开发建设需懂得法律知识

A. 建筑法规要点知识

◆划拨出让概念特点
◆法规关系构成要素
◆房地产转让条件
◆专工程设计一般属原则
◆竣工验收具备条件
●缔约过失责任
●三大抗辩权
●规划条件概念
●施工许可证概念
●开工报告有效期
建筑法规是指国家权力机关或其授权的行政机关制定的，旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中或建设行政管理活动中发生的各种社会关系的法律、法规的统称。

B. 建筑法规要点知识2

建设法规构成及特征
构成：建设行政、民事法律、技术法规：
建设行政法律特征：
指令性：主体地位不平等，一方下指，一方服从
非对等性：权利与义务不对等
强制性：禁止、命令---无选择
灵活性：表现形式多样、内容可常变更
建设民事法律特征：
平等性：主体地位平等
有偿性：权利与义务对等
任意性：在法律内有选择权
相对稳定性：内容与法律比不易变更
建设技术法规特征：
科学性：来自科研与实践
标准性：有国家、专业、地方及企业标四级
系统性：各环节均有、衔接完整
稳定性：

建设法规的基本原则
确保建设工程质量与安全原则；
符合国家的建设工程安全标准原则；
遵守法律、法规原则；
不得损害社会公共利益和他人的合法权益原则；
合法权利受法律保护原则。
质量指国家规定和合同约定对适安经美的最低要求。
建设法律关系的构成要素
主体：指参加建设业活动，受建设法律规范调整，在法律上享有权利、承担义务的人
国家机关（权利机关、行政机关） 社会组织（建设单位、中国建设银行、勘察设计单位） 公民
客体：指建设法律关系主体享有的权利和承担的义务所共同指向的事物。
分为：财、物、行为和非物质或智力财富
内容：即建设权利和建设义务。
建设民事法律所具有的特征
建设民事法律特征：
平等性：主体地位平等
有偿性：权利与义务对等
任意性：在法律内有选择权
相对稳定性：内容与法律比不易变更

引起建设法律关系产生、变更和消灭的原因——法律事实
1 法律事实：指能引起建设法律关系产生、变更和消灭的原因---客观现象和事实。注意：建设法律关系并不是由建设法律规范本身产生的，也不是从来就有的。
2 法律事实分类：按是否包含当事人的意志分事件与行为两类：
（1） 事件：指不以当事人意志为转移而产生的客观现象。分：
自然现象。如地震、台风、水灾、火灾等。
社会现象。如战争、暴乱、政府禁令等。
（2）行为。指人的有意识活动。包括积极作为或消极不作为，都能引起建设法律关系的产生、变更或消灭。行为通常表现为以下五种：民事法律行为、违法行为、行政行为、立法行为、司法行为。

建设法规的体系构成（按降序）、特征，并举例。
宪法
法律：建筑法、招投标法、土地法…
行政法规：质量管理、安全生产、节能、建筑师条例
部门规章：监理收费管理、企业资质管理等规定
地方性法规：河北省建筑条例
地方政府规章
体系：法律法规、规章等形成关联、补充、协调的完整统一的框架
其中：
法律：全国人代会及其常委会制定颁行主席令发布…
行政法规：国务院依法制定颁行总理令发布
部门规章：建设部或国务院有关部委依国务院规定的职权范围，依法独立或联合制定并颁布

制定和实施城乡规划应遵循的原则
制定和实施规划原则：城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设。同时遵守土地、资源、环保等法规。

城乡规划范畴或类型及时效
城乡规划范畴或类型---城乡规划法所称城乡规划：
城镇体系规划：全国城镇、省域城镇体系规划
30Y远景
城市规划 总规 一般20Y
5Y近期
镇规划 详规（5Y） 控制性
修建性（1）（2）
村庄规划
要求：修建性 服从 控制性 服从 总规…

详细规划分类及概念
控制性详规：---安
任务：确定土地使用性质和使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置及空间环境控制的规划要求
内容：各地块主要用途、具体用地范围、建筑密度、高度、容积率、绿地率、建筑间距、退红线，交通出入口方位，停车位、管线综合及其他需配公共设施等。
修建性详规：---唐1、唐2、唐3
是控制性详细规划的具体化，它是制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

