黄卉法学
『壹』 国办发布一揽子举措：保障新市民、青年人等群体住房需求
在实现全体人民“住有所居”的目标之下，保障性租赁住房再次迎来重大政策支持。
7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。
精准度高，供需匹配
为解决青年人住房难，《意见》明确了保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
“‘精准度高、操作性强’是这次政策的突出特点。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析表示，《意见》的落点精准。在需求侧，明确了保障性租赁住房服务的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求，充分体现了保障新市民、青年人的决心。
租赁市场供需不平衡问题是长期以来的矛盾，尚未有更好的解决措施。《意见》指出“供需匹配”是接下来需要坚持的原则：城市人民政府要结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。
多主体供给，多渠道保障
本次发布的政策，展现了政府对市场多渠道供应的鼓励，《意见》内容显示，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示：“借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模。支持住房租赁企业参与其中，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。”
土地支持政策方面，《意见》给出了一揽子解决方案：可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应、允许出让价款分期收取；新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房；鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
黄卉表示，这将有效激活企事业单位各类闲置土地，盘活闲置非居住房屋投入到保障性租赁住房中，多方面增加有效租赁房源供给，职住不平衡的问题将得到有效缓解。
首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则认为，上述举措有利于租购并举住房制度的建立，尤其对于存量土地改建、自建保障性租赁住房意义重大，希望该意见能够落到实处。
“扶持政策是关键。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，通过政府提供政策扶持，鼓励市场多渠道供应，这些支持彰显了国家降低租金价格，增加低租金租赁住房的决心。
金融财税支持，力度大实操强
值得注意的是，《意见》对保障性租赁住房建设在金融、财税方面的支持是一大亮点。由中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，降低税费负担并执行民用水电气价格，进一步加强金融支持，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
一位银行投资部资深从业者对记者表示，金融方面对保障性租赁住房的支持力度前所未有，特别是对市场运营类公司(非产权方)的支持给予了明确。但要破解“不敢贷，不好贷”的矛盾，还需市场环境、租赁配套措施、监管考核等方面的进一步完善。
黄卉分析认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题，此举将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善，融资难的问题可望有效缓解。
“政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾：一是市场供给与需求错配的矛盾，二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。”赵然补充道，发改委7月2日印发的《通知》将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，可视为国办《意见》的配套政策，“这一系列政策真的非常接地气，可操作性很强。”
实际上，中央和相关城市此前已经就发展保障性租赁住房推出多方面举措。无论是去年年底召开的中央经济工作会议，还是今年政府工作报告，都明确表示要推进保障性租赁住房建设相关工作，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房等供给，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
2020年以来，共有广州、重庆、长沙、沈阳、深圳、南京等城市，分别针对保障性租赁住房发布了相关政策，并在实践中做出了尝试。“随着金融财税政策的落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，企业经营负担得以减轻，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟的住房租赁市场，能够满足多元化、品质化的租赁需求，各类群体都能够在城市中住有所居，安居乐业。”黄卉说。
『贰』 短租住房纳入规范管理
12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化和旅游局联合发布《关于规范管理短租住房的通知》（简称“通知”）。通知自2021年2月1日起施行。
在业内人士看来，通知详细规定了短租经营的合规性要求，具有较强的指导性，对规范住房租赁市场意义深远，抬高了准入门槛，不具备运营资质和业务开展条件的企业会逐渐被淘汰。
