国有划拨土地租赁合同的法律效力

⑴ 土地租赁合同的法律效力如何体现

农村土地租赁合同的效力问题在《土地管理法》及《农村土地承包法》中有相关要求。

《土地管理法》第十五条农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

《农村土地承包法》第四十八条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

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注意事项：

1、租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续(包括报建、水电、消防、开户、营业执照等)，但所需的一切费用由乙方承担。

2、乙方必须依法经营，租赁期内必须遵守中华人民共和国的各项法律法规。在该土地内所产生的任何税费(包括国家或地方政府征收的土地使用税及房产税等)由乙方负责支付。

3、租赁期内如政府规划需要征用该土地的，不属甲方违约，甲方需提前3个月书面通知乙方做好搬迁工作，同时甲方无息退还保证金给乙方。乙方应积极配合，并无条件做好清拆、搬迁工作。合同终止时间为乙方配合政府征收(征用)之日。

参考资料来源：网络-土地租赁合同

参考资料来源：网络-法律效力

参考资料来源：网络-中华人民共和国土地管理法

参考资料来源：网络-中华人民共和国农村土地承包法

⑵ 购买或者租赁划拨土地上的房产所签订的合同是否有效

个人受让公司划拨用地 征迁后无法获得补偿款

1993年7月，益律公司经厦门市政府批准，取得位于杏林区西环路东侧、联伟有限公司厂房西侧的划拨土地A（5228.258平方米），作为生产厂房建设用地，土地使用期限至二○四二年十二月十日止。
2004年11月，益律公司为转让人（甲方）、沈某等人为受让人（乙方），双方签订一份《房产转让协议》，约定乙方向甲方受让坐落在厦门市集美区杏林西滨路五号的房产，经营性土地面积4906平方米，建筑面积2346平方米，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定交易价格、付款方式，以及若遇到政府征收拆迁，相关拆迁赔偿工作的处理以及赔偿金的归属等。
协议签订后，沈某等人依约支付了转让款。随着厦门岛外开发建设步伐的加快，上述土地遇到政府征地拆迁，益律公司与相关征地单位签订拆迁补偿安置协议书，并领取相关拆迁款，其中部分款项支付给沈某等人。沈某等人认为双方签订的《房产转让协议》合法有效，益律公司应当返还全部的讼争土地及房屋的征地补偿款。益律公司不予认可，2014年5月双方因此对簿公堂。
厦门中院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民政府批准，应认定该协议无效。
■法官说法
划拨土地使用权和地上建筑物未经审批不得转让
本案承办法官洪德琨解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同是否有效。
根据城市房地产管理法以及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，因讼争房产所在的土地系划拨性质，双方当事人之间的《房产转让协议》并未办理相应的批准手续，故该《房产转让协议》因违反法律的强制性规定而无效。
本案中，关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并支付讼争房产在签订合同时以及拆迁时的价值差部分。

取得改制公司房屋使用权 办理过户诉求获法院支持

溪岸路11号房屋系厦门某建设公司（下称建设公司）集体所有的房产，土地使用权类型为划拨。2002年7月福建省政府颁布关于国有企业改革土地资产处置的意见，规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续”。2006年7月，厦门市建设局作出关于同意厦门建设公司改制的批复，同意建设公司按照上述改制方案进行改制。
2011年7月，梁某与建设公司签订一份《房屋买卖协议书》，约定建设公司出让该房屋的永久使用权，待该房产具备交易条件可办理过户手续时，建设公司必须无条件给予配合。合同签订后，梁某依约向建设公司支付购房款并接收讼争房屋。
2011年8月，以建设公司作为申请人向厦门市房产管理局申请办理补交讼争房产土地出让金手续，房管局收件后至今未办理。因建设公司不予配合办理讼争房产的相关过户手续，故梁某向法院提起诉讼，请求确认梁某与建设公司所签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。建设公司抗辩讼争房产的土地系划拨用地，根据相关法规，划拨土地上的房屋转让受到严格的限制，只有经过有关部门的审批才能转让，现因转让合同未经批准，尚不符合房产过户的条件。
厦门中院审理后判决，确认梁某与建设公司于2011年7月签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。
■法官说法
企业改制后划拨土地使用权出让合法有效
本案承办法官李向阳解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同未经审批可否判决其办理过户手续。
首先是讼争《房产买卖协议书》的效力问题。讼争房产所涉土地虽系划拨用地，但房产的所有权人建设公司已进行改制，根据省级人民政府的相关文件精神，企业改制后，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。同时，根据查明事实，建设公司也以申请人的身份向房管局申请补交土地出让金。因此讼争《房产买卖协议书》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效。
其次是讼争房产能否办理产权过户手续问题。根据前述分析，相关的政府文件已明确，讼争房产可通过补交土地出让金后，办理过户登记手续。讼争房产过户的前提条件已具备，因此建设公司应按照协议约定，协助梁某办理讼争房产过户手续。

