词(同一开发建设单位或者产权所有人申请命名、更名的除外)。第七条 两个名称的汉语拼音书写完全一样为同音。第八条 从建设工程筹建起至申领房地产权属证件前，由开发建设单位申报地名。
取得房地产权属证件后，由产权所有人申报地名。第九条 申报居住区、建筑物名称的，地名申报人应当向所在区、县地名管理办公室(以下简称'区、县地名办')申报，并提供以下材料：
(一)申请报告(写明所在地点、用地面积、总建筑面积、绿地面积、集中空地面积、幢数、层数、楼高、功能、特点、拟申报名称、名称由来与含义、合建的单位、产权情况、产权所有人的数量、注销的地名等)。
(二)建设工程立项批准文件复印件；
(三)《建设用地规划许可证(附图)》复印件；
(四)《房地产权证》复印件；
(五)有关的证明文件(业主委员会或者其他产权人出具的同意命名或者更名的证明，并签字盖章)；
(六)该建设项目的城市分幅地形蓝晒图(市区1∶500；郊县城镇农村1∶1000或者1∶2000；用地面积在20万平方米以上的1∶1000或者1∶2000；用地面基明积在2平方公里以上的1∶10000)；
(七)总平面设计图(图上应标有用地面积、建筑面积、绿地面积等各项技术指标)；
(八)《建设工程命名征询单》；
(九)景观效果图、模型照片或者实景照片。
上述资料除第(六)项一式三份外其余为一式两份，市和区、县地名办各留一份。第十条 地名申报人应当如实填写《地名命名、更名申报表》(一式两份、不得复印)，经单位盖公章后(如是筹建处等临时机构的，应加盖其上级主管部门公章；两个以上单位合建的，或者产权共有人共同申报的，应共同盖章)，报送区、县地名办。第十一条 有下列情况之一的，命名、更名申报不予受理：
(一)产权所有人对命名、更名意见不一致的；
(二)房地产权属争议尚未解决的；
(三)不能提供有效的建设项目工程权属或房地产权属证明的。

『伍』 写字楼物业管理常见问题处理办法

写字楼物业管理水平直接影响写字楼的品质。下面是我精心为你们整理的写字楼物业管理常见问题处理办法的相关内容，希望你们会喜欢!

写字楼物业管理常见问题处理办法

(1) 写字楼租户在节假日的安全措施

通常在节假日或大假期中，一般写字楼容易发生物品盗窃或火灾消防等事故，假期

前租户应做好以下安全措施：

A. 锁好门窗，包括大门及各房间门窗

B. 关上室内电源，如复印机、电脑、空调等用电设备。

C. 将易燃物品，如酒精、天那水、油漆、废纸、木屑及垃圾迁离或减少存放，以消除安全隐患。

D. 尽量不放置贵重物品，锁好保险箱将贵重或大量财物存进银行。 E. 建议与公安派出所进行联动或设置自动报警系统。

F. 在假期内需搬出物品，应在管理处事前办理好放行手续，确保财物的安全。

(2) 租户/住户疏忽无锁好门窗，如何处理?由于租户/住户疏忽，引致不法分子有机可乘，造成财物的损失，管理人员应：

A. 应及时报告当值主管，守候门外，另安排拍照记录。

B. 尽快通知该单位负责人反回家中处理。(事前应存放业户紧急联络电话记录)

C. 与主管同进入室内查察情况，有否失窃及翻乱情况。

D. 如联系租户/住户不上，可利用备用链锁代为锁门，并贴上告示，事后提醒租户/住户小心门锁，以保障财物安全。

E. 如发觉室内物品有翻乱现象，可迅速向派出所投案，由公安人员作进一步的处理及调查。

(3) 租户因经济纠纷引致追债者聚集大厦，如何处理?

大厦人流复杂，上述情况时会发生，亦会影响其他租户的正常办公或经营，扰乱大厦秩序，管理公司应采取：

A. 防范措施，立即增派保安人员在现场维持秩序，防止事件扩大，适当控制现场人群的情绪或行为。

B. 防止有人造出激烈行动，破坏大厦设施，事态严重时，立即通知派出所协助处理。

C. 将现场情况拍摄或用闭路监视系统记录。

D. 适当引导人群至其他非办指枝公的地方，劝喻人群或当事人应采取法律途径，以解决纠纷，不要采取过激行为，影响到其他租户，尽力将事件控制及平息。

(4) 大厦地面湿滑意外受伤的索赔处理?

