南京物业管理条例2016

『壹』 南京是不是取消物业管理费了

南京不是取消物业管理费了。6月30日下午，《南京市住宅物业管理条例》草案，通过了首轮专家评审。河海大学起草团队调研了南京62个新老小区、发放了1260份问卷。包括9个保障房小区，28个老旧小区，25个商品房小区。与原办法相比，新草案的变化很大，河海大学法学院副院长、起草组负责人陈广华透露：创设了12个新的制度，细化了8个制度。但是，参与专家评审之一的东南大学物业管理研究所所长黄安永教授表示，物业管理难点太多，新草案还存在许多争议，后期两轮评审通过后，还将公开向社会征求意见。

『贰』 南京市住宅物业管理条例7月1日起正式实施

《南京市住宅物业管理条例》将于7月1日起正式实施。06月13日，我市召开条例培训动员会，市人大常委会主任陈绍泽出席会议并讲话，市领导李琦、单景南、储永宏出席会议。陈绍泽指出，住宅物业管理是群众日常生活的重要方面，也是城市治理、社区管理的重要组成部分，涉及面广、关注度高。为了制定好这部事关全体市民切身利益的法规，市人大常委会确定了“坚持问题导向、坚持开门立法、坚持业主为本、坚持法治思维”的总体思路，创新了法规起草模式，首次在全国范围内公开招投标，选定第三方组成专家团队起草条例文本。

条例的制定和出台，为解决住宅物业管理矛盾纠纷、促进社会和谐提供了法律依据。陈绍泽要求，要扎实做好宣传培训工作，广泛宣传条例，为条例贯彻实施营造良好的舆论氛围和社会环境。力求把条例的立法精神、立法内容全方位向执法工作者、物业服务从业人员、广大业主准确传递，使执法者正确认识、理解法规，使业主、物业服务企业积极遵守法规，形成知法、懂法、守法、护法的社会氛围。要凝聚共识，形成合力，全面推进条例贯彻实施。业主及业主组织要依法维护自身利益，物业服务企业要依法按合同提供“质价相符”的服务，建设单位要依法加强前期物业管理责任，专营单位要依法进一步强化社会责任，政府及相关部门要依法履行监督管理职责，要抓紧制定配套规范性文件，全面落实条例规定的各项责任和义务，切切实实维护好广大群众的权益，为打造幸福宜居南京作出贡献。据了解，培训会将持续到16日，培训内容包括条例的主要规定、立法精神和重要制度等方面。政府部门、物业公司和业主等条例有关各方主体约4000人将分批参加学习培训。

《南京市住宅物业管理条例》出台纪实

拒交物业费会被列入失信名单吗?物业维修资金使用难如何突破?怎样督促物业公司提高服务质量……3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议通过的《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)给出了答案。

“制定《南京市住宅物业管理条例》，是市人大常委会贯彻落实十八届四中全会精神、发挥人大立法主导作用的一次创新实践，也是依法解决我市住宅物业管理当中突出问题的一项民生工程。”市人大常委会主任陈绍泽说，立法过程中，市人大坚持人大主导立法全过程，探索人大主导、委托第三方机构起草模式;坚持问题导向，梳理问题、征求意见三次覆盖所有市人大代表，所有区、镇街人大，所有类型物业小区;坚持公民全程参与，充分吸纳业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门等利益主体全程参与立法，让不同群体的利益需求得到充分表达、交流和尊重;坚持统筹协调，兼顾各方利益，积极稳妥地制定实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度，努力寻求立法的“最大公约数”，充分体现了以民为本、立法为民的根本宗旨。

招标：首次采用公开招标方式委托第三方起草

1月5日，市人大常委会办公厅在中国招标网、南京日报、南京人大官方网站等媒体发布《南京市地方性法规起草招标公告》，首次采用公开招标的方式委托第三方起草南京市住宅物业管理条例。