租学校办公楼改建商场 被判租约无效并恢复原貌

2006年经厦门市规划局核准，华天学院办公楼等建设项目获批取得《建设工程规划许可证》，项目性质为文教用地。2012年1月，华天学院与王某签订一份《租赁协议书》，华天学院将其南侧教工配套设施一期房产负一层、一层、二层及二层楼顶、靠西侧圆形建筑三层即教工活动中心及其楼顶，出租给王某经营使用。王某依约支付租金，并接收租赁物。
后王某拟将承租的建筑物改为商场，在改建过程中，城市管理行政执法局函告华天学院，认为华天学院不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能，应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，并立即对改建部分自行整改。因华天学院和王某的合同已实际履行，双方就租赁协议效力产生的争议协商无果，华天学院遂向法院起诉，请求判令：确认王某与华天学院所签订的租赁协议无效，判令王某立即将该协议项下的建筑物恢复原状并交还华天学院。
厦门中院审理后判决，确认王某与华天学院签订的《租赁协议书》无效，王某立即将租赁的建筑物恢复原状并交还华天学院。
■法官说法
擅自出租划拨土地上房屋并改变用途无效
厦门中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦点问题在于讼争租赁协议的效力如何。
讼争租赁房产的用地性质为划拨用地，依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例之规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，是不得转让、出租及抵押。
本案中，华天学院应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能。鉴于《租赁协议书》对讼争房产使用的约定已改变建筑物的使用功能，依法不应许可。因此，相关职能部门已明确予以制止，要求整改。由于华天学院办学属公益性质，其建设用地的审批及建设工程许可均应严格规范。本案讼争房产的租赁方已将租赁建筑物改建为商场，而商场的使用功能与该建筑物原设计用途为人防、餐厅、办公、会议、休息的使用功能完全不同。鉴于对学校应严格管理和有利于学生的学习及安全保障，对王某将租赁建筑物改建为商场将影响学校氛围或损害社会公共安全应有所预见，并予限制，因此，双方签订的《租赁协议书》应视为无效合同。依据合同法之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王某所取得讼争租赁房产亦应予以返还。

⑶ 土地租用法律问题

关于租用土地的相关流程和法律上的问题如下：
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）
第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》[20070830]
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令（92）第1号）[19920308]
第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知（一九九五年一月一日[1995]国土[籍]字第8号）
三、关于国有土地使用权出租登记
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，土地使用权出租，包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的，必须办理土地使用权出租登记。以划拨方式取得的土地使用权出租的，应按《城市房地产管理法》第五十五条办理，并在土地登记时注明租金中所含土地收益，土地使用权出租登记后发给承租人土地使用权承租证明书。
《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省政府（1992）第19号令）
第三十四条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，出租人应与承租人签订租赁合同。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第三十五条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，出租人和承租人应在租凭合同签订之日起三十天内，按规定办理租赁登记手续。
三、公司能否将闲置土地出租给其他人
土地租赁权是一种用益物权，对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
现阶段，土地使用权出租分为两种类型，一种是划拨土地使用权出租，另一种是出让土地使用权出租。区分不同类型出租条件不尽相同。
出让取得土地使用权出租的条件：
（1）出租人必须是通过出让依法取得国有土地使用权的受让人，持有国有土地使用权证书，才能对土地具有处分权，合法地转移其土地使用权。（2）土地使用权出租时，出租人具有土地使用权证的同时，要具有地上建筑物、其他附着物的所有权证，即土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的。
（3）土地使用权出租时，以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人必须按照出让合同的约定支付出让金，并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。
（4）土地使用权出租不得违反土地使用权出让合同的规定。
（5）共有土地使用权出租的，必须征得其他共有人的书面同意，以保证不影响土地的交付使用。
划拨土地使用权出租条件：
必须按规定将划拨土地转变为出让土地，这时才能进行出租，直接将划拨土地出租的行为无效。
划拨土地使用权出租其他条件为：（1）土地使用者为组织或个人。（2）领有国有土地使用证。（3）具有地上房屋的产权证明。（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的。（5）出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租，出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