上述情慧空况大厦管理处并不一定承担责任，依据(消费者权益保护法)第十八条规定，对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明及明确的警示，并说明正确使用商品或接受服务的方法及防止危害发生的办法。

A. 管理公司在大堂或洗手间等地放置警示标志“地面湿滑、小心摔倒”字样

B. 或放置防滑地毡等设施前逗瞎。

C. 受伤业主管理公司亦应负担医疗费用。

D. 最后如情况严重时，管理公司可交由保险公司进行索赔的处理。

(5) 客户进入大厦辖区不肯出示证件登记，如何处理?

部分大厦为加强治安防范，采用出进查证登记制度，为避免予盾事故，可采取：

A. 对熟悉业户、租客可进行登记其单位及出入时间。

B. 对不熟悉客户，管理人员应耐心解释登记的原因及作用，防止客户反感。

C. 或通知将造访的租户单位，查证实况，登记后准其进入。

(6) 如何防止推销人员进入大厦干扰租户?

因推销人员擅自闯入，会影响租户办公，可采取：

A. 在大堂设立“谢绝推销”告示牌，为劝阻推销人员的在效依据。

B. 大堂保安人员应随时提高警觉，有识辨推销人员的能力，以对其进行适当的盘问，阻止其进入大厦。

C. 加强巡逻工作，留意各楼层的可疑人员走动的情况。

D. 在非办公时间，要求来访者出示证件登记，可有效地阻止推销人员的进入。

(7) 停车场车辆被盗，责任谁负?

管理公司对上述情况，应承担多少责任，目前，我国尚无明确的法规规定。车辆被盗的责任界定于法院的判决，不同地方法院，判决结果亦不尽一致。

A. 管理公司在停车场管理规定中告示车主，不承担任何经济赔偿，并不能作出单方面的约定，不能成为管理公司免除责任的理由。

B. 车辆被盗不应由管理公司承提全部的赔偿，车主所纳的停车费，不是车辆保管费，又不是车辆保险费，实际上收取是车辆的场地使用费。

C. 以权利，义务对等的原则出发，车辆被盗，管理公司只承担部分的赔偿责任。最后应由法院的判决。

D. 建议政府立法部门对车辆被盗制定严格的赔偿标准，而车主应购买车辆保险，如车辆被盗时，可向保险公司索赔。

E. 管理公司应做好停车场的车辆进出记录。加设防盗监控系统，加

强巡查工作，以保障车辆安全的停放。

(8) 员工违法造成业户损失，管理公司应承担否?

管理公司为业户提供服务，保障业户人身及财产的安全，唯有部分员工“监守自盗”造出违法行为，使业户蒙受财产损失：

A. 员工违法犯罪，管理公司难辞其责，在招聘员工入职，签订劳动合同，公司对员工应负监管义务，要监管及教育员工，约束其行为，作为员工的雇主应多或少承担监管失当的责任。

B. 管理公司对业户的财产损失要承担赔偿的责任，是部分而非全部，要视具体的情况而定，管理公司应对员工的品德思想进行教育，加强培训工作，加强监管的工作，尽力防止员工违法犯罪，但不能保证所有员工都能遵纪守法。

写字楼物业管理常见问题处理办法

(9) 楼上单元地下水管渗漏或爆裂造成楼下受损，如保处理?

一般受损用户往往直接要求渗漏单元赔偿，但并非一定由其承担，必须查明原因。

A. 漏水原因由于地面防水施工质量差，或水管质量不合格或破裂，或原有防水层遭破坏，或有水管破损不修等各种原因，以不同原因去区分不同的责任承担人。

B. 在业主收楼，并无进行装修前，在保修期内应由发展商承担，保修期过后由业主自负。

C. 由于业主收楼后进行装修改动，由于震动，改装，改建都可能导致原有防水层破坏，该业主要承担所有责任。

D. 如属给排水管的质量问题，能证明为发展商原有的质量问题，在保修期内由发展商负责，保修期过后由业主负责。

(10) 地下水道堵塞造成下层业户受损，谁负责任?

