收益法学习
A. 为什么钢铁企业估值不用剩余收益法
你可以关注注册:中国模具钢网，听说不错，或者注册时间钢铁超市里面有资讯哦，其中有一些展会你可以报名参与，学习更多东西
B. 如何学资产评估公式很难记
资产评估学习主要是财务管理思想的应用。如财务现值的应用，体现在收益法上。很大程度同现在的注册会计师财务管理学科。
评估主要内容是三大方法的学习，如成本法、收益法、市场法是基础，到于各章中的公式是在前三者的基础上延伸。所以说，评估公式要用理解方式去记忆。实在不行，就死记硬背了。好多时候，学习得先死记硬背后，才能灵活应用。
C. 收益计算公式是什么
投资利润率=年息税前利润或年均息税前利润 / 项目总投资*100%（息税前利润=销售收入-变动成本-固定成本=净利润/（1-所得税税率）+利息费用=净利润+所得税费用+利息费用=利润总额+利息费用）
作用意义
投资收益率反映投资的收益能力。当该比率明显低于公司净资产收益率时，说明其对 外投资是失败的，应改善对外投资结构和投资项目；而当该比率远高于一般企业净资产收益率时，则存在操纵利润的嫌疑，应进一步分析各项收益的合理性。
(3)收益法学习扩展阅读
息税前利润
1、利润率
息税前营业利润率=（净利润+所得税+财务费用）/营业收入
2、变动率
息税前利润变动率=普通股每股收益变动率÷财务杠杆系数
息税前利润变动率=经营杠杆系数×销售量变动率
D. 资产评估到底是个什么样的专业
资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。一般来说，在公司不需要了时，因为注销公司手续繁杂、耗时较长等一系列问题，大多数人都会选择转让公司，转让公司也可以最大程度减少企业所有者的损失。不过公司转让的费用却是交易双方很难达成一致的问题，那么在转让公司时我们应该怎么去评估价值呢?据悉，目前为止国内尚未出台任何税务法规以明确如何评估各类企业重组中涉及资产的公允价值。实际中常用的评估方法主要包括成本法、市场法和收益法几个大的方式。然而成本法和市场法的使用有较大的局限性。比如，成本法对于企业财务数据的质量要求较高，市场法要求有活跃市场及充足的市场交易价格数据，而这一条件往往很难具备。相比之下，收益法是国际公认的且在实务中广泛应用的一种评估无形资产和企业价值的方法。
E. 长期股权投资收益法
可辨认净资产公允价值及账面价值的总额均为7 000万元*取得B公司30％的股权-初始投资成本为2 000万元=
营业外收入100
F. 收益法全部公式是什么
一 收益法中的必须死记的两个公式：
F=P×(1+i)n。
P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)。
二 需要巧记的公式：
等比现值公式：P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]。P=nA/(1+i) [当I=s时]。
G. 房地产估价中比较法、收益法、成本法、假设开发法的区别
摘要 常见的拆迁评估的方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法四种。市场法又叫市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。成本法又称成本估价法、原价法，是将房地产价格的各个组成部分逐项合成，最后加总的方法。主要适用于新近开发建造、计划开发建造或者假设重新开发建造的房地产的价值评估。收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后进行累加，以此估算被拆迁房的客观合理价格或价值的方法。假设开发法指预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值的方法
H. 如何用收益法评估房屋租金
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。
收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。这个就以基准日的周边市场同类型房地产的平均租金为基础，测算委估房地产示来收益年限中的年收益状况，可以为一个固定的年收益额度，也可以为一个以适当比例递增或递减，最终测算评估结果。
定义
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。
I. 在线读书,<<新旧会计准则的比较>>哪里有
正好我刚收集到,与你分享吧.
