评估过高导致流拍的法律责任
㈠ 房产评估费过高怎么办
房产评估费过高可以用收费的单据为证据，向当地物价局投诉。
目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括以下几点：
1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格；
2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格；
3、所在小区和所在板块的房价走势；
4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等。
对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。资本化率是用以将纯收益资本化为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率（获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率）。
《诉讼费用交纳办法》第十二条 诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。
第六条 当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：
（一）案件受理费；
（二）申请费；
（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。
第七条 案件受理费包括：
（一）第一审案件受理费；
（二）第二审案件受理费；
（三）再审案件中，依照本办法规定需要交纳的案件受理费。
第八条 下列案件不交纳案件受理费：
（一）依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件；
（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；
（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；
（四）行政赔偿案件。
㈡ 法院指定评估公司评估被执行人房产价格过高怎么办
对于法院委托评估收费是有规定。一般价格不会高了。可以参看《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第七条 拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。
第八条 拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
第二十四条 拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。
第二十三条 拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。
关于拍卖费用，
第三十二条 拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0．5％。
采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。
资产评估师与风险评估师是一样的吗？：资产评估师与风险评估师不一样。所谓资产评估师是指经全国统一考试合格，取得《资产评估师执业资格证书》并经注册登记的资产评估人员。风险评估师是对信息资产面临的威胁、存在的弱点、造成的影响，以及三者综合作用而带来风险的可能性的评估的人员。作为风险管理的基础，风险评估是组织确定信息安全需求的一个重要途径，属于专组织信息安全管理体系策划的过程。
资产评估师和注册资产评估师有什么区别？：资产评估师和注册资产评估师有什么区别？注册资产评估师是面向过去，是对过去的交易或事项进行确认和记录，在对历史资料和现实状况进行分析以及对未来情况预测和判断的基础上。是资产评估师需要考虑的问题，资产评估师主要借鉴国际经验，实现企业财务管理与国际对接。完善企业治理结构，研究建立企业财务总监委派制度。明确财务总监的地位作用、职责权限和工作要求等，促进财务总监代表出资人参与企业重大经营决策。
㈢ 房地产估价师因评估价格过高给银行造成损失如何承担责任
如果评估价格明显高于市场价值，可以去法院起诉，要求评估公司赔偿损失，评估公司可以向房地产估价师追偿。
㈣ 抵押物评估过高+拍卖两次后变卖又没人要+怎么办
摘要 您好很高兴为您解答问题，财产是不动产，可以拍卖三次，财产是动产只可以拍卖两次，拍卖不成法院应当借出查封 扣押，并将改动产退还给被执行人。
㈤ 房地产评估公司对过高的评估报告要承担责任吗
小幅超高，在许可范围内的，无责任。
偏离真实情况过高的，就要追究责任了。
故意抬高价格、评估中有作假行为的，有可能会追究刑事责任