招标公告甫一出，就引起了媒体和市民的广泛关注。“通过公开招标方式委托起草地方性法规，是南京人大历史上的第一次，在全国范围内也没有先例可循。”市人大常委会相关工作机构负责人介绍。

对此，市人大常委会高度重视，根据地方立法的基本要求，参照工程项目招标办法起草了招标公告和招标文件。经过激烈的角逐，最终河海大学成为中标单位。

“公开招投标的做法有利于征集到具备特别经验和专业知识的立法参与者，有助于地方立法更专业、更接地气。” 南京大学 法学院教授邱鹭风对这种“开门立法”的方式表示赞同。

招标完成后，随即启动了条例的起草工作。为保证法规文本质量，市人大常委会专门成立了立法工作领导小组、专家顾问组和各区人大联络小组，明确由中标单位河海大学项目组主导，环资城建委和市政府相关部门协助开展前期调研和起草工作。

成文：共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字

3月28日，《南京市住宅物业管理条例》提交省十二届人大常委会第二十二次会议审议。此前，《条例》已经市十五届人大常委会一审、二审，市人代会三审。为做好《条例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委会法工委、环资城建委做了大量工作。

实行市、区、街(镇)三级联动，征求意见覆盖所有区、街(镇)人大，物业小区，市人大代表;分析梳理12345市民投诉工单，对物业管理存在的问题全面摸底;先后召开有部门、区、街道、社区和物业服务企业、业主、专家参加的数十场座谈会，分别前往省内外8个城市学习考察。

组织多场面向常委会组成人员、市人大代表、全市人大系统的立法辅导讲座，帮助广大代表熟悉有关知识;二审后，常委会领导班子成员分别带队到12个代表团召开座谈会，当面听取代表意见和建议。

对不同区域和类型的62个小区、1260位业主开展线下问卷调查，并同步向常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放调查问卷;专题网议吸引约15万名网友在线参与，2000余名网友参与问卷调查;通过多种方式，共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字。

对征求到的意见建议，市人大及其常委会相关工作机构和起草组成员逐条研究，并对分歧较大、争议较多的意见进行专题论证;经过四次集中修改，最终形成提交会议审议的《条例(草案)》文本;在全市50多个小区启动试点，并同步制定出台配套办法和文件，确保住宅物业管理条例主要制度能够落地。

亮点：三方征信、维修资金绿色通道等制度设立成关注焦点

《条例(草案)》提交市人大常委会审议后，关于实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度的设立成为关注的焦点。如何规范业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门五类主体的权利义务，谋求各方利益的“最大公约数”，成为本次立法的最大挑战。

据统计，目前住宅小区的日常管理主要涉及12个政府部门的职能，但执法机制不顺畅，有些部门不愿意进入小区执法，导致小区内矛盾越积越多，市民反响强烈。为此，《条例》详细规定了物业管理相关各部门的职责分工，力求构建分工明确、综合协调的行政执法机制，同时，为了保障公民参与社会公共事务管理的权利，保障公民的监督权，还建立了实名投诉登记受理制度。

物业管理矛盾多发的原因，一方面是各方主体之间缺乏信任，另一方面是违法成本过低。为此，《条例》分别对物业服务企业征信、物业项目负责人征信、业主征信作出规定，以强化物业服务企业和业主的契约意识。一审时，《条例(草案)》提出，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。部分业主对拒交物业费纳入个人信用档案反应强烈，有意见认为，业主不交物业费原因多样，情况复杂，不宜简单规定。经过论证，调整为：判决或者裁决后“仍不履行的”，纳入信用信息系统。

一方面大量的维修资金闲置，另一方面因维修资金申请困难，房屋得不到及时维修，居民对此意见很大。《条例(草案)》提出，物业管理区域内发生电梯故障、外墙墙面有脱落危险和专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍这三种紧急情况时，住宅专项维修资金管理部门应当在五个工作日内完成审批。有意见认为，申请时间过长，实现不了应急使用的目的。因此，《条例》对维修资金的使用情形和程序作了修改、完善，明确规定审核完成期限为两个工作日。