新政规范管理短租住房意义深远
新京报记者注意到，通知明确了政策调整范围，即利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所，并按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。
实际上，今年8月，为加强短租住房管理，北京市住建委、市公安局、市网信办就联合起草了《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。征求意见时间截至8月18日17时。征求意见稿明确短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚。征求意见稿提出，经营短租房要符合小区管理规约或业主大会决定；没有管理规约或业主大会决定的，要取得同楼其他业主书面同意。
在此基础上，北京四部门在12月24日联合发布通知。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，此举对落实“房住不炒”“租购并举”，规范发展住房租赁市场，解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题，以及维护首都社会安定和谐，作用重大、意义深远。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授表示，这一政策出台丰富了租赁市场的政策，对短租住房提出了规范化要求，对于保护居住区的安全稳定有重要意义；使国有土地上的住宅短租房疏于管理，容易成为藏污纳垢的场所的现象不会再出现，有利于北京市的长治久安；同时，也有利于北京市长租房市场的发展，使更多住宅成为长租房，满足更多人租赁住房的愿望，促进租购并举的住房制度的建立。
在贝壳研究院租赁分析师黄卉看来，通知能够有效规范短租的合规经营，促进短租行业的长期良性发展。
短租住房亟待纳入规范管理
实际上，随着“互联网+”和共享经济的兴起，北京市大量居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。而“城市民宿”本质是“日租房”“钟点房”等短租住房。这类短租住房与酒店、旅馆相比，很多没有按照公安机关要求对房客进行信息登记；与长租住房相比，不签住房租赁合同，更不办租赁合同登记备案。
“短租住房价格低、位置较好、手续少，一定程度上迎合了部分旅行人员‘省钱短住’的需求，但短租住房又存在很多问题，亟待纳入规范管理。”赵庆祥称。
具体而言，赵庆祥指出，北京市住房租赁市场总体仍处于供不应求状态，如果居住小区内房屋被用于短租经营，就失去了长期居住功能，进一步加剧了租赁市场供求矛盾。此外，大量短租住房经营者是游离于监管之外的个体“二房东”，长租短租兼营或打着长租旗号干短租，严重扰乱住房租赁市场秩序。
赵庆祥还指出，一些经营者并不与房客见面，“一人预订、多人入住”“张三预订、李四入住”“只出租、不管理”等现象非常普遍，到底什么人入住、在房间内干什么，房东、经营者及短租网络平台都不掌握，管理部门更不知道，失管的短租住房容易成为娼妓、吸毒人员，甚至暴恐分子的藏身之所，严重影响社会治安。
值得一提的是，由于“民宿房”“短租房”混杂在居民楼内，房客流动性大、入住时间不定、人员混杂、夜间活动等情况，导致扰民现象频发，严重影响了小区住户正常的居住生活。
基于此，在赵庆祥看来，通知从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题，对于维护租赁市场秩序和首都社会安定和谐意义重大。不过，赵庆祥强调道，要将通知落实到位，还需要相关各方一起努力，以及广大百姓、新闻媒体和社会各界加强监督。
不具备运营资质的企业将逐渐被淘汰
华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱指出了行业的一大现象：许多实际经营的客房没有营业执照、没有纳税经营，而这类客房数量的突飞猛进，是正规酒店经营业绩下降的重要原因，“以2020年10月底上海浦东新区的情况为例，600多家民宿中，证照齐全的只有4家。”
基于此，赵焕焱指出，经营登记和纳税经营是住宿业经营的底线。住宿经营的前提包括：确保住宿登记证明、消防安全证明、房屋安全证明、同意共享住宿经营的许可证明。公寓以及其他住宿业的经营体，均须获得相关的政府经营许可。
除此之外，新京报记者了解到，一些长租公寓机构在实际经营过程中，结合市场情况，为了减少空置，也会有部分开展短租业务。
“利用社会闲置房源进行长租或短租，这是个好事情。很多长租公寓一直在经营短租，主要是为了化解短期内空置。不过，没有酒店特行证，就踩了政策红线，甚至是违法经营。”房东东公寓学院创始人全雳指出，无论长租和短租，租客安全保障永远是第一，不能为了短期利益去做违规的事。
“无论是长租还是短租，通过落实主体责任、规范经营行为、明确房源出租和发布要求，来进一步规范住房租赁的市场秩序，可有效保护房东和消费者权益。”黄卉表示，疫情加速了这一进程，对短租市场进行规范，也是疫情防控的需要，也有利于防疫工作的开展。
那么，这一政策将会给后续市场带来什么影响？企业层面，应该如何应对？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房源之所以可以做成短租，其实是由互联网平台和长租公寓平台提供了服务，因此，后续此类平台需要强化短租房源的审核和管理。而从市场层面来说，短租本身也是租赁的一种产品形式，虽然不是很主流，但由于和社区有关系，所以也值得研究，包括物业公司等企业，也需要关注短租业务，真正推动租赁市场的健康发展。
黄卉认为，通知明确了短租业务的门槛以及开展条件，不具备运营资质和业务开展条件的企业会逐渐被淘汰，短租企业一方面需要按照小区管理规约、房屋的消防卫生等要求审查自身经营的合法合规性，另一方面，对于入住的人员，应严格身份信息核查，及时进行申报登记，完善和健全经营流程。
