龚德家法院

❶ 改造旧房合同书范本

：“由于一般售楼时宣称的单价是总建筑面积的单价，而落在合同上记录的是套内面积的单价，所以市民在购房前一定要弄清单价的真正‘来历’，并在合同上标明，形成计价依据。”昨天上午，在广州中院举行的公摊面积“缩水”案件专题座谈会上，房产庭法官给市民出点子，并大力呼吁早日修改合同范本，从根本上解决问题。公摊面积非计价依据龚德家法官介绍，关于房屋面积的计价方式，经历了几个过程。“最早以前，商品房是总建筑面积计价。比如买了100平方米的房子，单价1万元，一共是100万元。”后来发现，执行中出现很多漏洞。“总建筑面积不变，但是套内面积要么缩水，让购房者吃亏，要么增大，购房者得补钱”。为了解决这个问题，计价方式被选择为按套内面积计。“合同上既有套内面积的大小，又有分摊面积的大小，但明确规定的是套内面积出现面积差异如何处理的条款。如此，一旦出现套内面积缩水，业主的权利就能得到保护了。”可是执行到今天，又出现新问题。那就是公摊面积“缩水”，怎么办？龚德家法官说，近来法院受理的12宗相关案件，把这个矛盾凸显出来，引起法院的关注。从法院的判例看，根据现有的案情和证据，似乎只能判业主败诉。“因为从买卖合同的约定来看，开发商如果发生套内面积“缩水”，理应承担违约责任。现在“缩水”的部分是分摊面积，在分摊面积并非计价依据，且购房人又无法举证证明开发商有其他违约行为的情况下，要求开发商承担违约责任依据不足。”现行合同范本需修改龚德家法官给市民出点子：首先，购房人签订合同时，一定要弄清房价的来历，套内面积是怎么算出来的。市场上存在一种普遍现象，销售小姐宣称“超值单价7000元”，购房者买了100平方米，总价是70万元，但这里的100平方米指的是总建筑面积，其中套内面积是85平方米，公摊面积25平方米。最后计算下来，写在买卖合同上的套内面积单价就变成8235元了，这个数字是在包括公摊面积的基础上算出的。实际上，购房者出的单价远远不止7000元。所以，这些内容都要在合同上写明，形成计价依据。“另外，购房者选择计价方式时，最好能选择按总建筑面积计价，并标明其中套内面积多少，公摊面积多少。如果公摊面积缩水，就有凭据去索赔了。”龚德家法官还提醒，如果购房人提出证据，证明开发商改变报建图或者隐瞒了公摊面积，这样依诚信原则，开发商应承担过错责任。“最直接的办法还是正本清源，尽快修改合同范本，将计价方式的约定进行调整：该商品房套内建筑面积__平方米，单价为__元/平方米；分摊面积为__平方米，单价为__元/平方米。一旦出现面积缩水，则分别按照合同约定的单价予以补偿即可。”案例一高档物业公摊少26%挤得楼道“转不过身”天河区的蔡女士满腹苦水。2003年8月，她签了合同，在珠江新城购买一套商品房。合同约定：建筑面积共155平方米，其中，套内建筑面积117平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积38平方米。入住后，她发现38平方米的公摊面积居然不够，一测才知少了9平方米。“公摊面积缩水了，严重影响我的日常生活，譬如邻居在门口放点东西，我家这边就转不过身来。再说，珠江新城本是高档社区，公摊面积这么小，感到生活品质立马下降了几个档次。”蔡女士准备好相关材料，起诉房地产商，一审被驳回诉求。上诉后，广州中院经审理认为，合同中约定“按套内建筑面积计算房屋的单价及总额，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。”因此，应以合同中约定的套内建筑面积作为案涉房屋计价面积的依据。双方在合同第5条“面积确认及面积差异处理”条款中已约定了“以套内建筑面积为依据进行案涉房屋面积确认及面积差异处理”的原则，所以蔡女士理据不足，维持原判。案例二商铺通道缩水近36%脸面小生意没人光顾康王路的黄先生比蔡女士还冤！他一直惦记着买间商铺做点小生意。2004年11月28日，他签订《商品房买卖合同》及附件，购买康王路西的一间商铺，建筑面积共7.34平方米，其中套内建筑面积和公摊面积都是3.67平方米。按套内建筑面积计算，一共约41万元。可是商品房交付后，黄先生无语了！原本3.67平方米的公摊面积只剩2.33平方米了。“公共通道是做生意的‘脸面’，‘脸面’这么小，档次立马就下去了，能有几个顾客愿意穿过狭窄的过道挤进来光顾呢！”去年5月，黄先生一纸诉状告上法院。一审法院认为，双方合同约定：按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米111628元，总金额409676元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。还约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。所以，应将套内建筑面积减少0.0275平方米的房款3070元退还给黄先生，其他的请求不予支持。至于黄先生认为对方售楼时隐瞒公摊面积的真实情况，故意提供虚假的建筑面积，存在恶意欺诈，一审法院认为，由于未能充分举证予以证实，应承担举证不能的法律后果。不服气的黄先生上诉广州中院，二审维持原判。

