长春物业条例

Ⅰ 长春市城市住宅区物业管理条例

第一章总则第一条为了规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市市区和各县（市）人民政府所在地城市范围内的住宅区物业管理。第三条本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。住宅区的范围由县（市）、区人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门划定。
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备。
本条例所称物业管理，是指业主、业主委员会或者有关单位，委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指依法成立并接受委托进行专业管理服务的企业。第四条住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的模式。
住宅区物业管理应当逐步实行招投标制度。第五条业主、使用人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和共用设施设备、维护住宅区公共利益的义务。第六条长春市房地产管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
各县（市）、区人民政府物业管理行政主管部门由市人民政府确定，依照本条例对辖区内的物业管理活动进行监督、检查、指导。
市、县（市）、区人民政府的其他有关部门按照各自职责，协同实施本条例。第七条物业管理应当逐步向社会化、专业化方向发展，通过市场竞争，提高管理水平，改善人民生活和社会环境。第二章前期物业管理第八条新建住宅区必须实行物业管理。物业管理行政主管部门应当参加住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经验收合格的住宅区，不得交付使用。
开发建设单位应当按照规划设计方案进行物业配套建设。
开发建设单位应当将规划设计方案自批准之日起10日内报物业管理行政主管部门备案。第九条新建住宅区，在竣工验收合格后到业主委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业对住宅区进行物业管理，业主委员会成立后，由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。第十条开发建设单位在销售（含预售，下同）房屋时，应当与购房人签定前期物业管理服务协议，并将其作为房屋销售合同的附件。第十一条新建住宅区移交物业管理企业时，开发建设单位应当按照本条例第四十四条规定移交物业档案资料，同时应当按照住宅区总建筑面积0．2％的比例，无偿为物业管理企业提供管理用房，不足50平方米的按50平方米提供。
物业管理用房为全体业主共同所有，由物业管理企业出资养护维修。物业管理用房不得改变用途。第十二条新建住宅区实行物业管理后，未售（租）出的空置房屋，其业主为开发建设单位，由开发建设单位缴纳物业管理服务费。第三章业主、业主大会及业主委员会第十三条业主的权利：
（一）参加业主大会，享有表决权；
（二）享有业主委员会委员的选举权和被选举权；
（三）依法监督业主委员会的工作；
（四）依法监督物业管理企业的管理服务活动。
业主的义务：
（一）遵守业主公约；
（二）遵守住宅区的物业管理制度；
（三）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（四）依法交纳物业管理服务费用和维修基金。第十四条业主大会由住宅区内全体业主组成。
业主大会由业主委员会负责组织召开。
业主大会每年至少召开一次，特殊情况下，经业主委员会决定，可以临时召开业主大会。
经拥有住宅区物业30％以上投票权数的业主提议，可以召开业主大会，业主委员会应当自接到该项提议之日起20日内就其所提议内容组织召开业主大会；逾期未召开的，提议的业主可以向所在地的物业管理行政主管部门申请，由物业管理行政主管部门责令业主委员会限期组织召开业主大会。
业主大会应当邀请使用人代表列席。第十五条业主大会履行下列职责：
（一）选举或者撤换业主委员会委员；
（二）审议业主委员会章程、业主公约和物业管理委托合同；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。

Ⅱ 长春市物业管理条例

第一章总则第一条为了规范物业服务管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的物业服务管理活动。第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。第四条本条例所称物业，是指各类房屋及其公共部位、公用设施设备。

本条例所称共有部位，是指物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位。

本条例所称公用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、楼道照明设施、小区道路照明设备、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门等设施设备。

本条例所称业主，是指物业的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人；或者房屋竣工并已交付使用，已订立房屋买卖合同但尚未办理房屋所有权证的房屋合法买受人。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质并从事物业服务经营的企业法人。第五条市物业管理行政主管部门依法对本市行政区域内物业服务管理活动进行监督管理，县（市）、区人民政府物业管理行政主管部门依法对本辖区内物业服务管理活动进行监督管理。

建设、规划、民政、价格、园林、环保、市容环卫、行政执法、公安、工商及其他相关部门应当按照各自职责，做好物业服务管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府在（市）、区物业管理行政主管部门指导下，组织、协助本辖区内的业主依法设立业主大会，并直到监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