“这抬高了准入门槛，原来那些不规范的企业，现在得掂量掂量了，因为有法可依了。同样，长租行业也期待《住房租赁法》，让行业能健康发展。”全雳如是说。
『叁』 短租住房纳入规范管理 业内：抬高门槛助力规范租赁秩序
12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化和旅游局联合发布《关于规范管理短租住房的通知》（简称“通知”）。通知自2021年2月1日起施行。
在业内人士看来，通知详细规定了短租经营的合规性要求，具有较强的指导性，对规范住房租赁市场意义深远，抬高了准入门槛，不具备运营资质和业务开展条件的企业会逐渐被淘汰。
新政规范管理短租住房意义深远
新京报记者注意到，通知明确了政策调整范围，即利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所，并按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。
实际上，今年8月，为加强短租住房管理，北京市住建委、市公安局、市网信办就联合起草了《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。征求意见时间截至8月18日17时。征求意见稿明确短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚。征求意见稿提出，经营短租房要符合小区管理规约或业主大会决定；没有管理规约或业主大会决定的，要取得同楼其他业主书面同意。
在此基础上，北京四部门在12月24日联合发布通知。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，此举对落实“房住不炒”“租购并举”，规范发展住房租赁市场，解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题，以及维护首都社会安定和谐，作用重大、意义深远。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授表示，这一政策出台丰富了租赁市场的政策，对短租住房提出了规范化要求，对于保护居住区的安全稳定有重要意义；使国有土地上的住宅短租房疏于管理，容易成为藏污纳垢的场所的现象不会再出现，有利于北京市的长治久安；同时，也有利于北京市长租房市场的发展，使更多住宅成为长租房，满足更多人租赁住房的愿望，促进租购并举的住房制度的建立。
在贝壳研究院租赁分析师黄卉看来，通知能够有效规范短租的合规经营，促进短租行业的长期良性发展。
短租住房亟待纳入规范管理
实际上，随着“互联网+”和共享经济的兴起，北京市大量居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。而“城市民宿”本质是“日租房”“钟点房”等短租住房。这类短租住房与酒店、旅馆相比，很多没有按照公安机关要求对房客进行信息登记；与长租住房相比，不签住房租赁合同，更不办租赁合同登记备案。
“短租住房价格低、位置较好、手续少，一定程度上迎合了部分旅行人员‘省钱短住’的需求，但短租住房又存在很多问题，亟待纳入规范管理。”赵庆祥称。
具体而言，赵庆祥指出，北京市住房租赁市场总体仍处于供不应求状态，如果居住小区内房屋被用于短租经营，就失去了长期居住功能，进一步加剧了租赁市场供求矛盾。此外，大量短租住房经营者是游离于监管之外的个体“二房东”，长租短租兼营或打着长租旗号干短租，严重扰乱住房租赁市场秩序。
赵庆祥还指出，一些经营者并不与房客见面，“一人预订、多人入住”“张三预订、李四入住”“只出租、不管理”等现象非常普遍，到底什么人入住、在房间内干什么，房东、经营者及短租网络平台都不掌握，管理部门更不知道，失管的短租住房容易成为娼妓、吸毒人员，甚至暴恐分子的藏身之所，严重影响社会治安。
值得一提的是，由于“民宿房”“短租房”混杂在居民楼内，房客流动性大、入住时间不定、人员混杂、夜间活动等情况，导致扰民现象频发，严重影响了小区住户正常的居住生活。
基于此，在赵庆祥看来，通知从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题，对于维护租赁市场秩序和首都社会安定和谐意义重大。不过，赵庆祥强调道，要将通知落实到位，还需要相关各方一起努力，以及广大百姓、新闻媒体和社会各界加强监督。
不具备运营资质的企业将逐渐被淘汰
华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱指出了行业的一大现象：许多实际经营的客房没有营业执照、没有纳税经营，而这类客房数量的突飞猛进，是正规酒店经营业绩下降的重要原因，“以2020年10月底上海浦东新区的情况为例，600多家民宿中，证照齐全的只有4家。”
基于此，赵焕焱指出，经营登记和纳税经营是住宿业经营的底线。住宿经营的前提包括：确保住宿登记证明、消防安全证明、房屋安全证明、同意共享住宿经营的许可证明。公寓以及其他住宿业的经营体，均须获得相关的政府经营许可。
除此之外，新京报记者了解到，一些长租公寓机构在实际经营过程中，结合市场情况，为了减少空置，也会有部分开展短租业务。
“利用社会闲置房源进行长租或短租，这是个好事情。很多长租公寓一直在经营短租，主要是为了化解短期内空置。不过，没有酒店特行证，就踩了政策红线，甚至是违法经营。”房东东公寓学院创始人全雳指出，无论长租和短租，租客安全保障永远是第一，不能为了短期利益去做违规的事。
“无论是长租还是短租，通过落实主体责任、规范经营行为、明确房源出租和发布要求，来进一步规范住房租赁的市场秩序，可有效保护房东和消费者权益。”黄卉表示，疫情加速了这一进程，对短租市场进行规范，也是疫情防控的需要，也有利于防疫工作的开展。
