借名出资的法律责任

㈠ 部分出资可以主张借名登记吗

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于适用_中华人民共和国民事诉讼法_的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
【法律依据】
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于适用_中华人民共和国民事诉讼法_的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

㈡ 借他人名买房应承担什么法律责任

【借名买房之若干法律问题】

一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：

1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经济适用房一套，原被告签订协议，内容为：“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。交付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。二审法院认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。

但若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第六条也规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”

“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：（2014）一中民终字第01898号）。一审法院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外，2008年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知，刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。

“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：（2014）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。

2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有肯定和否定两种意见。肯定说认为，限购令政策既非法律也非行政法规，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。

否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

但笔者认为：限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

3、为规避信贷政策而借名买房

规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。

北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”（案号：（2010）二中民终字第19950号）中，原告金姬善借被告董金宝之名，出资向案外人张丽购买房屋一套，因原告名下已有多套房产，为享受一套房贷7折优惠的贷款利率，原被告达成协议：原告以被告名义办理贷款手续，后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归原告所有，每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续，被告不肯，原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签协议无效，房屋为其所有。一审法院认为：诉争房屋实际购房人为金姬善，房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此，对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求，应予支持。即使双方所签协议系无效协议，也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求，被告不服，提前上诉。二审法院认为：认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，并非不允许金姬善购房，仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以该合同有效。二审驳回上诉，维持原判。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理多方面优势，此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。

“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案（案号：（2014）一中民终字第341号）。一审法院认为：古富新与国子厚为同一单位职工，在单位出售住房时，经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房，购房款实际由古富新支付，双方名为租赁实为借名买卖关系，该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今，古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿，该协议中除涉及违约金标准的约定外，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。

山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”（案号：（2012）淄民一终字第406号）中，2006年11月25日，原告与被告陈勇签订转让协议，原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋，原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权，原告支付首付款、其税款及后续房款，陈勇向其出具购房发票和收款收据，房屋登记在被告张颖名下（张颖系陈勇妻子）。后原告要求被告办理房屋过户手续，被告不肯，因此诉至法院。一审法院认为：双方的转让协议是双方真实意思表示，合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务，对于尚未履行的部分应当继续履行，判决支持原告诉求。被告不服，上诉，淄博市中院二审维持原判。

5、房改房

对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，在双方自愿，且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。

“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2014）淄民一终字第6号）中，原告王某乙、丁长友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出资，借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房，后参加房改，涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚，欲分割涉诉房产，诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为：虽然双方无书面协议，但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实，以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久，房屋产权证书亦由原告持有，认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服，提起上诉，二审维持原判。

二、
借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，即意思主义与登记（或交付）相结合，并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

因此，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2012)一中民终字第9875号）中，法院认为：孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同，且以孙A的名义办理了房屋所有权证，但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续，出资手续（以上材料均在孙某处）、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实，能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系，确认涉争房屋为孙某所有。

天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案（案号：（2013）红民初字第4479号）。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋，首付和还贷均由二原告负担，被告现欲出售该房屋，诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应根据当事人的举证，法院查明的事实确定物权所有人。本案中，通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资，每月房屋贷款亦由二原告偿还，且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示，故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人，判决：诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。

㈢ 借名买房给出资人有什么风险

借名买房的出资人会有下列风险：他人将房屋占为己有的风险；不能及时转移房屋的所有权的风险；以及卖方认为受到欺诈或者存在重大误解，而依法撤销房屋买卖合同的风险等。
【法律依据】
《民法典》第一百四十七条
基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第六百零五条
因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。

