合作开发合作方的法律责任

⑴ 合作协议的法律责任

合作协议的法律责任是担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
合作合同书要素如下：
1、当事人信息，主要包括姓名（名称），住所，联系方法等等；
2、标的，合同为何而立，标的就是关键；
3、价款，为实现标的交易而需要支付的价款，包括付款方式、条件、定金等等；
4、履行因素，包括期限、地点、方式等等；
5、违约责任，违约金、定金、赔偿金、免责等等内容都包括在此；
6、解决争议的方式，明确仲裁还是诉讼。如果选择仲裁的，条款应符合仲裁法的规定；
7、合同生效条款，生效或者失效的条件以及无效的免责等等；
8、附件，记载本合同的附件种类、数量、效力等。合伙人的权利：
合伙协议的权利如下：
1、合伙事务的经营权、决定权和监督权，合伙的经营活动由合伙人共同决议，无论出资多少，所有合伙人均享有表决权；
2、听取合伙人开展业务情况的报告，检查合伙帐册及经营情况；
3、合伙人享有合伙利益的分配权；
4、合伙人分配合伙利益应以出资额比例或者按合同的约定进行，合伙经营积累之利润归合伙人共有（根据约定之期限定期进行项目盈利分配）；
5、合伙人有退伙的权利，依照上述内容中退伙约定办理退伙手续。

法律依据
《中华人民共和国民法典》
第九百七十条 合伙人就合伙事务作出决定的，除合伙合同另有约定外，应当经全体合伙人一致同意。
合伙事务由全体合伙人共同执行。按照合伙合同的约定或者全体合伙人的决定，可以委托一个或者数个合伙人执行合伙事务；其他合伙人不再执行合伙事务，但是有权监督执行情况。
合伙人分别执行合伙事务的，执行事务合伙人可以对其他合伙人执行的事务提出异议；提出异议后，其他合伙人应当暂停该项事务的执行。

⑵ 关于合作协议是否负法律责任

1，协议抄的签定受法律保护么？2，协袭议的内容（具体到每个字：如“若有违约愿乙方以其所持股份及相关收益作为赔偿”中的“愿”字）一字之差，内容大相径庭。3，六个月的时间盈利了么。没有的话，乙方是不是就没有股份。

⑶ 两个公司合作关系另一公司是否有附带法律责任

如果两个公司合作关系不涉及这个所谓的“另一公司”，或者这个所谓的“另一公司”没有参与这两个合作公司的相关业务，那么，这个所谓的“另一公司”不会有任何附带法律责任。

⑷ 合作开发合同各方当事人的义务有哪些

答：合作开发合同中当事人的主要义务：
(1)按照约定进行投资。（2)按照约定分工进行研究开发，当事人不参与研究开发工作，只是提供资金等物质技术条件或仅提供辅助性工作，不为合作开发的当事人，而为委托开发的当事人。（3)协作配合委托开发工作。

⑸ 合作开发合同的当事人的主要义务是什么

法律分析：合作开发合同的当事人应尽的合同义务有：《中华人民共和国民法典》第八百五十五条，合作开发合同的当事人应当按照约定进行投资，包括以技术进行投资，分工参与研究开发工作，协作配合研究开发工作。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