㈥ 法律,社会上的评估公司乱评估承担那些法律责任
评估机构或者评估人员出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改回正答,给予警告,对评估机构、评估人员处以罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
㈦ 法院可否委派县级物价中心对归属于被告人的公司名下的房产及土地进行评估后拍卖
执行评估、拍卖是人民法院强制执行程序的重要环节，关系到执行程序各方当事人的合法权益能否实现，关系到司法权的公平公正运行。根据全省各中级法院汇总的情况，及与部分法院座谈的情况，省法院执行二处组织对近年全省执行拍卖工作的相关情况进行了调研，对实践中存在的若干疑难问题进行了整理，并提出解决方案。
一、评估拍卖工作的基本情况
（一）积极推进集中拍卖。为保障拍卖活动公开、公正、公平地进行，各地积极推进涉诉资产进场交易。如2011年7月12日起，广州中院的涉诉资产正式进入广州产权交易所进行拍卖、变卖，越秀法院、天河法院和番禺法院亦于当年12月被列为涉诉资产进场交易工作试点单位。自2012年6月起，广州全市法院涉诉资产全部进场交易。东莞法院与市经贸局、市工商局、市公安局等部门联合下发了《关于加强东莞市拍卖行业管理有关问题的通知》（东经贸[2008]233号），并组建了东莞市集中拍卖中心，于2008年7月22日正式投入使用。推进集中拍卖，一是实现了司法委托拍卖、变卖环节的源头防腐。通过在审判、执行部门与拍卖机构，拍卖机构与竞买人之间增设“防火墙”，切断了利益输送链条。二是实现涉诉资产拍卖的变现价值最大化。司法拍卖制度改革，满足了各方对提高涉诉资产变现率和价值最大化的需要，最大限度地保护债权人、债务人的合法权益。三是法院司法委托管理工作更加规范，提升了执行效率与水平。通过明确的制度规定，对相关工作人员的目标责任、职责分工、操作流程、监督管理等进行统一和规范，杜绝了相互扯皮、责任不清现象。四是完善了司法拍卖评价指标体系，提高了监督管理的技术手段。以拍卖成交率、增值率、平均竞买人数等指标进行综合动态分析、评价，准确把握改革的实际效果，及时研究解决工作中出现的新问题。
（二）建立完善相关制度。全省各级法院根据本院的有关规定，制定了相关的规章制度。如广州花都法院制定了《花都区人民法院司法委托工作管理细则》，较好地发挥了制度规范的指导作用。白云法院重点内部跟踪监督司法委托案件，规范案件流程管理，建立了从司法委托程序初始阶段到结束，按每一道程序的法定期限和要求完成的期限，大大加快和提高了工作进程和效率。
（三）推进评拍信息公开。各级法院充分利用法院审判网公布摇珠选定中介机构信息，方便中介机构和案件当事人查询中标信息。及时向经办法官公开委托案件的进展等信息，使司法委托案件流程更透明。
（四）加强对中介机构的监督。通过执行流程管理加强对中介机构工作时限的监督，一旦发现有超期行为，通过口头警告或发函催办等予以督促，并视不同情节作出暂停摇珠资格的处理。做好司法委托中介机构的签约工作，将开展评估、拍卖工作的有效措施写进协议中，以便对评估、拍卖机构形成有效的约束，更好地开展司法委托工作。
二、执行评估拍卖中的有关问题
（一）关于标的物的评估问题。（1）评估价偏高的问题。多数法院提出，评估机构对涉案标的的评估价偏高，导致多次拍卖后才能成交，增加了当事人的负担。我们经分析认为，评估价过高主要有以下几方面原因。一是根据目前委托评估的相关规定，评估机构按照评估标的价值的比例收取评估费，评估机构为收取更多的评估费，有做高评估价的动机。二是司法委托评估与普通商业拍卖有明显区别，评估机构在评估时，对法院要求的快速变现，标的上可能存在的权利瑕疵、权利负担等均未考虑，导致评估价格虽能反映涉诉资产的市场价值，但却未能反映涉诉资产的拍卖价值。三是目前随机选定评估机构的做法无法有效的将不符合条件的评估机构筛除出去。
对此，最高法院2012年1月1日起生效的《关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释【2011】21号）明确规定人民法院不再编制委托评估、拍卖机构名册，同时规定了人民法院对委托评估拍卖活动的监督权。根据该规定第八条，出现下列情形之一，影响评估、拍卖结果，侵害当事人合法权益的，人民法院将不再委托其从事委托评估、拍卖工作，涉及违反法律法规的，依据有关规定处理：（1）评估结果明显失实；（2）拍卖过程中弄虚作假、存在瑕疵；（3）随机选定后无正当理由不能按时完成评估拍卖工作；（4）其他有关情形。因此，如某一评估机构多次出具超出正常水平的评估报告，导致流拍的，可根据上述规定将其列入黑名单。对于不按照法院规定时限完成评估拍卖工作的，同样可以将其列入黑名单。