全国城镇体系规划、总规的组编与审批权

一书两证制度的内容、概念、办理条件及效力
1）概念：
选址意见书：建设工程（主要是新建的大、中型工业与民用项目）在核准与备案制前，建设单位申请由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。
规划法36条：按规定需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，申请核发选址意见书。---出让土地？--无需
建设用地规划许可证：是城市规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件。
建设工程规划许可证:是城市、县规管部门向建设单位或个人核发的确认其项目符合控规和规划条件要求的证件。是申请开工的必备证件。
----乡村另有乡村建设规划许可证
关于规划条件的概念、禁止性规定
规划条件:在城市、镇规划区内出让土地使用权的项目，在国有土地使用权出让前，由城市、县城乡规划主管部门依据控制性详细规划，向建设方提出的关于出让地块的地块位置、使用性质、开发强度等的规划条件。
该规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
关于规划条件的禁止性规定：
第38条 未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 城市、县城乡规管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
第39条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；
对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
第35条 城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。
公示：城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
未取得建设工程规划许可证或未按其规定进行建设的法律后果。
第64条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
----乡、村庄规划区内由乡、镇政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
城市总体规划、镇总体规划的规划期限
土地管理法立法目的
加强土地管理；
维护土地的社会主义公有制；
保护、开发土地资源，合理利用土地；
切实保护耕地；
促进社会经济的可持续发展
土地的基本国策
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。
土地使用权出让/划拨的概念与特点
土地使用权的概念
指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、获取一定收益和在限定范围内进行处分的权利。如利用、出租、转让、抵押等权利。
基本农田及基本农田保护区概念
基本农田:指根据一定时期人口和国民经济对农产品需求而确定的长期不得占用（一级基本农田）及基本农田保护区规划期内不得占用（二级基本农田）的耕地。
基本农田保护区：指为基本农田实行特殊保护而依土地利用总规和法定程序划定的特定保护区域。
基本农田保护区范围：---以乡镇为单位划区定界
经国务院有关主管部门或县级以上政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
土地分类
建设用地:指各种工程项目建设用地.
分类：
据所有性质：国有与集体---均属非农用地
据土地利用总规：
规划内--土地利用总规已确定
规划外--总规中非建设用地转成的建设用地
国有建设用地/土地变性的规定
确需变性：应经土地部门同意，报原批准人批准。城市规划区内变性，报批前应先经城规部门同意。
国家建设征（用）收土地 、 审批
国家为公共利益需要，可依法对集体土地实行征用。但应依法补偿。
（1） 审批
凡征收基本农田、或非基本农田的耕地＞35公顷、或其他土地＞ 70公顷，都必须报经国务院批准。
征用上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征地补偿
《土地管理法》规定，用地单位应按被征土地的原用途给予补偿，补偿费应包括：
土地补偿费
----属被征地单位安置补助费
地上附着物和青苗的补偿费----属所有人
其补偿标准为：
（a）土地补偿：前三年年均产值6－10倍。
（b）安置补助：需安置农业人数*前三年亩均年均产值4－6倍，但每公顷补助费，最高不得超过前三年年均产值15倍。
（c）地上附着物和青苗补费：省、自治区、直辖市定。
（d）新菜地开发建设基金：征收耕地为城市郊区菜地时，还应缴纳新菜地开发建设基金。
征收其他土地补偿：由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准另规定。
征收下列非基本农田的耕地，必须报经国务院批准
凡征收基本农田、或非基本农田的耕地＞35公顷、或其他土地＞ 70公顷，都必须报经国务院批准。
征用上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
施工许可证、开工报告的概念时效要求前提、两者关系
新、扩、改建工程开工前，建设单位应向工程所在地县级以上建设主管部门申请领取施工许可证；但是，限额以下的小型工程除外。按国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。---时间、申领人、范围及审批
无证不得开工。已开工者立即停工，办理施工许可证手续。
2、施工许可表现形式
开工报告：按国务院规定的权限、程序批准
施工许可证：
规模限额以上须办
规模限额以下可不办
规模限额：300m2以下、或30万元以下
3、申领条件-- 据991015《建筑工程施工许可管理办法》
（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（2）在城规区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（4）已经确定建筑施工企业：不合规定无效；
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料-应审查；
（6）有保证工程质量和安全的具体措施；
（7）建设资金已经落实：工期不足1年到位资金原则≮合同价50%、否则≮合同价30% 。业主出具银行证明、付款保函或第3方担保
（8）应委托监理的已委托；
（9）法律、行政法规规定的其他条件。
施工许可证有效期与延期
建设单位应自领施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工应向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申延或超过延期时限----自行废止。
开工报告有效期
按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。
《质量管理条例》中关于竣工验收应具备的条件。
（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；
（2）有完整的技术档案和施工管理资料；
（3）有工程使用的主要建材、构配件和设备的 进场试验报告；
（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（5）有施工单位签署的工程保修书。
《建筑法》规定，从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书。并在其许可的范围内从事建筑活动。
工程保修期限
正常使用条件下最低保修期限 -- 据质管条例
1．基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5Y；
3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4．电气管线给排水管道设备安装和装修工程，为2Y。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。因使用不当或者第三方造成的质量缺陷，以及不可抗力造成的质量缺陷，不属于法律规定的保修范围。
投标联合体的概念及法律责任。
指两个以上法人或者其他组织组成一个联合体，以一个投标人身份共同投标。
资格：均应具备相应能力；同一专业组成的资质以较低者确定。
应签共同投标协议并连同投标文件提交招标人。中标后，各方应共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。
施工招标的招标单位应在中标通知书发出30天内与中标单位签订施工合同。
投标保证金被没收的几种情形
（1）投标人在有效期内撤回其投标文件；
（2）中标人未按期交履约保证金或签合同。
施工图设计文件修改的权利人
一二级注册执业资格目前有造价师、建造师等
现阶段我国建设项目设计阶段划分
设计阶段可根据建设项目的复杂程度而决定。
一般、小型、简单的建设项目：方案设计 施工图设计
特殊、大型、复杂的建设项目：方案设计 初步设计 施工图设计
标准的分类
新、改、扩建工程抗震设防的范围、目的
抗震设防范围：地震烈度为六度及六度以上地区和今后有可能发生破坏性地震地区所有新建、改建、扩建工程都必须进行抗震设防。
抗震设防目标：小震不坏、中震可修、大震不倒
房地产转让的概念和禁止转让的条件
指权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。
房地产转让的禁止性条件---不得转让
（1）司法裁定和行政决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）法律、法规规定的其他禁止转让的情形。
注意：出让土地时，转让其房地产的土地使用年限为出让合同约定年限-此前已过年限
房地产开发商如因自身原因超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期的处理
据《房产法》，以出让获取土地使用权开发房地产的，须按合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。超过约定的动工日期满一年未动工的，可征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可无偿收回土地使用权，但因不可抗力或政府原因或必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