物业的地下水道，为相关各业主共用，由于设计或使用不当会发生堵塞，造成低层用户污水倒灌现象或造成室内水浸或财产的损失：

A. 由于排水管设计不当，经国家技术质量监督部门监定，无论物业投入多长时间，保修期是否已过，应由发展商承担维修及纠正设计的责任。

B. 如属产品质量问题，保修期内由发展商承担，已过保修期由业主自行维修。

C. 堵塞情况因上层用户维修或使用时乱倒砖、沙石、垃圾等引致，应负疏通或赔偿损失的责任。

D. 下水道为公用部份，原因不能查证时，应由大厦各业户共同负维修的责任，费用可共摊。(维修费用包括由受损楼层及以上的楼层业主共同承担。

(11) 对大厦“中央空调”温度适当的处理?

由于商场/写字楼中租户办公、餐饮、供应温度等需求各有不同，而出现“众口难调”的现象!管理公司应采取：

A. 合理安排中央空调系统主机的配置，因用户不同的需求应合理配置空调主机的台数和功率。要考虑各种需求的时间性，白天与晚上或通宵供应量不同，可分别开启大或小功率的主机以调节空调的供应量，以节省能源。

B. 合理安排空调供应系统的供应分布，对不同的用户进行分别供应，

可分别计算用量和收费，以达到公平合理的管理目的。

C. 制定大多数人接受的供应温度及标准，以符合节能及经济原则，空调的供应以提高用户的满意率，降低投诉率，在不同地区不同大厦的情况有异，要根据上述的“满意率/成本”的原则去结合大厦的实际情况，作出适当温度标准，并向租户说明该标准的制定理由，可依季节，天气预告去调节室内的空调温度。

D. 写字楼内的空调温度，一般控制范围：

1) 冬季：温度控制在18~22℃

相对湿度为40%~60%

2) 夏季：温度控制在22~25℃

相对湿度为40%~65%

而商场在节假日内，人流量多的时间内适当将空调温度调低，人流量少或平日则适当地调高。

(12) 遇意外触电事件的处理?

发现有人触电的处理方法

A. 应马上关闭电源，在未关电源前切不可用人体接触受伤者，以防自已亦触电。

B. 利用绝缘物将电线或人拉开。

C. 立即进行人工急救，并电告医院派员进行抢救。

(13) 大厦/商场迷失小童及客户投案的处理?

小童迷失的处理：

A. 发现迷失小童，利用大厦紧急广播，发布寻人消息。

B. 对迷失小童了解情况。

C. 利用女服务人员尽量安慰小童，静待其家长认领。

客户投案的处理：

A. 分析案件的性质，是属刑事、意外或其他事故

B. 请示上级决定是否与警方联系

C. 做好现场保护及记录时间及情况的经过。

(14) 对醉酒闹事及行乞、售卖、非法停留人员的处理：

对醉酒闹事者的处理：

A. 对尚未完全失去理智的醉汉，可好言相劝或移到室内待酒醒。

B. 遇发“酒疯”者，避免引致群众围观或妨碍交通及治安秩序，可动员群众将其移至室内，待其酒醒。

C. 如醉酒打人骂人，破坏公物，应立即报派出所处理。

D. 遇酒精中毒，生命危险情况，应立即送院抢救。

对行乞者，非法停留人仕的处理：

A. 将行乞、售卖或非法停留人仕，应礼貌地劝喻离开大厦现场。

B. 防止其停留及造出不雅的行为，而影响大厦/商场的形象。

C. 大厦/商场公共地方应适当设置“禁止行乞”或“禁止非法售卖”

等告示牌，以维护良好的秩序。

(15) 对租户/用户的装修建筑材料及建筑垃圾的处理?

各类建筑材料的管理：

A. 严禁放置公共地方阻塞通道

B. 将黄砂石子，以一定数量用钢筋围护网围护，砖瓦以一定规格整齐堆放，纸筋、水灰以铁皮箱装载，进料不宜太多，而水泥应堆放在木板上，作整包堆放。

C. 防止有装修人员在公共地面作业，应保持公共地方的清洁。

D. 装修时适当加设围墙，围板，应造好维护设施。

建筑垃圾的处理：

A. 严禁与生活垃圾混杂。

B. 应集中地点堆放，一定容积数量后应及时清除。

C. 堆放点应有人负责堆积，严禁平铺或随便乱倒乱放。

D. 可利用的建筑垃圾应及时进行清理、分类进行加工处理或再利用。 E. 加强保安人员的巡查，防止有违章行为。

(16) 装修期内对有关管道的保护?