⑹ 商品房 联合开发怎样规定的

房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题由于房地产开发离不开土地和资金，又由于当事人往往难以两者兼有，有土地的通常缺少资金，有资金的又往往没有土地，于是各种形式的房地产合作开发便应运而生。在房地产合作开发过程中由于种种原因引起既存之合作难以为继，为解决各地都存在的“烂尾楼”现象，在市场运作中便又出现了已有合作前提下的新的合作即开发项目转让。项目转让是解决众多合作矛盾和纠纷，使“烂尾楼”起死还生的真正有效方法。因此房地产合作开发和项目转让也便成为专业律师的重要法律实务。
我国目前尚无房地产合作开发和项目转让的专门立法，也没有政府推荐使用的合同示范文本，在操作实践中，由于当事人的合同内容过于简单以及不少难以把握的疑难法律问题，不少合作开发和项目转让合同引起标的巨大的纠纷和诉讼；又由于这两类合同的许多环节均需有法律规定的政府批准手续和法定条件，许多合同因未符合这些手续和条件而导致无效。
一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念
1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。
2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。
合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。
3、房地产合作开发的主要模式：
（1）法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。
土地协议折价入股方式构成合作投资比例；
土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
（2）合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。
合作开发涉及一个项目；
△合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；
△合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
（3）合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发
4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
5、房地产项目转让的模式：
（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；
（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：
△权益在合作各方内部转让；
△权益转让给合作各方以外第三人。
6、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。
二、房地产合作开发及项目转让合同的主要条款
1、房地产合作开发合同的主要条款：
（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状。
（4）合作方式；
A、共同组建项目公司方式
需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运 作程序、利润分配等；
B、合作建房协议方式；
需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。
（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；
（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；
（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；
（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；
（9）违约责任；
（10）解决争议的方法；
（11）合作当事人约定的其它事项。
2、房地产项目转让合同的主要条款
（1）转让当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；
（4）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；
C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；
（5）项目转让方式；
A、以开发项目转让方式；
需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；
B、以转让项目公司股权方式；
需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
（6）项目转让价格、支付方法和期限；
（7）项目标的物转让、交割日期及方式；
（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；
（9）双方的权利义务；
（10）违约责任；
（11）解决争议的方法；
（12）转让当事人约定的其它事项。
三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题
1、制作房地产合作开发合同应注意的问题
（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
2、制作房地产项目转让合同应注意的问题
（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；