㈣ 挂名股东怎样才能不承担责任

如果有证据证明经登记注册的股东仅仅是被别人借名而挂名，并未参与公司的治理，未享有过真正的股东权利，也未履行过股东义务，那么法律不会保护其作为“股东”而应享有的权利。相反，在公司资不抵债时，因为其股东身份已向社会公示，实际出资人与挂名股东之间的这种私下借名行为不能对抗善意第三人，需在其出资范围内对公司债务承担连带责任的法律风险。
约定挂名的形式主要体现在股权转让的法律行为中，所以因约定挂名而在实务中发生的纠纷则往往涉及到公司股权转让协议的效力问题。因此，股权转让协议成立的要件应当是当事人合意，与合同是否经过工商登记没有直接关系。所以，在不违反法律禁止性规定的前提下，法律同样不会保护约定挂名股东的股东权利，而已履行受让对价义务，实际享有股东权利并履行股东义务的受让方其股东资格则应受到法律保护。
《中华人民共和国民法典》第六十五条法人的实际情况与登记的事项不一致的，不得对抗善意相对人。

㈤ 如何规避借名买房带来的法律风险

都知道借名买房肯定会有一定的法律风险，但是很多人因为没有资格，还是会去干这种冒着巨大风险的事情。真要这么做，可能会有哪些风险，应该如何避免呢？

在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下，不少没有资格或贷款困难的买房人便另辟蹊径，借用他人名义来购买房屋。但“借名买房”的背后，却隐藏着巨大的法律风险：

李先生想借用朋友的名义贷款购买一套房，他该怎么做才能确保日后不会出现纠纷？

针对以上问题，律师作出解答：你可以和朋友签订一份协议，表明是由你出资购房，只是借用了他的名字，同时一定要把房产证放在自己手里。此外，你还可以和朋友签订一份抵押合同，把房子抵押给你，并进行登记，防止他把房子出售。但这些都不能够杜绝以后可能出现的纠纷，所以你必须谨慎而行。

借他人名义买房，需知道有这些法律风险。

一、名义产权人反悔

如果名义产权人（被借名买房的人，非实际购房者）反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。

二、银行贷款合同提前解除

如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同的相关规定，提前解除合同。而一旦无法取得贷款，房屋的购买就可能出现困难。

三、名义产权人陷入债务等纠纷

从名义产权人领取房产证，到将房屋产权过户给出资人的这段时间，一种情况是，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。

另一种情况是，名义产权人中途发生意外，很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而只能要求对方返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。

四、名义产权人私下卖房

如果名义产权人不守诚信，偷偷将该房产出售，而购房者（第三人）因基于对房产登记的信任，购买了该房产，那么，真正出资的购房人就可能无法追回该房产。

五、借名买房合同无效

如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即便双方签署了这种书面协议后，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。

六、过户产生的税费

即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下，也要负担相应的税费。

重要！重要！重要！如何尽可能地规避“借名买房”带来的风险？

一、弄清楚所购房屋的性质

如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。

二、签订“借名买房合同”需言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务

借名买房人一般是实际出资人，因此，应当在借名买房合同中格外注明“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。

三、借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据

出资的原始凭证，如存折、购房发票等，务必保存好。这样一旦名义产权人对借名买房合同的约定反悔，借名买房人就可以凭借足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权归借名买房人所有。

四、约定严格的违约责任

为防止名义产权人违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，在借名买房合同中最好约定：登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人，等等；如果出现此类违约情况，就要承担相应的违约责任。这样就为双方严格履行借名买房合同，提供了相对充分的法律保障。

（以上回答发布于2016-03-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈥ “借名买房”受法律保护吗四大风险要警惕

刚刚过去的一年，随着越来越多的城市重新加入限购队伍，“借名买房”的现象也越来越多了起来。究其原因，无非是购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等等。现行法律规定中，并没有规定“借名买房”就是违法的。

那么，借名买房到底受法律保护吗？会有哪些风险？又要注意些什么呢？

先解释一下什么是借名买房？

“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，通常发生在熟人或者亲人之间。

为什么大家要借名买房？

原因可能有三种情况：

第一、为规避法律政策，如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;

第二、借用他人资格享受某种购房优惠;

第三、转移财产以逃避债务。

那么借名买房到底受法律保护吗？

借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。

登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。

因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意思自治的合意，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。