2007年1月1日即将实施的新会计准则与旧版内容的不同比较
一、《企业会计准则——基本准则》
（一） 仍然称为基本准则，所有企业均须执行，未按照国际惯例使用“财务会计概念框架”（CF）一词。
（二）明确了会计目标。财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。从理论上讲，我国的会计目标兼具受托责任观和决策有用观。但是，我国会计目标显然将受托责任观放在第一位，强调会计信息的可靠性，与国际上普遍强调会计信息的相关性有一定差别。
（三） 删除了会计核算的一般原则，而代之以会计信息的质量要求。会计信息的质量要求包括可靠性、相关性、清晰性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性等八个方面。
（四） 权责发生制融合在基本假定中，历史成本体现在会计要素计量部分。
（五） 会计要素定义遵照《企业财务会计报告条例》的规定，但收入与费用的定义部分地引入了资产负债观，这主要是借鉴了国际会计准则理事会（IASB）《编制财务报表的框架》的相关条款。
（六） 引入利得和损失两个概念。同时，对于利得和损失又区分为直接计入所有者权益的利得和损失、直接计入当期利润的利得和损失。在理论上，前一种利得和损失实质上尚未实现，后一种利得和损失已经实现。
（七） 首次规范会计计量属性。规定了历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性，而且强调企业在会计计量时，一般应采用历史成本。国际会计准则委员会《编报财务报表的框架》中规定，财务报表的计量属性包括历史成本、现行成本、可变现价值和现值。
（八） 取消了会计记账须用中文以及划分资本性支出与收益性支出的要求。
二、 《企业会计准则第1号——存货》
（一） 符合条件的存货发生的借款费用可以资本化。这一规定体现在《企业会计准则第17号——借款费用》中，即借款费用资本化的范围扩大到某些存货项目，也就是那些需要相当长时间才能够达到可销售状态的存货（如造船厂的船舶）。因为象大型船舶这样的存货，造船厂仅靠自有资金根本完不成，必须借助于银行借款，而企业取得的银行借款又分不清专门借款与非专门借款，原准则规定只允许专门借款的借款费用资本化的规定不够合理。
（二） 取消了后进先出法。一是因为改进后的《国际会计准则第2号——存货》取消了后进先出法；二是因为后进先出法不能反映存货流转的真实情况。
（三） 取消了移动加权平均法。因为移动加权平均法实质上是加权平均法的一种形式，国际会计准则也没有移动加权平均法。
（四） 明确了低值易耗品和包装物采用一次转销法或者五五摊销法进行摊销。
三、 《企业会计准则第2号——长期股权投资》
（一） 缩小了适用范围。与原《企业会计准则——投资》相比，本准则仅规范长期股权投资的核算，短期投资、长期债权投资由《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范，这一规范与国际会计准则完全一致。
（二） 对于企业合并形成的长期股权投资，分别同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并，采用不同的方法确定其投资成本，这主要是与《企业会计准则第20号——企业合并》相协调。
（三） 重新规范了成本法与权益法的适用范围。成本法适用于投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，权益法适用于投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，上述规定与国际会计准则完全一致。也就是说，对于纳入合并范围的子公司，母公司应以成本法核算，编制合并财务报表时，应当按照权益法进行调整，即俗称的“表上权益法”，完全不同于我国原来使用的“账上权益法”。关于成本法与权益法适用范围的变化，与相关国际会计准则协调一致。
（四） 取消了长期股权投资差额。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
四、 《企业会计准则第3号——投资性房地产》
（一） 投资性房地产须单独列报。企业持有的土地、房产中专门用于投资而非自用的部分，应按本准则的规定核算，并在会计报表中单列“投资性房地产”项目。
（二） 规定投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但以成本模式为主导。对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，与固定资产（或无形资产）类似，应提取折旧（或摊销）及减值；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此时不再对该部分投资性房地产进行折旧或摊销。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。但是，国际会计准则对投资性房地产的计量以公允价值模式为主。
五、 《企业会计准则第4号——固定资产》
（一） 首次定义了固定资产的各组成部分。固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
（二） 取消后续支出的确认原则。固定资产发生后续支出的确认原则与固定资产初始确认的原则相同，即该资产包含的经济利益很可能流入企业、该资产的成本能够可靠地计量。也就是说，后续支出如果进行资本化，必须符合资产确认的条件。