（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；
（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；
（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；
（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；
（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；
（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；
（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；
（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。合作开发房地产的合同要求
2008-03-16
（一）合同的形式
如果将房地产项目开发分为三个阶段：开发前期阶段、开发建设销售阶段、开发后期阶段，那么针对三个不同的项目开发阶段对应的法律关系的特点也就不同。
开发前期阶段——实质是：开发商与政府的博弈
——合同关系的特点是：主体单一、内容简单、法律关系清晰、争议较少
开发建设阶段——实质是：开发商与施工单位的博弈
——合同关系的特点是：主体单一、内容较多、法律关系清晰、争议有但可调和
开发后期阶段——实质是：开发商与购房人的博弈
物业公司与业主的博弈
——合同关系的特点是：主体较多、内容庞杂、法律关系混乱、争议过多难以协调
相应的，这三个不同的项目开发阶段对应着不同的合同类型
合同类型分述如下：
开发前的获地阶段
常见的项目开发获地，主要有五种基本方式；相应涉及五种不同形式的国有土地使用权获取合同：
1、划拨获地（一般是开发建设经济适用房）——与政府的土地主管部门——国有土地使用权划拨合同；
2、出让获地——与政府的土地主管部门——国有土地使用权出让合同；
出让一般又分三种形式（也即三种合同）：①协议出让；②招标出让；③拍卖出让。
3、转让获地——与土地使用权人——国有土地使用权转让合同；
4、合作共建的获地（一方出地、另一方出资金）——与合作另方——合作开发合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）；
5、公司股权变更的获地——与股权受让人——股权转让合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）。
获地后的准备阶段：
1、拆迁与安置——与被拆迁人——拆迁与安置合同（产权调换合同/作价补偿合同）；
2、通水通电——与供水、电单位——水电供应合同；
3、项目策划——与策划专业机构——项目策划合同；
4、工程勘察、设计——与勘察、设计单位——工程勘察、设计合同；
5、场地整理、平整——与施工单位——委托拆建、平整施工合同；
6、环境评价、地震、人防、防雷、测绘等——与相关单位——委托服务合同。
获地后融资阶段
1、与银行或其他金融机构的借款合同；
2、借款担保合同或土地使用权抵押合同。
项目开发建设销售阶段一般所要涉及的合同
开发建设阶段
1、项目施工实行招投标的——与招投标机构——委托招投标合同；
2、项目施工实行发承包的——与工程施工单位的——建设工程施工合同（包括土建施工合同、水电暖安装合同、装饰装修合同、园林绿化合同等）；
3、项目施工实行监理的——与工程监理单位的——工程监理合同；
4、建筑材料采购——与出卖人——建筑材料买卖合同；
5、以在建项目融资的——与银行或其他金融机构、个人——借款合同、借款担保合同或在建项目抵押合同；
6、在建项目转让的——与受让方——在建项目转让合同（包括合作共建合同、合资共建合同（通常认为是在建项目转让的特殊形式）。
开发销售阶段
7、商品房预售的——与买受人——商品房买卖（预售）合同；
8、商品房现售的——与买受人——商品房买卖（现房）合同；
9、委托中介机构代理销售商品房的——与中介机构——委托销售合同；
10、商品房广告——与广告发布机构——广告发布合同（电影、电视广告、报纸杂志广告、广播电台广告、户外平面或立体广告、彩叶传单广告等）；
11、开发企业应选聘前期物业企业——与物管企业前期物管委托合同/与购房人前期物管合同；
12、开发企业应制定临时管理规约——与购房人——签属同意遵守临时管理规约的书面承诺；
13、商品房两书制度——开发企业向购买人提供——商品房质保书、住宅使用说明书；
14、项目竣工——与施工单位——工程质量保修合同；
15、商品房出租——与承租人——房屋租赁合同；
16、开发企业代办房产证的——与买房人——委托办证合同；
17、开发企业代收费的（如水、电、暖、气、通讯的开户费或使用费）——与收费单位的代理收缴费协议/与购房人的代理收缴费协议。
项目开发的后期阶段一般所要涉及的合同
1、对已售出但未交付的房屋，开发公司移交物业企业管理的——与物业公司——房屋移交协议；
2、开发建设资料移交物管企业或业主大会的——与物管企业或业主大会——资料移交协议；
3、物业专项维修资金移交业主大会——与业主大会——资金移交协议；
4、其他法定或者约定的服务、义务——相关明示、规范的合同。
（二）、合作开发房地产合同是约束合作各方的宪法规定法性文件，因此合作开发房地产合同条款中应注意以下几方面的内容：
1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。
2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；
8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；
9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
10）合作合同应具体约定一旦合同双方违反了，应如何赔偿，解决。