为了规范物业服务活动，维护业主、建设单位、物业服务企业的合法权益，《条例(草案)》提出，物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

前期物业管理中的纠纷绝大多数是由于房屋质量问题引起的，而建设单位对房屋质量问题承担全部责任。之前由于相关法律规定的空白，导致建设单位的责任边界不清、无强制性法律规范对建设单位形成有效约束，为其逃避责任、消极履行义务提供了机会。《条例》设置建设单位保修金制度，强化建设单位的房屋质量责任，为前期物业中房屋质量问题的解决提供了途径。

此外，《条例》还对物业服务企业的责任、专营单位的义务作了明确，从而保障业主获得公开、透明、质价相符的物业服务。

3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议批准了《南京市住宅物业管理条例》，为这部历时一年有余、历经三审的地方性法规落下了注脚。

“住宅物业管理与百姓生活息息相关，涉及面广、关注度高，事关社会和谐稳定和群众幸福安居。”市人大常委会相关负责人表示，法规经省人大常委会批准实施后，要抓好落实，发挥其规范和解决住宅物业管理面临问题的作用，为市民百姓创造良好的居住生活条件，进一步增进广大市民的幸福感、满意度。

『叁』 《南京市物业管理条例》来源以及详细信息

《南京市物业管理办法》已经2005年12月14日市政府常务会议审议通过，现予发布内，自2006年2月1日起施行。容 市长蒋宏坤 二00五年十二月二十六日颁布，共六章，43条！目前只是部门规章，还未上升到地方法规，据悉2015年南京已启动物业管理条例立法工作。南京市物业管理办法全文http://bbs.combpm.com/thread-48781-1-1.html

『肆』 江苏省物业管理条例解读

江苏省物业管理条例解读

规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，下面我为大家精心搜集了关于江苏省物业管理条例的解读，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家!

A关于小区停车

新规一：卖不掉的车位不能拒不出租

新的《江苏省物业管理条例》明确，小区内的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠还是出租，由当事双方约定。如果拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户只能购买一个。

据一位参与条例修订工作的省住建厅相关人士介绍，对于有产权的可售车位，新条例并不禁止开发企业全部或大部分出售，只要符合双方约定。但目前存在的问题是，很多小区车位卖不掉，而开发商仍然拒不出租，导致了资源的大量闲置。因此，新条例做出了全新的规定，“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”拟出租车位少于要求承租的业主户数时，同样应采取抽签等公平方式决定，每户限租一个。

据了解，在条例修订最初的草案中，并没有针对此规定的罚则，但为了保证这条新规能落到实处，不至变为一纸空文，最终出台的新条例制定了处罚条款，“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。”

在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的，可以出租给业主以外的使用人，但租期不得超过六个月。

新规二：人防工程的车位最多租三年

由于人防工程的停车位不得出售，只能出租，有些开发商为回笼资金，便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签，相当于“变相出售”。去年，常州一家小区就被曝出，开发商向业主一次性出租车位20年使用权，价格也因此高达13.2万-15万元一个，引发了业主的强烈不满。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

新规一：八成以上资金可存定期

让公共维修资金“钱生钱”也是新条例的一大亮点。据了解，江苏目前有专项维修资金近300亿元，因不少建筑尚在保修期之内，业主的使用率不到1%，大量的资金以活期形式沉淀在银行。针对百姓要求盘活资金的呼声，新条例规定，业主委员会可以申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。

有业内人士算过一笔账，定活利率相差9倍之多，转存定期之后，小区维修资金利息收益可增加几十万甚至上百万元，将为今后共用部分、共用设施设备的大修、更换提供了有力的资金来源。

新规二：六种情形可应急提取

住宅专项维修资金属于业主所有，但目前国家规定，动用这笔钱，需要两个“三分之二”(建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主)讨论通过，程序繁琐。如果发生紧急情况怎么办?省新条例明确，出现六种危及房屋安全情形之一可以应急提取，包括：屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;楼体单侧外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;以及危及房屋安全的其他情形。