那么，这一政策将会给后续市场带来什么影响？企业层面，应该如何应对？对此，严跃进表示，房源之所以可以做成短租，其实是由互联网平台和长租公寓平台提供了服务，因此，后续此类平台需要强化短租房源的审核和管理。而从市场层面来说，短租本身也是租赁的一种产品形式，虽然不是很主流，但由于和社区有关系，所以也值得研究，包括物业公司等企业，也需要关注短租业务，真正推动租赁市场的健康发展。
黄卉认为，通知明确了短租业务的门槛以及开展条件，不具备运营资质和业务开展条件的企业会逐渐被淘汰，短租企业一方面需要按照小区管理规约、房屋的消防卫生等要求审查自身经营的合法合规性，另一方面，对于入住的人员，应严格身份信息核查，及时进行申报登记，完善和健全经营流程。
“这抬高了准入门槛，原来那些不规范的企业，现在得掂量掂量了，因为有法可依了。同样，长租行业也期待《住房租赁法》，让行业能健康发展。”全雳如是说。
『肆』 国办：保障新市民、青年等群体住房需求
在实现全体人民“住有所居”的目标之下，保障性租赁住房再次迎来重大政策支持。
7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。
精准度高，供需匹配
为解决青年人住房难，《意见》明确了保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
“‘精准度高、操作性强’是这次政策的突出特点。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析表示，《意见》的落点精准。在需求侧，明确了保障性租赁住房服务的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求，充分体现了保障新市民、青年人的决心。
租赁市场供需不平衡问题是长期以来的矛盾，尚未有更好的解决措施。《意见》指出“供需匹配”是接下来需要坚持的原则：城市人民政府要结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。
多主体供给，多渠道保障
本次发布的政策，展现了政府对市场多渠道供应的鼓励，《意见》内容显示，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示：“借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模。支持住房租赁企业参与其中，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。”
土地支持政策方面，《意见》给出了一揽子解决方案：可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应、允许出让价款分期收取；新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房；鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
黄卉表示，这将有效激活企事业单位各类闲置土地，盘活闲置非居住房屋投入到保障性租赁住房中，多方面增加有效租赁房源供给，职住不平衡的问题将得到有效缓解。
首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则认为，上述举措有利于租购并举住房制度的建立，尤其对于存量土地改建、自建保障性租赁住房意义重大，希望该意见能够落到实处。
“扶持政策是关键。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，通过政府提供政策扶持，鼓励市场多渠道供应，这些支持彰显了国家降低租金价格，增加低租金租赁住房的决心。
金融财税支持，力度大实操强
值得注意的是，《意见》对保障性租赁住房建设在金融、财税方面的支持是一大亮点。由中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，降低税费负担并执行民用水电气价格，进一步加强金融支持，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
一位银行投资部资深从业者对记者表示，金融方面对保障性租赁住房的支持力度前所未有，特别是对市场运营类公司(非产权方)的支持给予了明确。但要破解“不敢贷，不好贷”的矛盾，还需市场环境、租赁配套措施、监管考核等方面的进一步完善。
黄卉分析认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题，此举将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善，融资难的问题可望有效缓解。
“政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾：一是市场供给与需求错配的矛盾，二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。”赵然补充道，发改委7月2日印发的《通知》将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，可视为国办《意见》的配套政策，“这一系列政策真的非常接地气，可操作性很强。”
实际上，中央和相关城市此前已经就发展保障性租赁住房推出多方面举措。无论是去年年底召开的中央经济工作会议，还是今年政府工作报告，都明确表示要推进保障性租赁住房建设相关工作，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房等供给，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