⑷ 国家行政机关以其划拔的国有土地使用权对外出租的协议是否有效

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。

因此该出租协议是无效的。

⑸ 划拨土地买卖合同具有法律效力吗

对于划拨土地房屋转让合同，如果合同内容真实合法，当事人均具有相应的民事行为能力，不违背公序良俗，不损害国家、集体、他人的合法权益的，是具有法律效力的。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第四百六十九条
当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
第四百七十条
合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

⑹ 划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋租赁合同有效吗

划拔性质的土地的房屋只要是该房屋的产权人或由产权人授权委托的代理人与承租人签订的租赁合同，并符合我国法律规定合法用途都是有效的。

⑺ 划拨土地出租未改变土地使用性质，所签定的租赁合同是否无效

不能说合同是无效的，合同无效仅限于合同法规定的五种情形，出租划拨土地要办理登记，土地收益上缴国家，其他还是归单位所有

⑻ 国有企业的土地出租给他人合法吗

法律分析：国有企业的土地是通过出让的途径取得，是可以将土地使用权出租给其他人的，如果是划拨取得的，出租时要经有关部门的批准。

法律依据：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条规定：土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

⑼ 国有划拨土地转让合同是否有效

一、所述的土地买卖应是土地使用权买卖。
有审批权的人民政府的批准许可，转让后受让人依法对土地出让金的缴纳
二、如案件中的土地使用权买卖是已经经有审批权的人民政府的批准许可，受让人依法对土地缴纳出让金，可适用物权的不动产善意取得制度，第三取得该土地使用权，理由如下：
1、乙方为国家一部门，其土地应为划拨方式取得。
国土法 第五十四条
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
2、法律规定转让划拨土地使用权须经过法定机关批准，且缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此，甲是基于有与该国家部门的有效合同占有该土地，虽未办理登记手续，但该土地已不具有民法上限制流通物的法律属性，所以甲处分该土地时可适用民法上相关的法律规定。
3、所以甲与第三的人土地使用权买卖合同并没有违反法律强制性规定，土地已不具有民法上限制流通物，适用物权法上的不动产善意取得制度。
附部分相关法律依据：
国土法 第五十五条
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴...一、所述的土地买卖应是土地使用权买卖。
有审批权的人民政府的批准许可，转让后受让人依法对土地出让金的缴纳
二、如案件中的土地使用权买卖是已经经有审批权的人民政府的批准许可，受让人依法对土地缴纳出让金，可适用物权的不动产善意取得制度，第三取得该土地使用权，理由如下：
1、乙方为国家一部门，其土地应为划拨方式取得。
国土法 第五十四条
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
2、法律规定转让划拨土地使用权须经过法定机关批准，且缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此，甲是基于有与该国家部门的有效合同占有该土地，虽未办理登记手续，但该土地已不具有民法上限制流通物的法律属性，所以甲处分该土地时可适用民法上相关的法律规定。
3、所以甲与第三的人土地使用权买卖合同并没有违反法律强制性规定，土地已不具有民法上限制流通物，适用物权法上的不动产善意取得制度。
附部分相关法律依据：
国土法 第五十五条
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
第二十五条第二款土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准

⑽ 关于国有划拨土地出租相关法律

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定：
国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。原告出租的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：
违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：
无效合同自始没有法律约束力。被告继续使用该宗土地已丧失了合法依据。
同时依据该法第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应当将占用的该宗土地返还给原告。