❷ 房子公摊面积：注水叫苦缩水叫苦

“商品房的公摊面积究竟应该多大为合理”这是一个很老套的话题，但因为初次买房者的不断出现，以及房地产市场的不断变化，它又似乎很“陌生”。这不，刚拿到新房钥匙的新业主小徐便向今报大倒苦水。

无独有偶，近期在广州，也出现了一系列预售商品房在交付时公摊面积“缩水”，影响购房者利益的纠纷。由于现行房产交易以套内面积计价，公摊面积不计算单价，因此当购房者发现开发商承诺的公摊面积“缩水”时，往往难以提出有力的赔偿依据。

注水叫苦？缩水叫苦？谁更苦？！

【今报调查】

住宅：公摊注水，业主叫苦

公摊概念不可小觑

小徐购买的是沈阳知名的精装修酒店式公寓，面积为73.86平方米，但当他第一次走进“家”门时发现，他的家肯定不足73.86平方米，目测估量也就50平方米左右。

小徐蒙了，于是他去找开发商“理论”，但结果出乎小徐意料。

开发商告诉小徐，他所买的公寓的建筑面积是73.86平方米，而实际使用面积为49.49平方米，差额部分为公摊面积。

小徐瞬间有一种被欺骗的感觉。但他仔细回想后，确如开发商所言，在签房屋购买合同时，开发商明确告诉过他，此公寓的公摊面积占总建筑面积的33%。而当时他因为买房心切，同时对于公摊的概念也不是很懂便敷衍了事。

因此，最后的结果小徐看似很“冤”，但又无可奈何。

公摊面积市场决定

日前，记者再次致电小徐所购买公寓的开发商，一位李姓售楼小姐告诉记者，小徐所言非虚，而且在销售过程中类似小徐这样的顾客不少。

她说，公摊面积的大小是与开发商提供给业主的服务和配套设施成正比的，比如公寓内有无情景酒吧、咖啡厅、影视厅，电梯间、走廊是否宽敞等，有的楼盘公摊面积甚至在50%左右。

格林豪森房地产开发有限公司副总裁弓超也指出，目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。但按照现在沈阳房地产情况看，住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右。酒店式公寓因为大厦内的公用面积偏多，公摊一般都在27-33%，也有在40%以上的。

不难判断，目前的房屋公摊面积的择定权在开发商的“手”中，但开发商的“手高手低”还得看购房者的“脸色”行事。所以，直白而言，为了让楼盘畅销，开发商不会盲目增大公摊面积，而公摊面积的大小最终还是取决于购房者的承受能力。

公摊话题没完没了

搞清了公摊比例问题，我们不得不再考虑两个由公摊衍生出来的话题：一、公摊部分归谁所有；二、业主的采暖费按哪个面积交。

针对第一个话题，百利保房地产开发有限公司营销总监李果坦言，公摊面积是属于业主共有的。通俗的讲，开发商可以利用公摊面积给业主建造一些公益性的或是有偿的服务区，比如健身房、情景酒吧，但开发商无权也不能将其出租或出售。