C关于物业费

新规一：政府指导价每三年评估

对于小区物业收费的标准，新条例规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后，是否继续实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主大会可以决定随行就市，实行市场调节价，比如与物业公司协商，提高服务档次，增加服务内容，同时业主也将相应支付高一点的费用。而别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价，具体收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

新条例进一步明确，实行政府指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。

据了解，在条例修订过程中，有物管企业反映，有的地方物业费的政府指导价多年不变，不能及时客观地反映物业服务的成本变化和市场供求，而且由于长时间不调，一旦调整幅度较大，业主的抵触情绪就很大。因此新条例做出了三年一评估的规定。

新规二：不交物业费可能被公示

业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉。这是新条例针对拖欠、拒交物业费现象出台的新规定。据了解，目前很多小区的物业费收缴率不高，欠费直接影响物管企业的服务质量，也侵害了诚信的交费业主的`利益。而今后，不交物业费的业主，可能会被公示，甚至被告上法庭。

D关于社区管理

新规：城管、公安等也将介入小区管理

有的小区里居民违规开饭店，有的居民将车辆乱停乱放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭乱建。但由于物业公司只能上门劝阻，没有执法权，管理起来难度很大。若都去打官司，成本又太高。让有执法权的相关政府部门也来介入小区管理，这是新物管条例的又一创新举措。“城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。”

E关于电梯

新规：开发商预交电梯更新费

近两年来，老小区电梯关人事件时常见诸报端，一些上世纪末建成的高层住宅电梯开始进入“大修期”，也让电梯安全成为关注的焦点。由于节能省地的要求，目前住宅项目小高层、高层渐成主流，今后电梯坏了怎么办?维修、更换的费用谁来出?业内人士告诉扬子晚报记者，公共维修资金应付一般的维修没问题，但如果是换电梯，根本不够用。新条例提出了一个新的筹资渠道，对于5月1日条例施行后出让的土地，配置电梯的项目，“建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。”据了解，目前南京住宅的建安成本约在每平方米两三千元，以三千元为例，总建筑面积20万平方米的中型社区，开发商将预交600万元的电梯、消防更新改造费。

此外，新条例还规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

其他重要规定

保障房配建物业经营用房

集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

老楼配电梯须2/3业主同意

住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

旧小区政府来改造

对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治，并将整治规划和年度计划向社会公布。

旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

道路停车收益业主大会可处置

业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业合同中约定。收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可补贴物业费。

业主大会成立后，道路、场地停车收益，以及利用共有部分、共用设施从事广告等经营活动的，须经业主大会或者业主大会授权的业委会决定，收益如何使用也由其决定，或按物业服务合同约定。没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

-新闻链接

一项调查显示南京六成小区不租车位

365地产家居网本月22日发布的一项停车位调查显示，车位租售矛盾较突出。有八成网友有租赁需求，但仅有四成小区有车位出租。半数受调查网友反映开发商宁愿将车位闲置，也不肯改售为租。

调查数据显示，在资金宽裕的前提下，有43%的网友选择购买车位，但其中有26%的网友选择先租后买，仅有16%的网友选择“一定要买车位”，另有58%的网友选择不买车位。加上先租后买的人群，租赁需求超过八成。但在被调查楼盘中，仅有四成小区有出租车位，其中刚需楼盘租售结合的较多。而改善型楼盘则比较牛气，不少楼盘只售不租。

即便是租售并举的小区，由于出租比例偏低，一般只有15%左右，也远不能满足业主的租赁需求。有近一半网友反映，所在小区的车位出售给业主，剩余车位未被利用。仅有三成网友认为小区内车位租售比例合理。

记者昨晚也在南京一家已交付四年的小区看到，地下车库空空荡荡，停放的车辆约占车位总数的三分之一左右，而小区地面道路上停满车辆。据了解，该小区可租车位占比15%，已基本租完，而可售车位卖出的并不多。

