再谈物权公示的法律效力

1. 物权公示的法律效力

法律主观：

不动产物权以登记作为物权公示的方法，动产物权除法律另有规定外以交付作为物权公示的方法。,根据《民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。,第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。,第二百二十四条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。,依据我国相关法律的规定，如果不动产存在权属争议的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。,根据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：,（一）违反法律、行政法规规定的；,（二）存在尚未解决的权属争议的；,（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；,（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。,1、申请登记。房屋所有人，即不动产证上登记的业主名字，带上户口簿和身份证原件、复印件到原不动产证办理处的房管局以书面形式提出补办不动产证的申请，申请书中要包含不动产证丢失的原因及房屋的详细信息，包括位置、结构、面积等相关内容，写好之后到房管局的遗失契证台办理。,2、备案查档。将不动产证的信息备案留档之后，并缴纳查档册费后，由房管局开具临时收据，对申请遗失事项进行内部查档审核，核实后进入下一个环节。,3、登报声明。房管局对不动产证业主的申请核实后，会出具一个证明，申请人带上该证明和临时收据到相应的报社登报办理“遗失产权证声明”，进行公告，宣布原证作废。,4、办理遗失登记发证手续。该流程是在登报声明发布之后进行的，申请人带上发布声明的报纸和房管局开具的收据回到房管局原不动产证发放机关办理具体事宜。,5、勘丈入册。对上述流程无异议者，申请人可以在六个月内向房屋测绘所提出申请对房屋进行重新勘丈，绘图，并将勘丈结果交由档案管理部门负责案件入册。至此不动产证补办的准备环节正式完成。,6、登记审查核准。将所有的资料交由房管局相关部门进行初审，复审和最终的审批，确保内容的真实性、准确性。,7、发证。房管局如果审批同意不动产证丢失者的申请，那么将重新为你补发新的不动产证。补发权证者，经缮证、校对后，凭“登记收件收据”领证。

法律客观：

物权公示的方式是如何的动产物权，除法律另有规定外，以占有和交付作为其公示方法。所谓法律另有规定脊升，是指以民用航空器、船舶和机动车辆为客体的物权以登记为其公示方法。占有为享有动产物权的公示方法，是权利存在的外衣。所谓占有是指对于物有事实上的管领力的状态。交付是让与动产的物权的公示方法。交付与登记不同，登记可以作为不动产物权的一切变动形式的公示方法，而交付只能作为基于法律行为的让与动产物权樱旅老的公示方法。所谓让与，包括转让所有权与设定占有为内容的他物权。交付包括现实交付与观念交付。现实交付是指动产物权的让与人，将其对于动产的现实的直接支配力，移转于受让人。观念交付包括简易交付、占有改定及指示交付。物权法对各种交付方式有明确规定。《民法典》中的相关规定：第二百零八条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十条【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第二百二十四条【动产交付的效力】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。物权是人对其所有物所拥有的权利。但是当对其所有物进行变动、登记等。就要镇毁用到物权公示。