拆迁补偿的形式，补偿内容、对象。
补偿形式---由被拆迁人自行选择
货币补偿---放弃产权获得变现
产权调换---放弃原产权获得新产权，补差
拆迁补偿:指因拆迁被拆迁人的房屋及其附属物，使其受到一定经济损失，据国家法规给予其一定补偿。--- 针对所有权
范围:被拆除房屋及其附属物。未超过批准期限的临建，按使用期内的残值并参考剩余期限，给予适当补偿。但违章建筑，超期临建不予补偿。
合同的内容或主要条款有哪些
指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
一般应包括以下8方面的内容：
当事人的名称或者姓名和住所；
标的；
数量；
质量；
价款或者报酬；
履行期限、地点和方式；
违约责任；
争议解决的方式。
格式条款的争议处理原则
对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。有2种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款
无效合同的概念
指虽然己经双方当事人订立、成立，但因其内容和形式违反了法律、法规的强制性规定，或者损害了国家、集体、第三人或社会公共利益，因而不为法律所承认和保护、不具有法律效力的合同。
无效合同自始就不具有法律效力。
简述与论述类：
施工图审查的主要内容
①建筑稳定与安全，含地基基础及结构主体；
②是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；
③是否达到规定的施工图设计深度的要求；
④是否损害公共利益。
---方案优化、经济等业主利益不属审图义务。
土地使用权划拨的概念与特点
划拨：指县级以上政府依法批准，在土地使用者交纳补偿安置等费用后或无偿将该幅土地使用权交付其使用的行为。
划拨的5特征：
具有行政性、无偿性--成本低、无期限性、不可交易性（除法律另有规定外不得转让、出租、抵押）、地下资源国有性
《质量管理条例》中关于竣工验收应具备的条件
---据《质量管理条例》第16条
（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；
（2）有完整的技术档案和施工管理资料；
（3）有工程使用的主要建材、构配件和设备的 进场试验报告；
（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（5）有施工单位签署的工程保修书。
划拨房地产允许转让的一般条件
房产转让的额外条件（划拨土地）。
（1）报经有批准权的政府审查批准。
（2）应变性的，政府批准后由受让方缴纳出让金并办出让手续和使用权证书。
工程设计的一般原则
贯彻经济、社会发展规划、城乡规划和产业政策
综合利用资源，满足环保要求
遵守工程建设技术标准
采用新技术、新工艺、新材料、新设备
重视技术和经济效益的结合
公共建筑和住宅要注意美观、适用和协调
土地管理法立法目的
加强土地管理；
维护土地的社会主义公有制；
保护、开发土地资源，合理利用土地；
切实保护耕地；
促进社会经济的可持续发展
房地产转让的概念和禁止转让的条件
指权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。
房地产转让的禁止性条件---不得转让
（1）司法裁定和行政决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）法律、法规规定的其他禁止转让的情形。
注意：出让土地时，转让其房地产的土地使用年限为出让合同约定年限-此前已过年限
建设法律关系的构成要素
主体：指参加建设业活动，受建设法律规范调整，在法律上享有权利、承担义务的人
国家机关（权利机关、行政机关） 社会组织（建设单位、中国建设银行、勘察设计单位） 公民
客体：指建设法律关系主体享有的权利和承担的义务所共同指向的事物。
分为：财、物、行为和非物质或智力财富
内容：即建设权利和建设义务。
公开招标的概念与特点。邀请招标的概念与特点
公开 :无限竟争性招标，指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
邀请 :有限招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标（≮3人）。
两者主要区别 :
（1）发布信息方式、阶段不同：
（2）选择范围不同：
（3）竞争激烈程度不同：
（4）招标工作量与成本、时间不同
规划条件的概念及其重要性
规划条件:在城市、镇规划区内出让土地使用权的项目，在国有土地使用权出让前，由城市、县城乡规划主管部门依据控制性详细规划，向建设方提出的关于出让地块的地块位置、使用性质、开发强度等的规划条件。
该规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
预售商品房的要件
预售条件（要同时满足）：
(1) 已交全部土地出让金，取得土地使用权证书。
(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。
(3) 按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期（目前有变化）。
(4) 向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
城乡规划的立法目的
立法目的：加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。
土地总体规划的内容
在一定区域内，综合社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等编制的一定期限内土地利用的规划。
按行政区划分为国家、省、地、县、乡五级。土地利用总体规划的期限应与国民经济和社会发展规划相适应，一般为15年，同时还应展望土地利用远景目标和确定分阶段实施的土地利用目标。
基本农田及基本农田保护区概念
基本农田:指根据一定时期人口和国民经济对农产品需求而确定的长期不得占用（一级基本农田）及基本农田保护区规划期内不得占用（二级基本农田）的耕地。
基本农田保护区：指为基本农田实行特殊保护而依土地利用总规和法定程序划定的特定保护区域。
未取得建设工程规划许可证或未按其规定进行建设的法律后果
第64条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
----乡、村庄规划区内由乡、镇政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第66条 下列行为之一的，由所在地城市、县城乡规管部门责令限期拆除，可并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
未经批准或未按批准内容进行临时建设的；
临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
第68条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，工程所在地县级以上政府可责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施
规划的修改
《城乡规划法》第7条经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改；第47条 有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划并报批：
（1）上级规划发生变更，提出修改规划要求的；
（2）行政区划调整确需修改规划的；
（3）因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；
（4）经评估确需修改规划的；
（5）城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。
第50条 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
建设工程招标应具备的条件
1．需履行项目审批手续的，已履行审批手续；
2．工程资金或者资金来源已经落实；
3．有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料；
4．土地征用已完，已达三通一平
5．法律、法规、规章规定的其他条件。
要求：
任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
《质量管理条例》中关于建设单位的质量责任和义务
1．发包给有资质的单位，不得将工程肢解发包
2．对勘设施监及重要设备材料采购进行招标
3．不得对承包单位的建设活动进行不合理干预
4．施工图未经审查批准的，建设单位不得使用
5．必监工程，委托有资质的监理
6．领施工许可证或者开工报告前，办质监手续
7．涉及主体、承重结构变动的装修，有设计方案
8．组织竣工验收，验收合格的，方可交付使用，------否则一切后果自负
土地总规的编制原则
编制与审批：分级编、审国务院批。
修改：不得擅自变用途，须原批准机关审批。
缔约过失责任的概念
指合同订立过程中，一方当事人因如下法定过错情形之一而导致另一方当事人信赖利益损失的，应承担损害赔偿责任：---《合同法》第42条
①假借订立合同，恶意进行磋商；
②故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
③有其他违背诚实信用原则的行为。
在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
建设法规的调整范围或对象与作用
调整范围（社会关系）与作用：
建设行政管理关系：组织、监督、协调等职能；
建设经济协作：平等主体间往来、协作关系；
建设民事关系：如土地转让、拆迁、人身、财产伤害赔偿、主体内部劳动合同等。
公开招标的概念与特点。邀请招标的概念与特点
公开 :无限竟争性招标，指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
邀请 :有限招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标（≮3人）。
两者主要区别 :
（1）发布信息方式、阶段不同：
（2）选择范围不同：
（3）竞争激烈程度不同：
（4）招标工作量与成本、时间不同

