开发商模型图具有法律效力吗

① 现房与沙盘模型不一致开发商是违约吗

在去楼盘看房的时候，一般售楼大厅里面都会放着楼盘的沙盘模型，购房者通过小小的沙盘模型就能够了解到整个小区的房源情况。但是等房子建造完成后，很多人地方发现跟自己当初看的沙盘模型不一样。那么，现房与沙盘模型不一致开发商是违约吗?关注，了解更多知识。
现房与沙盘模型不一致开发商是违约吗?
其实如果沙盘模型与现房存在明显不一致，开发商事前对此又无显著说明的，那开发商应当承担违约责任。找个例子，比如开发商在沙盘中标明房屋存在停车位，但现房却是没有停车位的，开发商在签订购房合同等合约前对此又无相关说明，开发商就构成违约，需要承担缔约过失责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在商品房买卖中，沙盘是否属于宣传资料，目前法律法规对此尚没有明确规定，但在司法实践中，一般认为沙盘也是宣传资料之一。沙盘中显示的道路、绿化、楼体外饰和总体布局等内容。
实际中，缔约过失责任按如下认定：
1、缔约过失责任是发生在订立合同过程中的法律责任。
缔约过失责任与违约责任最重要的区别在于发生的时间不同。违约责任是发生在合同成立以后，合同履行过程中的法律责任，而缔约过失责任则是发生在缔约过程中当事人一方因其过失行为而应承担的法律责任。只有在合同还未成立，或者虽然成立，但不能产生法律效力而被确定无效或者被撤销时，有过错的一方才能承担缔约过失责任。
2、承担缔约过失责任的基础是违背了诚实信用原则，诚实信用原则是合同法的基本原则。
根据诚实信用原则的要求，在合同订立过程中，应当承担先合同义务，包括使用方法的告知义务、瑕疵告知义务、重要事实告知义务、协作与照顾义务等。我国合同法规定，假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，都属于违背诚实信用原则的行为，应承担缔约过失责任。
3、责任人的过失导致他人信赖利益的损害，缔约过失行为直接破坏了与他人的缔约关系，损害的是他人因为信赖合同的成立和有效，但由于合同不成立和无效的结果而遭受的损失。
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② 开发商的广告宣传资料是否具有法律效力

根据《最高人民来法自院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任
。”如购房人发现建成房屋与开发商预售广告中许诺条件不符，不能基于该广告而追究开发商的违约责任，只能根据广告法的有关规定追究广告商或开发商发布虚假广告的责任。
如开房商在广告中作出根本无法实现的承诺，则属于缔约过程中民事欺诈行为。购房人可要求开发商承担缔约过失责任。

③ 沙盘与现楼不一谁负责谨防售楼部沙盘猫腻

3月已至，楼市也开始逐渐回暖，新开楼盘一般都会在售楼处摆放沙盘模型，供人们购房参考，但有些模型之外的因素如果被忽略，可能会造成选房不准，入住之后产生不便。相关地产销售人员建议，看模型时也要对模型上反映不出来的周边及小区内配套详细了解。

沙盘模型上会显示出小区的楼高、楼间距、绿化等信息。但由于模型空间所限，小区内一些如变电箱、运动设施等，不会完全体现出来。如果想选购一楼的房屋，并且介意周边的一些设施可能会干扰正常生活，那么在看模型选房时，要向销售人员询问清楚。

楼盘沙盘陷阱：

陷阱一：沙盘楼距更宽阔

陷阱：很多购房者发现，沙盘的楼房错落有致、宽松通透，置业顾问也一再承诺有25米宽楼距。可实际楼距却15米不到。 对策：看沙盘不如多问实际数据。根据小区占地、总建筑面积、容积率等数据，结合沙盘比例与实地考察，做出的判断也更准确些。此外，除了看楼座布局是否过紧凑，还要看小区的规划是否考虑到实际生活需求，如小区出入口的设计是否合理等。

陷阱二：说好的周边配套呢？

陷阱：许多销售顾问总是指着沙盘这样信誓旦旦地承诺规划中的配套等等。可如果等了几年还看不到所谓的配套设施落实，销售人员就会说这是政府项目或政府规划，正在规划之中。当房子都卖光了，规划都没落实，购房者也只得认栽。对策：实际了解配套的真实性可行性。购房者可将沙盘上的设施与建筑图纸一一对应，确定小区周围的湖泊、公园、绿化带是否真实存在；周边的道路是否如沙盘展示的一样宽阔平直；销售人员承诺的学校、商业项目的进驻，在政府官方网是否有相关规划与进度等。这不仅关系到日后生活的舒适度，还关系到房产的保值率。

陷阱三：不利生活设施被“隐身”

陷阱：有开发商为了让沙盘看上去整体更完美，隐去了一些必要的生活设施，如电房、水泵房、地下车库的出入口，甚至是垃圾站，导致很多购房者在不知情下住进了垃圾站旁的房子，对此，大多业主只能无奈地接受。对策：购房者看沙盘时要特别留意车库出入口、垃圾站、电房的具体位置，另外问清垃圾站是常规垃圾堆放处还是临时堆放点，临时堆放点会不会变成永久堆放点等，购房者在看模型时除了要了解它们的具体位置，还要实地到小区周边做仔细了解。对于销售人员的承诺，购房者可与其协商，写入商品房预售合同。

