房屋预购协议的法律效力

⑴ 房屋预定合同是否有效

房屋预定合同依法成立即有效。有效的房屋预定合同要求当事人具有书写证明能力、意思表示自愿真实；合同内容合法、符合法律规定的形式；预定关系的成立不得恶意串通损害国家集体或第三人利益、不得以合法形式掩盖非法目的。根据我国法律规定，具备下列条行渣件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。碰薯
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条笑带者 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第五百零二条 【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

⑵ 商品房预售合同受法律保护吗

法律主观：

商品房预售合同会有法律效力。如果商品房预售合同是依法订立的，不以办理登记备案手续为生效条件的，自合同成立时生效；如果以办理登记备案手续为生效条件的，则一般未办理手续的，合同无效，但是一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

法律客观：

商品房预售合同的法律问题商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物，由于它能为房地产开发企业筹集资金，缓解房地产开发企业建设资金的不足，因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久，国家相关的法律法规尚不完善，导致实践中出现一些问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作举数一初步探讨。一、商品房预售合同的法律性质和特征商品房预售合同是由房地产开发企业(预售巧答拿方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为，商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此，在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。合同有预约与本约之分，两者的性质及效力不同。笔者认为，商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同。商品房预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并未开工或正在施工，即是将要建设或正在建设的房屋，甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同，它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外，还具有如下特征：(1)商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。(2)商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。(3)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。二、购房优惠广告的性质和效力在现实生活中，购房优惠是商业常事，这种广告屡见不鲜。它与通常的广告有所不同，表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美或价廉，而是优惠打折。优惠广告兑现与否直接关系到当事人双方的利益，并对社会信用产生影响。因此，探讨优惠广告的性质与效力具有重要的法律意义。从利益分析，预售方做优惠广告旨在吸引和促进更多的不特定人与其订立商品房预购合同，孝搭以让利与双赢策略获得自身利益。由于现代商业快速发展下房地产开发企业竞争的激烈和购房者的众多，优惠广告最终是服务于房地产开发企业自身的利益，这应成为法律调整的立足点。从一般法理上讲，优惠广告对房地产开发企业应具有法律上的约束力，否则显然不利于规范商业信用和保护广大购房者的利益。试想，如优惠广告因对房地产开发企业无约束力而满天飞，作为社会秩序的广大购房者的利益亦无从保护，最终房地产开发企业的利益也将受损。在笔者看来，优惠广告应是附条件的单方承诺行为。简言之，即以相对方订立合同为条件而给予相对方一定的优惠，该承诺直接约束发布广告的商家。单方法律行为也叫单独行为，其特点是不需要他人同意即能发生法律效力。优惠广告从形式即表现为一种承诺，将优惠广告定位于单方行为便于直接而非间接确认其对于广告主的效力，避免逻辑上的复杂化和基于逻辑中间环节在实际处理中所产生的诸多问题。而这里所附条件即相对方对其订立合同。从利益关系上看，正是在相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下，广告主才能让渡部分利益，此前这种利益仅是作为诱引处于假设或虚拟状态。以订立合同作为兑现让渡利益的方式，符合优惠广告下当事人双方的实际。优惠广告与要约邀请相似，但优惠广告不是要约邀请。所谓要约邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请有三个特点：(1)它是指一方邀请对方向自己发出要约;(2)它不是一种意思表示，而是事实行为，是订立合同的预备行为;(3)它对要约邀请人原则上无约束力，要约邀请人撤回要约，只要没有给要约善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人不承担法律责任。一般而言，商业广告即属要约邀请，《合同法》第15条对此有明确规定。一般商业广告作为要约邀请，在内容上并不提出拟订立合同的主要条款。同时，商业广告发出后，因根本无法知道有多少人看到了广告，亦不知道多少人将作出意向，因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立，否则广告人将要承担不可预见的违约责任。可见，一般商业广告的内容与其效力是一致的。反之，如果广告在内容上符合要约的规定，则应视为要约，《合同法》第15条对此亦有规定。据此，优惠广告应不同于一般商业广告，两者内容并不一致。优惠广告通常即涉及合同价金，而合同价金显然不能说不是合同的主要条款。因此，优惠广告虽同一般商业广告一样，有推销某种商品或服务的作用，但并不等于一般商业广告。换言之，优惠广告虽有要约邀请的作用，但并非要约邀请。优惠广告作为附条件单方承诺，对房地产开发企业产生约束力，在双方订立合同时生效，在房地产开发企业不履行其单方承诺的义务时，应承担相应责任。由此，优惠广告虽非双方的合同条款，但直接决定双方的权利义务。换言之，房地产开发企业与购房者的法律关系实际上是广告和优惠广告的结合。在双方发生争议时，如兼涉及合同和优惠广告，应作为一个法律关系对待。当房地产开发企业在广告中承诺给与其订立合同的购房者法律上所认可和保护的利益的，此种广告均属于以订立合同为条件的单方承诺，对房地产开发企业产生法律上的约束力。