2020年以来，共有广州、重庆、长沙、沈阳、深圳、南京等城市，分别针对保障性租赁住房发布了相关政策，并在实践中做出了尝试。“随着金融财税政策的落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，企业经营负担得以减轻，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟的住房租赁市场，能够满足多元化、品质化的租赁需求，各类群体都能够在城市中住有所居，安居乐业。”黄卉说。
『伍』 住建部就《住房租赁条例》征求意见 本次有望落地
9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“《条例》”）向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为2020年10月8日。该版条例共8章，就出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定
近年来，我国住房租赁市场发展迅速，市场日益蓬勃的同时，行业野蛮生长也导致问题事件频发，房屋中介发布虚假房源、租金贷、长租公寓企业跑路等现象时有发生，全行业约束性政策的出台迫在眉睫。
2017年，住建部曾就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，但因种种原因政策未能落地。多位专家对《中国经营报》记者表示，新《条例》更符合我国当前实际情况，且更有针对性，本次新规有望落地。
多市场主体分类管理，降低市场风险 贝壳研究院首席市场分析师许小乐对记者表示，随着房屋租赁市场发展，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。《条例》的出台对于构建租购并举的房地产长效机制具有重大意义，有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，新条例的最大亮点是把出租人分为了个人出租、住房租赁企业以及房地产经纪机构进行分类管理，各自给出了不同的要求。
例如，个人转租超过一定规模，需要注册相应的机构；对于住房租赁企业，则对租金、押金都提出了监管要求；对于房地产经纪机构，则不允许赚取租金差价。《条例》第十九条规定，自然人转租住房套数或者间数达到城市人民政府规定规模的，应当依法办理市场主体登记。但“规定规模”一词目前还未细化。
贝壳研究院高级分析师黄卉则表示，上述条款对于推动个人二房东的正规化发展有着积极的作用。
许小乐也提及，《条例》明确建立住房租赁机构登记制度，提高准入门槛。建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案，制定奖惩措施，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。
此外，本次新政涉及针对住房租赁乱象的惩戒措施，赵秀池认为，这与目前我国住房租赁市场的新形势相对吻合。条例第五十二、五十三条中明确提出，住房租赁企业不得违反本条例规定开展住房租金贷业务，更不得以租金优惠等名义诱导承租人使用租金贷。黄卉认为，此举可看作有关部门对此前租金贷乱象的重点关注和整治规范。
政策趋于成熟，新《条例》有望落地 此番向社会公开征求意见的《条例》酝酿已久，早在2017年5月时，第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规《住房租赁和销售管理条例》曾公开征求意见，但并未正式实施。
“当年是销售和租赁放在一起了，其实两边的问题都很复杂，差异也比较大，有意见是要分开立法。”许小乐说。他认为，这或许是本次住建部为住房租赁单独制定条例的原因。
赵秀池认为，本次条例通过征求意见应该能够落地。她说，2017年曾公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例》，其中一些条款不够成熟，与实际情况不符合。例如，旧版条例中提及，住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年，有些过于死板，新政中则将说法改变为鼓励签订三年以上合约。“这个措辞是正确的，鼓励长期租赁，形成稳定的租赁关系。”赵秀池说。
相较于当年的《住房租赁和销售管理条例》，本次公开征求意见的《条例》仅聚焦于住房租赁领域，并增添“租赁企业”与“扶持措施”两个章节，第六章“服务与监督”章节内容明显更为细化。
许小乐解释，跟2017年相比，规范和鼓励租赁企业做专业化运营的方向没有变，但是随着这几年租赁企业运营过程中产生的问题和风险，加大租赁企业的准入和风险管控就会更加重要。
赵秀池表示，本次《条例》与2017版条例相比，专门把住房租赁企业和经纪机构分为两个大的段落来阐述，论述详细、篇幅也更大，这也意味着，相关部门对《条例》的监管主要在住房租赁企业和房地产经纪机构方面。
《条例》第五章“扶持措施”中明确提及，国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。国家支持金融机构在风险可控、商业可持续的原则下创新针对住房租赁的金融机构和产品。
许小乐认为，上述条款明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时，条例第七章“法律责任”中也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。
《条例》公开征求意见的当日，北京住建委和财政局印发《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》（以下简称“《管理办法》”），对财政局安排培育和发展北京市住房租赁市场的专项资金使用作出规定。许小乐对记者表示，《管理办法》的发布与《条例》公开征求意见并无关系，《条例》的主要目的是给租赁立法，而北京住建委公布的《管理办法》则是规范和鼓励租赁企业发展的地方政策。