凶宅买卖的法律效力

1. “凶宅”的房屋买卖合同纠纷怎么处理

主要看购房前，前房主有没有如实描述过，如果有知会过，那就按照买卖合同执行，违约者按违约条款赔偿。

2. 买了凶宅可以要求退吗

法律分析：买了凶宅如果在不知情的情况下是可以要求退房的。凶宅是房屋的重大事项，在房屋买卖过程中，出卖人如果故意隐瞒或不告知凶宅的情况属于违反诚实信用原则，违背公序良俗，是可以要求退房的。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

3. 卖“凶宅”隐瞒实情是否应该承担法律责任

二手房交易过程中，买家最怕的就是买到凶宅。那么何为“凶宅”？

“凶宅”一般指住宅内发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋。人们普遍认为这类房屋是不吉利的，这往往不是所谓的迷信，而是买方认为居住在这种环境中会对自己的心理造成影响，产生不良状态。也正是由于人们的忌讳，此类房屋很难出手，卖方产生隐瞒实情的想法也就不足为奇。但如果买方在房屋交易完成之后知道房屋情况，卖方需要承担法律责任么？

案例：2013年，汤女士和胡先生达成了房屋买卖合同，约定汤女士花98万元购买胡先生的一所房子。合同中明确规定，卖方如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。而就在汤女士支付完首期款之后，却打听到，2011年该房层发生过租客跳楼自杀事件。于是找到胡先生，由于协商未果，汤女士将胡先生告上法院。

经法院审理认为，卖方胡先生的隐瞒行为违背了公共秩序和善良风俗，违反的诚实信用原则。于是判决撤销房屋买卖合同，除了退换房款之外，还应赔偿汤女士损失5000元。

“法律应该尊重善良的习俗。”忌住“凶宅”是我国民间传统，是社会上一种善良无害的风俗。所谓“凶宅”可能会导致买房人心理不安，足以影响买方的购买决定。而从房屋交易的公平性及诚实信用原则出发，卖方应当负有“凶宅”信息等负面关联信息的披露义务，卖方若违反这一义务，买方理应获得权利救济。

因此在此案例中，卖方未妥善披露“凶宅”等房屋负面关联信息的行为违背了诚实信用原则，应当视为欺诈，善意买方享有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利，对于造成买方损失的，卖方应当承担损害赔偿责任。

“凶宅”如何判定？

对于“凶宅”，在法律上没有明确的概念界定。按照一般理解，至少满足以下几个要件：一，房屋内发生的死亡事实必须客观存在。如果只有捕风捉影的各类传说，不能简单地认定为“凶宅”。二， 发生的死亡事件非人为因素造成, 即俗称的“横死”。如由健康原因导致的病死或老死均属于正常死亡。第三，由于特定事件的影响, 多数人不愿购买此房屋居住。

卖家如何避免卖出“凶宅”带来纠纷？

从以往案例来讲，产生纠纷的原因均因卖方刻意隐瞒“凶宅”的事实。根据诚实信用原则，卖方理应将房屋曾发生过的事实告知买房，由买方作出选择。如卖方表示已经告知，应承担举证责任。

卖方可以明确说明这栋别墅是凶宅，愿意低价出售。可能会吸引一部分并不介意房屋的历史的购房者愿意低价购买。但注意，法律对撤销合同有实效的限制，当事人应当在知道或者应当知道撤销之日起一年内行使撤销权，逾期则不能在要求撤销合同。

（以上回答发布于2016-05-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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4. 低价购买了一处居民住宅，以为自己赚了便宜，但后来被邻居告知是凶宅，能撤销房屋买卖合同吗

问：低价购买了一处居民住宅，以为自己赚了便宜，但后来被邻居告知是凶宅，能撤销房屋买卖合同吗？

答：君同法律在线咨询为您解答

房屋买卖合同公证的效力是什么？

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。法律规定房屋买卖合同应当采取书面形式订立。

房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。房屋买卖合同便是属于这种类型。因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接采用。

5. 买到“凶宅”能不能退 看法院到底怎么判！

我国相关法律对凶宅没有明确规定，一般认为：发生过自杀，凶杀等非正常死亡事件的房屋为“凶宅”。它并非是房屋客观的质量瑕疵，而是源于购房者的心理感受。我国《合同法》规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。基于民法的诚实信用原则,销售“凶宅”的出卖人应当承担告知的义务,即应将与房屋有关的全部信息充分告知买受人,使其能够做出正确的意思表示;对于买受人而言,则享有对这些信息的知情权。即使合同中没有告知义务的约定,若出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”这一重大瑕疵,本质上也是属于违背了诚实信用原则。当然,由于房屋内发生过自杀或凶杀的不幸事件程度不同、影响不同、时间长久不同、个体感受不同,房屋的贬值程度也会不尽相同。但无论怎样,出卖人未履行充分告知的义务,应承担相应的法律后果。买方可以侵犯信赖利益起诉要求一定的经济赔偿，但具体赔偿数额并无法律规定，一般是由法官自由裁量。法律依据：《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