至于业主的采暖费到底应该按实际使用面积交还是建筑面积交的问题，沈阳良策房地产咨询有限公司总经理王浩诚指出，按目前的国家规定业主的采暖费缴费标准以建筑面积为准。

但对此弓超提出了质疑。他指出，目前我们现行的国家缴费标准是较早的规定，随着时间的推移已经逐渐显露弊端。因为建筑面积中包含了公摊面积，而走廊及电梯、变电室、设备间等公共面积是没有取暖设施的，因此业主按房屋的套内使用面积缴费应更合理。

显然，关于公摊的争论一旦扯出，很难有个明确清晰的说法，因为这其中有需要妥协的、也有需要完善的。

【外埠现象】

门市：公摊缩水，配套不全

2004年，购房者黄某与开发商签订商品房预售合同，购买了广州市某商贸中心首层的一个铺面，总面积7.34平方米，套内面积与公摊面积各3.67平方米，该铺面按套内建筑面积计价，单价为每平方米111628元，总金额按409675元计算。合同还约定，该铺面公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。

黄某付款后，广州市国土资源和房屋管理局出具了商铺的《房地产权证》，载明商铺的建筑面积只有5.9719平方米，套内建筑面积为3.6425平方米。黄某认为，开发商应当以房屋总价/预售合同中总建筑面积的标准，也即每平方米55814元，按照短少的公摊面积和套内面积及合同约定，退还其购房款并支付罚金共140428.1元。

开发商则认为，其商品房预售合同第五条已经明确约定：以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积误差为0.0275平方米，开发商可按合同单价对其进行赔偿，而对公摊面积的差异则不负责赔偿。

初审及终审法院经过审理，均以原被告双方商品房预售合同为依据，判决开发商按照计价面积的差异，赔偿黄某3070元。

记者从广州市中级人民法院了解到，近来，这类因房屋公摊面积“缩水”而引起的预售商品房纠纷案件日益增加，而且多集中在商铺买卖中。

【指点迷津】

商品房买卖合同示范文本亟待完善

记者在广东省建设厅和广东省工商行政管理局联合印发的现行《广东省商品房买卖合同示范文本》中看到，对于预售房，该文本明确规定了是以套内面积计价。而对于“预售面积”与“实际面积”之间的差异，该文本也只对“计价面积”作了相关规定，对公摊面积则不作限制。

北京信杰律师事务所王仕平律师认为，推行套内面积，是政府对购房者的一种保护。前些年按建筑面积签合同时，开发商经常在公摊面积上玩猫腻，偷偷加大公摊面积，严重损害了消费者的利益，所以开始大力推行套内面积，让开发商无机可乘，但是，任何一种计价方式都不可能是完美无瑕的，只要有利益，就存在漏洞。要更细致而全面地保护消费者权益，只能通过不断增补条款、加大合同的细致度来达到。

综合新华社、京华时报

【法律解答】

购房者为何难以获得赔偿？

由于购房合同中有“按套内面积计价”的明确约定，且只对开发商交付“计价面积”的误差范围做了约束和赔偿规定，购房者无法举证开发商存在侵权或过失行为，也就难以获得对自己有利的判决。

广州市中级人民法院房产庭审判长龚德家指出，开发商所承诺的公摊面积缩水，购房者所蒙受的损失是客观存在的。人们买房离不了投资和使用两种目的，公摊面积少了，虽然计价面积不变，但产权证上的总建筑面积还是会相应减少，而当前的二手房产交易，又多以总建筑面积计价，因此，公摊面积的缩水会直接导致房产交换价值的降低。

另一方面，在受理的纠纷中，以商铺的公摊面积缩水最为多见。对商铺而言，宽敞的公共通道、完善的公共设施是场地档次和价值的重要指标，公摊面积的缩水实际上就是档次、价值的缩水，既影响使用价值，也影响交换价值。

（以上回答发布于2017-09-12，当前相关购房政策请以实际为准）

点击领取看房红包，百元现金直接领