跳单立法

1. 二手房交易时 房产中介有哪些违规操作

1.为追求高额利润，中介公司违规分别与买卖双方签订所谓的“出售合同□，隐瞒真实的房价信息，试图从直接交易中赚取差价。当事人得知实情后引发诉讼，要求中介公司返还差价款。
例如，徐某诉某中介公司委托合同纠纷一案。徐某委托中介公司出售房屋，签订合同约定房价款为26万元。同日，中介公司又与买家签订合同约定房价35万元。后徐某在办理产权过户时得知交易价为35万元，遂起诉要求中介公司返还差价款。本案中，中介公司虽与买卖双方分别签订了名义上的出售合同，实际上没有真正实施过购买或出售行为(从业规定不允许中介公司实施此种行为)。在这种情况下，房产交易中心登记备案并发生产权变更效力的仍然是买卖双方签订的合同，一旦卖方追认，则合同发生效力，应按照有利于卖方的合同内容予以履行。对于已收取中介费的中介公司，其获取该房屋差价，于法无据，应当返还。最终，中介公司主动退还了徐某9万元的差价款，双方和解，原告撤诉。此类纠纷的发生，往往与卖方轻易放弃自身权利和过分授权等原因有关，如委托时只要求到手价、房价未与买方亲自协商、签订合同也委托中介公司全权代理等。
2.基于激烈的市场竞争，为顺利取得中介费，一些中介公司急于促成交易，在买卖合同中虚填房价，签订所谓的“阴阳合同□，帮助客户达到少缴税或多贷款的目的，致事后引发纠纷。
例如，原告张某诉被告王某买卖合同纠纷一案中，张某为买方，王某为卖方，双方因几千元的差距，在房价上不能达成一致。眼看到手的生意要泡汤，中介公司帮买方出主意，在合同中将房价填低，以减少契税金额。双方实际成交房价为96万元，在合同中却虚设填写为87万元。后买方诉至法院，以双方合同中约定的房价为依据，要求被告返还多收取的9万元房款。法院根据查明的实际成交价格及双方当时的本意，判决驳回了原告的诉请，同时对于中介公司的违规行为予以严肃批评，并责令被告补交相应的税款。
3.因中介公司收费违规，或要求收取未约定的费用而引发诉讼。主要表现为中介公司超出政府定价向当事人收取中介费，或以多种名义从当事人交纳的房款中扣除中介费之外的其它费用而引发纠纷。
如对于某中介公司要求被告李某支付垫资费3000元的诉请，因该费用的收取违反政府的相关政策规定，且双方在合同中对此并未约定，中介公司在支付该费用前也未征得李某的同意，故法院依法不支持中介公司的诉请。又如某中介公司要求被告成某支付房价款1%的中介费，但其与买卖双方签订的系居间合同，该合同“服务报酬支付□一栏中明确约定，由买受人按照房屋购买总价的1%支付服务报酬，未约定作为出卖人的被告成某也需支付中介费，故法院对于中介公司的诉请不予支持。
4.一些中介公司提供的格式合同中存在“霸王条款□，以合同形式免除自己的责任而限制委托人的契约自由，因而引发纠纷。
现实交易中，确实存在着买卖双方不讲诚信的情况，如有些客户从中介公司获取了买卖信息后，就甩掉中介，双方跳单直接交易，从而省却一大笔中介费。为了避免这种情况，维护自身的合法权益，部分中介公司开始在合同条文上下功夫，但往往矫枉过正，形成合同中的“霸王条款□，反而难以获得法院的支持。
5.不少中介公司自行制定的合同，非但格式不合规范，而且名目繁多，有些还名不符实，使得合同在定性及理解上存在歧义，这也是引发纠纷和房屋买卖当事人合法权益受到侵害的一个重要原因。
例如，在单纯的居间活动中，中介公司往往要求委托人签订《房屋出售协议》，签订所谓的《房屋委托协议》、《房屋代理协议》、《房屋委托代理协议》等，甚至为避免买卖双方见面，不及时安排买卖双方磋商、签约，俨然扮演起了双方代理人的角色。
专业人士表示，要解决房产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善我们国家的立法。国外房地产中介业务之所以发达有序，就是因为其具备规范的法律体系。在发达地区，中介服务人员只要违规或违反职业道德就会因清洁 不同而受到不同程度的处罚。

2. 许昌立法规定21点后不准跳广场舞，违犯者如何处罚

深夜广场舞不停歇，喧闹声扰得人无法入眠，这样的行为，明年元旦起在许昌将违法，且会被罚款。12月2日，许昌市举行《许昌市文明行为促进条例》新闻发布会，通报许昌市首部关于精神文明建设的地方性法规的制定过程和主要内容。

