立法法房地产

1. 司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证有关通知的规定

被告适用法律错误导致行政行为不合法。理由如下：
一、被告的行政依据《联合通知》已经废止和失效。
《联合通知》是1991年8月31日下发的部门规章（规范性文件），它的制定依据是1982年4月13日发布的《公证暂行条例》第二章第四条（二）证明继承权。《公证法》2006年3月1日起施行后，《公证暂行条例》已经被（国务院516号令）废止。制定依据已被废止了，皮都没有了，毛往哪里依附呢？
根据2010年10月10日《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号）规定“对规章一般每隔5年、规范性文件一般每隔2年清理一次，清理结果要向社会公布。”根据2008年5月12日发布的《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和2010年04月29日国务院发布的《关于做好规章清理工作有关问题的通知》(国办发〔2010〕28号)规定“清理后，要向社会公布继续有效、废止和失效的规范性文件目录；未列入继续有效的文件目录的规范性文件，不得作为行政管理的依据。” 根据2010年12月15日中华人民共和国司法部公告《关于公布现行有效司法行政规章目录的公告》第101号，认定现行有效司法行政规章目录68件，及2011年1月26日中华人民共和国住房和城乡建设部公告《关于公布住房和城乡建设部规范性文件清理结果目录的公告》第894号，认定继续有效的规范性文件877件。均没见有《联合通知》，证明其已经废止和失效。被告把已经废止和失效的文件作为行政管理的依据不履行法定职责，违背了合法行政的基本原则，损害了原告的合法权益，应当依法予以纠正和在一定期限内履行法定职责。
二、被告依据的《联合通知》与《继承法》有不符之处
原告在申请办理继承房屋所有权转移登记手续时向被告提供了身份证复印件、公证遗嘱原件、死亡户口注销单、商品房买卖合同及有关房屋转移登记材料的证据，能形成完整的证据链，且遗嘱在形式要件和内容上都符合法律规定，该经遗嘱公证有效，证明原告是“房”的合法继承人，被告应履行法定职责。关于被告提出应按《联合通知》”第二项，即“遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”的规定执行，因该《联合通知》与《继承法》第一章 总 则、第二章 法定继承、第三章 遗嘱继承和遗赠的规定，有不符之处。《继承法》第一条开宗明义：“根据《中华人民共和国宪法》规定，为保护公民的私有财产的继承权，制定本法。” 宣示这是国家在继承方面的专门法律。按继承法第二章 法定继承、第三章 遗嘱继承和遗赠的规定，“继承权”是指公民依照法律的直接规定或依被继承人生前所立下合法有效的遗嘱指定而取得遗产的权利。遗嘱继承权优先法定继承权。《联合通知》的性质属于部门规章（规范性文件），并非法律也非法规，按《立法法》第七十九条规定其效力低于《继承法》。另一方面，原告申请办理继承房屋所有权转移登记的手续，是形式要件审查，被告无权也无需对遗嘱公证书的效力进行认定。本案中，原告父母的公证遗嘱并未经民事法律关系确认为无效，按《公证法》第三十六条规定“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。”因此，被告以《联合通知》的规定为由，拒绝为原告履行职责，是直接否定了原告父母立下的经公证遗嘱的效力、其做法不妥。

2. 开发商在没有开盘之前收取购房定金是否违法

在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。

另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

这里有几个限定条件：第一，收取定金的时间，是在开发商取得商品房预售许可之前；第二，签订的协议不是商品房买卖合同，而是订购协议定金。

我们知道，根据司法解释，开发商在取得商品房预售许可之前签订的商品房买卖合同是无效的，但在起诉前取得的，合同可以有效。但订购协议定金不是商品房买卖合同。这种订购协议是一种预约合同，固定双方意思表示一致的一定合同内容，并在约定的时间来进一步协商签订内容更为详尽的商品房买卖合同。而为这个订购协议支付的定金则是对双方已达成意思表示一致内容的担保：担保按已固定的合同内容签订商品房买卖合同，担保在约定的时间来签订商品房买卖合同。如果双方中一方没有按订购协议履行，对已达成一致的内容反悔，则要承担担保的定金责任。如果当事方按订购协议签订了商品房买卖合同，而开发商又没有取得预售许可，那就应当适用司法解释第二条了。如果当事方按订购协议履行磋商义务后，基于各自利益考虑就已固定的条款之外的其它条款无法达成一致而没有签订商品房买卖合同，是不可归责于双方的原因，因此预约合同解除，定金当返还。