2. 物权公示的法律思考

最新《物权法》（草案）的思考
最新的全国人大法工委的《物权法》（草案）第四条规定 物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。对此条规定，本人与部分人的意见一致，认为这里规定的“物权应当公示”不妥。确立物权公示原则的目的在于保障交易安全，对于没有交易要求的物，不应当适用物权公示原则。建议修改为：物权的设立、变更、转让和消灭应当公示。对于不动产登记的规定，本人认为草案的规定基本上有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。但十九规定异议登记须经权利人书面同意，本人认为在实践中几乎不可能实现。还有，第十九条中“以人民法院裁定予以异议登记”的规定在民事诉讼法上没有立法依据，法院不好操作。觉得应该修改十九条。
有关中国不动产登记制度的几点结论
总结上述分析，对于中国不动产登记制度，可以提出以下几点结论性意见
⑴物权公示为权利公示，不动产登记则为不动产物权之得失变更的登记行为，其或者为对已经取得的物权以及物权的不复存在进行“宣示”，或者为对依法应当取得的物权进行“确认”，但其并非一种权利创设行为。
⑵不动产物权登记与不动产（尤其是土地）的行政管理性质上非属同一，两者必须分开。
⑶登记机关的职能，主要在于对依法已经取得或者依法应当取得的不动产物权予以公示，故对于当事人据以取得物权的法定根据（法律行为、行政命令以及
审批文件、法院判决等）可以仅仅具有形式上的审查义务（有关文书是否真实、完备）而无实质上的审查义务（合同是否为当事人真实的意思表示、行政审批和
法院判决是否合法等）。
⑷不动产登记公信力之有无以及强弱，应当取决于登记制度完备之程度。以中国不动产登记制度的现状和预期，不宜赋予不动产登记以绝对的公信力。
构建适合中国国情的不动产登记机构
⑴登记价值的冲突和平衡
便民是第一价值取向：登记除所具有的物权公示 功能外，虽然还有行政监督的作用，但这个作用是从属的、外在的，而不是本原的、固有的，行政机关完全可利用法院登记的信息实施其行政监管的职能。效率是第二价值取向，必须建立统一的登记机关，“多头登记”已成为众矢之的，并被认为是导致中国登记状况十分混乱的主要原因。成本是第三价值取向。
⑵关于不动产物权登记的考虑
登记机构定位的考虑主要是针对不动产物权本身的多样性和复杂性，当前设置统一登记机关的成本和可行性也是必须考虑的。当然最重要的是要克服掉当前登记体制下容易滋生腐败低、效率和不专业的最为根本的弊端。这是中国不动产登记制度另外一个非常重要的基点。其中不动产登记的技术性问题不是最为艰难的问题，不应成为取舍各种方案的决定性因素。
⑶不动产机构设置的方案
目前国内的学术界和实务界就不动产机构设置的方案归纳有以下几种：
第一种，认为应由不动产所在地的县级人民法院管辖；
第二种，认为仍然应由不动产所在地的行政主管机关管辖，但在现有基础上进行适当地非实质性改变的统一性整合；
第三种，对不动产登记实行公证部门的实质审查和登记机关形式审查的分离；
第四种，成立独立于现有不动产行政主管部门的实行垂直管理体制的不动产登记机关。本方案也细分为两种，或是由统一的不动产登记机关向不动产主管部门派出登记人员进行登记或者统一纳入独立的登记体系；
第五种，认为应创立具有服务功能的中介性质的登记机构体系；
当前各种方案的比较学分析
第一种方案分析：登记制度的设计首先必须符合国情，中国司法机关本身受行政权力影响及大，在法院本身还在极力寻求独立的过程中由法院负责登记会增加法院负担，有可能要牺牲法院的中立性 再者牵涉到推动行政管理体制的改革的艰巨长期问题。
第二种方案分析：在中国目前，登记机关属于行政机关，行政机关行使登记权，即使采用形式审查原则，也不够超脱。换而言之，由行政机关行使不动产物权的登记权，不利于行政机构的职能转变。由行政机关作为登记部门，难以消除政出多门、分散林立的弊端，也就是难以确保登记部门的统一性，容易造成登记效率的低下以及登记出错的弊端。
第三种方案分析：中国的《物权法（草案）》对不动产登记实行了实质审查原则。《物权法（草案）》排除了公证部门仅介入不动产实质审查，由专门的不动产登记负责形式审查后登记模式的可能。
第四种方案分析：建立统一的不动产登记管理机构，目前看来不现实，专门重新设立一个独立的行政机关负责登记，必要性不大，而且也不符合行政机构精简的原则和发展方向，不确定因素也较多。
第五种方案分析：建立具有服务功能的中介机构进行登记，能在一定程度上强化不动产登记的民事行为性质，通过将不动产审批机关和登记机关的职能剥离理论上是可以实现行政机关的干扰的。应该是一种可以试点的模式。
统筹折中方案的可行性分析
出于中国机构改革的复杂性和不动产登记制度的考虑，可以实行过度性和试点性及试验性模式相结合方案，以迎接不动产法或者不动产登记条例的出台，恐怕这个过程不会很短。
令以及审批文件、法院判决等）可以仅仅具有形式上的审查义务（有关文书是否真实、完备）而无实质上的审查义务（合同是否为当事人真实的意思表示、行政审批和法院判决是否合法等）。

