业主手册对物业有没有法律效力

㈠ 业主手册(文本)及业主手册相关内容详解

为把小区建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美高尚的新型住宅小区，为了营造温馨、舒适、安全的室内环境，限度的发挥住宅的居住功能，保证房屋正常的使用，沿长其使用寿命，制定业主手册，每位业主都要遵循业主手册里的内容。

业主手册俗称房屋使用说明书。随着物业服务的专业性，该手册会由物业公司根据《物业管理规约》及政府的有关法规制定的管理规则以及关于物业跟业主共同服务和被服务的明细条约的说明。业主对其内容应基本了解，更好的和谐处理物业，邻里等家居生活。物业公司制定业主守则时应注意内容要合法。尤其处罚应注意是否有权处罚。

物业管理

1）管理处

作为物业管理人，管理处根据物业委托管理合同对本住宅区实施物业管理。管 理服务内容包括（小区/大厦范围内）：

*房屋及公用设施的使用、维修和养护。

*公共地方清洁卫生。

*车辆行驶及停泊。

*公共秩序。

*社区文化活动。

*住宅主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

管理处根据相关法律、法规，结合实际情况制订本住宅区物业管理办法，依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，制止违反住宅区物业管理规定的行为，选聘专营公司承担专项经营业务。

管理处以服务业主为宗旨，按相关法律、法规及委托合同实施管理和从事经营活动，接受业委会及业主监督。

2）管理人员

本物业内所有员工为本物业提供物业管理服务，绝不容许收取业户任何额外费

用或物品，敬请业户合作，避免私自任用本物业员工作任何私人服务，而导致该员工疏于日常职守。

3）业主委员会

为加强本物业民主化管理，实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，根据

物业管理条例规定，本物业由业主大会选举产生业主委员会（简称业委会）。业委会代表物业全体业主利益、要求和意见，并协助管理处开展工作。业委会章程和工作细则由业委会制定，并由业主大会批准通过。

业主委员会行使下列职责

1、召集和主持业主大会。

2、审议决定住宅维修基金和共用设施专用基金的使用。

3、聘请物业公司并与其订立、变更或解除委托管理合同。

4、审议物业公司年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目。

5、审议管理服务费的收费标准。

6、监督物业公司对本住宅区的物业管理工作。

业主委员会履行下列义务

执行业主大会的各项决定。

遵守和履行物业委托管理合同。

不得从事各种投资和经营活动。

对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定，业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

入伙须知

物业用途及权利

业主对所购物业拥有占有、使用、收益、处分等权利： 业主须根据物业购买合同中注明的使用用途合理专项使用物业，不可擅自更改 用途及使用方法。

入伙

业户收到入伙（入住）通知在限定期限内办理完相应手续称为入伙。逾期不办 理手续的，亦视为入伙。业户须从入伙之日起，全额交缴物业管理服务费。

3）入伙资料

入伙时，业户需提供下列资料：

家庭户：《入住通知书》、《购房合同书》或《按揭合同》原件和复印件、家庭成员身份证和复印件、照片、指定银行存折等。

公司户：《入住通知书》、《购房合同书》或《按揭合同》原件和复印件、法人代表、职员身份证和复印件、照片、营业执照和复印件和指定银行存折等。 为节省业户时间，避免往返及排队轮候，请于入伙时仔细检查并带齐相关资料。

4）验楼

业户入伙时，管理处工作人员将陪同您依照国家验收规范及房屋买卖合同验收房屋，有疑问之处，请填妥《房屋交付验收表》交回管理处，以便承建商能早日进行处理。一般情况下，承建商将不会接受保修期后呈报之返修工程。

5）水表、电表

发展商已预设完备之水电管线，业户入伙时只需核对水电表读数。

6）煤气服务 业户欲申请煤气服务，请致电燃气集团办理。

7）电话服务 各单位已铺设电话线，业户只需致电电信公司申请。

8）有线电视 业户欲申请有线电视，请致电有线电视申请热线。

9）迁居 业户准备迁居时，请通知管理处预约电梯使用时间。在搬运时，请督促搬运工 人确保公共设施不受损坏，否则有关业户须赔偿相应损失。搬运完毕后，须自行清理现场。

装修管理

装修申请；

所有装修及维修工程必须符合有关政府法规及《业主公约》条款，向管理处 提交装修工程图纸，填妥申请表并缴付相应保证金。未得到书面认可前，请勿动工。

施工单位：

业户请选择合法有效可靠之装修承建商，提供相关营业执照及技术资历。如因 装修造成有关损毁责任，最终由业户承担。

施工人员进出：

当业户选定装修承建商时，请要求施工人员提供身份证复印件、照片等资料以办理临时出入证。装修人员于屋苑内须随身配挂临时出入证。为公共安全及减少外来干扰，未获业主聘请及未曾向管理处办妥手续之装修承建商，可被拒绝进入小区（大厦）。