（2）需评估财产的范围问题。最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号）（下城拍卖规定）第八条规定，拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。由于相关的司法解释对何种情形下可以不经评估而直接拍卖未做规定，导致执行实践中各地法院对涉案标的只要需要经过拍卖程序的，均委托有关机构评估。
我们认为，对于财产价值较低或者可以通过其他程序确定价值的财产，可以不经评估直接拍卖。一是双方当事人及其他执行债权人一致同意不进行评估的。二是有公开市场价格或者价格依照通常方法能够确定的，比如当年上市的某种型号的手机，由于有官方指导价，无需评估即可确定其价值。三是涉案标的价值很小，评估费用占比很高的，可以不评估而直接拍卖，比如残值不多的老旧车辆、机器设备等。
（二）对评估报告的审查问题。《拍卖规定》第六条明确赋予了当事人和其他利害关系人对评估报告的异议权，但由于后续程序规定不够具体，对依何种程序审查、如何审查，各地有不同的做法。我们认为，应区分提出异议性质不同予以不同的救济。
（1）评估报告的复核。当事人或利害关系人对评估价格、评估标准或者评估方法等评估报告的具体内容提出异议的，针对的是评估机构的具体工作，对此应将当事人或利害关系人的意见送交评估机构复核。评估机构复核后，认为有错的，应当修改评估报告并分送各方当事人。评估机构复核后认为异议不成立的，也应当做出书面说明分送各方当事人。
当事人对评估机构的复核结果仍然不服的，是否需要委托其他机构再次评估或者复核？本院《关于委托评估、拍卖工作的若干规定》（粤高法发[2004]21号）第二十七条规定：“当事人对评估结果争议较大，且提供充分证据证实评估价格与市场价格相差较大而请求重新评估的，委托法院可以委托物价部门价格认证中心进行价格复核，也可以报告上级法院，由上级法院委托其同级政府物价部门价格认证中心进行价格复核。”该条规定的制定背景是，当时法律与司法解释对评估、拍卖程序没有具体规定，评估、拍卖机构主要由法院执行部门选定，为防止人为操控评估价格致畸高或畸低，损害债权人或被执行人利益，用行政机关制衡中介机关，借助价格认证中心的权威查明财产真实价值具有重要意义。近年来，最高法院相继出台了一系列的关于评估、拍卖的司法解释，对评估报告的作用有了明确定定位，财产价值则靠市场检验，评估过低可通过竞价方式体现其真实价值，评估过高流拍时可降低再拍卖，再行委托价格认证中心复核已无必要。
（2）委托评估执行行为的异议。当事人或利害关系人提出评估机构、评估人员不具备相应的资质，评估程序违法的，实质上针对的是执行法院的委托评估这一执行行为，应通过执行异议程序进行审查并处理。执行法院应裁定是否支持当事人或利害关系人的异议。裁定重新评估的，应重新委托评估机构。
（三）拍卖标的的瑕疵说明问题。司法拍卖与普通商业拍卖在性质上并无本质区别，交易当事人仍应履行信息披露义务。由于司法拍卖是在法院主持下强制进行的，执行法院应当对标的物存在的物理上或权利上的瑕疵进行公开说明，对说明的范围以已知的为限。实践中常见的两种类型。
一是带租约拍卖房产。由于合同法明确规定了承租人的优先购买权（合同法第二百三十条）和租赁合同对买受人的约束力（合同法第二百二十九条），必然对竞买人的权利产生重大影响，执行法院应在拍卖公告中予以说明。实践中，部分法院对租赁合同既不公告，也没有保障承租人的优先购买权显然是欠妥的。至于租赁合同的效力问题（如被执行人是否和承租人串通等），对拍卖成交后租赁合同如何处理，应由买受人与承租人自行解决。协商不成，买受人主张拍卖公告未公开重要信息，提出异议，要求撤销拍卖裁定的，应予支持。
二是拍卖房产的物业管理费问题。首先，物业管理费本质上属于债权，不属于标的房产上的权利负担，目前法律及司法解释也未赋予物业管理费任何类型的优先受偿权，物业公司必须通过诉讼程序向被执行人主张权利，并依据生效的法律文书参与分配。其次，管理费的具体金额未经诉讼程序确认，仅凭一方当事人的主张不具备公信力。再次，物业公司往往与被执行人存在千丝万缕的联系，实践中存在物业公司做大管理费以阻止其他买受人参与竞买的情形，不利于拍卖的公平进行。综上所述，执行法院无需对物业管理费进行公告说明。同时，物业管理费等同于普通债权，应通过参与分配程序主张，在拍卖程序中要求买受人负担物业管理费，实质上是给予了物业管理费优先受偿权，不符合法律规定。
（四）评估报告的有效期问题。通常中介机构对评估报告设定的使用期限为一年，部分执行案件在评估有效期内移送拍卖，但是在拍卖过程中评估报告过期，这种情况下，是重新委托评估后再进行拍卖，还是继续进行拍卖？
我们认为，评估报告的目的是通过法定程序发现标的物的价值基础，通过程序保障当事人的权益，至于标的物的变现价值，仍应通过拍卖程序实现。因此，一般应按照报告载明的期限确定其有效期。如果标的物已经委托拍卖的，其变现程序已经启动，具体价值应由市场来确定，此期间即便评估报告有效期届满，也不影响拍卖程序的继续进行。但是，拍卖程序因其他原因暂停的，或者未按司法解释规定的期限进行拍卖时间过长，或者期间市场行情发生重大变化的，表明评估报告已不具备发现价值的功能，可能损害当事人的合法权益，有效期过后再进行拍卖的，应重新评估。