社区委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。第六条物业管理区域内，应当建立由县（市）、区物业管理行政主管部门、所在街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，主要协调解决物业管理中的重大问题。第二章业主、业主大会及业主委员会第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、公用设施设备使用、收益情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、公用设施设备维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。第八条业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳物业维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。第九条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

一个物业管理区域内成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条下列事项由业主大会决定：

（一）选举业主委员会，更换业主委员会的委员，监督业主委员会的工作；

（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（三）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；

（四）审议决定业主委员会活动经费的来源和用途，改变和撤销业主委员会的不适当决定；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）审议批准物业服务合同；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

Ⅲ 长春市住宅小区物业管理办法

第一章总则第一条为保障住宅小区房屋及其设备和公用设施的正常使用，为房屋产权人和使用人创造整洁、文明、安全的生活环境，加强住宅小区的物业管理，规范物业管理活动，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条凡本市市区内的新建住宅小区，必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当积极创造条件，逐步实行物业管理。第三条本办法所称住宅小区是指以住宅为主，经统一规划、综合开发、配套建设以及机关、企业事业单位等自建的建筑面积在3万平方米以上的居民居住区。
本办法所称物业是指住宅小区内的各类房屋、公用配套设施及住宅小区使用范围内的公共场地。第四条长春市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
（一）宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章；
（二）负责住宅小区物业管理委员会组建的指导工作；
（三）会同有关部门制定住宅小区物业管理专用资金的收取办法、标准及管理规定；
（四）制定物业管理有关合同、公约等示范文本；
（五）负责物业管理企业的资质审查；
（六）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
（七）监督、检查、指导物业管理活动。
建委、计委、规划、城建、公用、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、广播电视、电业、电信等部门（以下简称有关部门）及住宅小区所在地人民政府按照各自职责，负责住宅小区物业管理有关工作的监督、指导。第五条物业管理企业应当逐步推行社会化、专业化的管理模式、遵循经营自主、有偿服务、自负盈亏、微利经营的原则。第二章住宅小区物业管理委员会第六条住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。
管委会由住宅小区内房屋产权人、使用人在物业管理行政主管部门的指导下，选举代表组成，委员总数为单数。管委会选举办法由市人民政府另行规定。
管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
本办法实施前成立的住宅小区管理委员会应当在物业管理行政主管部门批准的期限内，直接改组为住宅小区物业管理委员会；改组确有困难的，经物业管理行政主管部门批准，可以重新选举管委会。第七条管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。第八条管委会的权利：
（一）制定管委会章程，维护房屋产权人、使用人的合法权利；
（二）决定选聘或者续聘物业管理企业，代表房屋产权人、使用人签订住宅小区委托管理合同；
（三）审议物业管理专用资金和住宅维修储备金的使用计划；
（四）审议物业管理企业制度的年度管理计划，决定住宅小区维修和管理服务的重大事项；
（五）检查、监督物业管理企业对住宅小区的物业管理工作。第九条管委会的义务：
（一）维护房屋产权人、使用人的合法权益，并接受其监督；
（二）不得选聘不具备物业管理资质的企业管理住宅小区；
（三）保护和改善住宅小区环境质量；
（四）接受物业管理行政主管部门、各有关部门以及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
（五）协助物业管理企业落实有关管理工作。第十条管委会应当通过住宅小区房屋产权人、使用人大会制定住宅小区公约。
住宅小区公约对全体房屋产权人、使用人具有约束力，由管委会和物业管理企业共同监督执行。第三章物业管理企业第十一条物业管理企业根据本办法和住宅小区委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
委托管理合同应当包括管理项目、管理标准、管理费用、双方权利和义务、合同期限及违约责任等条款。委托管理合同期限一般不得超过三年。合同期满后，经管委会续聘的，应当重新签订委托管理合同。
委托管理合同由物业管理行政主管部门制定示范文本。第十二条物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有固定的办公、经营场所；
（二）具有30万元以上的货币注册资金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员；
（五）物业管理行政主管部门规定的其他条件。第十三条成立物业管理企业必须持申请书及有关资料到物业管理行政主管部门办理资质审查手续，经审查合格、领取《物业管理资质证书》后，方可接受委托从事住宅小区物业管理业务。
本办法发布前成立的物业管理企业，应当自本办法发布之日起九十日内到物业管理行政主管部门申请资质审查，领取《物业管理资质证书》。
《物业管理资质证书》实行年审制度。