（三） 规定了未来弃置费用的会计处理。固定资产预计弃置费用等于未来处置固定资产所发生费用的现值，其应计入固定资产的成本并计提折旧。此类费用对于核电站、海上石油钻井平台等大型固定资产尤为重要。企业确认的弃置费用应计入固定资产成本，同时确认一项负债。
（四） 重新定义预计净残值。一是强调预计净残值应是现值，而不是终值；二是在企业准备出售固定资产时，应复核预计净残值（通常等于公允价值减去处置费用后的净额），这一规定类似于《国际财务报告准则第5号——持有待售的非流动资产和终止经营》的相关规定。
（五） 明确规定固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变均属于会计估计变更。
（六） 将发生的固定资产后续支出计入固定资产成本的，应当终止确认被替换部分的账面价值。
六、 《企业会计准则第5号——生物资产》
（一）明确了生产特产的分类。生物资产分为消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产。国际会计准则第41号对生物资产并没有明确的分类要求。
（二） 规定企业应采用成本模式计量生物资产。但有确凿证据表明生物资产的公允价值能够持续可靠取得的，应当对生物资产采用公允价值进行计量。而国际会计准则第41号要求全面采用公允价值计量生物资产。
（三） 要求生产性生物资产计提减值准备，而且计提的减值准备不得转回，但公益性生物资产不得计提减值准备。
七、《企业会计准则第6号——无形资产》
（一）无形资产的定义发生了变化。新准则规定无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，把可辨认作为无形资产的基本特征，从而将商誉排除在无形资产准则之外；取消了无形资产必须是“长期资产”的限制，与国际会计准则的无形资产定义相同。
（二）允许外购无形资产借款费用的资本化。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。
（三）改革研究开发费用的会计处理。新准则规定对企业在研究开发过程中发生的费用进行区别对待：研究过程中发生的费用应予以费用化；研究达到一定的阶段而进入开发程序后发生的费用，如果符合相关条件，允许资本化。我国关于研究、开发费用的会计处理与国际会计准则一致，但美国会计准则规定所有研究开发支出均资本化，但这一规定并没有完全贯彻到所有准则中去。
（四） 根据无形资产使用寿命是否能够确定分别采有不同的摊销方法。使用寿命确定的无形资产，在其使用寿命内进行摊销；使用寿命不确定的无形资产，不进行摊销。
（五） 取消了“企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值”的规定。
八、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》
1. 非货币性资产交换取得的资产，分别采用账面价值和公允价值计量。交易具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的，以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益；否则，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
2. 交易是否具有商业实质是判断非货币资产交换公允性的基本标准。判断一项非货币交易是否具有商业实质，主要考虑两项因素：一是换入资产与换出资产在产生现金流量时间、金额、风险方面是否发生变化，以及换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值是否不同，以及其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是否重大；二是交易的双方是否具有管理关系——存在关联方关系的情况下，非货币交易一般不具有商业实质。这一规定与国际会计准则基本一致，与美国最近修订的第154号准则完全相同。
3. 改变了非货币交易损益的处理方式。对于具有商业实质的非性资产货币交易，按换出资产的公允价值来计量换入资产的入账价值，同时确认资产处置损益和非货币交易损益；对于不具有商业实质的非货币交易，按换出资产的账面价值来计量换入资产的入账价值，交易的双方均不确认损益。
九、《企业会计准则第8号——资产减值》
（一）单列准则规定资产减值的会计处理。准则主要对固定资产、无形资产、使用成本计量的投资性房地产的减值会计处理进行了规范。
（二）引入的资产组及资产组组合。资产组是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入，这一规定与定义与国际会计准则一致。资产组组合，是指由若干个资产组组成的最小资产组组合，包括资产组或者资产组组合，以及按合理方法分摊的总部资产部分。资产组在国际会计准则中称作现金产出单元，而对资产组组合则没有单独定义。
（三） 明确资产减值迹象的判断。只有资产存在减值迹象时，才需要估计其可收回金额，但对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
（四） 详细规定了可收回金额的计量。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产账面价值小于可收回金额时，资产即发生减值。