⑺ 签订和履行房地产合作开发合同应注意哪些法律问题

签订房地产合作开发合同需注意的几个问题 房地产合作开发合同是指两方或者两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例、约定方式分享利益的协议。广义的房地产合作开发合同的外延非常丰富，只要是两方或两方以上当事人约定合作在土地上增添建筑物的活动，都属于房地产合作开发合同。它不限于一方出地另一方出资，也可以是双方共同出地出资；不限于开发后进入市场，也可以是建设完毕后归自己使用；合作的主体也不限于单位之间，而可以是单位与自然人之间，或自然人与自然人之间。 一个有合格资质的开发企业如果既有土地，又有资金、技术、劳务等要素，它完全可以自主完成开发而不必寻求合作。但在实践中，往往是有土地的一方没有资金，有资金的没有土地或资质，而合作开发可以有效的整合各种要素，实现共赢，因此，房地产合作开发正在成为一种重要的开发模式。 房地产合作开发合同由于履行周期长，投资密度高

⑻ [转载]房地产项目合作开发的法律风险、对策及如何起草

按照该司法解释对合作开发房地产的定义，可以看出，合作开发房地产有三个法律特征：一是共同出资；二是共享利润；三是共担风险。近些年来，随着房地产业的发展，合作开发房地产的现象非常普遍。上述司法解释摒弃了共同经营的要价，“共同经营”不是合作开发协议的法律特征，它并不影响法院对该协议性质的判断，使合作开发房地产不同于联营。2、合作方式的多样化（１）从出资方式上看，当事人可以土地使用权、资金等有形资产出资，也可以技术、劳务等无形资产出资。实践中，往往以土地使用权和资金作为出资。 （２）从组织方式上看，可以分为法人型（项目公司型）合作开发和合伙型、合同型合作开发（后两种统称为非法人型联营，即非项目公司型）。现实中，因采用非项目公司型的合作方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非项目公司型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。但“三资”企业的特殊性，一般采取项目公司型的方式合作开发房地产。（3）对外名义上，可以以双方共同名义开发，也可以以其中一方的名义开发（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配销售款或者利润等（5）双方的资质上看，表现为双方都有资质，土地提供方没有资质但资金提供方有资质，土地提供方有资质但资金提供方没有资质。 （二）法律风险1、合作开发合同被认定无效的法律风险； 在实务中，很多合作开发合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。 司法解释规定合作开发必须具备的特征为：共同投资、共享利润、共担风险。若不具备这些特征，该“合作”的性质便有待商榷。实践中通常表现为： 提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据土地使用权的性质，分别适用划拨或出让土地使用权转让的相关法律法规。 提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 提供资金的一方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 《解释》规定，不承担经营风险的合作开发合同按照合同实际内容、真实目的给合同定性。而当事人签订的“名不副实”的合作合同，多数是为了规避我国关于土地使用权转让、房屋转让及禁止企业间直接借贷的相关法律法规，若当事人之间不发生纠纷，则通常“相安无事”。但是，一旦纠纷发生，原先设定的合同条款很可能为无效条款，当事人就需要面对恢复原状、赔偿损失、行政处罚等相关法律后果，其结果很可能是一方成为法律上的牺牲品。例如实践中一方利用合同无效的瑕疵，主动提起合同无效之诉，以达到不履行合同或者提前收回投资款的目的。 甲方有土地使用权但无资质，乙方有资质，以乙方名义开发，应将土地使用权过户至乙方名下。如果产生纠纷，则对甲方极为不利，因为很有可能将面临，该合同被认定为名为联营（合作）实为挂靠（出租营业执照和资质证书）的无效合同的风险。 无效的合作开发房地产合同财产后果的处理 在本文中提到了导致合同无效的几种情形，合同一旦被确认无效，就会涉及到当事人之间的财产处分问题。《合同法》第58条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任合同被认定无效后对财产的处理”。另最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第45条规定，“经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产”。 但鉴于合作开发房地产合同的特殊性和复杂性，不能简单的返还财产、赔偿损失草帅处理了事。在尚无新法对此类合同无效的处理做出明确规定前，暂且可以参照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条之规定，视不同情况分别处理：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（１）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；（２）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；（３）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿”。 