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『伍』 《南京物业管理条例》全文解读：资金不滥用

物业维修资金“使用难”如何突破、物业费收不上来怎么办、怎样督促物业公司提高服务质量……市人大常委会相关负责人、条例起草组负责人昨天对《条例(草案)》中最受关注的问题进行了解读。

——关于住宅专项维修资金

三种紧急情况资金申请

五个工作日完成审核

以往，业主一般在办理房屋产权证时交纳住宅专项维修基金。此次，《条例(草案)》提出，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

同时，还建立了“绿色通道”制度，遇到电梯发生故障，外墙墙面有脱落危险，专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍这三种危及人身安全或者严重影响业主居住生活等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会可以向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请。管理部门应当在收到书面申请之日起五个工作日内完成审核。

【解读】河海大学法学院副院长、南京市住宅物业管理条例起草组负责人陈广华：这是为了保证住宅专项维修资金既能急用、又不滥用，解决业主普遍反映的使用难问题。《条例(草案)》提出五个工作日内完成审核，关于这一点目前还在研究中，可能审核速度还会加快。

——关于业主

欠交物业费，录入个人信用档案

《条例(草案)》提出，业主有欠交物业服务费等违反物业服务合同以及违反法律法规、临时管理规约、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

【解读】市人大常委会环资城建委主任韦昌明：业主交纳物业费用是国务院《物业管理条例》规定的法定义务，业主拒交物业费表面上看是对物业企业服务不达标的一种“反制”，实际上侵害了已交费业主的权益。

部分业主未交费，

小区共用部位不得停水、电、气

《条例(草案)》提出，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

【解读】陈广华：专营单位和用户之间是合同关系。如果专营单位对已交费用户或者共用部位停止服务，比如拉断电梯、小区路灯的电源等，实际上是一种违约行为，是对已交费业主权利的侵犯。

——关于物业服务企业

有严重失信行为，

一年内停止本市的服务资格

《条例(草案)》对物业服务企业的约束更加严格。物业服务企业有严重失信行为的，一年内停止其在本市的市场活动资格，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目。

【解读】市人大常委会环资城建委副主任申曙光：《条例(草案)》共列出了8条失信行为，包括：物业服务合同依法解除或终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按规定移交资料等;泄露业主信息;对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰，采取暴力行为或打击报复等，目的在于强化物业服务企业的契约意识，规范服务行为。

发现搭违建、占用公共场地等，要向相关部门 报告

《条例(草案)》提出，任何单位或个人应当维护物业管理区域内的设施和环境。如果发现损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;违法搭建建筑物、构筑物;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益等行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

【解读】韦昌明：这一条主要为了解决住宅小区普遍存在的违法搭建、违规装修、破墙开店、侵占公共通道、群租等问题，并规定了相应罚则。

——关于政府监督检查

实名投诉物管违法行为，

要限时回复、依法查处

在《条例(草案)》中，专门设置了“监督检查”的章节，要求建立物业管理区域违法行为实名投诉登记、限时回复制度，市人民政府应当明确投诉登记事项、投诉办理程序以及实名投诉保密制度等。各行政主管部门应当按职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。

【解读】陈广华：《条例(草案)》确定了业主自治为主、政府适度介入为辅的方向，重点规范物业服务企业、业主(业主组织)、建设单位、政府部门、专营单位等五方主体的权利义务，旨在推进业主自治、强化政府监管、促进行业健康发展。

据悉，市人大相关工作机构将积极吸纳并广泛征求意见，进一步完善《条例(草案)》，为提交常委会会议二审和明年人代会审议作好充分准备。

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『陆』 南京市住宅物业管理条例

第一章总 则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。第四条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处（镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。
社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）开展物业管理工作。第五条各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。第六条本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。第二章业主自治第一节业主大会第七条业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。第八条业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。
业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。第九条符合业主大会成立条件的，建设单位应当向街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。第十条符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

『柒』 南京市住宅物业管理条例小区试点工作方案

市人大常委会已于8月、10月分别对《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)进行了两次审议。按照计划，《条例》将于1月提交市人代会审议表决。为配合做好立法工作，确保各项创设制度落到实处，现就《条例》小区试点工作制定以下方案。