（五）明确计提的减值准备不得转回。主要是为了防止利润操纵，这也是我国新会计准则体系与国际会计准则的实质性差异之一，但与美国公认会计准则的相关规定相同。必须注意的是，根据该准则的规定，不得转回的减值准备只包括固定资产减值准备、无形资产减值准备和按成本计量的投资性房地产的减值准备；根据《企业会计准则第5号——生物资产》规定，消耗性生物资产和生产性生物资产提取的减值准备不得转回；根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规定，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不得转回。根据《企业会计准则第2号——存货》规定，存货跌价准备可以转回；根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规定，以摊余成本计量的金融资产减值损失可以转回，计入当期损益；可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回；对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。
（六） 单独规定商誉减值。企业合并所形成的商誉，至少应当在每年年度终了进行减值测试。商誉难以独立于其他资产为企业单独产生现金流量，应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。国际会计准则也规定商誉只能进行减值测试，不得摊销。
十、《企业会计准则第9号——职工薪酬》
（一） 规范了职工薪酬所涵盖的内容。职工薪酬是企业付给职工的所有报酬。值得注意的是，新准则规定非货币性福利也属于职工薪酬的范围，意味着企业必须确认职工带薪休假等类似福利所产生的负债。
（二） 统一了各项社会保险支出的列支渠道。目前，对于医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金等，有些企业全部计入管理费用，有些企业根据职工岗位分别计入成本费用。本准则规定所有的职工薪酬均应根据职工岗位分别计入成本或费用。
（三） 单独规定企业与职工解除劳动关系相关支出的会计处理。对于满足一定条件的解除劳动关系的相关支出，企业应确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期费用。
十一、《企业会计准则第10号——企业年金基金》
1. 鉴于我国法律法规的限制，我国企业年金基金会计只规定了类似于国际会计准则第26号中的设定提存计划退休福利的会计处理，这也是我国会计准则与国际会计准则的实质性差别之一。
2. 企业年金是一个独立的会计主体，委托人、受托人、账户管理人以及投资管理人的资产与账户要与企业年金基金的资产分开管理，分别核算。
3. 企业年金基金形成的投资按公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
4. 企业年金基金的财务报表由资产负债表、净资产变动表和附注组成。
十二、《企业会计准则第11号——股份支付》
（一）明确了股份支付会计规范的范围。股份支付，是指企业为获取职工和其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。企业为获得商品而发行股份，不属于本准则规范的内容，而国际会计准则所规范的股份支付包括通过发行股份而获得商品的交易。
a) 股份支付均以公允价值计量。以权益结算的股份支付，其公允价值变动计入资
本公积；以现金结算的股份支付，其公允价值计入当期损益。
十三、《企业会计准则第12号——债务重组》
（一） 重新规范债务重组的含义，将让步作为判断债务重组的基本标准。新准则关于债务重组的定义与2001年修订后债务重组准则相比变化较大，但与1998年最初发布的债务重组准则基本一致。
（二）允许确认债务重组损益。债务人应确认债务重组利得，债权人应确认债务重组损失。同时，对于以非货币资产进行的债务重组，债务人还要确认资产转让损益。
（三）债务重组形成的资产按公允价值计量。
（四）债务人应当确认或有应付金额，但债权人不得确认或有应收金额。
十四、《企业会计准则第13号——或有事项》
（一）企业不应当确认或有负债和或有资产，但由或有事项导致的符合条件的现时义务，应确认为预计负债。
（二）预计负债的计量引入了中间值、概率及货币时间价值等因素。
（三） 首次明确变成亏损合同的待执行合同的会计处理。如果待执行合同变成亏损合同，该亏损合同产生的义务满足预计负债条件的，应当确认为一项负债。例如，企业原签订的合同明确，企业将向购买方按每单位100元销售一批商品，但在资产负债表日，该商品的进价已经达到110元，企业履行该合同必定亏损，企业应对履行上述合同可能产生的亏损计提预计负债。该规定与国际会计准则相一致。
（四） 企业不应当就未来经营亏损确认为预计负债，但可以为符合条件的重组确认预计负债。
十五、《企业会计准则第14号——收入》
（一）收入定义变化。新准则规定，收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。该定义引入要素定义的资产负债观，表明我国会计准则制定部分地转向了资产负债观，与国际会计准则逐渐趋同。