3. 物权公示的效力

简单说物权公示的效力是指在物权法上所产生的公信力和确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。所谓公信力，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易的安全。根据物权法定的原则，物权的内容，效力，变动等必须由法律统一确定，不允许依当事人的意思自由创设。物权的公示是法律为透明物权关系而采取的强制措施，主要目的在于保护当事人的交易安全，而物权公示保护交易安全的主要途径就是为公众提供了解物权的归属以及物上所存在的其它支配权。物权的效力如上所述，包括三个方面，即三大效力：
（一）物权转让的效力，即未经登记的不动产物权变动以及未经交付的动产物权变动不发生物权之得失变更的法律效力。
（二）权利正确性推定的效力，即推定以不动产登记薄所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利，以动产的占有为正确的权利人占有。即使不动产登记薄所记载的物权与实际的不动产物权不一致，或者动产的占有与实际的动产物权不一致，但无论其是基于权利人，相对人或者不动产登记机关的过错，登记对任意之善意第三人均为正确，动产占有人则被推定为所有人。
（三）善意保护的效力，即通过法定方式取得的物权不受原权利人的追夺，即使登记错误，从登记名义人处取得物权的善意第三人仍受保护；即使占有非为权利人，从占有人处取得物权的善意第三人仍受保护。
上述三种效力的表述从三个不同的角度充分说明了物权公示的效力第一个效力亦可以表述为公示对于物权变动的效力。 从各国的规定来看，有四种模式：
⑴意思主义，即物权的变动无须登记或者交付，此为法国立法模式；
⑵对抗主义，即物权变动非经登记或者交付不得对抗善意第三人但在当事人之间可产生物权变动的效力，此为日本立法模式；
⑶要件主义，即物权变动必须以登记或者交付为要件，词为奥地利，俄罗斯立法模式。中国的民法通则也是采用这种立法模式；
⑷形式主义，即物权变动除进行登记或交付外，当事人还应就物权变动作成一个独立于债权契约的以物权变动为内容的合意，称为物权行为。

4. 物权法中关于担保物权公示的法律效果的内容是什么

我国担保物权的变动模式。我国物权法在担保物权公示的法律效果问题上，采取了公示生效要件主义与公示对抗要件主义相结合的立法思路，只是前者为主，后者为附。
其一，就抵押权而言，依据《物权法》第187至189条之规定，不动产与动产抵押区别对待：对于建设用地使用权、已建或在建的建筑物等不动产抵押，基本采登记生效主义，不办理抵押登记，抵押权不生效。对于生产设备、原材料，产品、半成品、交通工具、正在建造的船舶、航空器等动产抵押，采登记对抗主义，抵押合同有效成立，抵押权即设立，只是不办理动产抵押登记，不得对抗善意第三人。在此，有两点恐生疑问，需加探讨。其一，我国物权法将“第三人”限制为“善意第三人”，善意系指不应知道且实际不知道在抵押物上设定抵押权的第三人，当无异议。问题是，第三人的范围如何确定，是否包括抵押权人以外所有对同一标的物享有债权或物权之人?依笔者愚见，所谓第三人应特指对同一标的物享有物权之人，而不包括一般债权人。一些学者担忧，动产抵押未登记公示，如承认其优先效力，则债务人之一般债权人，必遭不测之损害。王泽鉴先生针对该观点指出，“一般债权人借与金钱，系信赖债务人之清偿能力，故应承担其不获清偿之风险。其既与动产抵押之标的物无法律上之直接关系，实不能承认其具有对抗动产物权之效力。一般债权人为避免遭受不测之损害，应设定相保物权”。笔者甚以为然。其二，车辆、航空器等部分特殊动产在一定机构设有登记簿，登记取代了交付或占有成为物权的表征方式。大部分动产，以占有或交付为其所有权取得的表征方式，而一般动产抵押权产生对抗效力则以登记为表征方式，这样形成在同一物上的物权表征方式的二元结构，是否会因此产生无法解决的权利冲突?比如，甲公司从乙公司购买的机器设备，该机器设备在出卖时系甲公司占有，从占用这一所有权的表征方式看，应系甲公司所有。但从中无法判断是否存有抵押权负担，因为抵押权系另一公示方式。当乙公司仅从占用判断甲公司具有处分权而买受该机器设备，而该机器设备在此之前已抵押给其他人并办理抵押登记时，权利冲突不可避免。为此，有学者认为这一权利冲突是物权表征方式的二元化的必然结果，一旦冲突发生便不可化解。笔者不以为然。动产抵押区别于质押的一个重要特征是不转移占用，在不能以交付作为公示方式的情况下，除非因噎废食不承认一般动产的抵押，总要有一种公示方式，由抵押不占有抵押物的特征，无论选择何种公示方式，均不可能与一般动产所有权的表征方式相同。何况，动产抵押登记，乃最经济且为承认动产抵押国家普遍采用的公示方式。事实上，同一动产上不同物权的表征方式的二元化，只有在物权法对动产抵押登记机关没有明确规定或不统一的情况下，才会使动产交易中的不测损害难以避免。在我国物权法明确规定动产所有权与抵押权不同的公示方式，且明确规定登记机关的情况下，权利冲突是可以避免的。即使没有避免，亦是可以依据一定规则解决的、当然，交易中查阅登记资料，会增加交易成本，影响交易的便捷，这是物尽其用所必须付出的代价。