房屋登记中自己代理行为的法律效力分析

1. 房屋买卖委托书的法律效力在委托人去世后还有效吗

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问内题的意见第82条规定“被代容理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：
（1）代理人不知道被代理人死亡的；
（2）被代理人的继承人均予承认的；
（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；
（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。”

2. 什么是代理行为

（1）代理的含义

代理是指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）发生法律行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。代理人是在委托人授权的前提下，以委托人的名义与第三人订立合同，委托事务完成后，根据合同中有偿或无偿的约定，而决定是否向代理人支付报酬。例如，某甲接受某乙的委托，以某乙的名义与某丙签订合同，而在某乙和某丙之间形成债权债务关系。可见，代理活动涉及三方主体，包含着三部分内容。一是被代理人与代理人之间产生代理的基础法律关系，如委托合同；二是代理人与第三人所进行的民事法律行为，称为代理行为；三是被代理人与第三人之间承受代理行为产生的法律后果，即基于代理行为而产生、变更或消灭的某种法律关系。（2）代理的特征

①代理人代理的必须是民事行为。事务性行为的代理，如替别人抄写作业，不属于民事代理行为。再比如，民事诉讼中的代理，因为其不依附于委托人，也不必以委托人的名义进行，因而也不属于民事代理行为。

②代理人在代理权限范围内独立作出决策。代理制度的重要特点，在于代理人在代理关系中具有独立的法律地位。代理人进行代理活动不得超出被代理人授予的或者法律规定的代理权范围，但代理权范围只是确定了代理人活动的基本界限，在这一界限范围之内，代理人必须根据维护被代理人利益的需要，结合实际情况，向第三人作出意思表示或接受第三人的意思表示。也就是说，代理人在代理活动中必须根据自己的判断作出独立的决定。例如，某乙受某甲的委托，代理某甲购买西红柿。在购买的过程中，某乙必须自己决定向谁购买、购买何种具体的西红柿、以何种具体的价格和条件购买等。因此，代理人在代理关系中是独立的民事主体，要为自己的行为向被代理人承担责任。如果代理人因为疏忽大意而使其代理活动造成了被代理人的损失，代理人必须向被代理人承担赔偿责任。

③代理人以被代理人的名义进行民事法律活动。代理人与第三人进行的民事法律行为，其目的并非是为了代理人自己确定民事权利义务，而是基于被代理人的委托授权或依照法律规定，代替被代理人参加民事活动，其活动产生的全部法律效果，直接由被代理人承受。因此，代理人只能以被代理人的名义进行活动。

代理的这一特征，是代理与“行纪”的重要区别。在行纪行为中，行纪人受委托人的委托，用委托人的费用，以自己的名义为委托人从事购买、销售及其他商业活动，因其活动系以自己的名义进行，故相对于第三人而言，其活动的后果只能直接由行纪人自己承受，然后再依委托合同的规定转移给委托人。

④被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。代理是被代理人通过代理人为自己开展活动，因而代理人在代理权限范围内所发生的行为，与被代理人自己所产生的行为一样，其法律效果应全部由被代理人承受。即代理行为所产生的民事权利归被代理人享有，所产生的民事义务由被代理人承担。代理人在代理活动中对第三人造成的损害，应首先由被代理人对第三人承担民事责任。但是，如果对不利后果或损害的造成，代理人有过错的，被代理人有权追究代理人的民事责任。