（五）拍卖设有抵押权的标的物时存在的问题。法院在处理存在抵押权的不动产时，如果申请执行人是抵押权人，该案的查封又是第一顺位的查封，则基本上不会产生太大的争议。实践中大量存在着普通债权人申请执行抵押物的情形，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。由于缺乏具体的程序或者细则，导致实践中各级法院处理方法不一致。对于没有进行诉讼的抵押权，执行案件是否应该中止等待抵押权进行诉讼，待诉讼确认抵押权的效力后再进行处理。抵押权人怠于诉讼的，法院是否应该通知其在确定的期限内提起诉讼，如果在规定期限内没有提起诉讼的，应如何处理。
我们认为，抵押权人的这一主张属于参与分配程序中解决的问题，不影响执行标的的评估、拍卖、变卖等变现程序。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第93条的规定，对法院查封、扣押、冻结的财产享有担保物权和法律规定的其他优先受偿权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。该债权人尚未取得执行依据的，主持参与分配的法院告知其应当依照相关法律规定取得执行依据，但在分配案款时为其预留相应的款项。
（六）流拍后的处理问题。对三次拍卖流拍后变卖财产，如无法以第三次拍卖的保留价变卖或抵债的，可否降价处置。我们认为，《拍卖规定》第二十八条第二款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”该条明确规定了第三次流拍且申请执行人或其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产抵债的，人民法院变卖财产的价格就是第三次拍卖的保留价。主要理由是，第三次拍卖的保留价已经比前两次有所降低，如果在变卖程序中再次降价，可能会损害被执行人的利益，而且，如果第三次流拍后可以降价处置，会导致竞买者在拍卖阶段不积极竞买，待三次流拍后在变卖环节购买，变相鼓励流拍，这显然不是立法的本意。
对无法变卖、抵债的执行标的如何处理，有的法院认为，变卖不成的，表明无法通过执行程序实现债权，应将财产退还给被执行人，申请人要求重新拍卖的，只是重复之前的程序，不属于该规定中“可以采取其他执行措施”的情形，不应予以准许。我们认为，司法解释规定的拍卖和变卖程序，其目的是为了实现债权，对于变卖不成的财产仍属于被执行人的责任财产，执行法院仍应穷尽措施实现债权，当事人申请重新拍卖的，应予准许。
（七）竞买人逾期付款的问题。法院在委托拍卖公告中已明确拍卖成交后款项缴纳期限，买受人在成交后要求延期，这种情况应如何处理。我们认为，最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。”从司法解释的规定看，对延迟付款的拍卖一概裁定重新拍卖并非立法本意，逾期支付拍卖款是否导致拍卖无效，取决于是否导致拍卖目的的实现。如果拍卖市场价格波动过大，逾期对当事人造成拍卖价值偏离市场价格较大，不能实现拍卖物的价值最大化的，应裁定重新拍卖。拍卖物价格波动不大的，买受人逾期未支付价款的，执行法院应书面告知逾期支付的后果，如买受人在法院指定的合理期限内补交价款并支付迟延交付期间的利息的，表明通过拍卖实现债权的目的已经实现，则应维持拍卖效力。如买受人明确拒绝补缴拍卖款，或者在法院规定期限内未补交拍卖款及逾期支付利息的，应裁定重新拍卖，并按照上述司法解释的规定追究买受人的责任。
（八）撤销拍卖的若干情形。程序合法是拍卖结果有效的基础，违反法律司法解释的拍卖行为均应予以撤销。基于执行实践的复杂性，仍应区分不同的情况予以处理。
（1）因执行法院的违法执行行为而撤销拍卖。一是评估拍卖机构的选定违反法定程序。最高法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释【2009】16号）第九条规定，人民法院选择评估拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。这一规定赋予当事人对拍卖程序的监督权，是为了保障执行法院依法通过随机选定评估拍卖机构，避免暗箱操作，暗中指定。违反这一规定的，拍卖结果的公平性自然无法保证，应予撤销。二是不发布拍卖公告，或者拍卖公告不符合规定，可能严重影响拍卖结果公正性的。三是不如实披露拍卖标的瑕疵，可能严重影响拍卖结果公正性，或损害有关当事人合法权益的。四是采取不正当手段限制参加竞买，或对参加竞买实行不同等条件的。
（2）因当事人或机构的原因而撤销拍卖。一是拍卖机构或工作人员参与自己组织的拍卖。
㈧ 抵押物评估过高评估单位负法律责任吗
就目前来看抵押物评估过高评估单位不负法律责任
我们有个公平合法原则吧，你不肯能同时满足双方，只有在客观公立的评估市场价值都就行。如果过高的话最好收回重新估价。