所以，从法律的角度分析，只要符合《合同法》规定签订的订购协议本身是有效的，订购协议定金的收取也是有效的。最高人民法院公报案例《戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷》持的就是这样的态度。

只是，由于行政部门管理的需要，出台了一些部门规章对定金收取进行调控，维持的是一种行政管理秩序。如建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）第二条“未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房”。先不说这个通知是否符合《合同法》对合同效力的规定，也不说对通知确认下来的违法行为的处理是否符合《行政处罚法》、《立法法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的处罚行为、方式和幅度。要说的是，如果开发商以收取定金的形式被行政处罚了，那它承担的是行政责任，而预订协议是有效，这是一个民事责任问题。

3. 目前为止针对房地产企业的相关法律文件有哪些

房地产相关法律法规目录
***为全体人员熟练掌握**为根据不同岗位人员掌握*为了解掌握
国 家 法 律
序号 颁发时间 名 称 备 注
1 2004/08/28 中华人民共和国土地管理法
***
2 2004/08/28 中华人民共和国公司法
**
3 2004/07/01 中华人民共和国行政许可法
*
4 2004/03/14 中华人民共和国宪法(2004年修订)
*
5 2003/09/01 中华人民共和国环境影响评价法
**
6 2002/12/01 中华人民共和国测绘法
**
7 2002/11/01 中华人民共和国安全生产法
**
8 2001/10/01 中华人民共和国信托法
*
9 2000/01/01 中华人民共和国招标投标法
***
10 2000/07/01 中华人民共和国立法法
*
11 1999/10/01 中华人民共和国行政复议法
*
12 1999/03/15 中华人民共和国合同法
***
13 1998/09/01 中华人民共和国消防法
**
14 1998/03/01 中华人民共和国建筑法
***
15 1997/08/01 中华人民共和国合伙企业法
***
16 1997/03/01 中华人民共和国环境噪声污染防治法
*
17 1997/01/01 中华人民共和国拍卖法
**
18 1996/10/01 中华人民共和国行政处罚法
*
19 1995/01/01 中华人民共和国城市房地产管理法
***
20 1995/01/01 中华人民共和国国家赔偿法
*
21 1990/04/01 中华人民共和国城市规划法
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22 1989/12/26 中华人民共和国环境保护法
**
国 务 院
序号 颁发时间 名 称 备 注
1 2004/10/21 国务院关于深化改革严格土地管理的决定
***
2 2004/07/16 国务院关于投资体制改革的决定
**
3 2004/07/12 国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见
***
4 2004/07/01 国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定
**
5 2004/06/06 国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理的通知
**
6 2004/02/27 国务院办公厅对《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第五条的解释的复函
**
7 2004/02/01 建设工程安全生产管理条例
***
8 2003/09/19 关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知
*
9 2003/09/01 物业管理条例
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10 2003/08/12 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知
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11 2002/03/24 住房公积金管理条例（修订）
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12 2001/11/01 城市房屋拆迁管理条例
***
13 2001/05/01 房产测绘管理办法
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14 2000/09/25 建设工程勘察设计管理条例
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15 2000/01/30 建设工程质量管理条例
**
16 1999/12/01 建筑工程施工许可管理办法
**
17 1999/10/22 国务院关于国土资源部《报国务院批准的建设用地审查办法》的批复
*
18 1999/04/22 国务院办公厅关于批准建设部《城市总体规划审查工作规则》的通知
*
19 1999/02/13 国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知
**
20 1999/01/01 基本农田保护条例
*
21 1999/01/01 中华人民共和国土地管理法实施条例
***
22 1998/11/29 建设项目环境保护管理条例
**
23 1998/07/20 城市房地产开发经营管理条例
***
24 1997/10/01 中华人民共和国契税暂行条例
**
25 1992/08/01 城市市容和环境卫生管理条例