6. 关于隐瞒凶宅事实的买卖合同

对于“凶宅”的忌讳虽然可以理解，但法律上却没有特殊的对待。作为售房人对所售房屋是否为“凶宅”，从道义上应该告知，但这种告知并非法定义务。另外，发生命案在法律上并不影响房屋的正常使用，因此不属于法定告知的范畴。而最好的解决办法是买房人一开始就要求售房人在购房合同中就此问题进行约定。
但是，我国合同法中有一条有关“公序良俗”的条款，主要是以不道德、有伤风化等为要件，如果违背公序良俗，买卖合同也可视为无效。一般情况下，如果违背公民道德、社会秩序、普世价值（人们普遍认可的价值观），也是法律不允许的。“根据中国传统观念，买到曾经发生过凶案的房屋，确实会对买房者造成心理障碍。在以人为本的现代社会，人们越来越强调对人心的呵护，所以说，不论是谁，在卖房的时候，应当告知房屋的种种实情。”
沈阳首例“凶宅”索赔案胜诉

一间房屋内发生命案——为躲避3万元债务，被告将掺着“毒鼠强”的可口可乐递给了从小玩到大的朋友。

被判死缓的被告没想到自己在服刑中再成被告——房主将发生命案的房屋售出，得知真相后的买主坚决退房。住家变“凶宅”，房主将杀人者和其父母告上法庭，要求赔偿“房屋贬值损失”5万元。

这起沈阳首例“凶宅”索赔案中原告房主最后胜诉。 （据《辽沈晚报》 )

7. “凶宅”的房屋买卖合同纠纷怎么处理

您好！(一)买房者知道或应当知道的情况下
合同是双方当事人意思自治的最佳体现，合同一旦签订，如果没有法定或约定的合同无效的事由出现，那么法律会推定合同生效并予以保护。在市场经济中，有交易就必然有风险，作为购房者在买购买房屋时，无论自用或转手给他人以赚取差价，都会尽可能的去了解或考察所购房屋的信息。如果“凶宅”内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件并且当地媒体曾进行大规模报道，而购房者也是本地人甚至其本身就在这一小区住，不可能不知道在所购房屋内所发生的事情。并且，购房者在与房主签订购房合同时，没有主动询问这方面信息，也没有就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定的，法律上可以推定默认购房者已经对“凶宅”有所了解，购房者就不能追究原房主的法律责任。在这种情况下，可以视为购房者自愿了接受“凶宅”这一事实，那么其就应当承担购买“凶宅”的交易风险。如果在合同签订后，法律允许购房者再以“凶宅”为理由请求撤销合同，否认合同效力或请求赔偿的，则对房主来说无疑是不公平的。因此，在买房者知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下，合同有效。
(二)买房者不知情的情况下
1、买房者享有撤销权。
众所周知，“凶宅”因其特殊的原因，绝大多数人是不愿意购买的;即便购买，若再行交易，该房通常会脱手困难，必然给买受人造成损失，正是这个原因，在二手房交易中，大多数房主为了使自己的房产能够高价交易，往往会故意隐瞒“凶宅”这一真实情况，从而使买房者误认为是正常房屋而交易。考察购买者的真实心态，购买者是因受欺诈，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。换言之，如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的;即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格，对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。并且，“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定，是决定合同是否有效的重大因素。
故此，《合同法》第54条第二款规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息。
此外，根据《合同法》第58条的规定，对于合同被撤销有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。在“凶宅”买卖合同中即为违反告知义务的出卖人，应当对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。
2、卖房者的违约责任。
依据《合同法》第55条的规定，享有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。法彦有云：法律不保护在权利上睡觉的人，如果权利人没有在规定的时间内行使权利的话，撤销权人则丧失了这一权利，合同依法有效。因为撤销权是形成权，撤销权的期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利，并且除斥期间还不能中断、中止和延长。法律规定除斥期间的目的一是为了督促权利人及时行使权利，二是为了维护在这一期间业已形成的法律事实和法律关系。但在现实生活中，因为普通老百姓对于除斥期间的不了解，导致丧失撤销权的案例很多。笔者所在的法院就有这样的一起案件。买房者因不知情购买了“凶宅”，但在知道“凶宅”这一事实后因种种原因在一年后才向法院起诉，法院依法驳回起诉后，原告因不理解法律而四处上访，至今仍然没有服判。那么，是不是在过了除斥期间后买房人就没有救济途径了呢?事实并非如此。
依合同法实践，合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量，对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量，这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任，对于物的瑕疵担保责任的概念，我国学者王利明认为是指有偿合同中的债务人对其提出的给付，应担保标的物的质量符合合同的约定，违反此种担保义务，所承担的特殊的物的瑕疵担保责任。如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵，违反了瑕疵担保义务，则应当承担违约责任。在房屋买卖中，卖房者如果提供的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，构成违约。
对于卖房者的违约责任，如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金即可。
如能提供更多信息，则可给出更为周详的法律意见。

8. 住了2年才发现是凶宅，我再卖掉违法吗

不违法，只是你卖的时候要跟对方说明是凶宅，这样有可能卖不掉，或者是价格卖不高。其实所谓凶宅也没什么的，毕竟是以前发生的事情，如果实在说，心里面过不去，也可以找一些什么道士和尚做一点法事了。

9. 法律案例分析

摘要 案例1:

10. 出售凶宅第几任业主可以不说

不管第几任业主知道是凶宅，都应如实告知。
如果买卖交易的时候凶宅是不牵扯法律问题的，一切都正常，但随着新线索，新案情的出现，可能会连带牵扯出凶宅问题，届时即便买家出于善意，取得了凶宅的所有权，受到法律保护，但难免不会无休止地接待刑事各类部门，影响居住和使用，要是再转手了，牵扯进新的下家进来，可能会导致违约纠纷，尤其是没有如实告知下家存在凶宅瑕疵问题的。