一、总体要求

(一)基本思路

以当前住宅小区物业管理存在的问题为导向，选择一批具有代表性的住宅小区，开展《条例》创设制度小区先行试点工作，为下一步在全市全面深入贯彻落实《条例》夯实基础。

(二)基本原则

1.属地主导，多方联动。试点工作遵循“分级负责、重心下移、权责统一、多方联动”的基本原则，充分发挥区政府、街道办事处在物业管理工作中的属地主导作用，着力构建物业管理综合行政监管工作体系。

2.整体指导，分类实施。根据《条例》创设的各项制度以及整体工作要求，结合已实施物业管理的普通商品房小区、保障房小区、老旧小区的不同特点和需求，分类开展试点工作。

3.政府引导，市场主导。通过试点工作推进，在普通商品房小区充分发挥业主、物业服务企业两大市场主体的主导作用，努力构建服务优质、竞争有序、管理规范的现代物业服务业体系;在保障房小区、老旧小区，由属地政府引导，充分发挥街道的管理职能，建立健全小区治理的新模式，有效化解当前物业领域矛盾纠纷。

(三)主要目标

在《条例》正式实施前，以完善行政监管机制、规范市场主体为目标，在建立物业管理委员会制度、物业管理联席会议制度、维修资金应急使用制度、第三方评估制度等方面开展小区试点工作，制定完善相关配套制度。

二、组织领导

市政府成立南京市住宅物业管理条例小区试点工作领导小组，吴卫国副市长任组长，市房产局、城建委、公安局、民政局、财政局、物价局、质监局、环保局、规划局、城管局、人防办和各区政府分管同志为小组成员，组织领导全市条例试点工作。领导小组下设办公室，办公室设在市房产局，具体负责日常工作的组织、协调和考核通报。各区政府要成立相应工作机构，建立有关工作机制，扎实开展好辖区内的具体工作。

三、试点内容

(一)完善综合行政监管机制

1.实名投诉登记处理制度。在试点小区建立实名投诉登记受理制度，房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保等部门在住宅小区内公布本部门联系人和联系方式，直接受理小区内相关投诉，加强对违法行为的处理，有效化解小区物业管理矛盾纠纷，维护广大业主利益。

2.物业管理联席会议制度。属地街道在试点小区建立由社区、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、社区共建等重大物业管理事项。

3.维修资金应急使用制度。在试点小区建立维修资金应急使用绿色通道制度。小区内发生危及人身安全或者严重影响业主居住生活的紧急情况时，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居委会可以向住宅专项维修资金管理部门提出应急使用维修资金。住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急使用书面申请之日起两个工作日内完成审核，快速启用住宅专项维修资金。

(二)规范物业管理市场主体

1.落实物业管理委员会制度。在保障房小区和老旧小区试点建立物业管理委员会，代行小区业主委员会职责，并根据法规规定程序，开展物业服务标准确定、物业服务企业选聘等工作。

2.规范物业服务信息公示制度。在试点小区建立物业服务资金独立建帐和信息披露制度。由物业服务企业对小区内物业服务费用、公共收益、代收代缴费用等信息实行定期公布，保障业主的知情权，形成公开、透明的业主监督机制。

3.完善物业管理招投标制度。制定业主大会招投标选聘物业服务企业的指引制度，建立全市统一的招标信息发布平台，建设并管理全市物业评标专家库。各街道、社区引导鼓励业主大会、业委会通过市、区招投标平台，公开、透明选聘物业服务企业。各区依法开展招投标监督管理工作，切实维护招标人和投标人的合法权益，促进物业管理市场公平有序竞争。

(三)培育第三方物业评估市场

1.搭建平台。试点建立物业服务第三方评估制度，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估服务。进一步完善南京市物业管理行业专家库，聘请专家指导工作。