4)单位门窗 为统一美观，管理处备有防盗门及窗花样板，须参照管理处所定款式及要求制作安装。

室内装修：

业户室内装修，必须确保建筑结构安全，切勿在承重墙上切割或开孔，如需更 改室内墙壁、管道等，请在装修申请项目中列明，以免因拆除或更改结构而构成危险。

建筑物外墙 为维持建筑物外貌整体美观，业户请勿在室外更改或加建防盗网、遮阳蓬、天 线、晾衣架或一切伸展出室外之建筑物。

装修垃圾：

请将装修垃圾按管理处指定的时间地点堆放，并及时转运至政府指定的倾倒场所。请勿将垃圾弃置于公众地方，否则产生的责任及费用将由业户承担。

装修期限及时间：

装修期限最长不得超过三个月。

（以上回答发布于2013-05-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈡ 什么是业主手册从定义上详细点。跟前期物业管理服务协议有什么不同

业主手册一般是由物业服务企业编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性的文件。包括以下内容：
1、欢迎辞；
2、物业概况；
3、物业服务企业以及项目管理处的情况介绍；
4、临时管理规约；
5、物业服务区域内相关公告管理制度；
6、物业装饰装修管理指南、物业服务流程等；
7、公共及康乐设施介绍；
8、服务指南及投诉电话；
9、其他需要说明的情况及相关注意事项。

㈢ 关于物业管理法

1、你家被盗事情，看能不能通过监控来查看证据？如监控内有发现可疑人，而保安没有去巡查等，你家小区楼下是否有摄像头，还有你家在21楼，你可以向管理处要求查看保安签到本，你那一栋的消防通道管理处有没有摆放保安签到本，按一般物业公司来讲，都要执行这一项的，如果保安没有按时签到和巡查，可以证明保安工作没有做到位，有漏洞，你可以拿这一点和监控录像来获得赔偿。但一般物业公司出现这种现象都是得不到赔偿的，除非你有证据。
2、你不交管理费，管理处停你家的电，这种做法是违法的，停电，只有供电所才有权停电的，还有一种情况，就是供电所有委托这一项给管理处，管理处就可以执行，如没有委托，管理处的做法是违法的。你只能上法院起诉他，你报警是没有什么用的。
3、如果你不想通过法院，只想获得赔偿现金，如果在没有证据的情况下，管理处不可能给予你任何赔偿，何况你是租客，管理处更加不会把你当一回事。
有一种方法，你可以采纳，看你的租期还有多久，如果还有半年或一年，你可以天天到管理处去吵，而且一定要求要见经理级别以上的，要求管理处给你免管理费一年或半年，如果，你想获得赔偿，唯一这样做是有可能成功的，否则你无证据的情况下，是不可能获得任何赔偿的。而且你的态度一定要恶劣。
4、你也有做的不对的地方，你不能以这个理由来拒交管理费，交管理费是每个业主应尽的义务，如不交管理费不仅损害了物业公司的合法权益也损害了其它业主的合法权益。

㈣ 业主公约有法律效力吗

法律分析：有法律效力。（一） 地域效力。业主公约的地域效力是整个物业管理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设备设施等，具体应以城市房地产登记部门登记的四至界限为准。 由于在一个物业管理区域内的物业共有部位、共有设备设施等在构造和权利归属上的整体性，为了保障广大业主的民主意志能够得到统一的体现，法律规定一个物业 管理区域内只能成立一个业主大会组织，因此业主公约只对物业管理区域以内的人的行为发生效力，包括居住区、大厦区、工业区等。因此，很难对物业管理区域作 一个统一并且具体的规定，为了便于各地针对具体的情况进行管理，物业管理区域的具体划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。但是，目前很少有地方出 台详细专门的物业管理区域划分办法，造成事实上的一个物业管理区域多家管理问题，我们应该注意。