C. 房地产客服应具备哪些法律知识

1、中华人民共和国城市房地产管理法 1994年7月5日颁布
2.中华人民共和国土地管理法 1998年8月29日颁布
3.商品房销售管理办法 2001年4月4日颁布
4.城市房屋拆迁管理条例 1991年1月18日颁布
5.城市房地产开发经营管理条例
6.住宅室内装饰装修管理办法 2002年3月5日颁布
7.闲置土地处理办法 1999年4月28日颁布
8.城市房屋权属登记管理办法 1997年10月27日颁布
9.中华人民共和国城市规划法 1989年12月26日颁布
10.中华人民共和国建筑法 1997年11月1日颁布
11.建设工程质量管理条例 2000年1月30日颁布
12.城市房地产开发经营管理条例 1998年7月20日颁布
13.住房公积金管理条例 1999年4月3日颁布
14.城市私有房屋管理条例
15.城镇个人建造住宅管理办法 1983年6月4日颁布
16.建设工程勘察设计管理条例 2000年9月25日颁布
17.中华人民共和国注册建筑师条例 1995年9月23日颁布
18.建筑安装工程承包合同条例 1983年8月8日颁布
19.建设工程勘察设计合同条例 1983年8月8日颁布
20.村庄和集镇规划建设管理条例 1993年6月29日颁布
21.建筑业企业资质管理规定 2001年4月18日颁布
22.房产测绘管理办法 2000年12月28日颁布
23.城镇廉租住房管理办法 1999年4月22日颁布
24.城市公有房屋管理规定
25.城市房屋拆迁单位管理规定 1991年7月8日颁布
26.城市房地产抵押管理办法 1997年5月9日颁布
27.城市房地产中介服务管理规定
28.中华人民共和国注册建筑师条例实施细则 1996年7月1日颁布
29.建筑装饰装修管理规定
30.城市居民住宅安全防范设施建设管理规定 1996年1月5日颁布
31.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
32.城市房地产权属档案管理办法 2001年8月29日颁布
33.造价工程师注册管理办法 2000年1月21日颁布
34.建筑工程施工许可管理办法 1999年10月15日颁布
35.城市工程管线综合规划规范 1998年12月7日颁布
36.中华人民共和国房产税暂行条例 1986年9月15日颁布
37.城市商品房预售管理法