据悉，《许昌市文明行为促进条例》（以下简称《条例》）将于2021年1月1日起施行。《条例》共分五章，分别为：总则、重点规范和倡导的行为、促进和保障、法律责任、附则，总计37条。

《条例》第十七条规定：“在公共场所进行广场舞、唱歌等活动，应当控制音量，不得干扰他人正常生活、工作和学习。夏季每日21时至次日6时、冬季每日21时至次日7时，禁止进行以上产生噪声的文体活动。”

如果违犯该规定，将“给予警告；警告后不改正的，处以200元以上500元以下罚款”。《条例》将“12345”政务服务热线用法规形式公布和确认为投诉举报电话，方便群众记忆和投诉举报。

(2)跳单立法扩展阅读：

目前在全国范围内，以立法的形式，对广场舞作出限制的城市数量不多

如《北京市文明行为促进条例》2020年6月1日起施行，重点整治广场舞音响扰民行为，警告后不改正的，处200元以上500元以下罚款。

2021年1月1日起施行的《上海市公共文化服务保障与促进条例》规定，开展群众性体育健身活动，应当遵守相关规定和公序良俗，不得影响他人的正常工作和生活。

正在制定中的《重庆市文明行为促进条例》，拟规定健身、歌舞等文体娱乐活动，合理使用场地和设施设备，不得侵扰他人。

3. 开生活潮品店有前景吗

主要还是看你自己做的啦，进货的话要有眼光，定价合理，这样的话，我觉得还挺好的，现在大家的消费方式也不仅仅是局限于网上，也别是一些潮品，能看到实物，价格又合理的话，还是愿意实体店消费的

4. 二手房佣金与供求关系

这点内容有点多，我写论文就写了快10页，简单给你发点
居间合同规则有两个特殊性：一为委托人给付义务的附条件性，二为居间报酬请求权的不确定性。在司法实践中，由于钟摆式的不对称信息，居间人与委托人在履约过程中均可能出现机会主义倾向，衍生出双边道德风险问题。我国合同法关于居间合同的立法架构，考虑到了如何防止居间人的道德风险问题，却忽视了委托人的机会主义倾向，需要在解释论层面予以澄清与解决。我国合同法关于居间合同的立法架构，考虑到了如何防止居间人的道德风险问题，却忽视了委托人的机会主义倾向，居间服务中频繁出现的“跳单”现象即为适例。
债法理论认为，居间合同是一种劳务性契约之债。“提供劳务本身即为契约之目的者，始属学理所称劳务性契约。”居间合同作为一种双务、有偿、不要式的诺成性合同，似乎并没有显著区别于其它劳务性契约的实质特征。但是，如果深人观察就会发现，居间合同规则的法律构造有两个特殊性，其一为委托人给付义务的附条件性，其二为居间人报酬请求权的不确定性。实际生活中的居间合同呈现出多样性，居间报酬以佣金、中介费等名目出现，这就是合同性质的认定。居间服务活动中委托人的频繁“跳单”现象成为一个争议颇大的法律问题。所谓“跳单”，又称“跳中介”，是指委托人与房产中介机构订立居间合同后私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行委托他人提供居间买卖服务，作为居间人的中介公司以此为由要求委托人承担违约责任。禁止“跳单”条款作为违约责任条款，应受法院保护。

是存眷在看房进程中中介是否存在以坑骗等以不合法手段促进买卖的举动。在看房进程中，中介往往会提出拟出售房产的钥匙未放在中介大概卖方临时不在家等捏词，要求带客户去看类似的户型，致使不少客户在没有看到实际住房的环境下凭借中介人员的介绍便签订了购房定金协议大概衡宇交易协议，其后在签订合同前后才发明诸多问题，继而引发复杂的索赔步伐。中介工作人员在代客看房后，往往还会要求客户签署《看房确认书》，并在《看房确认书》中约定权利限制条款，如客户在看房后，其本人大概其亲属通过其他中介采办该房产，仍须向该中介付出中介费用等。

5. 订约定金成立要件是什么，二手房买卖定金罚则怎么适用

长治律师为您解答：一、订约定金成立要件是什么由于二手房市场信息的不对称，其交易多由房产中介公司居间促成。第一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。第二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。第三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。二、二手房买卖定金罚则怎么适用第一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统一，使司法认定陷入困境。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因"，不适用定金罚则，应当无息返还本金。第二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