2.培育机构。积极培育物业服务第三方评估机构，制定第三方评估管理办法，明确第三方评估机构开展相关活动的程序、方法和有关要求，并以南京市物业管理行业专家库为依托，在试点小区引导开展第三方评估工作。

3.评估指导。业主和物业服务企业等各方主体就物业服务质量和物业服务费用发生争议时，在试点小区引导物业服务企业和业主共同委托第三方评估机构对小区物业服务质量、收费定价等实施评估，提高业主自治活动的专业性，有效化解矛盾。

四、组织实施

(一)试点前期准备(底前)

1.按照分类实施原则，由各区政府牵头，在11月底前确定并上报符合试点内容要求的住宅小区(主城六区上报的试点小区应包含普通商品房小区、保障房小区和老旧小区，数量不少于5个)。

2.试点小区确定后，市房产局会同各区政府根据小区特点，分类确定各项试点内容的细化试点方案，并研究制定相关保障措施，12月底前上报市政府。

(二)开展试点工作(上半年)

1月《条例》通过市人代会表决后，各有关单位按照以下节点要求启动试点工作：

1.2月底前，在试点小区(重点为保障房和老旧小区)建立物业管理委员会和联席会议制度。(责任单位：各区政府)

2.3月底前，在试点小区建立行政部门投诉受理公示制度。(责任单位：各区政府、市各有关部门)

3.3月底前，在试点小区启动维修资金应急使用绿色通道试点。(责任单位：各区政府)

4.2季度，建立并公布南京市物业管理行业专家库，公布首批第三方物业评估机构名单。(责任单位：市房产局)

5.2季度，启动业主大会物业管理招投标、物业服务质量第三方评估和业主大会成立辅导等试点。(责任单位：市房产局、各区政府)

(三)试点总结和推广

《条例》正式实施前，由市试点工作领导小组对各有关单位开展试点工作的成效进行评价和总结，结合《条例》宣传贯彻工作，在全市推广试点工作经验。

五、保障措施

(一)完善组织领导，强化统筹协调。各区政府要成立区物业管理工作领导小组，由区政府主要负责人任组长，分管区长任副组长，各有关区行政主管部门及辖区各街道办事处(乡镇人民政府)为成员单位。区级领导小组应定期召开工作例会，研究部署试点工作任务，协调解决重大问题。

各区物业主管部门应明确试点工作分管负责领导。试点小区所涉及的相关街道，要设立独立的物业管理机构，保证专职物业管理人员配置。

(二)建立分级考核，强化工作职责。市政府建立条例试点工作季度例会制度和考核通报机制。从12月起，市试点工作领导小组每季度组织考核各有关单位推进试点工作以及各区政府建立辖区物业管理工作考核机制的情况，定期考核、督查并通报辖区有关行政主管部门和街道办事处的履职情况。

(三)安排财政经费，加强培训管理。市、区建立健全专项培训工作机制，各级财政部门按照法规要求安排专项工作经费，用于宣传培训、购买第三方服务、指导小区成立业主组织等试点工作的开展。市财政局安排专门经费，对试点工作完成较好的区，采取以奖代补形式予以资金支持。

市、区两级物业主管部门应加强对基层物业管理和服务工作人员政策法规、专项业务的培训，提升工作效能，切实保障试点工作顺利推进。

附表

南京市住宅物业管理条例试点小区申报表

小区名称

地址

小区类型

建筑面积（万平方米）

交付时间

业主组织

管理情况

试点制度选择

■实名投诉登记处理制度□物业管理联系会议制度

□维修资金应急使用制度□物业管理委员会制度

□物业服务信息公示制度□物业管理招投标制度

□第三方物业服务质量评估□第三方物业服务费定价评估

□第三方辅导成立业主组织□其他：

街道申报意见：

（公章）

日期：

区局申报意见：

（公章）

日期：

区政府审核意见：

（公章）

日期：

备注：1．小区类型填写普通商品房小区、保障房小区或老旧小区

2．管理情况填写小区目前的管理单位名称和管理模式