在施工期间，往往有建筑管道或下水道堵塞现象，施工时应注意：

A. 卫生间，浴室的平顶，墙面装修前，必须浴缸加塞、瓷马桶、水盘等加盖，避免管道堵塞。

B. 泥工工具，如铁板、泥桶等严禁在面盆、浴缸或水喷内洗刷，应在规定的大水桶或水池内洗刷，让其灰浆沉淀 ，再作建筑垃圾清除。

C. 翻修屋面后应由施工队对落水管、水斗等进行一次检查，清除内部垃圾及碎瓦块。

D. 凡下水道盖、如阴井盖、必须遮盖牢后，方能在其上进行外墙粉刷施工。

E. 定期检查各下水道的疏通情况，包括在施工中及施工完成的场地，避免时间长，难以治理，堵塞下水道。

F. 注意腐蚀性强的废液，如油漆用的碱水、盐酸液，应集中处理，防止对金属管道受到损坏。

(17) 管理公司对空置房、空置商铺如何管理?

一般物业项目的出售，会在不同时间内先后售出，如管理不善，会引致：

A. 影响发展商及物业项目的形象，及财物的受损。

B. 应对空置单位加强巡视，保持室内设备设施的完整及清洁。

C. 锁好各类门窗，防止有人进入留宿，或大小便，影响地方及环境的清洁。

D. 下雨前后巡视室内情况，发现破坏及受损部位及早通知施工单位维修或更换。

E. 将未售出单位应每周向发展商及销售部门报告情况。

(18) 对空置单位、空置商铺管理费，应由谁承担?

一般房产物业的租售，会在不同时间先后售出，对上述单位管理费的承

担费用现阶段仍有待国家的“物业管理”条例正式法例布后再决定。而现时可用过往习惯办法收取。

A. 对空置单位房屋征收管理费，应由发展商补贴50%的费用。(即单位面积*每平方米费用*50%计算。)

B. 对空置商铺征收管理费，应由发展商承担100%的管理费用，因商场开始营业，整体物业管理的费用经已产生。

(19) 对房屋“维修费基金”如何征收?

依据住宅物业管理条例实施后，在1999年以后入住的各物业项目业主必须缴纳房屋“维修基金”，可依各省市、地区的不同，自订征收标准，一般房屋“维修基金”

A. 多层物业(不带电梯)

其总房价的2%~3%计处算。

B. 高层物业(带电梯)

其总房价2.5%~3.5%计算。

征收“维修基金”的作用为物业项目日后进行大维修资金用途，公共部位包括：承重结构部位、外墙面、层面、楼梯、走廊通道、门厅、车库、公共设备设施、消防设备、道路、灯具、池、井、渠道、游泳池、各类球场及其他公共设施等。

另外房屋所有权转让时，结余维修基金不予退还，可随时同房屋所有权同时过户。

20.房屋业主是否须加签“前期物业管理服务协议”呢?

依据我国建设部于1999年10月所颁布条例，所有业主在收楼入住前须加签“前期物业管理服务协议”。其作用是保障大部分业主的权益，各业主必须服从管理公司的合法管理，各自遵守业主的权利与义务，作业一个共同认可的管理标准，以保障小区有一个舒适、安全、方便的生活环境。

21.物业管理公司所提供的有偿服务如何分类?

(1)物业管理公司提供的有偿服务主要是以下几类：

1). 向用户提供内部设施安装维修服务。

2). 向用户提供内部专项清洁、洗衣服务。

3). 向用户提供商务(如打字、复印等)、旅游资源等服务。

4). 向用户提供特种保安服务。

5). 向用户提供会所、洗车场等配套服务。

(2)有偿服务费的收取。

1) 用户要求提供有偿服务，如属安装或维修服务的，先由物业部发《工作单》给工程部，工程部持单施工，施工完成后应要求用户对有偿服务进行验收并在《工作单》上签字认可。

2) 有偿服务的收费标准，如公司已制定有固定标准的，按标准执行。如没有标准的，以物业公司与用户协商的收费标准为收费依据。

3) 服务完成后，由物业部于当月发出《有偿服务收费通知单》，通知用户缴款。

22.业主/用户收楼时应缴交哪些费用?

