法院查封购房合同

① 我买的房子未过户被法院查封了怎么办

我买的房子未过户被法院查封了怎么办？在二手房交易中，买卖双方签订《房屋买卖合同》时，一般会约定由买受人支付部分款项，后续款项待过户前后支付。而在过户之前，若因房东资不抵债产生纠纷被法院执行时，法院将查封该房屋，并上门进行评估、拍卖，可谓“人在家中坐，封条天上来”。

如发生此类情况，买受人很有可能面临钱房两空，一方面，已支付的房款因房东欠债而难以退还，另一方面，房子将被法院处置，部分买受人甚至已投入额外的装修成本。那么，买受人应如何进行救济，又应如何选择最优救济策略呢？接下来，笔者将为大家进行梳理。

一、买家常见的救济策略

依据物权法的规定，物权具有对外公示效力，法院将被执行人（即房东）名下公示的房屋查封后，此时买受人并不享有房屋的物权，而仅是取得该房屋物权的期待权。由于法院查封后无法过户，房东无法履行后续义务属于违约行为，一般来说，买受人有以下几个维权思路：

1、起诉房东主张解除合同并主张违约金/损失，同时申请保全该房屋；

2、起诉房东主张继续履行合同并主张违约金/损失，同时申请保全该房屋；

3、起诉请求确认房屋为买受人所有，并申请保全该房屋；

4、作为案外人提起执行异议，中止对该房屋的执行。

如买受人打算合法拥有该房屋，那么无论是上述第1种还是第2种方式，都不能中止目前对该房屋的执行措施。同时如果买受人主张赔偿，那么查封顺序也将滞后于已查封的另案当事人，只能申请参与分配。

如买受人单以第3种确权之诉进行维权，由于房屋涉及查封，审理法院很可能会中止审理。

因此，我们认为对于买受人而言，首选的策略是上述第4种，考虑提起案外人执行异议主张中止对该房屋的执行，然后在同案中一并提起确权之诉。



然而，依据民诉法225和227条的规定（见上图），只有案外人认为执行的标的确有错误才能提起中止标的执行的异议，对于执行行为或者执行依据有异议的，分别应提起执行行为异议和审判监督程序。那么，法院支持案外人执行异议应满足哪些条件呢？

二、法院支持案外人执行异议的条件

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执异复规定”）第二十八条的规定与九民纪要的指导精神，在执行中，案外的买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，需要同时满足4个条件，人民法院才会支持中止对该财产的执行，具体条件我们分而述之:

条件1：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

该条款较容易理解，如果在法院查封之后才签订合同，难免认为属于恶意串通规避执行。同时需注意的是，合同必须在法院查封之前签订，此处的“查封”并非法院人员上门贴封条，而是只要法院在保全或执行阶段，派人前往不动产登记部门下发了协助执行通知书并登记查封信息即可。

条件2：在人民法院查封之前已合法占有该不动产

此处的“占有”也应在法院查封之前。“占用”的形式不仅限于买受人个人对于该房屋的占有，无论是以自住的形式直接占有，还是以租赁等形式间接占有，只要买受人能实现对物的有效控制，并提供水电、燃气、物业票据等证据给人民法院，即可认定占有事实的成立。

条件3：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

价款是否支付以及其支付时间是判断房屋买卖合同真实性的重要依据。不动产交易的金额较大，若买受人已支付款项，法院一般需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定是否符合该条款，以排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。

另外，由于在没有办理过户时，按照交易习惯，绝大多数的买受人都未支付全部价款，此时将剩余价款按法院要求交付执行就显得颇为重要。法院将买受人交付的款项用于案件的执行，既节约了执行过程中产生的额外成本和期间，也能尽快推进案件执行完毕。

条件4：非因买受人自身原因未办理过户登记

该条款属于最容易产生争议的情形，难点在于对“买受人自身原因”的理解。一般而言，买受人在无过错的情况下，只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。

实务中，房东不作为、标的物瑕疵、不动产登记部门原因等情况导致未能过户的，该类理由均不得归咎于买受人，此种情况下，买受人并无过错。比较常见的买受人过错有，买受人明知或应知房屋存在抵押、买受人因个人原因、房价变化而不配合过户的。另外，一部分买受人因为限购政策未过户，此类情形是否属于买受人过错，应分情况讨论。