凡依法律规定，或依法律行为的性质或当事人的约定，必须由本人亲自进行的行为，不得代理。如婚姻登记、设立遗嘱、具有人身性质的债务的履行等。

3. 房子见证书的法律效力

分为两种情况，具体如下：

1、如果是房产买卖协议见证，那么协议自双方签订后生效，与律师见证或者公证都无直接关联，律师见证和公证都只是证明签名的真实性而已，对合同效力都无权证明。

所以从这个意义上来说律师见证是有效的，能够起到证明作用，当然在办理房屋登记手续的时候，如果不是双方到场，登记部门基本上会认公证，而不认律师见证。

2、如果是对房产归属问题的见证，则房产物权以政府登记部门的登记为准，律师和律师事务所都不具备该功能。

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一、律师见证的作用

第一、见证某一法律行为或法律事实的真实性；

第二、见证某一法律行为或法律事实的合法性。

从法律属性上看，在我国律师见证仍属于“私证”，依法必须查证属实，才能作为认定事实的根据，不同于公证的证明力，公证书一般可直接作为证据使用。

二、法律原则

第一、律师见证应首先严格审查核实当事人的主体资格；

见证律师在对合同各方当事人的主体身份进行调查和认证时，应主动去查明当事人的真实身份，仅以当事人自行提供的材料作为认定主体资格的依据远远不够，还要查明自然人或法人的真实身份，其权利能力和行为能力。

代理人的代理资格、代理权限；当事人的资信状况、履约能力以及合同履行的可行性。对企业来说，应当调查企业的工商登记、税务登记、外贸许可、特许经营、产品标准、专利商标等等，对相关的证据和材料，还应当到有关部门进行必要的调查核实。

第二、律师见证还应勤勉尽责、严格审查核实见证事项的真实性；

从律师见证的目的看，见证不仅仅是对行为的见证，如，律师只对合同签字及盖章行为的真实性做见证，并不对双方合同的内容做见证，这样，律师做为法律服务职业的专有属性就不能得到体现，律师见证也就失去了应有的法律意义！

律师见证之所以不同于普通公民的作证，主要体现在见证律师负有对见证事项合法性审查的义务。

第三、律师见证的法律文书既要符合法定的实质要件；也要符合法定的形式要件;

如，进行合同见证要查明当事人提交材料的真实性，确定意思表示要真实、明确，无欺诈、胁迫、乘人之危和重大误解的情形。

第四、律师见证应坚持回避原则，不宜以律师执业身份为自己的亲友作见证；

第五、律师见证应坚持自愿、公平、直接和客观的原则；

第六、律师对法定的强制公证事项不得见证；

第七、律师见证业务程序要完备，见证书内容要符合要求。

第八、律师见证必须坚持在法律事实或法律行为发生时亲眼所见的原则。对于已经发生或者将要发生的事情，律师都不能见证，这是律师见证在时间上和空间上区别于公证的限制。

4. 个人签定的个人房屋买卖合同有法律效力吗如何认定

具有房地产权属的人与他人签订的房屋买卖合同，只需要双方意思表示真是一致，合同一般便是有效的。

房屋买卖合同是一种民事法律行为，其法律效力认定方法如下：

1．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

(1)一般主体要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。

(2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。

在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。

2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

3．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。

房屋买卖合同效力认定的根据主要是我国立法机关颁布的《民法通则》。

房屋买卖合同属民事买卖合同范畴，性质是民事的法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。房屋买卖合同的形式即买卖房屋协议是口头或书面均可，必须采用书面形式。

购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。

书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。

私下签订的房屋买卖合同如何确定法律效力

1．签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益。

由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意反悔，若不履行便会产生法律的后果或按违约制裁或按继续强制履行处理。

2．如果按照合同落款签单按手印是委托人，不是产权人且委托人没有委托书，是不具有法律效力的。

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房屋买卖合同法律规定

1．房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

2．在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

3．出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

5. 代持房产协议书有法律效力吗

、代持协议在实际购房人与代持人间有效

《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定:受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因房屋代持人只是实际购房人的受委托人，所以基于受委托关系而取得的房屋所有权应归委托人即实际购房人享有，实际购房人有权根据协议约定要求代持人履行相关义务。

在司法实践中，一般也认可房屋代持协议的效力。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”



二、实际购房人不能对抗善意第三人

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另行规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”因此，如第三人善意、有偿取得该代持房产的，则实际购房人可能无法追回其房产，而只能要求代持人赔偿。



三、风险及防范

1、法律风险

（1）代持人风险。如果代持人将代持的房产转让或抵押给第三人，除非实际购房人能够证明该受让人、抵押权人不是善意取得，否则，因代持约定不具有对抗第三人的效力，代持人对房产的转让、抵押行为有效，出资人可能丧失其房屋所有权。