（二）对人的效力。由于业主公约必须经过物业管理区域内业主签字承诺，因此业主公约的效力范围当然涉及全体业主。在这里，有如下几点值得说明：

1、业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业管理的行为，对其他行为没有效力。如业主出租自有物业，应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品，则不受业主公约的约束。

2、 业主公约对非业主物业使用人也发生法律效力。非业主物业使用人一般指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人，由于业主公约的一项核心的 内容是规范对物业的使用秩序，而非业主使用人基于其实际的物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必 要直接的与非业主物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约当然能约束非业主物业使用人。

3、 业主公约对物业的继受人(即新业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形 式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。

4、 业主公约对物业管理事务的具体承担者物业管理企业具有约束力。物业管理企业获得物业管理权限的法律基础是物业管理服务合同。一般认为物业管理服务合同属于 委托合同的一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业属于受托人的地位。在逻辑上，物业管理企业是业主管理意志的延伸。在实务 中，作为管理依据的业主公约是物业管理企业的进行管理。

业主公约是业主做出的一个承诺，在享受权利的时候要承担一定的义务，很显然这涉及到了业主的利益，因此在签业主公约的时候要特别注意，哪些是自己可以处理 的，哪些是要受物业的限制，把这些搞清楚了，才可以保护自己的利益。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百零二条 第一款 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

㈤ 小区没成立业委会，业主与物业前期服务协议还有法律效力吗

如果原有物业公司继续履行，说明双方默认前期物业协议的效力，如果业主认为前期物业协议在履行中有问题，那么，应由业主过半数的业主会议决定，提出终止协议，限期让原有物业公司撤出的通知，再选业委会。

㈥ 给一份前期物业管理协议

我贡献一份别墅的:

别墅前期物业管理服务协议

本协议当事人：
甲方：杭州开元物业管理有限公司千岛湖分公司
乙方：

甲方是指：1、杭州******开发有限公司委托的物业管理企业。
乙方是指：购房人（业主）

前期物业管理是指：是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管

理企业实施的物业管理。

本物业名称： ******别墅
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
乙方所购房屋基本情况：
类型：
座落位置：
建筑面积： 平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售

）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1.对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服

务与管理。
2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主公约》并书面告

知乙方。
3.建立健全本物业的物业管理档案资料。
4.制止违反本物业的物业管理制度和《业主公约》、《业主手册》的行为。
5.甲方可委托专业公司承担本物业的部分专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理转

让给第三方。
6.依据本协议向乙方收取物业管理费用。
7.编制物业管理服务及财务年度计划。
8.每六个月向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目。
9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《******别墅室内

装修管理协议》。
10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务并合理收取费用。
12.自本协议终止时5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续

，向物业管理企业移交建设单位提供的材料及其它物业管理材料，物业管理移交手续须经业主

委员会确认。

二、乙方的权利义务
1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。
2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。
3.遵守本物业的物业管理制度、《业主公约》和《业主手册》。
4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用，享有与所缴纳物业管理费相符的服务。
5.装饰装修房屋时，遵守《******别墅室内装修管理协议》，违反装修协议，给物业造成损害

的将承担赔偿责任。
6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等

原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状

，造成损失的，给予赔偿。
7.转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。
8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、《业主公约》和《业主手册》等造

成的损失、损害承担民事责任。
9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、

环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
10.因甲方维护修缮共用部位、共用设施、设备需要占用乙方自用部位、自用设施的，乙方应

予以配合。
11.不得擅自将住宅改为非住宅使用。

第二条 物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户

外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯机房、水泵间等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、

通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车

库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生
1.物业管理区域内的公共场所、公共设施及房屋共用部位保洁。
2.垃圾的收集和清运。

四、保安
1.内容
（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。
（2）门岗执勤。
（3）巡逻检查。
（4）安全监控。
2.责任
（1）协助公安部门加强治安防范，协查各种违法案件。
（2）检查、掌握物业管理区域内的各类情况。
（3）及时发现各类事故苗头，协助有关部门力争把事故消灭在萌芽状态。

五、交通秩序与车辆停放
1.内容
（1）限速、限重。
（2）禁鸣。
（3）按规定停放。
（4）车辆出入管理。
（5）泊位管理。
2.责任
（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放。
（2）保持小区安静。
（3）保持道路通畅。