6. 买卖居间合同订之约定金

随着二手房交易的发展、活跃，因二手房交易引发的诉讼日益增多，其中有相当一部分是订约定金纠纷。在审理此类纠纷时有两大难点：一是对于“转定”的认定；二是定金罚则的适用条件。笔者拟从订约定金法律适用的角度谈谈对此类案件处理的理解。

2003年3月出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该规定将订约定金罚则的适用条件界定为“因一方当事人的原因”，此适用条件与《担保法》司法解释相比，比较宽泛，不仅包括有能力订约而拒绝订约的情况，还囊括了因一方当事人自身原因或过错而无法订约的情况，如银行因当事人信用等级低而拒绝放贷导致其无法签订正式买卖合同，该当事人即应当承担定金责任，因合同不能订立的原因完全在于其自身，且该原因本身是可以避免或克服的。

但是，在司法实践中，如何认定“因当事人一方原因”尚有困惑。笔者认为，在相同的条件下，如当事人不能订约而其他市场主体能订约的，成立“因当事人一方原因”而应当适用定金罚则；如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因＂，不适用定金罚则，应当无息返还本金。

第二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还

实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。（作者单位：上海市长宁区人民法院）

（以上回答发布于2015-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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7. 谁知道孤岛危机3恢复立法大会气压那关怎么过根本跳不过去，掉水里淹死

是坐电梯到地下那关吗？有个吊着的东西旁边桥上有个开关按了后可以把吊着的东西朝目标方向移动之后你跳到这个吊着的东西上面就能跳过去 掉水里只要在桥附近超级跳就能上去。

8. 我的房子挂在中介，中介带客户看完房，客户直接找我私下交易后，中介起诉我，我还用支付中介费吗

在中介挂牌出售房屋，然后与购买房屋的人私下交易，逃避中介费用，这虽然节省了中介费，但也存在风险，首先各项交易程序我们就不熟悉，往往需要重复劳动。再就是我们的交易手续不多不规范，如果有后遗症就非常麻烦。再就是如果私下交易被中介掌握了证据，不仅要赔偿，中介服务也会打折扣，真正来说还是在中介的帮助下进行交易为好。

9. 现在开网店有前途吗

个人观点认为开网店绝对不晚，电子商务在中国毕竟刚刚起步不久，国家还很支持，晚进不如早进哈，许多人跟我一样，以前不敢在网上买宝贝，就是怕被骗，但是近年来相信大家绝对深有体会，身边有多少人在网上买过东西，至于电子商务有没有前景请看以下几点变深有体会：
1.近年前很多人只敢网上买便宜东西，而现在家电手机大到双人床都有很多人在网上买
2.跳单办过吗~~就是到名牌实体店试衣服看型号，然后网上买同款，能省钱一半甚至更多
3.如果你工作忙，没时间逛街，网上购物快递直接送到手，而且同事看到了有时候还引发团购的
4.如果你是一个实体店老板，有没有听过一句话“这么贵啊，网上才***元”
5.有没有发现现在快递越来越多了，有些人已经开始手机购物.....
6.我在网上买了个3天线无线路由器，到手里是110元，**家电就不说了，260元已经打折了
7.繁华地带一年几十万租金都有，小卖家网店租金一钻之后每月50元，保证金不干了还是给退的
8.很多年轻人网购已经成习惯，除了吃喝玩乐很多钱都消费到了网上，有些甚至于鄙视实体店了
9.实体店要把租金税收和员工水电等费用考虑到商品价格上，这一点根本无法和网店竞争
10.网络的透明度越来越高，产品的利润越来越低，消费者越来越的转向了网络消费。
11.中国靠房地产拉动的GDP，而仅仅一个网络搜索引擎超过房地产拉动的GDP的20倍还要多
12.电商导致了房地产和实体经济在PK。但是国家根本阻止不了，因为网络是越来越公正，恰恰正中房地产租金/税收/哄抬物价等要害。
13.按照现在中国电子商务的规模和发展速度来计算，2014年整个电子商务的交易额将占到整个社会商品零售额20%左右，一些行业将会有40%的交易会发生在网上，如果国家不采限措施的话，会出现网店吃掉实体店的部分情况，介时会出现实体店的倒闭大潮！
无意间看到网友的一段发言【淘宝对实体经济造成了实质性的影响，现在市场萧条，实体店倒闭，下岗职工无出路，大部分的淘宝小卖家也赚不钱，长此下去，将增大失业人口，百姓心中怨气连连，中国经济危险啊！希望有识之士站出来呼吁对淘宝网购立法管制！经济本来是一场游戏，现在游戏规则在变，必然是大的镇痛，中国经济有这个承受能力吗？大家联名支持对网购立法！国外的淘宝对实体店的影响，肯定没有中国大，中国经济将毁于自己啊？放大100年看，能马云就是个国家罪人！这个由后来来评价！还有等网购占了生活的大部分，上一辈人丧失了购买力，实体店会不会都倒闭了？我们的孩子，晚饭后随着爸妈去逛超市的快乐，是不是只能在梦里回忆了。。。
后言：这个网友说的是现实，而且来势很快，电商每年翻倍数的上升，但是国家会管吗，看新闻联播很多地方政府大力支持电子商务，特别是南方。等到国家要管的时候估计已经管不了，有一个实体服装店老板前些年开了网店，谁想到现在他的网店反倒救济实体店了，现在他的实体店已经没有必要在办下去，而是改成了试衣间，本地人试衣服后同样是网上的价格购买，老板走起了线上线下结合的路线，恰恰是国家提倡的，就像美团网一样。有多少实体店老板听到淘宝不来气的，那是他们自己跟不上商业的改革变迁。为嘛换成国外对比影响没有中国大，中国市场本来就不公平，美国人收入高物价却超低，又恰恰是这种不公平导致电商雄霸天下。电子商务势在必行，实体店也不会完全倒闭，至少一些饭店/生鲜蔬菜/本地娱乐等影响不大的行业可能会越来越多，那样会不会给我们的生活带来更多的快乐而不是梦里的回忆呢.............

