房屋互换协议法律效力

㈠ 农村宅基地互换协议是否有效

1、“注意是规范的《宅基地互换协议书》！”：你所要的协议，不是要式合同，所以没有法律规定的“规范”样式，只要写清互换人的基本情形、所交换的宅基地的具体情况、双方自愿交换的意思就行了。
2、楼上朋友给出的，是宅基地“转让”协议，而不是“互换”协议，不符合楼主的要求。
3、附：宅基地互换协议书（供参考）。另外，提示一下：此协议只是证明了双方互换宅基地的意思表示，协议生效后，最好是到村委会开个证明并将双方的宅基地证姓名变更，如果不变更，不发生物权的变动、只是协议有效，将来恐有麻烦。
宅基地互换协议书
甲方： XXX 身份证号码XXXXXX 现住址XXX 联系电话：
XXXX（甲方妻子）身份证号码XXXXXX 现住址XXX 联系电话：
乙方： XXX 身份证号码XXXXXX 现住址XXX 联系电话：
XXXX（乙方妻子）身份证号码XXXXXX 现住址XX 联系电话：
甲乙双方经协商一致，自愿将各自的宅基地及地上物交换，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：
一、甲方宅基地位置为XXXXXXXX，该宅基地登记面积共XXX平方米，四至是东XXX，西XXX，南XXX，北XXX。
甲方宅基地上有正房X间、厢房X间（写清详细情况），有树XXX棵（有其他物的都写明物品名称和数量、状况）。
二、乙方宅基地位置为XXXXXXXX，该宅基地登记面积共XXX平方米，四至是东XXX，西XXX，南XXX，北XXX。
乙方宅基地上有正房X间、厢房X间（写清详细情况），有树XXX棵（有其他物的都写明物品名称和数量、状况）。
三、甲方、乙方对各自的房屋状态陈述和承诺如下：
1、保证对该宅基地有处分权：没有其他共有权人；
2、该房屋的抵押状况为：无抵押。
3、该房屋的使用状况为：无使用权人。
4、房屋没有其他任何纠纷。
四、甲方双方自愿将各自宅基地房有房子附属物相互转让，相互不补偿（如果有补偿，写清谁补偿谁、补偿款数额、支付方式和支付时间等）。
五、甲乙双方约定，于本协议生效后20日内相互交换占有，协议生效后30日内相互协助办理过户手续（时间如不合适，可以双方协商确定）。
六、如果中途一方反悔，不协助另一方办理过户手续的，应承担违约赔偿金XXX万元。
七、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
甲方：签名 年月日
甲妻：签名 年月日
乙方：签名 年月日
乙妻：签名 年月日