不明白，我们有案例：

去年底，深圳市中级人民法院开庭审理了一起为投资进行代持房产进而引发的涉案上千万元代持房产纠纷案。

深圳市民王鸿和王娟为相识多年的邻居，看中了房价仍会大幅上涨的势头，王娟和王鸿便商量着共同买房。2013年7月，王鸿购买了位于深圳市南山区的招商地产伍兹公寓3栋24B房产，总价款为12725732元。

2013年8月，两人签署《协议书》，约定王鸿出借资金200万元给王娟交付招商地产伍兹公寓3栋24B首期楼款，以王鸿的名义向交通银行蛇口支行办理了个人住房抵押贷款798万元。

该协议还约定，涉案房产实际产权人由王娟独享；王娟承担交通银行供楼贷款、契税等相关房产费用，王鸿收取150万元固定收益；如果该房产发生转卖行为，王娟应及时一次性支付王鸿全部收益；如果该房产没有发生转卖行为，王娟需要在2014年7月支付给王鸿收益50万元，2015年7月结清余款100万元等。同时，双方共同出具《证明》，证明涉案房产为王娟所有，因房屋限购原因由王鸿代王娟登记所有权，该房产的一切权利和义务均由王娟独立享有和承担。

涉案房产于2013年9月登记至王鸿名下，并于2014年1月办理了抵押登记，抵押权人为广东东莞银行股份有限公司深圳分行。在涉案房产463万首期款中，王鸿实际出资共约305万元，剩余的由王娟支付。

去年4月，双方对部分其他的相关债务债权进行结算后，确认王娟尚欠王鸿本金170万元。此后，王鸿多次向王娟催要涉案房产的本金和收益，王娟则以各种理由推脱，至今，王鸿既没有收取购买涉案房产的任何收益，反而连本金也未拿回。无奈之下，王鸿将涉案房产在中介放卖。

王娟得知后，于今年3月向深圳市南山区人民法院提起诉讼，请求法院判令涉案房产归原告所有，被告王鸿协助原告办理房产过户手续。

我们来看看法院的判决结果：

南山区法院审理认为，双方签订的《协议书》系借名买房协议。涉案房产虽登记在被告名下，但原告已举证证明其与被告之间存在借名买房关系，故涉案房产为原告所有。对于被告主张的其支付了涉案房产的首期款等抗辩理由，系双方之间形成的债权债务关系，被告可另循法律途径解决。故南山区法院判定，确认涉案房产为原告所有，原告于判决生效之日起60日内代为赎楼并注销涉案房产的抵押登记，被告于注销抵押登记之日起十日内协助原告办理涉案房产转移登记手续。

虽然王鸿不服准备再次上诉，但是不得不说法律是保护借名买房的。

接下来我们具体说说借名买房的风险问题。

其实像刚才案例中的情况是比较少的，借名买房一般出资人和登记人是分开的，出资人出资，表示是自己买房，而登记人只负责借名。相对来说，两者都有一定的风险，刚才的案例则是由于债务关系，将双方的风险都嫁接到了登记人一人名下。

风险一：登记人反悔

如果出资人在借名购房后，遇到登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。

风险二：出资人不符合购房条件

如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。

风险三：“善意相对方”

这个问题比较复杂。如上面的案例所说，法律可能会保护借名买房出资人，原因是他属于法律上的“善意相对方”，但是同样，如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可。

更进一步说，如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。

风险四：出资人不还房贷

如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。

还有更糟糕的情况，如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。

总之，借名买房风险多，建议大家不要轻易尝试。

（以上回答发布于2017-02-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈦ 名义股东要承担什么风险和责任

一、挂名股东承担什么责任

1、被借名股东的法律责任。

如果有证据证明经登记注册的股东仅仅是被别人借名而挂名，并未参与公司的治理，未享有过真正的股东权利，也未履行过股东义务，那么法律不会保护其作为“股东”而应享有的权利。因为对公司履行出资义务是享有股东权利的基础，而并未实际出资的挂名股东，则不会享有基于出资而享有的公司知情权、表决权、选举权和被选举权、转让出资权、收益权等股东权利。相反，在公司资不抵债时，因为其股东身份已向社会公示，实际出资人与挂名股东之间的这种私下借名行为不能对抗善意第三人，所以挂名股东不但不会享有股东的权利，却存在在其出资范围内对公司债务承担连带责任的法律风险。