D. 房地产法律常识

1.商品房销售基本知识与法律常识有哪些
知识点一：房地产市场 房地产一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的 *** 部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。

出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。 房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场 房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。

房地产三级市场 房地产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。

知识点二：商品房预售 商品房预售是指房地开发经营企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金可房价款的行为。 商品房预售条件 已交付全部土地使用权也让金，取得土地使用权证书。

持有建设工程规划许可证各施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度各竣工交付日期。 商品房预售实行许可，取得>。

未取得>的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向预购人也示>的批准文号。

预售合同 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民 *** 土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

权属登记 预售商品房交付使用之日起90日内，预购人应当依法到房地产管理部门和 市、县人民 *** 土地管理部门办理登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业原因，预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业各预购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 预售商品房的转让 2005年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了>。

该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。

根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得办理房屋权属登记手续；商品房销售实行实名制购房，推行商品预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 知识点三：商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房现售条件 现售商品房的房地产开发企业就应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

持有建设工程规划许可证各施工许可证。已通过竣工验收。

拆迁安置已经落实。供水、供电、供热、燃气、通讯等配置基础设施具备交会使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

物业管理方案已经落实。 商品房买卖合同 商品房销售时，房了产开发企业和买受人应当订立书面商品买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 当事人名称或者姓名和住所。 商品房基本状况。

商品房的销售方式。 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。

交付使用条件及日期。 装饰、设备标准承诺。

供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。 公共配套建筑的产权归属。

面积差异的处理方式。 办理产权登记有关事宜。

解决争议的方法。 违约责任。

双方约定的其他事项。 知识点四：“五证两书” 购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。

五 证 “五证”是指>、>、>、>（建设工程开工证）、>。 “五证”中最重要的是>和>，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

>的预售范围为本项目可销售楼盘。 两 书 “两书”是指住宅质量保证书>>和住宅使用说明书>>。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 知识点五：内部认购 内部认购房是房地产开发商在未获得>等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。

内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。 然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得>的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。

因此，购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了>外其它证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。目前，由于商品房内部认购引起了不少的法律纠纷，国家也采取了相关的政策对内部认购的销售形。
2.房地产经纪人需要精通哪些法律知识
若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。

房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。

法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级 *** 部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。

金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。

谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段
3.房屋买卖中的法律常识是什么呢
1房地产相关名词解析 a。

房地产买卖专业名词解释 经济适用商品房： 所谓经济适用商品房是指经批准直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房，也就是说，其买卖价格受到 *** 行为的干预或制约。 房屋建筑面积： 房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。

每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。

住宅使用面积： 住宅使用面积是指住宅分户门内可供实际使用的净面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。 得房率： 得房率指住宅使用面积除以建筑面积，其百分比越高，得房率就越高。

住宅的共用部位： 是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人使用的门厅、楼梯架、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道，传达室，内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 住宅的公共设施： 是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

现房： 就是房屋发展商已经建造好，依照有关规定可以交付使用的房屋 期房： 是房屋发展商虽已办妥建造房屋的各种许可证明和手续，但正在建造中能预售的房屋。 商品房销售面积： （1）商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。

（2）商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 套内建筑面积： 指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

套内使用面积： 指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 套内墙体面积： 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积： 系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 层高： 指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。

住宅开间： 指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。 住宅进深： 在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

住宅净高： 净高=层高-一层楼板厚度 容积率： 建筑容积率= 规划建筑用地范围的总建筑面积 规划建设用地总面积密度： 建设密度= 规划用地范围内建筑物基底总面积 绿化率： 绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积 物业维修基金： 根据规定，公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。 维修基金设立的具体标准和办法由各市人民 *** 规定。

目前一般为购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。 《住宅质量保证书》： 为保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束，共有四条内容：一、工程质量监督部门核验的质量等级；二、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；三、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；四、用房保修的单位，答复和处理的时限。

住宅使用说明书： 对住宅的结构、性能和各部分的类型、性能、标准等作出说明。同时指出，如因住房使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发商不承担保修责任。

这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定。 公用分摊系数： 整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套套内建筑面积之和，即得到公用面积分摊系数。

公用分摊面积： 公用分摊数乘以套内建筑面积，得到了购房人需要合理分摊的公用建筑面积。 契税： 房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按总价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

契税具有证明不动产所有人产权合法性的作用。 "五证"： 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

b。什么是商品房和商品房预售？ a。

什么是商品房？ 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 它有别于各地 *** 为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。

从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 b。

内销商品房与外销商品房的区别 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。

内销商品房可以销售给个人和单位。
4.做房产销售需要了解哪些法律法规
中华人民共和国城市房地产管理法 （1995年1月1日起施行） 中华人民共和国土地管理法 （1999年1月1日起施行） 中华人民共和国土地管理法实施条例 （1999年1月1日起施行） 城市房地产抵押管理办法 （1997年6月1日起施行 ） 商品房销售管理办法 （2001年6月1日起施行） 城市房地产转让管理规定 （1995年9月1日起施行） 城市商品房预售管理办法 （1995年1月1日起施行） 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 （1999年5月1日起施行） 商品住宅实行住宅质量保证书住宅使用说明书制度的规定 （1998年9月1日起实施） 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） （1995年12月1日起施行） 商品房销售面积计量监督管理办法 城市房屋租赁管理办法 （1995年6月1日起施行） 城镇廉租住房管理办法 （1999年5月1日起施行） 城市房屋修缮管理规定 （1991年8月1日起施行） 城市私有房屋管理条例 （1983年发布） 城市危险房屋管理规定 （自1990年1月1日起施行） 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 （自1992年7月1日起施行） 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 （自1996年3月1日执行） 城市房屋拆迁管理条例 （2001年6月13日颁布）合同法民法总则。
5.房地产的基础知识有哪些
房地产基础知识 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。