（二） 明确销售商品的合同价或协议价与公允价值差额的会计处理。合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。这一规定实质上引入了货币时间价值概念，可以有效地划分商品（或劳务）收入与利息收入。
十六、《企业会计准则第15号——建造合同》
本准则与原《企业会计准则——建造合同》差异不大，在此不予赘述。(续)
十七、《企业会计准则第16号——政府补助》
（一） 政府补助全面采用收益法进行会计处理。我国原来许多法律法规规定，企业获得的政府补助应采用资本法进行会计处理，即将政府补助计入资本公积。而《国际会计准则第20号——政府补助的会计和政府援助的披露》规定，政府补助均采用收益法，即将政府补助均计入收益。本准则与国际会计准则全面趋同，要求采用收益法核算政府补助。
（二） 将政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，以名义金额计量的政府补助，直接计入当然损益。与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，计入当期损益。
（三） 已确认的政府补助需要返还的，应当作为会计估计变更处理。
十八、《企业会计准则第17号——借款费用》
（一） 扩大了借款费用资本化的资产范围。“符合资本化条件的资产”，包括需要经过相当长时间才可以达到可使用状态或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货，从而将存货纳入符合资本化条件的资产。例如，船舶、飞机等制造时间非常长，相关借款费用允许资本化，这一规定与国际会计准则一致。
（二） 扩大了可以资本化的借款范围。新准则规定，可以资本化的借款，不再仅仅局限于专门借款，还可以包括为生产、制造“符合资本化条件的资产”而发生的一般借款。国际会计准则第23号也允许一般性借入资金借款费用的资本化。
（三） 取消了借款溢折价摊销的直线法。新准则规定，借款存在折价或溢价的，应当按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额，不再使用直线法进行摊销，而国际会计准则对此没有明确规定。
十九、《企业会计准则第18号——所得税》
（一） 禁止采用应付税款法，规定采用资产负债表债务法核算所得税费用，而不是财政部1994年制定的《企业所得税会计处理的暂行规定》（财会字〔1994〕第025号）规定的损益表债务法。资产负债表债务法以资产负债表为基础确认和计量递延所得税资产和递延所得税负债。
（二）用暂时性差异取代时间性差异。这是采用资产负债表债务法的结果，也是与国际会计准则第12号趋同的结果。暂时性差异是资产/负债的账面价值与其计税基础的差异，所有的时间性差异均是暂时性差异，但某些暂时性差异并非时间性差异。资产的计税基础，是指企业收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额，即资产的计税基础=未来可税前列支的金额；负债的计税基础，是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额，即负债的计税基础=账面价值-未来可税前列支的金额。
（三） 暂时性差异分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。应纳税暂时性差异产生递延所得税负债，可抵扣暂时性差异产生递延所得税资产。
（四）税率变化时，要求相应调整递延所得税资产和递延所得税负债。
（五） 禁止对对递延所得税资产和递延所得税负债进行折现。
（六） 要求在资产负债日对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额应当转回。
二十、《企业会计准则第19号——外币折算》
（一）明确了记账本位币和境外经营记账本位的确定方法。记账本位币的确定要考虑企业收入、支出及融资活动的所使用的主要货币；境外经营记账本位币的确定要考虑经营活动的自主性、企业交易占境外经营交易的比重、现金流量是否存在限制以及取得的现金流量是否足够偿还可预期的债务。
（二）在资产负债表日，对货币性项目和非货币性项目按采用的计量模式分别折算。外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算，因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，采用交易发生日的即期汇率折算。该规定与企业会计制度关于期末对外币账户按期末汇率进行折算的要求有所不同，与国际会计准则第21号规定相比，新准则没有规定以公允价值计量的外币非货币性项目的折算方法。
（三）首次规定 恶性通货膨胀条件下境外经营外币报表的折算。企业在并入处于恶性通货膨胀经济中的境外经营的财务报表时，应首先对资产负债表项目运用一般物价指数予以重述，对利润表项目运用一般物价指数变动予以重述，然后再按照最近资产负债表日的即期汇率进行折算。
（四） 明确了处置境外经营时相应外币折算差额的结转方法。企业在处置境外经营时，应当将资产负债表中所有者权益项目下的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，应当按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
二十一、《企业会计准则第20号——企业合并》