入住时一次性缴交费用：

(1) 水电周转金：写字楼、商场(铺)不超过15元/平方米收取。水电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业(用)户或业主委员会监督。业(用)户直接通过银行自动缴费的，可不收取。

(2) 装修保证金：多层写字楼、商场(铺)最高不超过1500元/户(50平方米以内)，超过部分加收15元/平方米;高层写字楼、商场(铺)最高不超过3000元/户(50平方米以内)，超过部分加收30元/平方米。业(用)户装修完工，经物业管理公司验收，没有损坏公共部位、设备设施，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退回业(用)户。

(3) 装修垃圾余泥清运费：原则上由业(用)户自行清运，需由物业管理公司清运的，按实际发生费用收取，并报分管理价局备案。

『陆』 写字楼禁止做饭的规定

法律分析：没有那个法律规定营业场所不能做饭的，如果你们是在写字楼，物业公司不让做是有可能，但物业根据的也是你们之间的物业服务合同，法律不可能去管这个的。

法律依据：《中华人民共和国物业管理条例》

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府闭念慧的指导下成立业主大会，并选高迅举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、轿答重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

『柒』 大楼消防安全管理措施

大楼很高，要注意好火灾预防，树立消防安全意识。以下是我整理的aa资料，仅供参考，欢迎阅读。

一、 为切实加强xx大厦的消防安全工作，提高广大业主和住户消防安全意识，有效防止大厦内火警、火灾事故发生，保护全体居民的生命、财产安全，维护公共安全，根椐<中华人民共和国消防法>和<湖北省消防条例>和有关法律、行政法规的规定，结合xx大厦具体实际，特制定本管理制度，大厦消防安全管理制度。并先交与大厦广大业主和居民征求相关意见修政后，再公告正式实施。

二、 本管理制度适合于xx大厦内全体业主住户和租赁本大厦住房的公司、集体宿舍及外租户。

三、xx大厦消防安全工作要认真贯彻预防为主、防消结合的方针，按照 *** 统一领导，公安消防机关依法监管与指导，业主委员会全面负责，全体居民积极参入的原则，实行消防安全责任制，建立、建全严格而和谐的安全生活环境。

四、 业主委员会对大厦消防安全工作负全面领导责任。业主委员会主管负责人对消防安全负直接领导责任。实行安全责任问责制。

五、 大厦内业主家庭中以房产所有权人为安全责任人。外来公司以公司法人及在大厦上班的公司负责人为安全责任人。外公司集体宿舍以公司法人及宿舍管理员为安全责任人。外租房所有权人按治安管理规定，同为外租房的安全责任人，安全责任与租户共担。

六、 大厦物业服务人员要经常进行消防安全宣传工作，利用广告和公告形式提高广大居民的消防安全素质，提高大家的防火自救能力，管理制度《大厦消防安全管理制度》。

七、 业委会物业人员按管理规定配置消防器材、设施，设定消防安全标志，定期组织检验、检修，，缺损的要逐步补置。

八、 业委会物业人员按安全规范设定安全疏散指示标记，设定火灾事故或停电应急照明设施，火灾报警系统要做到随时可以发挥作用。

九、 在公安消防机关和社群的坚决支援下，彻底保障大厦各条紧急疏散通道和安全出口的无障碍畅通。

十、 物业服务人员树立严谨的敬业精神，加强完善专人值班制度。加强并坚持每日的五巡查重点工作巡查各楼层配电箱、巡查大厦两条主走火通道、巡查消防用水存量、巡查楼层消防设施、巡查电梯机房 。发觉异常情况，要及时处理，记录备案。处理不了要及时向主管负责人报告，争取隐患苗头不过夜。

十一、万一发生火灾事故，物服人员要及时报警119并启动大厦火灾紧急报警系统。组织处置初起火灾，通知水泵房供应消防用水，疏散大厦人员，保护火灾现场，协助公安消防机构扑灭火灾和配合火灾事故调查工作。

