商铺回购的法律效力

『壹』 商铺售后返租，售后回购属于非法集资吗

商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。一般做售后返租主要是为了回笼资金，不属于非法集资。

(1)商铺回购的法律效力扩展阅读：

是否使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为“以非法占有为目的”：

（一）集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的；

（二）肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的；

（三）携带集资款逃匿的；

（四）将集资款用于违法犯罪活动的；

（五）抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的；

（六）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的；

（七）拒不交代资金去向，逃避返还资金的；

（八）其他可以认定非法占有目的的情形。

参考资料：售后回租-网络

『贰』 这种情况下的商铺私下转让合同有法律效力吗

你和商场约定了不能转让，所以你是不能转让给别人的。

你与受让人不经过商场签订合同，这个合同对于你们2个人来讲是有效的，但是对于商场来讲是无效的。只要合同内容合法，并且是双方都同意合同内容的约定自愿签订的转让合同，就是有效的合同具有法律效力。但是这个合同没有经过商场的同意，如果要收回商铺，造成对方损失的，责任由你承担和赔偿。

(2)商铺回购的法律效力扩展阅读：

【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

【合同免责条款的无效】合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身伤害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

『叁』 商铺包租回购合同有法律效力吗

只要是平等、自愿的，是具有法律效力的。可以更保险一些，做个公证。

『肆』 房屋回购协议是否有效

所谓商品房回购，是指开发商将自己出售给购房人的商品房（包括期房和现房）予以购回的行为。其特征如下：
1，商品房回购的主体是开发商、购房人或贷款人。商品房回购的回购合同，有可能是开发商同回购房人签订，如开发商对购房人承诺：购房人购买商品房的，在经过多少年以后，由开发商按一定的投资回报率予以回购；有可能是开发商同贷款人签订，如开发商对贷款人承诺：当购房人连续几个月不能还款，贷款人变卖抵押房屋时，由开发商予以回购；还有可能是开发商同购房人、贷款人三方一起签订，如合同约定：当购房人连续几个月不能还款，贷款人要求开发商对该商品房予以回购，开发商则按照合同约定予以回购，这种在实践中比较多见。
2，商品房回购的标的是商品房，包括预售商品房和现售商品房。实践中，除商品房之外，其他房屋也有可能存在回购的问题，如房改房特别是购房人只享有部分产权的房改房，在购房五年后进入市场交易时，原单位在同等条件下享有优先购买权，如果单位从购房人手中将该房改房买回，实质上也属于回购。因此，商品房回购的标的只指开发商开发的向社会发售的商品房，而不包括房改房、集资房、拆迁房、国有直管公房及私人所建住宅等非开发商开发的房屋。
3，商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。在这里，开发商由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确定。

『伍』 门面房十年回购可信吗

1.十年回购的价格不是按照市场来的，是一个固定价格，很有可能就是认购价格。
2.如果该商业广场能够维持10年，那你是不愿意卖的，毕竟收租还是很不错的。
3.如果该你的店面希望被回购，那肯定亏了不是一点点，开发公司早就撤了。
4.大部分开发公司完成销售后交给运营公司（物业）管理，你找不到人了。
综上，回购只是个传说，无非是为了打消你的顾虑，比较投资的风险摆在那里。
建议你看看周围环境再做决定

『陆』 投资者购买商铺后，必须由开发商代为租赁5年，5年期满后由开发商以比原商铺标价高20%的价格进行回购，

分析：
（1）利用方案的叙述，可以得到投资的收益，即可得到收益率，即可进行比较；
（2）利用（1）的表示，根据二者的差是5万元，即可列方程求解．
解答：解：（1）设商铺标价为x万元，则
按方案一购买，则可获投资收益（120%_1）_x+x_10%×5=0.7x
投资收益率为0.7x/x×100%=70%
按方案二购买，则可获投资收益（120%_0.85）_x+x_10%×（1_10%）×3=0.62x
投资收益率为0.62x/0.85x*100%≈72.9%
∴投资者选择方案二所获得的投资收益率更高．
（2）由题意得0.7x_0.62x=5
解得x=62.5万元
∴甲投资了62.5万元，乙投资了53.125万元．