（一） 明确了企业合并的定义。企业合并，是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并还包括业务合并（如联想集团购买IBM的PC电脑业务）。
（二） 规定了企业合并的两种类型及其相应的合并会计处理方法。根据参与合并的企业合并前后是否受同一方或相同多方的最终控制，把企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
1．同一控制下的企业合并是指参与合并的各方在合并前后均受同一方或相同的多方控制且该控制并非暂时性的（判断是否属于同一控制下的企业合并，要运用实质重于形式的原则），应按权益结合法进行会计处理，即按账面价值核算所取得的长期股权投资。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。美国公认会计原则及国际会计准则均禁止使用权益结合法，由于我国的企业合并大多涉及同一控制下的国有企业合并，加之我国市场发不完善，此类合并所支付的对价一般不够公允，按权益结合法进行会计处理容易抑制企业对利润的操纵。
2．非同一控制下的企业合并指参与合并的各方在合并前后不属于同一方或多方最终控制的情况下进行的合并，属于非关联企业之间所进行的合并，对此要求采用购买法进行会计处理，按公允价值进行核算，相关规定与国际会计准则一致。
（三） 对于形成母子关系的企业合并，要求编制购买日的合并财务报表。同一控制下的企业合并形成母子关系的，在购买日须编制合并资产负债表、合并利润表和合并现金流量表，被购买企业的可辨认资产和负债均以账面价值计量，被购买企业的自合并期初实现的利润及现金流量均应纳入合并；非同一控制下的企业合并形成母子关系的，在购买日只编制合并资产负债表，被购买企业的可辨认资产和负债均以公允价值计量。
二十二、《企业会计准则第21号——租赁》
（一） 取消了承租人未确认融资费用的直线摊销法和年数总和法，要求承租人分摊未确认融资费用时，采用实际利率法。
（二） 取消了出租人未实现融资收益分摊的直线法和年数总和法，要求出租人采用实际利率法计算确认当期的融资收入，将未实现融资收益在租赁期内各个期间进行分配。
二十三、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》
（一） 明确金融资产和金融负债的分类。金融资产分为四类：一是以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产、指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产），二是持有至到期投资，三是贷款和应收款项，四是可供出售金融资产；金融负债分为两类：一是以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债、指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债），二是其他金融负债
J. 跪求房地产估价中 比较法 收益法 成本法 的公式
没有具体公式
1、市场比较法在实际应用中的一点体会
市场比较法是比照在近期发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，在《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)第5.14条指出：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。可见，市场比较法在房地产估价方法中的重要性，同时，也是运用最多的估价方法之一。
而在实际工作中，我们也发现市场比较法受其评估过程的限制，由其求出的评估价格（比准价格）在某些市场条件下具有其局限性。因房地产价格不仅受其内在价值的影响，还受其他因素如供需状况、国家有关房地产调控政策、税收政策以及人们的心理预期等的影响。房地产价格的大幅波动会影响市场法评估结果的可靠性和稳定性。例如，自2005年以来，国家有关部门虽频频出台房地产宏观调控政策，但广州市房地产市场价格走势并未受到有效的控制，区域内很多二手住宅价格两年内上涨幅度高达30%，该类房地产交易活跃，买卖双方信息对称，市场透明度高，交易效率也较高，完全符合运用市场比较法的条件，我们首选市场法，而我们在运用市场法评估时，是对其在某一个估价时点的价值进行评估，并且一般选定报告有效期为一年。而在广州这两年的市场环境中，在一年的有效期内，该评估价格显然会逐渐背离市场价格。因为我们对于该类房地产的评估大多以抵押贷款为目的，若报告有效期内房地产价格快速攀升，则银行等金融机构的风险逐渐降低，反之，若报告有效期内房地产价格快速下跌，则会导致金融机构的风险大幅上升，以上两种情况都会影响评估报告的使用效果，故本人认为，在房地产市场大幅波动阶段，我们在运用市场比较法计算时，最好同时对同类房地产在过去两年内的发展趋势及影响因素作较全面地了解，并据此分析其内在关联，对该类房地产在报告有效期内价格走势作一个定向预测，或在规范允许的范围内减短报告有效期。这就要求我们平时注意观察、学习，互相交流，增强职业敏感性，积累足够的信息。但如果在市场因素复杂、难以预测的情况下，也可在报告中做出重要提示。
由以上一点分析可以看出，市场比较法内涵丰富，在运用中，除应严格按照《房地产估价规范》执行，还要结合市场情况和估价人员经验，灵活运用，不断完善，严格估价过程，把关估价结果，提高估算精度。
2、收益法在实际应用中的一点体会