（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等） 房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市 *** 、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容： 1、土地的开发和再开发； 2、房屋的开发和建设； 3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）； 4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）； 5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）； 6、房地产物业管理； 7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
6.投资房产需要掌握哪些法律知识
作为一个普通的房产投资者，以下几方面的法律知识是应当了解和掌握的： 1。

物业管理法律知识。国家于2003年出台了《物业管理条例》（2007年修订），规范物业管理法律关系。

各地在这方面也有相应的地方法规、政策等。物业管理对房产投资前景有重要的影响，购房者需要留意这方面的法律知识。

2。 纳税、办证的法律知识。

购房涉及一系列的税费，如契税、印花税、手续费、房屋产权登记费等。关于税费的缴纳程序和比例，国家和地方均是有相关规定的，了解这些法律、政策，在投资房产时做到心中有数，可以有效地维护购房者的权益。

购房后需要办理产权登记、领取产权证，这是确认购房者所享有的财产权利的重要步骤，这方面的法律知识也是不能忽视的。 3。

住房贷款、保险方面的法律知识。如《住房公积金管理条例》以及各大银行出台的住房贷款管理办法等。

各地的住房贷款政策均有所不同，所以，购房者要特别关注地方出台的政策。在办理购房贷款的同时，银行通常要求购房者同时办理购房保险，掌握这方面的法律知识也是必要的。

购房者需要留意各大保险公司住房保险的相关规定。 。
7.关于房产的法律知识
房产的问题，应该以完成法律规定的手续为住，即你们虽然签订了房屋的买卖合同，但是实际上没有钱款的交付和房产证的过户，这个行为就存在一定的瑕疵，在最后容易起矛盾。08年7月1日起，房产开始施行登记制度。以登记表为准。

办理房产过户的话，如果是买卖形式的，那么按照国家的规定缴纳契税，未过5年的还有营业税，印花税，办理产权证件的费，评估费等。

省钱的就是进行赠与，但是赠予还是需要缴纳一定的税金的。相比较买卖来说应该税金少不了多少的。

国家不是傻子，如果赠予不要收税那么全国房产过户都是赠与了啊，肯定没有买了。
8.房地产客服应具备哪些法律知识
房地产客服应具备的法律知识：当下房地产市场仍然是如火如荼，尤其是在中国这个具有较大内需市场的氛围下，房地产市场对各类人才的需求也在急剧的扩张。

但房地产客服线条工作思路的厘清及客服线条工作人员的素质存在良莠不齐的情况，单就对房地产客服线条工作的认识就不尽相同。 传统的客服工作内容，无非是接受投诉、解决投诉、服务业主，其实客服工作除了上述工作之外还承担着将法律风险、纠纷消灭于萌芽状态的职责，更重要的是承担着搜集证据、固定证据的责任。

所以随着公司开发的楼盘越来越多，就要求其客户服务人员要具备一定的法律意识，以适应公司不断发展的需要。 房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒客服人员应注意法律知识的学习。

所以越来越多的开发企业开始设立客户服务部门，并将其作为销售环节中的重要因素加以管理。 一、要制定严格、周密的工作流程，并使其符合相关的法律要求 从接受投诉、记录投诉、解决投诉到客服回访的整个客户服务过程都应制定严格、周密的工作流程，而且应将常见的问题归纳、总结制定特殊应对机制。

有了工作流程的规范，可以有效的避免在客户服务工作中重要证据的丢失，对日后与业主沟通，甚至通过法律途径解决问题，都有很大的帮助。但前提条件是，这些流程应符合法律的相关规定，尤其是法律要求的证明材料必须取得（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您一定要制定客服处理投诉的规范流程）。

二、要求客户服务人员应具备一定的法律知识 客户服务人员应掌握基础的法律知识，树立法律式的客户服务意识。对于客户的投诉，客户服务人员应迅速甄别出其合理、合法性，对于不符合法律规定的、不合理的要求应明确作出回绝，不给客户留有任何幻想，切不可因为客户太强势而给客户留有余地，作出模棱两可的答复甚至承诺。

因为客服人员代表的是公司、一旦作出解答承诺有可能会引起案件诉讼时效的中断或被客户录音、录像固定证据，为以后解决问题留有隐患。所以树立客户服务人员的法律式的客户服务意识会给公司减少许多不必要的经济损失（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您客服人员应注意法律知识的学习）。

三、应做好客户服务统计工作，并依据不同的问题类型建立客户服务档案，并应至少保存五年以上。 只有从大量、繁杂的客户服务工作中学会总结，才可以针对不同的问题建立不同的处理机制。

