法院孙军

① 合同法第52条规定的无效情形

如果合同当事人任何一方以欺诈、胁迫手段订立的损害国家利益的合同，则是无效的；如果是恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同，也是无效的；违反法律、行政法规强制性规定的合同；免除对方因故意或者重大过失造成的人身伤害或者财产损失责任的合同条款。
案情介绍
2005年5月，孙军与人寿保险公司签订了康宁终身保险合同，约定受益人为其子小孙，保险金额为30000元，年交费3150元，缴费期为20年。投保单告知事项共17项，其中第10项是否经常或者曾经吸烟，回答“否”，第11项，最近健康状况第3个问题是最近六个月是否持续超过一周有下列症状：疲倦、体重下降、腹泻、淋巴结肿大或不寻常有皮肤病，回答为“否”。合同签订后，孙军交纳了2005年、2006年、2007年的保险费共计12600元。孙军于2008年4月11日因高血压猝死。孙军猝死后，其子小孙因保险金赔偿问题与人寿保险公司发现争执，并将人寿保险公司告上法庭，要求支付保险金90000元。
法院审理后认为，保险合同是诚信合同，保险关系存在的基本原则是诚实信用原则，投保人在订立和履行保险合同时，应如实告知保险人就被保险人的有关情况所做出的询问，并应如实告知保险人其知道或应当知道的有关影响保险人是否同意承保或者据以提高保险费率的重要情况。
合同法的适用范围：
1、适用于平等主体之间订立的民事权利义务关系的协议；
2、适用的合同包括各类民事主体基于平等自愿等原则所订立的民事合同；
3、适用范围既包括当事人设立民事权利义务的协议，也包括当事人变更、终止民事权利义务的协议。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五十二条：合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。
《中华人民共和国民法典》第五十二条
合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
3、以合法形式掩盖非法目的；
4、损害社会公共利益；
5、违反法律、行政法规的强制性规定。

② 法拍房“捡漏”的余地还有多大

“那些劝你不要买法拍房的人,可能已经在拍第二套了。”网上流传的段子,恰是当前法拍房市场持续升温的写照。

法拍房,顾名思义,就是经司法拍卖的房产,既有住宅、也有厂房等。借助于网络司法拍卖的快速发展,法拍房由线下且少部分人关注转向了线上,获得了更多人的关注,并逐渐成为热门。

法拍房为什么会持续升温?“捡漏”的余地还有多大?消费者购买法拍房时有哪些需要注意的事项呢?

多轮竞拍、围观者众是常态

“拍卖成交!”

7月16日上午,在经过94轮加价竞拍后,南京市建邺区吴侯街158号16幢3101室住房最终以最高价641万元成交。这是一套建筑面积121.51平方米、套内建筑面积97.26平方米的住宅,评估价为656万元,一拍起拍价460万元,保证金40万元。自7月15日10时开拍以来,共计26人报名、554人设置拍卖提醒、18046人次围观。

引发众多围观,是法拍房竞拍过程中的常见状况。前不久结束拍卖的南京市雨花台区景明佳园秋景苑6幢2单元504室经济适用房,虽然只有7人报名、218人设置提醒,却吸引10189人次围观。最终成交价119.3万元,比起拍价高出29万元,低于成交时市场价10.39%。

再比如,18日上午,南京市鼓楼区姜家园299号1幢一单元102室结束了第二次拍卖,起拍价720万,保证金90万。虽然只有8人报名、291人设置提醒,同样引发了17217人次围观。在经历了117次激烈出价后,最终以848万的价格成交,远低于该房屋1600多万元的市场价。

价低且透明度高,法拍房持续升温

江苏南京市民施先生已经看中了一套房子,正在等开拍时间。“去年通过法院的APP看到法拍房活动,主要是价格便宜,起拍价270万元,十几次加价吧,最终380万元成交,也低于市场价。”他说,最近明显感觉到法拍房的宣传力度加大了,身边很多人都在谈这个房子,想参与的人也不少。

“总体来说,法拍房成交量呈现稳步上升的趋势。”阿里司法拍卖相关人士说,这与司法网拍发展趋势基本一致。

2012年,司法拍卖正式触网。目前,全国99%的法院都已经开设了淘宝店铺,拍卖的包括房产在内的司法查封资产数量也日渐增长。截至今年3月末,有31个省份超过3400家法院通过阿里司法拍卖平台进行涉诉财产处置,共计进行网拍超过146万次,网拍标的物超过92万件,网拍平均成交率约85%。

价格低,是法拍房受青睐的主要原因之一。一般来说,法拍房一拍起拍价不得低于房产评估价的70%,如果流拍,则需在30天内在同一个网站启动第二次拍卖,起拍价不得低于一拍起拍价的80%,算下来相当于房产评估价的56%。

不仅如此,通过司法网拍成交的法拍房,没有交易佣金。南京市中级人民法院执行指挥中心副主任孙军说,与二手房相比,法拍房除了需要缴纳法律规定的税费外,不需再缴纳其他费用。不过他说,随着法拍房参与人数越来越多,最后成交价高于市场价的情况也时有发生。

在孙军看来,房产情况的透明度不断提高,也是法拍房关注度提高、成交量提升的重要因素。“房产在法院处置之前,需要进行详细的调查,包括权属、共有人、房产性质、债权债务关系、占用使用情况、位置结构、附属设施、装修装饰、已知瑕疵、欠缴税费等内容。”他说,这些情况都会在拍卖公告中进行说明。

2018年6月,南京江宁区瑞景文华小区142号别墅进行拍卖。这是继2014年一拍、二拍、变卖均无果后的再次拍卖。不同的是,在此轮拍卖中,法院将该别墅所涉及的案件情况以重大瑕疵提醒的方式进行了全部公示,起拍价435万元,比周边二手房价格低800多万元,引发市场高度关注,经过138轮竞拍、93次延时,最后以786万元的价格成交。

是否参与竞买法拍房,交付难是一大顾虑,主要表现为买了房却住不进去。对此,2019年江苏省高级人民法院专门发文,明确规定严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空“。孙军说,对于成交的法拍房,法院要负责裁定过户、剔除权利负担、负责腾空交付。“也就是说,竞买人最终拿到的房子,是一套干干净净的房子,没有任何的债权债务关系、无人占用,跟买到的二手房是一样的。”他说,这大大减轻了购买人的心理负担,激发了参与竞拍的积极性。

解决痛点,司法网拍催生新产业

随着越来越多的法院在网络上公开拍卖查封资产,法院案件多、人手不足的矛盾加剧。在这种背景下,司法网络拍卖服务机构(下文简称“拍服机构”)应运而生。“现在南京市每家区级法院都有合作的拍服机构。”孙军说,这些机构可以处理拍卖中大量繁杂的事务性工作,比如查封资产的保管、咨询、实地看标以及金融服务。

再比如金融服务。按照拍卖要求,竞买人要先提供房屋评估价一定比例的保证金,竞拍成功后,需要在一个月内提供全部尾款。而按照目前的银行按揭贷款审批放款实际所需的时间,一个月的期限难以获得银行贷款。这就要求,有与之相配套的垫资等金融服务。

不过,需要提醒的是,“法拍房是涉诉财产,竞买人一旦成功拍下又反悔的话,之前提交的保证金按规定不予退还。”阿里拍卖的工作人员告诉记者。

记者从江苏南京市中级人民法院执行指挥中心获悉,为了解决竞买人的资金问题,南京市中级人民法院于2107年推出了保证金保险业务,今年正尝试推出法拍房个人贷款保险。金陵晚报