2、土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；（1）划拨土地审批手续 划拨土地使用权作为投资，所产生的风险主要表现为：划拨土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。也就是说，划拨土地使用权用于房地产合作开发的，合作合同有效与否取决于政府的一纸“批文”。因此在发生纠纷时，政府想使合同继续履行即可下批文，若政府不想合同继续履行，即可由划拨土地使用权人直接诉请合作合同无效。而通常情况下，划拨土地使用权人和政府保持着“良好的关系”。这无疑对资方是不利的。建议，在与土地方合作开发房地产时，第一步需要确认的就是土地使用权的性质，如确属土地划拨使用权，应在合同中约定由其中一方或者多方，办理土地使用权出让手续并缴交土地使用权出让金。现实中，办理土地使用权出让手续一般与房地产开发同步进行（2）项目公司型合作开发应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）甲方有土地使用权但无资质，乙方有资质，以乙方名义开发，应将土地使用权过户至乙方名下。如果产生纠纷，则对甲方极为不利，因为很有可能将面临，该合同被认定为名为联营（合作）实为挂靠（出租营业执照和资质证书）的无效合同的风险。 3、资金提供方资金不到位或未足额出资的法律风险； 出资不到位纠纷在合作开发房地产中较为常见，出资不到位的行为性质为违约，违约方应当依照约定承担违约责任，直至合同解除。关于出资不到位，如何分配利润的问题。如果在合同中约定：仅以投资数额确定利润分配比例的，才按实际投资比例分配利润。如果合同明确约定了分配比例，则不管当事人是否足额交纳出资都不受该条款的制约，而应该按照违约责任来追究出资不到位一方当事人的责任。因此，在合作人出资不到位的情况下，其他依约出资的合作人应当及时处理该问题，要求未出资的出资人出资，并且依约承担违约责任，若未出资人依旧不出资，其他出资人可以解除合作合同。当然，合作人也可以在合同中中对出资人未依约出资的情形，约定具体的处理方式，以减少纠纷解决成本。 4、因一方印章使用不善，给另一方带来不可估量的其他经济损失的法律风险； 5、一方利用财务上便利，在财务上做技术处理转移利润、销售款等； 6、一方利用其关联企业通过合同签订、签证等方式转移利润、销售款等； 7、投资争议的法律风险 对投资额的增加或者利润的减少按照过错确定分配比例；因不可归责于当事人的过错或者当事人过错无法确定的，按照约定的投资比例确定，没有约定投资比例的，按照约定的利润比例分配。 8、利益分配争议的法律风险 合作开发房地产案件中，经常会出现房屋实际面积与合同约定的面积、规划建筑面积不符的现象。这往往是因为市政规划的变更、当事人对项目设计方案的变更等原因导致的。房屋实际面积在不同的情况下，可能超出规划建筑面积，也可能少于合同约定的面积，以下将分别进行论述。 在合作过程中，房屋实际面积超出规划建筑面积，首先应经过有批准权的人民政府批准，未经批准的，当事人请求分配的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。向人民政府主管部门申请批准可能导致两种不同结果，一种是批准，另一种则是被认定为违章建筑。如前一种结果，超出部分经政府主管部门批准合法后，当事人对该部分面积分配比例没有约定的，可以协商约定分配比例；协商不成的，可以参照合同约定的分配比例分配。如审批结果为后一种，超出部分被政府主管部门认定为违章建筑的，将会予以拆除，其损失由当事人按照各自的违约责任分别承担；双方违约责任无法确认的，参照合同约定的投资比例分担。同时，房屋实际面积的增加可能直接导致投资数额超出合同的约定（第二种可能是房屋实际面积不增加但实际投资数额同样超出合同的约定），对于增加的投资数额，当事人对不符部分数额的分担比例，可以参照合同约定的当事人各方的投资数额比例分担，没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。但出现上述第二种可能的，当事人存在过错导致投资数额增加的除外。 由于房地产开发过程中遇到变更规划、资金不到位、施工、合同约定不明等原因会导致实际建筑面积少于合同约定，容易引发纠纷。在出现房屋的实际建筑面积少于合同约定的面积时，当事人不能协商达成一致 ，则需追究过错人的责任，按照过错责任原则，根据过错当事人的责任，在分享利润时少分相应的份额。在排除当事人过错或者当事人过错无法确定的情况下，按照约定的利润分配比例确定。 9、合作开发违法、违章建筑的法律风险 违法、违规建筑主要包括无相关国土或规划手续的工程，建设性质、规模与建设工程规划许可证内容不符的工程。如果合作开发出现违法违规建筑，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，法院不予受理；已经受理的，驳回起诉。实践中，当事人只能“曲线分利”，遇有此类纠纷有两种处理方式：一是，补办相关手续，承担相应行政责任，使得“违法、违规建筑”变为“合法建筑”，再行要求利润分配；二是，若对于“违法违规建筑”的形成，一方没有过错，无过错方可以向过错方要求违约赔偿。10、以预售款充抵出资，利益不受法律保护的法律风险 预售款属于提前获得的预期利益，且该预期利益的真正实现具有一定的风险性，如开发商将其充抵投资参与利润分配，等于是将风险转嫁给了购房者，为保护房屋购买人的合法权益不受侵犯，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪于它用。