若签订合同时已有当地限购政策存在，属于明显规避限购政策，买受人无法过户而被另案执行的房屋，也属于买受人自身原因的范畴，例如在最高院审理的魏琳、青岛海宜林投资控股有限公司案外人执行异议之诉案中[1]。最高院认为，山东青岛出台限购措施后，案涉买卖合同才签订。虽买受人本人名下并未有商品房登记信息，但买受人对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果，故未支持其案外人执行异议。

相对而言，若限购政策出具在签订买卖合同并占有之后，且买受人已积极履行义务的，因为买受人无法预料到新政策的出台，此时不应视为买受人过错。

② 没有办理房产证只有购房合同的房子，法院是否可以强制执行

房屋只有购房合同没有房产证的，如果能证明房屋是当事人的，人民法院是可以强制执行的。
法律分析
强制执行是指为了保证法院的判决、裁定等内容能够实现，人民法院的执行组织依照我国法律法规，采取强制措施，强制义务当事人履行其应该承担的义务的行为。在法院对案件下达判决书后，被告人并没有进行上诉，但同时也不履行判决义务或者下落不明的，原告可以向向法院提交强制执行申请书。申请强制执行的流程如下 ：
1、申请。原告向下达判决书的法院提交强制执行申请书，需要一并提交的资料包括有效的法律文书、申请人的身份证等，均需原件和复印件，有条件的也可提供被执行人的财产信息，有助于执行效果。
2、审查立案。法院部门通过审核确定符合强制执行条件的，会接受强制执行申请，立案处理。
3、通知。法院执行组织接到法院的移交执行书后，通知被告人并责令其在指定期限内履行判决义务。被告人在执行期限到期后仍未履行的义务的，或者在接到执行通知后，对财产进行转移等逃避的，执行员可以立即进行强制执行。
4、执行。强制执行主要有以下措施：
(1)强行冻结或划拨被告人的存款。
(2)强行扣留被告人的工资等收入款项。
(3)强行对被告人所有的财产进行变卖、或者查封、扣押。
(4)可对被告人强行查询、搜查，确认是否有隐匿财产。
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条 发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百四十二条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

③ 无房产证只有购房合同会是否被法院查封

法律分析：无房产证只有购房合同会被法院查封。依据我国相关法律的规定，房屋只有购房合同没有房产证的，如果能证明房屋是当事人的，人民法院就可以对房屋进行查封冻结。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产;登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产汲其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第十条 查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公

告。

④ 已经网签备案并有购房合同的房子是否可以查封

摘要 亲，您好，很高兴为您服务！

⑤ 开发商签订了被法院查封之后签订的购房合同有效吗

合同仍然可以有效，只是后面不能履行，开发商要承担违约责任而已。
合同无效仅是因为违法，法律并未规定已经查封的不得买卖，只是不得转移、过户。
也就是说，开发商可以跟你签合同，因为房子还是开发商的，只是被法院查封，限制转移财产了。但到了合同约定的期限，如果法院没有解封房屋，开发商不能实际交房，协助办理过户手续，要向你承担违约责任。

⑥ 买房子被法院查封了但无房产证怎么办

无房产证只有购房合同属于合法建筑的可以被法院查封，属于违法建筑的人民法院无法进行查封强制执行，应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令采取改正措施、限期拆除。
【法律依据】
《民事诉讼法》第二百四十二条
被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

⑦ 房产证还没下来的房子，法院能查封吗，只有合同，

一、已办理完过户手续但尚未未取得房产证的房屋，法院是可以查封、拍卖的。但应当在拍卖过程中，将未取得房屋产权的情况告知买受人。二、根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的相关规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时：1、具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；2、暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。

⑧ 被执行人购房合同签了后法院能查封吗

被执行人签订购房合同后，法院可以查封合同中购买的房屋。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。

⑨ 购房合同有住建局备案章又被法院查封了该怎么办

摘要 法院查封房产的法律依据：

⑩ 已经签订购房合同的房屋，法院能查封吗

已签订购房合同，但未过户的房屋，产权仍属于卖方，卖方作为其他案件的被告等相关当事人的，法院可以查封该房产。如未来购房合同无法履行，可以要求卖方退还购房款，承担违约责任。