在处理客户投诉的问题时，应做详细记录、并现场核实、确认，要学会有意识的要求客户签字确认某一解决方案或投诉内容。 对于成功解决的客户投诉应做好档案保存，便于为以后解决类似的客户投诉提供案例；对于未成功解决的问题也有做好档案保存（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您档案的保管也是证据保管），为日后解决问题、制定解决方案提供材料。

总之客服工作的重要性，正在逐渐的体现，并有不可替代的趋势。 一个好的客户服务部门，不但可以提升企业的品牌形象，更能缓解客户与物业、开发公司三者之间的矛盾。

E. 买房前必须知道的法律知识

自今年两次降准，两次降息、减免二手房营业税、降低首付等政策的密集出台以来，楼市"涨声一片"，购房者积极入市，有五大知识在买房前你必须知道。
一、买房前须知
1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。
2、在国家有关房地产法律法规中，没有"意向金"的提法，要么是定金，要么是保证金。
3、挑选户型至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图。
4、低层为一层至三层;多层为四层至六层;小高层为七层至九层;高层为十层及以上。
5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。
6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。
7、别以为实测面积是对的，最好自己带上卷尺测量。
8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
二、关于住宅的长宽高
1、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离
2、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
3、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
4、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
三、住房公积金冷知识
1、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。
2、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。
3、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。
4、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。
5、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。
6、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
7、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。
8、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。
四、关于过户
1、继承过户费用:继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。
2、赠与过户费用:个税+契税+公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830。
3、二手房过户费用:营业税+个税+契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。
五、关于贷款
1、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。
2、区别:等额本息，就是每个月还款的"本+息"之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。
3、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。
4、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费:公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。
5、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用:手续费、评估费。

F. 网站建设需要注意哪些法律问题拜托各位了 3Q

你的著作权是一个问题，其他的只要符合我国法律规定即可，你可以看什么行为会侵犯他人网络权利，反过来你应该注意哪些！ 网站建设合同注意事项 网站建设合同是在网站建设项目中，企业（需要建网站方）和承建方（专业网站制作公司）之间共同确立的双方在项目中的权利，义务和合作内容的契约文件。网站建设合同必须包含以下主要内容： 1）网站建设工作范围 2）网站建设工作流程与时间进度 3）网站建设质量要求 4）网站承建费用支付，支付标准与支付方式 下面就每一部分应该写明一些什么内容和注意一些什么点逐个做说明（合同其他部分如，违约形式与责任，合同附件里的《网站建设方案书》本文不作讨论）。 一、网站建设工作范围 网站建设项目涉及到的工作一般包括，需求调研与《网站建设方案书》制作，网站建设素材准备，网站页面设计与制作，网站功能性部分程序开发与页面融合，数据库设计与数据输入，服务器购买（软件和硬件）或服务器空间租用、服务器存放，域名注册与解析。 所先，在这些网站建设工作中，合同需要确定哪些是承建方的工作，哪些不是，哪些是企业或者第三方的工作，以及各方工作之间的合作方式和要求。 这里需要注意的是，如果企业在工作中需要和建设方或者第三方进行合作，那么必须清晰说明这种合作的流程，方式和要求。譬如，如果网站建设素材由企业提供，合同必须对企业提供的素材内容，时间，要求作出清晰的说明。 其次，对于承建方工作部分，必须细致地说明。 例如，网站需要建设哪些栏目，每个栏目需要制作哪些内容，网站需要开发哪些功能性的程序（如BBS）等，对这些合同必须相当明确地作出说明。合同可以用建设方确认通过的《网站建设方案书》作为合同附录，来更详细阐明承建方的工作。 二、项目建设工作流程与时间进度 网站建设流程一般流程为：需求调研，完成网站《网站建设方案书》，《方案书》确认，素材（文字，图片，数据）收集与整理，页面风格设计，风格设计确认，页面制作，程序开发，整合（页面，程序），建设方评估与测试，网站改进与建设方确认，服务器与域名准备，网站上传发布，网站维护。 所先，合同必须说明项目开展的工作流程。 其次，对于每个工作流程，需要概要说明承建方的工作内容，尤其对于需要企业参与的部分，需要说明企业的工作内容和要求。例如，需求调研时企业的配合和资源提供；设计制作确认时的确认方式和确认范围。 最后，是对每个流程环节的完成时间要求说明。合同需要给出每个流程环节的工作估计以及项目最终完工的日期估计，双方可以根据需要，协商在进度限制上的严格度。 三、网站建设质量要求 网站建设质量主要指网站页面设计，制作与网站程序的质量。合同需要对这些工作的质量作出周到的，尽量可度量的要求，譬如为保证浏览速度，建设方也可以对每个网页的大小作出一般性限制。 对于页面设计与制作，由于对设计风格的认识差异会导致建设方和承建方的质量评判结果不同，同时设计质量也难以度量，容易出现建设方多次否定设计的情况。在这个时候需要用变通的办法来弥合双方的质量评判差异。 例如，可以由承建方设计出5种建设方要求风格的设计页面，然后由建设方选择，或者重复修正设计不能超过5次，而承建方可以以半价收取落选设计页面费用的代价来限制设计要求的变化。 还有一种办法，就是采取第三方来度量页面设计与制作质量。例如，找一些普通的上网用户，测试他们成功搜索网站中某个特定内容所需要的时间，用这个时间来衡量网站连接设计质量和合理性。例如，可以通过在门户网站做网上调查，由网民来评判网站设计与制作质量，这样做同时也很好地宣传了网站。 而对于网站功能性程序来说，合同应该对功能作出详细的说明。如会员注册登陆系统，那么除了会员的注册，登陆，退出外，系统还应该提供给会员什么功能，譬如新闻定制等。这部分可以在《网站建设方案书》里作出更详细的说明。 如果，网站承建方同时提供虚拟主机空间，那么企业还可以对网站访问速度，宕机时间，网站带宽等方面作出要求（空间租用双方一般也可以另签《网站空间租用合同》）。 四、网站承建费用支付，支付标准与支付方式 网站建设业内一般采用按制作量记费的方式，譬如按页面数量记费。 但网站制作量，如页面数量等，在制作过程中是变化的，所以在签合同的时候无法给出整个网站建设完成后的确切费用。但是合同却可以给出网站建设的收费项和收费标准，等网站建设完成后，统计整个网站的每项工作量，再结合记费标准来算出项目实际标的。 所先，确定网站建设收费项。网站建设收费项一般可以包括以下一些： 1）素材整理阶段的文字录入费，图片处理费，翻译费 2）《网站建设方案书》制作费用 3）普通页面制作费用 4）页面风格设计费用（一般指主页和栏目首页） 5）页面特效制作费用（譬如JavaScript，Flash等） 6）功能性程序开发费用（如调查系统，会员注册系统等） 7）数据库数据录入费用 8）空间租用费用等。 其次，确定每个收费项的单位价格。例如，文字翻译每千字50元等。 这一条款关系到日后合同标的的计算，所以务必非常清晰，双方不妨多花一点时间来协商这里的细节，以达到彼此在这一条款上的一致认可，以妨日后引起不必要的争执。譬如，必须定义怎么算作一个页面，是1024下的800*600，还是800*800？如果是800*600，那么一个800*1200的页面就算做两页；这是一个协商的过程，这样计算是否合理，我觉得只要双方都同意这样计算就没有问题，关键是必须使得日后统计制作量和计算合同标的时双方没有歧义。 费用支付一般可以分成三次进行。一般合同签署一周内支付一定数量，作为项目启动费用；项目中期支付一定数量；项目结束后，计算项目实际标的，再支付余额。 如前面所说，作为网站建设项目的建设合同还需要其他很多条款和辅助合同，如：《空间租用合同》等，但是以上谈到四点却是合同里最重要，也是最需要细扣的内容，希望大家以后在撰写网站建设合同时能从中获得一点帮助。