10. 完全产权房才能进行二手房交易

在二手房交易中，政策法规上存在以下疑点和难点：第一，法定共有人的财产权保护；第二，房改房的同住非产权人的权益保护；第三，中介机构居间行为的规范；第四，在产权转移登记过程中对物权转移的确认；第五，房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济；第六，房屋交易欺诈的罪与非罪的界限:等等。这些疑点和难点的形成，除了市场发展迅速和房地产交易立法相对落后这两个原因以外，还和二手房交易的自身特征有关。这包括：第一，由于房改的原因，二手房的权属状况相对复杂；第二，二手房交易通常和中介机构的居间行为密切相关，但现有的法律法规对居间行为的立法严重不足；第三，二手房交易主体通常都是自然人个体，交易者素质参差不齐，法权意识淡薄，容易引发纠纷或被不法分子趁机进行犯罪活动；第四，不动产的产权登记取得制度使得产权转移过程相对复杂并受到行政行为的影响。通过立法来解决这些疑点和难点，有利于规范二手房交易秩序。
法定共有人的财产权保护
房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记，笔者称之为登记产权人；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，笔者称之为非登记产权人。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。但在二手房交易实践中，交易管理部门为了简化交易审查手续，在受理交易登记申请时，逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也拒绝让配偶到场，参与办理交易手续。产生的纠纷一般有两种，第一，共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效；第二，共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效，要求免责撤销居间委托。在审判实践中，审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况，可能支持或部分支持当事人的请求，也可能完全驳回。
建议：把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人，即登记产权人有权单独处置其名下房产，其他共有人的财产权受到侵害时，应向登记产权人主张债权保护。这在行政机构颁发房地产权证时进行书面确认，是可以做到的。
房改房同住非产权人的权利保护
笔者所称房改房，是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房；同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。同住非产权人的特征主要是，第一，房改前是同住人，有常住户口；第二，房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。这类房屋的出售，通常会有三个争议问题，第一，同住非产权人有无处置权和收益权？第二，产权人对同住人有没有应安置义务？第三，出售后同住人拒绝迁移户口，该如何解决？
这些是房改过程中不可避免的问题，容易引发纠纷，应当通过政策立法来影响司法实践，努力解决这些问题。
中介机构居间行为的规范
规范居间行为的法律规范目前相对不多，已经很难满足市场规范的需要。实践中有很多问题值得研究。笔者在此仅对意向金问题、商业信息保护问题和格式化条款问题进行一些探讨。
第一，意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括：1．购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向；2．购买人委托中介机构向出售方议价确认；3．购买人签署居间议价委托时，向中介机构支付一定数额意向金或诚意金，并同意在中介方议价成功时，将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方，作为买卖担保（也有一些中介在意向金的处理上略有不同）。意向金转定金的居间议价模式，是在市场发展过程中约定俗成的，符合居间服务的自身特征，但其合法性一直受到有关部门的质疑，这和少数中介机构不顾长远利益而利用意向金条款欺诈消费者有一定的关系。笔者认为，政府部门应首先确认意向金模式的合法性，然后制定相关的约束性政策规定，通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。首先，意向金条款并不必然违背现有法律规定，只要符合公平原则和诚实信用原则，符合意思自治的法制思想，应确认其合法性；其次，意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺，及时地用定金担保的方式确定下来，符合交易谈判的时效性原则。