十二、在认真抓好居民住户的安全环境外，业委会物业服务人员要加强大厦内公司、集体宿舍及短期临时住户的安全管理与监督工作。物服人员有权定期与不定期的在集体宿舍管理人或公司员工的陪同下，共同检查区域安全问圆判题。物服人员有权提出安全隐患问题和整改建议。

十三、大厦内严禁大量存放国家有关规定的易燃易爆的化学危险品。大厦内严禁生产、销售各类危险物品。大厦通道里严禁燃放烟花、鞭炮之类危险品。

十四、无论新老住户进行装修工作，应由业主与装修人事先与物服人员提出申请，并在物服人员依据有关规定指导下安全进行装修。装修中如需要进行电焊、气割之类工作，必须在动明火前报告物服人员，并做好施工现场火灾预防措施后方可进行，并接受物服人员监督。大厦物业将无偿提供灭火器具现场备用。
办公楼消防安全管理事项
一、定期进行防火巡查绝档，巡查的内容应当包括：

1、用火、用电有无违章情况;

2、安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好;

3、消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整;

4、消防安全重点部位的人员在岗情况;

5、其他消防安全情况。

二、防火巡查人员应当及时纠正违章行为，妥善处置火灾危险，无法当场处置的，应当立即报告。发现初起火灾应当立即报警并及时扑救。

三并腔乱、要保障办公楼内安全疏散通道、安全出口畅通，严禁下列行为：

1、占用疏散通道。

2、在安全出口或者疏散通道上安装、放置等影响疏散的障碍物。

3、在营业、工作等期间将安全出口上锁、遮挡或者将消防安全疏散标志遮挡、覆盖。

4、其他影响安全疏散的行为。

四、应保证办公楼内设定的防火门、疏散指示标志、火灾事故照明等疏散、扑救用消防设施完整、好用，一旦发现损坏、丢失的，应及时修复、更换。
消防安全常识
【火灾事故预防】

①不随意乱扔菸头和其他火种;不在酒后、疲劳状态和临睡前躺在床上或沙发上吸菸。 ②外出和临睡前应关闭电器、燃气炉具，熄灭火源。

③节庆时，应按规定安全燃放烟花爆竹，不能随意让儿童燃放烟花爆竹;也不要让儿童玩火。 ④不能在草木繁茂的山林野炊。

⑤不在野外焚烧杂草或烧山。

⑥上山扫墓祭祖不能烧纸、烧香，以防发生山林火灾。

【家庭预防火灾】

①不能在家中放置汽油、酒精等挥发性易燃易爆物品。

②厨房尘垢油污、烟囱及排油烟机通风管道等，应随时清理。

③烟囱距离屋顶须有适当高度，以免火屑飞散。

④厨房墙壁、天花板、灶台等，均应使用不燃性建筑材料建造。

⑤严禁在家中进行爆竹加工和制作。

⑥严禁擅自安装铁门封堵楼房通道和安全出口。

⑦家庭和汽车应自备灭火器。

【公共场所预防火灾】

①公共场所应制订防火避难逃生方案，各楼层明显处应悬挂紧急逃生路线图，并进行演练。 ②注意用火场所及装置的安全，并防范人为纵火。
火场逃生注意事项
火场逃生是直接与火魔斗智，与死神较量，因此必须讲究策略，才能战胜火魔，赢得生命的胜利。

1、烟雾是火场的第一杀手你知道吗?火灾中，最恐怖的，不是那红彤彤的火焰，而是因热解、燃烧所产生的烟气。火场中致人死亡的最主要元凶是烟雾，资料显示，在火场中丧生的，有80%是由于吸入有毒或窒息而死，只有20%的人是被大火给烧死的。火灾中受害者，绝大多数是倒在这轻飘飘的烟气之下。当我们在烟雾弥漫的楼道里逃生时，要切记一点，一定要弯著腰，甚至是匍匐前进才能穿过烟雾区。有条件的话，可以用溼毛巾捂住口、鼻，呼吸必须小而浅，这样烟雾就更不能侵扰你了，逃生之路就更安全了。