G. 开发app需要注意哪些法律问题

APP开发者需要注意的六大法律问题
在当前手机系统环境下，手机的多媒体功能主要通过应用软件（）实现，并用以提升用户的使用体验。APP开发者创造了移动应用，但是却很少有人意识到自己在发行一款APP时需要承担怎样的法律风险。在这，广州掌源科技提醒众多开发者，必须得注意的六大法律问题，不用轻易尝试去触碰它。
一、未能与承包商签订适当的合同
适当的合同协议所具有的另一大优势便是，它能在一开始便为所有人设定了期望值，从而帮助协议双方避免面对大起大落的结果。一句话说就是：不管你的公司拥有多大的规模，你都需要尽早留意应用的法律业务；这将帮助你在之后避免许多麻烦。
二、在侵权行为被发现前未能获得版权和商标

有关版权侵犯的法定赔偿并不适用于非登记产品。实际上，这便意味着私自讲和的作用不存在了。现实情况是，证明实际损害不仅很困难，也很昂贵，抗辩者通常也了解这一情况。另一方面，当面对的是一件登记过的产品时，侵权人便更有可能意识到如果自己败诉，便需要为此支付法定赔偿和诉讼费用。

三、无意中侵犯到其它知识产权

手机应用开发者常常因为忙于开发和上架他们的APP应而没时间去审查美术人员和程序员所使用的资产。但即使是无意的侵权也属于版权侵犯，所以开发者们必须在最终上架前更加谨慎地对待所有资产和软件工具。

四、合作协议不严密

合作协议就好比婚前协议，你应试有非常明确的考虑。在拟定用户协议时，应当首先以公平合理的立场作为协议的起草基础；其次，对于用户协议中减轻App运营者责任的条款，应当以醒目的方式加以注明，提醒用户注意。
五、并购和经营不当
1、缺少公司运作流程；2、混淆个人财产和公司财产；3、欺诈。

六、不了解第三方投资
资金是王道，特别是对于刚起步的小公司。但从哪里拉投资和如何对待投资方可能成为严重的法律隐患，特别是违反安全交易委员会的规定（SEC）。
伴随市场的快速发展，App市场已逐渐趋向于饱和，并将可能面临新一轮的洗牌。在此背景下，App运营者和开发者应当注重自身法律权益的保护，规避不必要的法律风险和损失。