该条款对商品房预售资金的用途做了严格规定，强制其用于有关的工程建设，旨在防止开发商将预售资金任意挤用。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》也再次明确规定，合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。 11、债务风险 甲方将面临该项目以外的，乙方的其他债权人通过法律手段，从该项目中主张权利的风险；各方均面临对外互负连带责任的风险。 （三）对策1、慎重选择合作伙伴 甲乙双方均应注意的问题（1）聘请熟悉房地产开发项目运作和熟悉房地产开发企业管理的资深律师，提供全程法律服务；（2）在考察决策阶段，充分听取项目策划、规划、设计、建筑、金融、税务、监理工程师、会计师、律师等专家的意见；（3）注意审查对方主体资格或身份是否合法适格；（4）选择合法的合作形式，处处体现共同投资、共同经营、共享利益、共担风险的真实意思；（5）重合同守信用；（6）自始至终都注意收集对方的房产、车辆、开户银行及帐号、债权债务情况、实际办公地或居住地等信息资料；（7）在履行合同过程中，注意完善往来函件的签收手续；（8）发生纠纷，互谅互让，友好协商，和平解决。 甲方应注意的问题（1）注意考察乙方资金实力；（2）注意核实乙方资金来历是否合法；（3）避免造成非法集资、避免造成诈骗、避免造成洗钱等违法犯罪行为发生。 乙方应注意的问题（1）注意调查甲方项目的真实性和合法性；（2）注意调查核实甲方土地所有权是否被抵押或被司法查封；（3）注意从侧面调查了解甲方负责人的人品及诚信度。2、预防合作合同无效 第一，合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的，签订的合作开发房地产合同无效。 第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，合同无效。 第三，未经批准改变土地用途，签订的合作开发房地产合同无效。 第四，违法、违章建筑； 第五，改变手续； 第六，四类转性合同；3、签订条款完备周详的合同（1）准确叙述该项目的现状：包括项目地址、已取得的批准文件、批准证书等；（2）准确罗列该项目有关债权债务情况，并约定分担办法；（3）合同中应当对合作模式作出明确约定。特别需要注意的一点是，合作方应当对合作项目的运行机制作出约定，即相关权力机构的组成及议事规则，以及出现决策僵局的时候该如何处理。 合同、印章、财务管理；工期、签证管理；（4）合同中应当对合作条件作出明确的约定。关于合作条件，各方如何投资，何时以何种形式投资，违反投资约定该如何处理等都需要明确约定。 以项目公司型合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；如一方以土地使用权入股，该土地使用权需要评估。（5）合同中应当对土地使用权条款作出详细约定。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式；土地使用权出让金的支付情况；达成合作后，土地使用权的权属；如项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的承担。（6）对合作开发房地产过程中各种审批程序及证照办理的义务人作出明确的约定，实践中因约定不明，相互推诿办理行政审批，致使项目不能顺利进行的情况时有发生。（7）合同应当明确约定投资额增加、建筑面积减少时的分配方法；建筑面积增加时的政府审批手续、增加面积的成本分担及面积分配方式。（8）合同中应当对项目资金的监管作出约定，避免一方完全控制账务的情况发生。预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。（9）双方均应对有些重要事实的真实性和合法性，作郑重承诺或保证；（10）尽可能要求对方支付定金、或履约保证金、或提供担保、或提供反担保；（11）对各方都应当有一些限制性约定，例如约定：未经对方同意，任何一方不得将本合同有关权利义务转让给第三人等；（12）要明确约定利益分配办法：分配时间、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，则应明确房屋性质、具体位置、栋号、楼层、朝向、建筑面积或套内建筑面积等事项；（13）明确约定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明确约定违约责任：针对不同的违约情形约定具体的承担金额或承担比例；对于严重的根本性违约情形，要约定违约超过一定具体期限时，应承担较大的违约金额或较大的违约比例，违约方除应按照约定承担违约责任外，守约方有权解除合同，自解除合同通知达到违约方时合同解除；（15）明确约定合同解除后的清理、交接、撤场等的具体办法；要特别约定因严重的根本性违约而导致解除合同时，违约方必须在合同解除后的几个工作日内，自行撤出办公及施工现场；同时还应约定包括违约金在内的有关款项的结算支付时间；（16）明确约定解决争议的办法；（17）注明合同份数及合同生效的条件，注明每份合同具有同等法律效力，合同附件与合同具有同等法律效力；（18）将与原件核对无误的有效营业执照、资质证书、身份证、资信证明、批准文件、批准证书、房屋分配表及图纸等作为合同附件；（19）注意除在落款处盖章、签字盖手印外，还要对每份合同都盖上骑缝章。