一．投资收益率
投资收益率又称投资利润率是指投资方案在达到设计一定生产能力后一个正常年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。它是评价投资方案盈利能力的静态指标，表明投资方案正常生产年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。对运营期内各年的净收益额变化幅度较大的方案，可计算运营期年均净收益额与投资总额的比率。
投资收益率的应用指标，根据分析目的的不同，投资收益率又可分为：
1、总投资收益率（ROI）；
2、资本金净利润率（ROE）。
二．特点
投资收益率的优点是：指标的经济意义明确、直观，计算简便，在一定程度上反映了投资效果的优劣，可适用于各种投资规模。缺点是：没有考虑资金时间价值因素，忽视了资金具有时间价值的重要性；指标计算的主观随意性太强，换句话说，就是正常生产年份的选择比较困难，如何确定有一定的不确定性和人为因素；不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有财务可行性。因此，以投资收益率指标作为主要的决策依据不太可靠。

『柒』 房屋买卖回购协议属于非法集资吗

法律分析：房屋买卖回购协议一般不属于非法集资。房屋买卖回购属于民事法律行为，只要意思表示自愿真实以及不违反国家法律法规和社会公共利益即具有法律效力，但以非法占有为目的签订房屋回购协议，同时使用诈骗方法非法筹集公众资金的属于非法集资，数额较大的涉嫌集资诈骗罪，协议不具有法律效力并应当依法追究其刑事责任。

法律依据：《中华人民共和国刑法》第一百九十二条 以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

『捌』 商铺使用权转让合同有法律效力吗

对于商铺使用权转让合同有法律效力吗？这个问题，解答如下：很多人不清楚使用权转让合同有效吗，具体土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。如果还有不明白的地方，可以咨询律图网相关律师，根据你的实际情况，为你解决问题。

『玖』 投资者购买商铺后，必须由开发商代为租赁5年，5年期满后由开发商以比原商铺标价高20%的价格进行回购

投资者按商铺标价的八五折一次性付清铺款，2年后每年可以获得的租金为商铺标价的10%，但要缴纳租金的10%作为管理费用。
一、商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。
二、商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
三、、商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。
四、人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，开个商铺做生意有得好做，投资商铺也就有得好赚。关键之处在于，小区必须具备一定规模。例如，万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候，成为投资者的投资热点。

『拾』 如何认定商品房买卖合同中房屋回购条款的法律性质

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
签订商品房买卖合同注意事项：

(一) 查证：

最主要的应该看商品房预售许可证。一定要看原件，要看清楚您所预购的房屋坐落位置、楼号、单元号、房号是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。如购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款以及维修费、物管费等等。

(二)面积的确定与差异的处理：

应当明确合同中认定的面积是出卖人暂测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积(对于预售商品房来说，一般都是暂测面积)。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准，只有这一面积数值具有法律效力。

另外，由于房屋的墙皮厚薄、测量误差、设计更改等原因，暂测面积与实际面积发生差异的现象客观存在且相当普遍。因此，消费者在签订合同时一定要在合同中详尽地约定面积差异处理的方法。

(三)计价方式与价款：

应当明确合同中选择的是哪种计价面积，是建筑面积、套内建筑面积，还是按套计价等。通常是采用建筑面积计价，这时还要明确套内建筑面积和公共(用)分摊面积是多少。

(四)付款方式的选择：

在合同中应予明确付款方式和交付时间，同时明确违约责任。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如出卖人聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等可以拒付。

(五)物业维修资金的交纳：

物业维修资金是房屋维修的专项资金，此项资金应存入专项维修资金专户。消费者在签订合同时，一定要明确交纳方式，如果委托出卖人代为交纳的，应约定维修资金缴纳凭证领取日期。

(六)装修质量要求：

要详细地把装修质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。

(七)关于规划、设计中途变更的约定：

房地产开发项目在建设过程中，有时会出现规划、设计中途变更情况，消费者在签订合同时应认真查看合同中可能出现的规划、设计变更事项，并进行详细约定。

(八)保修责任：

合同中要明确规定商品住宅的保修责任。按照规定，出卖人在商品住宅交付使用时，必须向买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并作为商品房买卖合同的补充约定。出卖人应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。

(九)合同纠纷的处理：

在合同履行过程中有时难免会发生争议，因此消费者一定要与出卖人约定好争议解决途径和方式。

(十)关于产权登记的约定：

必须要求出卖人承诺将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，明确房地产权属证书办理的方式(由出卖人代办或自行办理)以及迟办的违约责任。

(十一)补充条款签合同要注意的事项：

由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和出卖人签订补充协议，先将补充协议拿回来，找相关专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。

(十二)其他注意事项：

在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。

在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复印备份，并由出卖人或代理人签名确认，直至该合同由出卖人到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。