2、约定挂名的法律责任。

因为约定挂名的形式主要体现在股权转让的法律行为中，所以因约定挂名而在实务中发生的纠纷则往往涉及到公司股权转让协议的效力问题。对于股权转让后未进行登记而是否影响股东资格的取得，笔者认为应根据在股权转让后当事人的行为状况来确定，不能简单肯定或否定。但一般认为在各种要件具备的前提下，仅仅未进行工商变更登记，应当肯定其股东资格。根据我国《合同法》及其解释的立法精神，只有法律、行政法规规定应当在登记后生效的，才依此认定合同的效力，比如《担保法》中关于抵押权生效的规定。否则适用当事人合意成立即合同自由原则，只要当事人双方就合同的主要条款达成一致，或者符合《合同法》第37条规定的情形，合同即为成立。因此，股权转让协议成立的要件应当是当事人合意，与合同是否经过工商登记没有直接关系。工商登记是国家对法人进行行政管理的一种方式，是社会公信力的具体体现，这种证权性登记仅旨在向社会宣示股东资格的证权功能，起到对抗第三人的表面证据功能，而不具有设权性功能。所以，在不违反法律禁止性规定的前提下，法律同样不会保护约定挂名股东的股东权利，而已履行受让对价义务，实际享有股东权利并履行股东义务的受让方其股东资格则应受到法律保护。

挂名股东承担什么责任

二、挂名股东是否可以享有股东权益

1、挂名股东是可以享有股东权益；所谓挂名股东，是指一方与他方约定，同意仅以其名义参加设立公司，实际上并不出资，公司注册资本均由他方投入，该不出资一方即为挂名股东。

2、股东资格的取得需要具备一定的实质要件和形式要件，实质条件如有取得股东资格的真实意思表示、实际履行出资义务等，形式要件如在股东名册上进行了记载、在工商登记簿上进行了登记等，因此从理论上说，任何实质要件或形式要件的欠缺都会导致股东资格的无法取得。所以，只要具备两个条件，第一，有文件证明（诸如注册会计师出具的验资报告）挂名股东出了资；第二，股东名册或者工商登记证明上有挂名股东的名字，则不管事实上该挂名股东是否出资，就应该推定为该挂名股东已经实际出资并确认该挂名股东具有公司的股东资格。

三、挂名股东协议怎么写

挂名股东协议甲方：乙方：

甲方投资成立__________________________公司（以下简称公司）乙方作为挂名股东，是公司工商登记的名义上的出资人。为了明确双方的权利义务，达成协议如下：

1、甲方作为公司实际出资人，享有公司资产的所有权和处分权。

2、乙方作为公司名义上的出资人，没有实际出资，承认在公司验资报告中的资金及公司经营过程中所有投入的资金属于甲方所有，乙方不主张权利。

3、公司的经营管理权由甲方行使，甲方确保公司的经营符合国家法律、法规及政策的规定，依法纳税及履行其他应尽义务。

4、公司经营过程中产生的法律责任与乙方无关，因公司经营活动造成乙方的经济损失由甲方承担。

5、乙方对公司的经营状况享有知情权。

6、公司需要变更股东时，乙方应予配合，甲方应支付乙方因此产生的劳务费用。

7、本协议一式 份，甲乙双方签字，见证后生效。

8、本协议甲乙双方各执一份，见证律师一份，具同等法律效力。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

日期：日期：

㈧ 挂名股东有什么法律责任

按照公司法规定，有限公司按照公司出资付有限责任。也就是说公司专出现资不抵属债，你只对50万元的债务负责，不管你是否实际出资，因为公司的注册资金完全出完，你说你是挂名不用出资怎么说的清楚呢，再加上你只要是挂名就有获得收益的权利，该公司是要给钱你的