（2）第三方风险。如果代持人在代持期间对他人有债务不能清偿，则该房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，实际购房人即使提出执行异议，但是否能被法院支持也存在很大的不确定性。

（3）不能过户风险。如涉及法律法规、国家政策、行政限制措施或实践操作等方面障碍，实际出资人在将来想把代持房产过户到自己名下时，有可能操作起来非常因难或根本无法办理。



2、风险防范

1、签订好购房代持协议。 在协议中应把双方的地位以及权利义务约定清楚，特别要约定好房屋权属的归属及产权过户的时间及代持人违约责任、承担责任方式、计算标准，并避免出现措辞不清、语焉不详的情形。

2、保留好证据。实际出资人在购房时最好保证资金从自己处直接支付给售方，并保留所有票据、证件在自己手中。如确实不能采取这种方法，至少也要要求代持人向自己出具支付款项的欠条，以防将来在主张权利时有书面依据。此外，保留房产所有权证、购房发票等文件，也至少能给代持人在转移房产的程序上制造一些困难。

3、担保措施。如有可能时，考虑代持人为履行代持协议向实际购房人提供担保。

4、可由代持人向实际购买人出具不可撤销的全权处置房产的授权委托书。

6. 有关办理房产证的法律效意

住房与建设部组织制定的《房屋登记办法》已经于2008年7月1日起实施，该办法旨在规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。

《房屋登记办法》有哪些法律条文与购房者密切相关？办法实施后，有哪些方面与以往有所不同，值得大家关注呢？记者从潍坊市房管局房产交易中心了解到，新办法规定中，购房者首先应该注意的就是房子归属的依据有所变化，其将以往以“房产证”为准的原则改为以“登记簿”为准。

登记簿效力高于房产证

如果说“房产证”是房子的身份证，那么“登记簿”就是房子的户籍。随着住房与建设部新的《房屋登记办法》的开始实施，其最大的变化是把以“房产证”为准的原则改为以“登记簿”为准则，而且房屋“登记簿”将比“房产证”更具有权威性和法律效力，从此，市民可以为自己的房子办理户籍了。

相比现行的以房产证为准，新法强调了房屋登记簿的作用。相关专家解读：“房屋登记簿具有很强的法律效力，是判断房屋归谁所有以及房屋有关情况的根据，相当于房屋除产权证以外的另一张身份证。值得注意的一点是，房屋登记簿的法律效力将高于产权证。”根据新《办法》第二十六条规定，当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。今后申请房屋登记时，房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。记载之后，房屋登记机构将根据房屋登记簿的记载内容，向权利人发放房屋权属证书。

2008年5月6日，建设部又出台了《房屋登记簿管理试行办法》，进一步明确了房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

预告登记有效避免真空期

在现行制度下，购房者交了房款后，往往要隔一段时间才能办好房屋权属证书，期间房屋权属的“真空期”常常会引发复杂的权属纠纷。

新《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房；(二)以预购商品房设定抵押；(三)房屋所有权转让、抵押；(四)法律、法规规定的其他情形。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

通俗来讲，以预购商品房为例，当你就你已交付了订金的房屋进行了预告登记后，未经你的书面同意，这套房子再到房屋登记机构办理其它登记，房屋登记机构将不予受理，这样就有效避免了开发商将你已订好的房子又转卖给他人。但需注意的一点是，办理预告登记必须提交双方当事人关于预告登记的约定。也就是说，你在与开发商达成买卖协议后，要同时达成一份前来进行预告登记的约定。之后，即使对方改变主意，不想把房屋卖给你，你也可以凭此约定和其它相关材料，一个人前来办理预告登记。另外，办理预购商品房预告登记前还需要先留意项目是否已取得了预售许可证，否则不能进行预购。

7. 《房屋登记办法》第八十一条中的“行政机关发生法律效力的文件”包括哪些，怎么取得这样的文件

行政机关发抄生法律效力的袭文件有很多，例如行政处理决定书、行政处罚决定书、行政复议决定书，当事人没有在法律规定的时间内起诉，就发生法律效力。你如果想获得这样的文件，就必须通过向行政机关申请、举报等形式作出一定的行为，行政机关作出相应的处理。要具体情况具体分析。