以房抵债的法律效力最高院

Ⅰ 以物抵债协议的效力

对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应当以尊重当事人的意思自治为基本原则。
一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债务所有权、使用权等财产权利，为成立或者生效要件。财产暂时难以变现并符合本管理办法规定的，可以办理以物抵债。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。当代物清偿协议履行完毕之后该协议才方可生效。
以物抵债是交易实践中较为常见的债务履行方式。由于我国现行法律法规中并没有以物抵债的明文规定，关于以物抵债协议效力问题的争议也由来已久，即以物抵债协议是否属于流质契约、能否据此认定以物抵债协议归于无效的问题。
按照协议成立的时间不同，可分为债务履行期届满前的以物抵债和债务履行期届满后的以物抵债。债务未届履行期前达成的以物抵债协议的效力。双方在债务履行期限届满前双方达成以物抵债协议，约定一方到期不履行债务，将债务人的特定物品转让给债权人所有，实践中对该协议效力存在较大争议，主要存在以下两种观点：
一种观点认为，基于禁止流质或流押的考虑，对于在抵债协议中约定有债务人到期不履行债务时，抵债物归债权人所有，债务人协助办理过户等等条款的，因违背《物权法》第186条和《担保法》第40条关于流押流质的规定，应认定滑悉协议无效。
另一种观点认为，应允许当事人签订以物抵债协议，其性质属于让与担保，对于在抵债协议中约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务履行后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理物权变更登记的情形。
这种情形在理论界被称为让与担保，作为一种非典型的担保方式，在社会交易活动中较常见，最高院的意见是尽管办理了物权变更手续，但不产生物权变动效力，在当事人之间仍具有效力，债权人可以主张对该抵债物进行折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中受偿。
最高院观点：考虑到以物抵债协议在性质与功能上与买卖合同相近，原金钱债务性质上亦同于民间借贷合同所产生的金钱之债，故以物抵债协议与原金钱债务的关系，可以参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干法律之规定》第24条的规定来处理。
据此：一是所谓的买卖合同实质上是借戚让孝款合同的担保，故法院应当按照民间借贷关系来审理，而不应按照所谓买卖合同来审理，从而明确了审理对象；二是买卖合同既然本质上属于担保，则出借人不得请求实际履行买卖合同，只能请求变价，从而较好地平衡了双方的权利义务关系；三是作为担保的买卖合同因未经公示，故不具有物权效力，所以债权人不能对价款优先受偿。
债务履行期届满后达成的以物抵债协议的效力
债务履行期届满后，双方在签订以物抵债协议时，抵债物的价值和债权的数额都是确定的，一般不会存在利益失衡问题。在以物抵债行为不存在其他违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当认定其合法有效。在具体处理上，也可以区分两种情形予以处理：
第一种，抵债物尚未交付债权人，此时，债权人享有的仅是债权性质的权利，并未享有物权，故其有权请求债务人履行以物抵债协议，但不能直接请求确认对该抵债物享有所有权。如前所述，此时签订的以物抵债协议一般不存在对债务人不公的问题，故无需履行清算程序，债权人可以直接请求履行以物抵债协议。当然，如果该抵债行为存在损害第三人利益情形的，第三人可以参照《物权法》第195条第1款的规定主张撤销。
第二种，如果抵债物已交付债权人的，此时，可以根据简易交付规则，直接认定债权人对抵债物享有所有权。但为防止一方当事人利用以物抵债损害对方的合法权益，当存在《合同法》第54条规定的情形时，债务人可以请求变更或撤销以物抵债协议。当事人利用以物抵债恶意逃债的，第三人既可依据《合同法》第52条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同高稿法》第74条的规定行使撤销权。
法律依据：
《中国银行以物抵债管理办法》第三条
银行债权应当首先考虑以货币形式受偿，从严控制以物抵债。债务人无货币清偿能力时，应当以拍卖、变卖抵押、质押财产或者其他财产所得清偿银行债务。财产暂时难以变现并符合本管理办法规定的，可以办理以物抵债。

Ⅱ 民间借贷中 “以房抵债”的约定是否合法有效

无效。

《担保法》第四十条规定：

订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：

当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

(2)以房抵债的法律效力最高院扩展阅读：

民间借贷中 “以房抵债”的法律执行规定：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

《担保法》第五十三条规定：

债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。