疫情期间租金法院判决

1. 疫情期间租赁合同纠纷

合同签订日期为3月5日，生效日期定于3月15日。不巧的是，租赁的小区于3月12日启动了疫情管控措施并实施封闭，虽然我们在此日期当日已部分搬入物品，但并未实际入住。受此影响，我们至今未能正常使用该寓所。基于此情况，我们请求出租方考虑将合同生效日期顺延，以反映疫情期间的封闭时间，或相应减免租金。
随着6月1日小区解除封闭，关于立即搬出物品、交还房卡以及拒绝支付下一阶段租金的疑问产生。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，若因不可抗力造成合同无法履行，相关责任可部分或全部免除。同时，受影响方应尽快通知对方，以减少潜在损失，并在合理期限内提供相应证明。最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》亦指出，若疫情或疫情防控措施导致合同履行出现困难，当事人应重新协商，在可能的情况下继续履行合同。
鉴于此，若继续履行合同对您明显不利，您有权请求合同变更，包括履行期限、方式或价款数额的调整。然而，若合同已依法变更，您仍坚持要求部分或全部免除责任，则法院可能不予支持。若因疫情或疫情防控措施导致合同目的无法实现，您有权请求解除合同，法院也将予以支持。
针对您的具体情况，既然您已部分占用房屋，实际使用了租赁物，小区解封后合同理应继续履行。建议您与出租方进行协商，寻求租金减免或租赁期限延长的可能。如协商未果，您可以考虑向法院提起诉讼。

2. 疫情期间房屋的租金能否进行减免

疫情属于我国法律规定的不可抗力情形，因为疫情导致的合同失效或无法履行时，这就不属于合同违约的范畴。那么，疫情期间房屋租金减免吗？
网友询问：
疫情期间房屋的租金能否进行减免？
安徽昌法律师事务所程邦富律师解答：
疫情期间，房屋租金减免分三种情况：
商业用房：
1、租国企房屋，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
2、租非国企房屋，受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
居住用房：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。
安徽昌法律师事务所程邦富律师解析：
(一)对于租赁房屋的用途为用于生产经营，已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，则应当免除租金
此种情况是指因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取的行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等。又如因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的。由于此时出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，则承租人也当然无需支付相应的租金，同时出租人无需承担无法提供适格租赁房屋的违约责任。
(二)承租人仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金
此种情况是在疫情期间，承租人一直占有并使用着租赁物用于经营活动，因此免除租金是明显不符合情理的。因疫情对生产经营产生了明显的影响，如因疫情给社会公众造成的恐惧或政府限制人员外出导致商场人流明显减少的，疫情导致物流、交通畅严重影响生产经营且导致承租人收益明显减少甚至亏损的，承租人可据此为由要求减少部分租金。对此，法院亦可酌情减免部分租金。
(三)承租人仍继续使用租赁物用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，不可请求减免租金
如疫情并未影响其生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的，如用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益，承租人不可主张减免租赁。对于仍继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，亦不可请求减免租赁。
程邦富律师普法：
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。
程邦富律师简介
律师执业三十三年以上，是安徽省评定建筑房地产专业律师，擅长建筑房地产，公司法，合同纠纷。是黄山仲裁委仲裁员和专家咨询委委员，目前担任包括黄山市人民政府在内政府，企业，社会组织的法律顾问二十余家。