⑶ 商品房预售合同的效力怎么认定

1、未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的，有效。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件，没有取得预售许可证签订商品房预售合同，违反法律的强制性规定，合同无效。但是，开发商符合条件可以取得预售许可证，只是在签订合同时预售许可证未获得，在仲裁或者起诉前，获得预售许可证的，为保蔽弯证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示，预售合同应当认定有效。2、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使是销售广告和宣传资毕并拍料中的内容，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对双方当事人具有合同效力。3、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理。如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定，返还定金。商品房预售过程中，出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金，以确定买受人确实将购买房屋，并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时，尽管预售商品房合同尚未签订，但是，定金手续已经办理，此时，定金条款有效，应当按照定金规则处理，即买受人违约不签订购房合同的，出卖人不返还定金，出卖人不信守合同，将房屋卖给他人的，买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的，例如，政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的，那么，这时，出卖人应当返还收取购买者的定金。4、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。5、未办理备案登记，合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的，从其约定。商品房预售合同办理备案登记手续，其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此，一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无手羡效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同双方当事人可以约定合同生效要件，如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的，从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件，但是，合同生效前，买受人已经交付购房款，出卖人接受购房款;或者出卖人交付房屋，买受人接受房屋已经入住的，根据《民法典》的规定，尽管合同的生效条件尚未达到，但是，双方以其行为履行了合同主要义务的，视为双方对合同条款的变更，该预售合同有效。6、出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。根据《民法典》规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同，即便房屋已经交付第三人使用，由于该合同侵害了原买受人的合法权益，该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是，必须是出卖人和第三人的恶意串通，如果第三人属于善意取得，则不适用本规则。7、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，致使合同目的已无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实，系欺诈行为;卖房后，又将同一房屋卖给第三人，不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《民法典》规定的解除合同的法定条件，因此，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚，最高法院司法解释规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

⑷ 商品房预售合同受法律保护吗

法律主观：

商品房预售合同会有法律效力。如果商品房预售合同是依法订立的，不以办理登记备案手续为生效条件的，链卖谈自合同成立时生配哗效；如果以办理登记备案手续为生效条件的，则一般未办理手续的，合同无效，但是一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

法律客观：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办棚碰理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

⑸ 商品房预定协议书有没有法律效力

商品房认购协议书，是有法律效力的，双方当事人应当按照认购书的约定履行确定的义务。

⑹ 商品房买卖合同预售有法律效应吗

商品房预售合同会有一定的法律效力，如果当事人违反预售合同，需要承担相应的法律责任。所谓商品房预售合同，就是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间将建成的容商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议，它属于合同的一种，受相关法律调整。
预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的
法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

⑺ 预售房合同是否具备法律效力

依法成立的预售房合同具备法律效力。

法律依据：《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

⑻ 预售合同有法律效力吗

预售合同当然有法律效力。根据《民法典》第四百九十条、第五百零二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。同时《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此房屋买卖协议是成立的，从买卖双方在协议上签字时就已经成立，但还没有发生法律效力，房屋买卖合同从房屋产权进行转移登记时发生法律效力。《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第四百六十五条，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。预售合同肯定是具有一定的法律效力，但当事人也需要因此承担相应的法律责任，为此在签订预售合同时要能够细看它的内容。
法律依据：
《民法典》
第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
《民法典》
第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
《民法典》
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《民法典》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

⑼ 房屋预售合同有效吗

依法成立的 房屋预售合同 成立即生效。预售合同是指对于还在建设中的期房，买房人为保障在房屋建成，可以转让后，签订预售合同的人对房屋具有 优先购买权 。此外，签订房屋预售合同后需要到房地产主管部门进行登记备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取歼哗得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定氏陪行无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的乱携，可以认定有效。

⑽ 房屋预售合同有法律效力吗

房屋预售合同满足以下的条件是有法律效力的：
1、用人单位和劳动者都应当能够依法承担劳动合同的责任：
（1）用人单位必须是具有法人资格的单位或者是能够独立承担民事责任的经济组织和个人，劳动者必须具有劳动能力、年满16周岁；
（2）从事繁重体力劳动的，还必须年满18周岁；
2、劳动合同规定的各项条款，都必须符合国家有关法律和行政法规的强制性规定；
3、签订劳动合同遵循的一个重要原则是平等自愿、协商一致：
（1）劳动者与用人单位的法律地位平等，不存在任何政治上和人身上的依附关系，当事人双方以平等的身份订立劳动合同；
（2）签订劳动合同完全是出于当事人双方自己的愿望，任何一方不能强迫对方签订劳动合同。
法律依据：《中华人民共和国劳动合同法》第二十六条
下列劳动合同无效或者部分无效：
（一）以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；
（二）用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的；
（三）违反法律、行政法规强制性规定的。
对劳动合同的无效或者部分无效有争议的，由劳动争议仲裁机构或者人民法院确认。