⑼ 房地产合作开发项目

开发项目合作合同

订立协议双方（合作人）：
甲 方：
住 址：
乙 方：
住 址：
根据中华人民共和国合同法的有关规定，经双方友好协商，遵循平等、互惠互利和诚信的原则，就“ ”项目合作事宜达成条款如下：
第一条 合作项目名称 、地点：“ ”，位于XX市 。
第二条 合作经营项目的范围：该地块的购置、房地产项目的开发、销售。
第三条 合作期限：自 年＿月＿日起，至本合作项目完全销售结束结算完毕为止。
第四条 总投资、出资金额、 方式、期限。
本合作项目总投资约为人民币 万元。
（一）甲方以实物（土地）方式出资，计人民币 万元，占总投资的 %；乙方以货币方式出资，计人民币 万元，占总投资的20%；
（二）合作人的出资，于 年＿月＿日以前交到“ ”项目部专用帐户。
（三）合作期间合作人的出资为共有财产，不得随意请求分割。合作终止后，在该项目盈利或保本的情况下，各合作人的出资予以全额返还。如果项目出现亏损，在扣除各合作人应承担的金额后予以返还。
第五条 利润分配与债务承担，合作各方共同经营，共担风险与盈亏。
（一）利润分配：以各合作人的投资比例为依据，按比例分配。
（二）债务承担：以各合作人的投资比例为依据，按比例承担。
第六条 双方职责
1、甲方负责合作项目的所有工程建设、销售（包括地质勘探、规划申报、图纸设计、证件办理）等事宜。
2、乙方负责资金筹备，以维持项目的运转，并对甲方的工作进行监督，保证项目正常、健康的运营。
3、乙方向项目委派财务人员一名，对项目资金的运作进行监管，其他所需人员由甲方招聘或委派。若双方在管理过程中产生意见分歧，可进行协调，经协调不能统一意见的情况下，任何一方都可退出。
第七条 合作负责人及合作事务执行。
（一）合作人共同执行合作项目事务。需要就有关重大事项作出决定时，应当经过享有三分之二以上表决权的合作人表决通过（注：各合作人享有与其出资比例相同的表决权）。
（二）合作期间，本项目对外的各项具体事务，均以甲方名义实施，合作人同时授权甲方为合作项目的负责人，其权限为：
1. 对外开展业务，订立合同；
2. 对合作项目进行全面管理；
3. 支付、结算合作项目的相关费用；
4. 安排其他合作人执行本项目的事务
第八条 合作人的权利和义务。
（一）合作人的权利：
1. 合作事务的知情权、决定权和监督权；
2. 合作人享有合作利润的分配权；
4. 合作人有按照本协议约定退出合作的权利。
（二）合作人的义务：
1. 按照本协议的约定按时足额缴纳出资；
2. 按照本协议的约定维护合作财产的统一；
3．分担合作项目的经营损失；对合作债务承担连带责任。
第九条 禁止行为。
（一）未经全体合作人同意，禁止任何合作人私自以合作项目名义进行合作项目之外的业务活动；造成损失的，由该合作人承担全部的法律责任。
（二）合作人不得从事损害本合作项目利益的活动。
第十条 合作经营的继续。
（一）在发生个别合作人退出合作的情况下，其余合作人有权继续以原项目名称继续经营原项目业务，也可以选择、吸收新的合作人入股经营。
（二）在合作人死亡或被宣告死亡的情况下，死亡合作人的继承人既可以选择退出合作并进行结算，也可以选择继续参与合作经营活动。
第十一条 合作的终止和清算。
（一） 本次合作因下列情形之一而终止：
1. 合作期限届满；
2. 全体合作人同意提前终止合作关系；
3. 出现法律、行政法规规定的应当终止的事由。
（二）合作的清算：
1. 合作终止后应当进行清算，并通知债权人。
2. 清算人由全体合作人担任或经全体合作人过半数同意，委托甲方或第三人为清算人。
3. 合作财产在支付清算费用后，按下列顺序清偿：合作项目所欠招用的职工工资和劳动保险费用；合作项目所欠税款；合作项目的债务；返还合作人的出资。
4. 清偿后如有剩余，则按本协议第五条第（一）项的办法进行分配。
5. 清算后如有亏损，合作财产不足清偿的部分，依本协议第五条第（二）项的办法处理。各合作人应承担无限连带清偿责任，合作人由于承担连带责任，所清偿数额超过其应当承担的数额时，有权向其他合作人追偿。
第十二条 违约责任。
（一）合作人未按期缴纳全部出资的，逾期在 日内的，应当按照同期银行贷款利率加付利息并赔偿由此给其他合作人造成的损失；逾期＿日以上的，按自动退股处理。
（二）合作人未经其他合作人一致同意而转让其财产份额的，其行为无效。因此给第三人或其他合作人造成损失的，转让人应承担全部的赔偿责任。
（三）合作人私自以其在合作项目中的财产份额对外提供担保的，其行为无效；由此给第三人或其他合作人造成损失的，由该合作人承担赔偿责任。
（四）合作人严重违反本协议、或因重大过失而导致合作项目遭受损失的，应当对其他合作人承担赔偿责任。
（五）合作人违反第九条规定，应按合作实际损失赔偿。经劝阻不听者可由全体合作人决定除名。
第十三条 合同争议解决方式。
凡因本协议或与本协议有关的一切争议，合作人之间共同协商，如协商不成，提交仲裁委员会仲裁。对各方均有约束力。
第十四条 其他。
（一） 经协商一致，合作人可以修改本协议或对未尽事宜进行补充；
（二）本合同一式三份，合作人各执一份。
（三）本合同经全体合作人签名（盖章）后生效。

甲 方： 乙 方：

签约时间：＿＿＿年 月＿ 日 签约地点：＿＿＿＿＿＿