第二，居间委托信息的商业秘密特性与赔偿请求权的法律保护。中介机构的居间委托信息具有商业秘密特性。这是因为：（一），该委托信息具有经济价值；（二），该委托信息具有相对秘密性；（三），信息持有人采取了一定的合理保密措施。虽然具有这样的特性，中介服务信息是否可以被官方机构认定为商业秘密，仍有很大争议。中介委托的信息被泄露或利用而致损害的情形通常有两种：一，“跳单”。即少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后，撤销委托，跳过中介私自成交或通过第三方成交。二，“飞单”。即少数经纪人为了谋取私利，利用职务之便，将中介机构（经纪人组织）的相关信息泄露给其他中介结构或个人。这两种现象十分普遍，已经严重损害了中介机构的合法权益，扰乱了中介服务秩序。我们并没有相应的政策规定，来约束或防范这些现象的发生。在司法实践中，中介机构的损害赔偿请求常常难以得到支持，这是非常令人担忧的。笔者认为，无论中介服务信息是否构成商业秘密，基于公平和诚实信用原则，其损害赔偿请求权应当受到法律的保护。
第三，格式化条款与约定赔偿请求权的合法性。格式化条款主要有两种，包括政府制定的格式合同条款（示范本）和经营者自行制定并向工商行政部门备案的格式合同条款。2003 年房地资源行政管理部门曾经推出居间合同的示范本，由于条款过于简单、可操作性不强而没有被市场普遍认同。但企业自行制定并经过备案的格式化合同，常常被指责加重了消费者的责任，被称为“霸王合同”。在中介行业当中，经营者鱼龙混杂，出于自身利益，不能排除加重消费者义务的格式化条款的存在，但也不能把消费者的任何义务条款或责任条款都认为是霸王条款。这需要我们对居间合同双方的权利和义务有更加明确的规定，对明显加重消费者责任和义务的条款内容应当有明确的界定。否则，在司法实践中，是否是霸王条款，缺乏可依照的法律标准，不利于市场秩序的维护和监督。
约定赔偿请求权条款，是大部分居间合同中的常见格式条款，也是最受争议的条款。比如，议价成功后，买方或卖方单方面撤销委托导致居间失败的，约定违约方按照或参照佣金标准支付赔偿金的条款。问题在于，第一，如何确定议价成功的法定标志；第二，委托人是否有权任意撤销委托；第三，撤销委托的，受托人是否有权请求赔偿；第四，赔偿标准是否可以按照或参照佣金的标准来确定。有一种意见认为，根据合同法的规定，“居间不成不得要求支付报酬”，因此，这样的约定赔偿条款加重了委托人的责任，应归于无效。但笔者不赞同。因为合同法的这一规定，并未排斥委托人的过错赔偿责任，而报酬请求权和过错赔偿请求权是完全不同的两个法律概念。这样的约定只要符合公平与诚实信用原则，不违背国家的法律规定，应当确认其合法性，维护意思自治原则。
在产权转移登记过程中如何确认产权的转移
这个问题的产生，主要有两大原因：第一，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要一个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，我们需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。这是一对矛盾。在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。
房屋的户籍属性对房屋交易的影响
在二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。问题的焦点主要表现在三个方面：第一，房屋产权管理和户籍管理是否可以分离；第二，法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决；第三，在房屋产权转让过程中，在何种条件下，购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。这些问题的存在，都有待于进一步研究和解决。上海市律师协会的刊物《上海律师》2004 年第5期，也曾刊文探讨过类似问题，对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理，提出了商榷意见。笔者认为，问题的关键在于国家的户籍管理政策。如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，那么法院是完全可以对户口迁移案件作出处理的。
违规操作与交易欺诈的罪与非罪
民事欺诈是指交易相对方故意告诉对方虚假情况或者隐瞒真实情况，诱使对方作出对自己不利的民事行为，对此一般只需承担民事责任。但近几年来，因为违规操作或交易欺诈而涉嫌犯罪的情况越来越多。在罪与非罪的问题上，有很多争议问题值得探讨。例如，房产被法院查封或债务抵押以后仍然进行转让，挪骗第三方钱款后暂时无法偿还的合同行为，是否构成诈骗罪？从理论上说，诈骗和普通的债务纠纷，根本的区别在于行为人是否有非法占有他人财产的主观目的，但在审判实践中，这比较难确定；另外，经纪人利用职务便利进行“飞单”，并非法收受他人财物数额较大的，是否构成公司企业人员受贿罪？“飞单受贿行为”严重损害了中介机构的合法权益，但究其实质，是属于劳动侵权纠纷还是非法受贿，值得探讨。