有些房屋在模型上看临街、采光好，但有可能小区外正是繁华马路，房屋正对面还有高层建筑。看房者要考虑模型以外的周边环境，询问周边高层建筑物、道路、商铺繁华程度等情况。还应了解周边规划状况，如是否将建商场、垃圾转运站等，对影响生活的因素心里有个底。

一、看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

按工商行政管理机关的要求，开发商使用模型时，必须注明“模型”或“效果图”等字样，这条规定的潜台词是：沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸，除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作，还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。

二、看小区整体规划

沙盘是小区的缩影。在沙盘上，小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然，而这些对以后的居住质量影响很大，也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。

三、看开盘区域及楼栋朝向

大多楼盘都是分期开发，因此在总揽全局之后，应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等，也是选房的衡量标准。

四、看楼间距

90%的沙盘是放大楼体间距的！据专家介绍，夸大楼间距是开发商的一种促销手段。通常，低层住宅楼间距应大于15米，而那些高层住宅楼间距应当大于24米。知道了沙盘模型比例，购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差；或者测量前后楼栋的高度与间距，两者的比例控制在1：1比较合适。

看房者都会关注房屋的采光情况，在看模型时，应问准模型上楼间距比例是否与实际一致，以判断出房屋的采光效果。如果看模型时感觉所中意的房屋采光不好，应及时向销售人员询问，并到样板间实地看一看。

五、看绿地

有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球，开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致，有必要，具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。

六、看内交通

小区内的交通分为人车分流和人车混行两类，交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的，这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下小区在交通上有什么措施，如何规划小区内的车行、人流等。

七、看公共设施具体位置

为了美观，沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移，比如用绿地取而代之。看沙盘时，一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离。

八、看小区内不明确建筑物

沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物。这些不明建筑物，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此，一定要打破砂锅问到底，并把这些“不确定的因素”写入合同中，对开发商产生一种约束力。

沙盘与现楼不一样，谁来负责？

“本模型仅供参考，以实际为主”。走访多个楼盘售楼部，发现此类提示语句出现在每个沙盘上。而楼盘的户型图、效果图上，同样印有“实际交付结果以双方订立的商品房买卖合同约定为准”等文字。楼盘置业顾问向记者解释，即便是相同户型单位，它们的楼栋、楼层、单元的不同，也会导致局部结构、尺寸、面积上的偏差。这无法避免，也应提前跟购房者说明，避免日后产生不必要的纠纷。然而记者观察发现，这些置业顾问在向购房者介绍沙盘时并未做出相关提醒，也少有购房者对此提出质疑。而提示文字字号很小，且被放在毫不起眼的位置。

沙盘是否具有法律效力？律师认为，只要沙盘上面出现“仅供参考”的字眼，开发商就足以免责。“也有过靠沙盘拍照做证据打赢官司的，但有一定难度，需要结合其 他证据，如售房书面广告等。”另外律师称，即便附近有变电站、高压线，除非购房者主动提出，否则开发商也没有义务将其记入合同。

（以上回答发布于2017-03-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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④ 法官真的就可以说我的还建图纸无法律效力吗

你好，1、图纸有法律效力，但它不一定是合同的组成部分；2、对其他拆迁人的证明，可以申请法院调取档案来证明（规划部门）。

⑤ 售楼部的沙盘模型具有法律效力吗

售楼处沙盘上一般都会写：本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在回区别，最终交付结答果则以政府部门核准文件及双方合同约定内容为准等相关文字，一般沙盘是难以作为维权依据的，具体还是要看实际规划跟合同中注明的规划尺寸是否相符。

⑥ 开发商的沙盘有哪些法律效力

只要还有当时沙盘的照片以及宣传资料，就可以要求开发商承担违约责任，因为原来的那些资料应该被认定为你们签订的房屋合同的一部分。
一般认为沙盘是宣传资料。沙盘中显示的道路、绿化、楼体外饰和总体布局等内容。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；
但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

⑦ 开发商的效果图和施工图哪个有法律效应

开发商效果图是开发商宣传的一部分，是对购房人的一种承担，具有法律效力，如果开发商的房屋不符合效果图，可以视为开发商违约。

⑧ 开发商在售楼部展示的楼盘模型能作为有效证据吗

不能，只是一个大致的参考，要以小区规划图作为参考。

⑨ 开发商沙盘的法律效力

只要还有当时沙盘的照片以及宣传资料，就可以要求开发商承担违约责任，因为原来的那些资料应该被认定为签订的房屋合同的一部分。【法律依据】：符合《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的退房情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在商品房买卖中，沙盘是否属于宣传资料，目前法律法规对此尚没有明确规定，但在司法实践中，一般认为沙盘也是宣传资料之一。沙盘中显示的道路、绿化、楼体外饰和总体布局等内容。

⑩ 请问谭瑛律师：购房时的房屋建筑模型是否具有法律效力造成现在这种损失和伤害我应该怎么办呢

你好！建筑模型可以作为合同的内容之一，如果你们有充分的证据证实开发商所提交的房屋与合同约定（包括建筑模型所体现）的不一致，可以要求开发商承担违约责任，也可以要求退房。