六、房屋装饰装修管理
按照《******别墅室内装修管理协议》对业主的房屋装饰装修行为实施管理。

七、消防管理
1.内容
（1）公共区域消防器材和易燃品管理。
（2）消防监控。
（3）义务消防。
2.责任
（1）消防器材和设施齐全、有效。
（2）消防通道畅通。
（3）发生火警，组织灭火或报警。
八、公共绿化
1.内容
（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护。
（2）清洁公共绿地。
（3）除虫和必要的补种。
2.责任
（1）保持花草树木的正常生长。
（2）保持公共绿地整洁。
（3）绿化植物茂盛、无缺株。

第三条 物业管理服务质量
一、房屋外观：清洁，无污染。
二、设备运行：正常、故障时间无特殊情况下不超过2小时。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：按计划及时完成。
四、环境卫生：整洁。
五、绿化：按景观要求维护。
六、交通秩序与车辆停放：整齐、有序、无事故。
七、保安：热情服务、按章办事、仪表整洁、文明礼貌。
八、消防：做好以“预防为主、防消结合”的消防防范工作。
九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：
小修：立即处理，72小时内力争修复，并建立登记、回访制度。
急修：报修后30分钟内或按约定时间准时上门维修，24小时力争修复，并建立登记、回访制度

。
十、业主和物业使用人对甲方的满意率达到95%。

第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
一、乙方交纳费用时间：物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收。
二、住宅按建筑面积每月每平方米3.5元。
三、地面停车位按每月每个 元。
四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管费标准的70%向甲方交纳，空置时间最长不超过一年。
五、乙方出租物业，物业管理服务费用由乙方交纳，乙方与承租人约定由承担人缴纳的，从其

约定，乙方负连带缴纳责任。
六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。
七、每次交纳费用时间：每季度首月5日前交纳。
八、其它有偿服务收费另行约定。

第五条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，甲方有提供水费、电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（

代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；收费标准执行政府规定。

第六条 维修基金的管理与使用
一、 据杭州市物业管理条例第四十七条、四十八条规定，本物业建立共用部位、共用设施

设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在入伙前交纳按建筑面积 元/平

方米的维修基金。
二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面

积比例续筹。
四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第七条 保险
乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

第八条 广告牌设置及权益
乙方不得擅自在小区内设置任何形式的广告牌（包括标牌、标识等）。

第九条 其它约定事项
一、物业管理费待业主委员会成立后再作调整；其它收费按物价管理部门规定执行。
二、乙方不得擅自改变房屋使用性质。

第十条 违约责任
一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未

改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，

逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
一、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还

利息并支付违约金。
二、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方

补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付。
三、长期不缴纳物业管理费之业主，物业管理公司有权按有关规定向业主追究法律责任。

第十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏

电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造

成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十二条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理

。

第十三条 本协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协调解决或向物业管理行政主管部门申请调解；

协商或调解无效，可向杭州市仲裁委员会申请仲裁。

第十五条 本协议共十页，一式两份，甲乙双方各执一份。

第十六条 在签订本协议前，由甲方送当地物业管理行政主管部门备案。

第十七条 本协议自双方签字、盖章之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

㈦ 物业管理公司的业主手册需要哪些内容

业主手册包括：小区简介，物业公司简介，服务约定与住户须知，业主管理约定，费用收取，特约服务项目，业主权利和义务，业主投诉办法，物业日常管理服务范围、内容及标准，电梯使用管理方案，装饰装修协议，装饰装修注意事项，停车场管理服务协议，住户入住合同。

㈧ 业主手册是开发商做还是物业做

业主手册，是业主与物业公司对相关约定达成一致而制定的，一般情况是开发商来做，但是开发商减少麻烦，大多的业主手册都是物业来代做的，因为当房子没有出售的时候，开发商是唯一一个业主，所以开发商代表了全体业主来与物业公司签订业主手册，当成立业主大会后，业主手册中的内容可以进行修改。

㈨ 请问业主手册是物业公司印还是房产开发公司印，具体是哪个部门负责呢，谢谢！

业主手册一般由物业公司来做，但是也有特殊的情况，开发商要交房了还没有确定物业公司，就只能由开发商自己做了，业主手册是在小区业主领取住房钥匙时由物业公司发放给业主，业主手册后面一般会附带建材商的广告，做这种广告收益还是不错的，哪位如有意做这个可以淘宝网搜“业主手册广告”。