2、迅速逃离，不贪恋财物，最关键的是要逃离火场保住生命。当你安全逃离火场后，不要因为想起家中还藏着存摺、钞票等有价证券，再重返险境。

3、夺路而逃，不东躲 *** 。如果发生火灾，且火势较大无法扑灭的情况下，就必须夺路而逃，不能耽搁。火灾中，不能东躲 *** ，千万不能躲进床底下，大衣柜里，即使有人来救援，也发现不了你，大火烧进来只有死路一条。因此，在火场中切记拯救生命的最好方法就是逃离火场。

aa

『捌』 楼上漏水要怎做

如果阁下联络不到楼上的业主，或者无法与邻居自行解决问题，您可向屋宇署及食物环境卫生署组成的「联合办事处 」求助。
您可以致电 *** 1823电话中心，该中心会转介个案交「联合办事处」，或可直接联络阁下所在地区的区域办事处要求协助。

wsd/tc/plumbing_and_engineering/maintenance_of_internal_plumbing/seepage_of_internal_plumbing/index

渗水投诉调查联合办事处
办公时间、地址及联络号码 联合办事处办公时间星期一至五：上午8时45分至下午1时 下午2时至下午6时星期六、日及公众假期：休息
联合办事处
(屋宇署 /
食物环境衞生署)地区地址电话号码传真号码区域办事处 1
(设于东区办事处)东区中国香港柴湾道338号
柴湾市政大厦6字楼3589 4902
3589 49033589 4940湾仔区中国香港铜锣湾渣甸街59号
灯笼洲街市三楼2577 76032577 5300观塘区九龙观塘瑞和街9号
瑞和街市政大厦7字楼3102 73462344 3967中西区中国香港皇后大道中345号
上环市政大厦10字楼2545 05062851 7653南区中国香港中国香港仔大道203号
中国香港仔市政大厦4字楼2552 84062580 9216离岛区中国香港中环统一码头道38号
海港 *** 大瞎悄楼6字楼2852 32152545 2964黄大仙区九龙彩虹道121号
大成街街市大楼3字楼2328 65312351 5710元朗区新界元朗桥乐坊2号
元朗 *** 合署2字楼2475 34332477 5099北区新界上水智昌路13号
石湖墟市政大厦4字楼2679 28122679 5695大埔区新界大埔乡事会街8号
大埔综合大楼3字楼3183 91192650 1171沙田区新界沙田乡事会路138号
新城市中央广场第1座12字楼2634 01362634 0442西贡区新界将军澳培成路38号
西贡将军澳 *** 综合大楼8楼3740 51002792 9937区域办事处 2
(设于九龙城区办事处)九龙城区九龙九龙城衙前围道100号
九龙城市政大厦3字楼2382 5682
2718 11202382 5331深水埗区九龙磨渗渣深水埗基隆街333号
北河街市政大厦4字楼2729 14462958 9062旺角区九龙旺角花园街喊薯123号A
花园街市政大厦6字楼2749 36112391 8707油尖区九龙油麻地宝灵街17号
官涌市政大厦3字楼2302 12992735 5955葵青区新界葵涌兴芳路166-174号
葵兴 *** 合署9字楼2420 92042480 4023荃湾区新界荃湾杨屋道45号
杨屋道市政大厦3字楼2212 97012414 8809屯门区屯门屯喜路1号
屯门 *** 合署1字楼2146 86422452 6559

,楼上漏水要怎做：
case”

标题：有关顶楼漏水费用应由谁支付Q我住在一栋十二层大楼的顶楼,屋顶漏水而顶楼平台并未约定专用的情况下,请问修缮费用应由管委会或我个人负责?

ANS曾先生你好：有关来函寻问顶楼漏水维修问题，答复如下：一.依照公寓大厦管理条例第十条第二款之规定；共用部份之修缮．管理维护由管理委员会或管理负责人为之o其费用由公共基金支付......(详全文)二.如果如你来函指出顶楼未约定专用即属共用部份，除非贵大楼之规约或区分所有权人会议之决议另有规定(详见条例第十条第三款)，否则其维修费用应由管理委员会支付o三.顶楼之使用于公寓大厦管理条例中规定甚严，应因此除非你有违规使用或可归究于你之原因，否则其漏水修缮，由委员会负责是无庸置疑的o,