㈡ 未经变更登记，宅基地互换协议能否成立

□韩少清
阅读提示：冯某与魏某签订协议互换宅基地后，冯某在魏某原来的宅基地上建起楼房。魏某出于某种原因反悔，以未办理变更登记为由要求冯某退出该宅基地，恢复原状，或要求冯某赔偿其购地款，行不行?［案情］
冯某的宅基地与魏某的宅基地相邻。两块宅基地的宽度均为8米，长16米，面积均为128平方米。冯某与魏某均于1996年2月12日取得土地使用证书。1999年5月6日，冯某与魏某协商签订了一份《宅基地调换位置协议书》，该协议书约定：冯某与魏某双方互换调整宅基地位置，双方所持的土地使用证书中的土地尺寸不变，协议签订后的任何一方不得后悔，否则负全部经济责任。
2001年9月18日，冯某在尚未办理宅基地使用权变更登记手续时，便在魏某的宅基地上建起建筑面积576平方米的楼房。2002年4月27日，魏某以双方换地尚未办理正式过户手续，冯某侵占其宅基地为由向法院提起诉讼，要求冯某退出侵占的128平方米宅基地，恢复原状。在庭审中魏某变更诉讼请求，要求冯某赔偿其该购地款15万元及其利息。
［分析］
对本案的处理，主要存在以下三种意见：
第一种意见认为，应判决冯某与魏某签订的互换宅基地协议书无效，冯某向魏某赔偿购地款15万元及利息。理由是：冯某与魏某虽然经过协商签订协议，愿意将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处置其民事权利的民事行为，应认定“合同成立”，但是双方必须按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定向土地行政主管部门办理宅基地权属变更登记手续，方能认定合同有效。
第二种意见认为，应判决冯某与魏某签订的互换宅基地协议有效，驳回魏某的诉讼请求，并责令冯某与魏某补办宅基地使用权变更登记手续。理由是：冯某与魏某用于交换的宅基地，双方都已取得土地行政主管部门颁发的用地证书；因而双方对各自的宅基地都合法拥有使用权和处置权。双方经过协商并签订协议书将各自合法拥有的宅基地互换是双方自行处置民事权利的行为，且是真实意思的表示，其签订的协议是有效协议，双方应该按照协议所约定的内容履行。现魏某以双方互换宅基地没有办理真正过户手续而主张双方的换地无效不应得到支持。故应判决驳回魏某的诉讼请求，并判决冯某与魏某履行完办理宅基地使用权变更登记这一民事法律行为。
第三种意见认为，应裁定中止本案审理，向当地土地行政主管部门提出司法建议，由土地行政主管部门做出决定书，责令冯某与魏某限期补办宅基地权属变更登记之后，由魏某自行撤诉。如果魏某未在责令期限补办宅基地权属变更登记，其宅基地权利将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门所作出的决定书，判决冯某与魏某的换地协议有效，驳回魏某的诉讼请求。
笔者同意第三种意见。
首先，从我国土地管理的规定分析，我国《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续；第八十二条规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。可见，土地所有权、使用权的转移不经变更登记，不具有法律效力，即不仅不能以其权利变更对抗第三人，而且在当事人之间也不发生权利变动的后果。而作为土地监督、检查、处理土地违法案件的土地行政主管部门，发现有关权利人未依法办理土地权属变更登记，或者土地行政主管部门接到有关单位或者个人未办理土地变更登记的检举、申诉，应当查明事实。如果证据充分、事实清楚，土地行政主管部门应当作出责令限期办理变更登记的决定。当事人在接到责令限期办理的决定书后，应当在该决定书限定的期限内办理变更登记，同时还可以申请行政复议或者向有关人民法院起诉。如果当事人不按土地行政主管部门的决定办理土地权属变更登记，其原有的宅基地权利将不受法律保护。本案冯某与魏某签订协议互换宅基地后，冯某已在魏某原来的宅基地上建起楼房，双方的换地事实清楚。现魏某出于某种原因反悔，以未办理变更登记为由要求冯某退出该宅基地，恢复原状，或要求冯某赔偿其购地款，于法不应得到支持，而应由当地人民政府土地行政主管部门作出决定责令其办理变更登记。
其次，从我国《中华人民共和国合同法》的有关规定分析，冯某与魏某所签订的互换宅基地协议已经成立，只是没有到土地行政主管部门办理变更登记。但是，当事人自愿订立的合同，必须依照诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利、违反义务。本案涉及所互换的两块宅基地，双方均具有独立的支配处置其宅基地的权利，既然冯某与魏某已签订换地协议，并且双方已将标的物即各自的宅基地交付对方，冯某也已经在魏某原有的宅基地上建上楼房，冯某没有缔约过失的责任。因此，冯某与魏某均应互相负有将该换地协议履行完毕，即到土地行政主管部门办理变更登记的义务。
再次，从物权变动原因分析，交换、转让合同是物权变动的原因，而登记则是确定物权变动的效力。由于宅基地是一种基本的生产、生活资料，其权属的稳定性，流转的安全性，均会对社会秩序及人们的生活产生重大影响，因此，国家才通过登记的形式把这种特殊物权的存在与流转的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人交易的安全。

㈢ 商品房的车库两家互换写协议书有效吗

你好，协议是没有法律效力的，建议签合同。

㈣ 农村土地互换口头协议有法律效力吗

依法成立的互换农村土地的口头协议有法律效力。当事人应通过收集合同订立过程中和履行过程中的文书、资料、来往函件等证据材料，证明双方合同关系的存在、合同的约定以及履行情况等。
【法律依据】
《民法典》第四百六十九条
当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
第四百七十一条
当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。

㈤ 凭产权调换协议可以确立房屋所有权吗

签订了调换协议的产生法律效力，可以作为确权的依据

㈥ 宅基地互换协议是否有效

你好，如果是本村集体成员之间的宅基地互换，那原则上是有效的，但要经过村集体的同意并备案！祝好运！

㈦ 已经26年的口头协议农村宅基地互换是否受法律保护

农村宅基地是农民集体所有，互换的只是使用权，而口头协议根据《合同法》的规定也是可以的，这是受法律保护的。不过要向县级以上地方人民政府土地行政主管部门报备，同时重新更换不动产登记证。
当事人双方共同申请。申请人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

《合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。

第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

《土地管理法》
第八条
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

《不动产登记暂行条例》
第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（六）宅基地使用权；

第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
（一）违反法律、行政法规规定的；
（二）存在尚未解决的权属争议的；
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

㈧ 签订房屋拆迁安置及房屋产权调换协议书，政府盖（道路扩建指挥部是临时的）公章是否有效

摘要 签合同的主体为房屋征收管理办公室；拆迁办是代表政府签署的合同，盖得章是政府的公章，同样有法律效应；拆迁的赔偿必须写入补偿协议，否则没有法律效应。

㈨ 置换合同是否有法律效力

置换合同如果依法成立的有效。当事人订立合同，应当具有相应的民事行为能力，意思表示真实，内容合法，不违背公序良俗。依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。