收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和得出的估价对象房地产价格的一种估价方法。它是基于预期原理，即未来收益权力的现实价值。收益法考虑的是未来收益（现金流量），与房地产的过去、现在无关。而房地产之所以有价值，归根结底是由于房地产能给持有者带来未来收益，因此未来收益是房地产价值的源泉。
在评估实务中，我们首选市场比较法，在不具备市场比较法运用条件的情况下，即考虑该房地产未来收益能否可靠预测和计量，若能，则选择收益法，故收益法也是我们评估工作中最常用的方法之一。对于能够可靠测定未来收益的房地产项目如酒店、商场、写字楼等商业房产，采用收益法比较适当。
以广州市区内估价对象为例，我们较容易获得它的收益年限和带租约期间收益，而难以把握的是资本化率、租约期之后的收益、收益率的变化等参数。目前我们通常是采用直接选取法来确定资本化率，其实质也就是理论中的行业基准收益率加物价指数调整法的简化，以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待，对于目前广州地区的房地产投资市场，因其历经二十年的发展已渐趋成熟，该种方法具备良好的可操作性。关于行业基准收益率的确定会遇到以下问题，是取该区域房地产投资行业的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率？本人认为对于一般估价对象而言，我们无疑应取区域房地产投资者的平均投资报酬率，而对于拥有成熟经验的大房地产投资商，因其本身具备丰富的投资经验，并已形成一套成功的经营模式，从而可在一定的水平上保证较稳定的投资收益，故在评估这类公司拥有的房地产项目时可使用其自身在该区域的房地产投资平均报酬率作为基准收益率，这种确定方法在成本法及假设开法法的计算过程中也同样适用。另外，不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率，采用收益法评估房地产价值时，首先应注意依据评估目的确定未来收益口径，再根据未来收益口径及其风险确定折现率。比如酒店企业改制评估房地产价值时，如果从投资者（股东）的角度计算未来现金流量即用营业现金收入减去营业现金支出（包括利息与税费），则折现率取酒店行业的投资者要求的平均投资报酬率或平均权益资本成本率较为妥当。对于未来非租约收益年限内收益额的预测是一种复杂的过程，此收益额不是历史数据，也不是现实数据，而是未来数据，需要通过预测获得，需要评估人员具备良好的统计学、计量经济学以及市场营销学等方面的相关知识，同时应注意定性分析和定量研究、评估指标与评估环境等的结合。例如，在我们评估某大型专业市场时，除需要考虑商业房地产的区域因素、个别因素等一般因素外，还要根据大型专业市场的特点，特别注意当地政府对于该类市场有否出台或计划出台限制性或鼓励性政策，还有可替代物业的规划、建设情况等，因为这些因素对该类房地产的未来收益具有重大的影响。
3、成本法在实际应用中的一点体会
成本法是指以当前条件下重新构建相同的被评估房地产或类似房地产所需各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，扣减其已损耗的价值，确定被评估房地产价值的方法。
由以上定义可以看出，用成本法估价只考虑有形资产价格，没有考虑无形资产的价格，从一定意义上说成本法是房地产抵押评估中最能体现“保守原则”的评估方法。成本法一般采用房地分离、综合计价的估价技术路线。在对旧有房地产进行估价时，旧有房地产的价格=土地重新取得价格+旧有建筑物价格。其中，土地重新取得价格通常采用基准地价系数修正法求得；旧有建筑物价格=房屋重置价×新旧程度(1+各项调节系数)×建筑面积。在对新建房地产进行估价时，价格主要包括：土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息、利润、税金。无论是旧有建筑物还是在建建筑物，运用成本法计算时常遇到这样的问题：我们估价人员根据当地建筑工程的社会平均造价水平测算出的建筑物的重置成本与其建设方的实际投入相差较大，例如，本人曾同时对某区域内的两栋结构、层高、面积、用材基本相同的两栋新建大型厂房进行评估，参照本地建安工程经济指标测算出建筑物的重置单价约为1500元/平方米，而根据其中一个委托方提供的数据显示其实际成本为1300余元/平方米，另一个委托方的实际成本则超过2000元/平方米，后者对我们的评估结果表示难以接受，站在委托方的角度，其资产评估价值低于其刚刚投入的成本，提出质疑是可以理解的，但我们必须把握成本法的原则，以社会平均水平为计算依据，有必要的话，可以帮助委托方认真分析超额成本的原因，某区域内现实生活中房地产价格多取决于效用，而非花费的成本。再例如，在同一供求圈，如果多数房屋采用了普通条形基础，而评估对象由于特殊地质，采用了深桩基础，而其效用并无特殊，则在计算成本时，应扣除采用桩基础较采用普通条形基础多花费的部分造价。即房地产成本的增加并不一定说明其价值的增加，因此，我们在日常工作中，应注意有些房地产开发者在投资建设过程中，会将随之发生的各种费用计入成本，我们需注意剔出其非必要的部分，只采用“各项必要费用”即客观费用而非实际费用。
以上为本人在工作中的点滴体会，在日常的评估实务中，因估价对象千差万别，而且房地产市场条件也在不断发展变化，我们会随时产生各类疑问，这也说明要做好房地产评估工作，还需我们不断地更新相关知识、信息，也需要更深入地研究、探讨。