姜强最高人民法院
『壹』 《物权法》司法解释发布 离婚分房又有变化
2月23日，最高人民法院发布《物权法》司法解释，并于3月1日起施行。其中，关于不动产登记、离婚分房，有了新的变化。
23日上午，最高人民法院发布司法解释（3月1日施行），就《物权法》相关问题作出明确规定。《解释》共22个条文，重点内容涉及六个方面，包括不动产登记与物权确认等等，这些与老百姓的生活密切相关。司法解释的出台，使《物权法》在司法实践中操作性更强。
《物权法》是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用。前些日子要“拆掉小区围墙”之时，各大专家表示尚难实现，并拿出相应的法律依据，就有很多是《物权法》的相关内容。
那么，最高人民法院新发布的《物权法》司法解释，又要给大家厘清哪些问题呢？购房指南挑选其中与房子相关的部分，一一给你分析。
离婚判决房产产权变更，但是房产证上还是俩人怎么办？
当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，特别是房产的分割。那么，法律判决书生效之后，将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这是不是意味着法律判决生效之日开始就已经实现了产权的变动？
对此，司法《解释》给予了肯定答复。最高人民法院民一庭庭长程新文表示，“在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”
预售房要进行预告登记，这样开发商要再出售或抵押就无效了！
在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
司法《解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
那么，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的。
共同购房想改名，属民事诉讼还是行政诉讼？
小张和小王共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在小张名下。后双方生隙，小王起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？
《物权法》实施后，不少法官和法院认为，小王应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析，“但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力；也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。”
对此，新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。也就是说，小王提起民事诉讼，法院应当受理！如果小王提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定小王为共有权人。
“李鬼”卖给我房子，“李逵”来找我怎么办？
打个比方，小姚长年住着父亲的房子，擅自把房子转让给了不知情的小李。小李付完钱，小姚父亲听说了，愤怒地跑来要房子。这时候，房子归谁？按照《物权法》的“善意取得”制度，小李拥有房子，小姚父亲应向自己的儿子索赔。类似情况具体到每一个案件，双方经常争论不休。
最高法民一庭庭长程新文指出：“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此，新《司法解释》用6个条文，形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”
到底什么算适用“善意取得”？
新《司法解释》规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人（在上面的案例中就是小姚父亲）主张受让人（在案例中就是小李）不构成善意的，应当承担举证责任。
最高法民一庭庭长程新文说：“此举明确了‘善意’认定的基本标准，以及由谁承担举证责任。” 新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的，应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”，也就是说受让人不是“善意”的。
总的来说，一关系到每个人的切身问题，《物权法》就是顶重要的法之一。司法解释的出台，使《物权法》在司法实践中操作性更强。
（以上回答发布于2016-02-25，当前相关购房政策请以实际为准）
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『贰』 民事审判指导与参考的目录
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最高人民法院《关于正确适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）
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加强国际金融危机司法应对工作 为促进经济平稳较快发展提供强有力的司法保障——在应对国际金融危机民事审判工作座谈会上的讲话——奚晓明
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