*
26 1992/08/01 城市绿化条例
*
27 1991/11/16 国有资产评估管理办法
*
建设部房地产与建筑规章
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/06/01 城市建筑垃圾管理规定
*
2 2005/05/01 城镇廉租住房租金管理办法
*
3 2005/01/12 建设工程质量保证金管理暂行办法
**
4 2004/12/01 建设工程项目管理试行办法
**
5 2004/12/01 建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定
***
6 2004/11/23 关于实施《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》有关问题的通知
*
7 2004/09/06 建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知
***
8 2004/09/06 建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知
***
9 2004/08/27 建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见
**
10 2004/08/23 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法
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11 2004/07/20 城市商品房预售管理办法（修正）
***
12 2004/07/20 城市房屋白蚁防治管理规定（修正）
*
13 2004/07/05 建筑施工企业安全生产许可证管理规定
*
14 2004/07/01 建设行政许可听证工作规定
*
15 2004/05/13 经济适用住房管理办法
*
16 2004/05/01 住房公积金行政监督办法
*
17 2004/05/01 物业管理企业资质管理办法
*
18 2004/04/01 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法
*
19 2004/03/01 城市房屋拆迁行政裁决工作规程
**
20 2004/02/12 关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知
*
21 2004/02/11 建设部建筑节能试点示范工程（小区）管理办法
**
22 2004/02/01 城市紫线管理办法
***
23 2004/01/30 关于加强住宅工程质量管理的若干意见
**
24 2004/01/01 城市房屋拆迁估价指导意见
*
25 2004/01/01 物业服务收费管理办法
**
26 2004/01/01 关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知
**
27 2003/11/01 城市抗震防灾规划管理规定
*
28 22003/10/22 工程勘察设计咨询业知识产权保护与管理导则
*
29 2003/09/01 建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
***
30 2003/08/05 工程质量监督工作导则
*
31 2003/07/01 建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法
*
32 2003/06/26 建设部关于印发《业主大会规程》的通知
**
33 2003/05/23 建设部关于加强建筑意外伤害保险工作的指导意见
*
34 2003/05/01 工程建设项目施工招标投标办法
***
35 2003/04/17 建筑工程预防高处坠落事故若干规定
*
36 2003/04/17 建筑工程预防坍塌事故若干规定
*
37 2003/02/01 建设工程勘察质量管理办法
*
38 2003/01/09 建造师执业资格制度暂行规定
**
39 2003/01/01 房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）
**
40 2003/01/01 经济适用住房价格管理办法
*
41 2002/12/01 外商投资建筑业企业管理规定
*
42 2002/12/01 外商投资建设工程设计企业管理规定
*
43 2002/11/01 城市绿线管理办法
**
44 2002/10/16 城市绿地系统规划编制纲要（试行）
*
45 2002/10/01 建设部建筑业新技术应用示范工程管理办法
*
46 2002/09/09 建设领域安全生产行政责任规定
**
47 2002/09/06 建设部推广应用新技术管理细则
**
48 2002/09/01 住宅室内装饰装修管理办法
**
49 2002/09/01 超限高层建筑工程抗震设防管理规定
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50 2002/07/18 商品住宅装修一次到位实施细则
**
51 2002/03/27 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知
***
52 2002/03/20 小城镇（乡）环境规划编制导则
*
53 2002/03/20 房地产统计指标解释（试行）
**
54 2002/03/01 关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见
*
55 2002/01/31 国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知
*
56
57
2002/01/01 全国建筑装饰装修工程量清单计价暂行办法
*
57 2001/12/07 国家康居示范工程管理办法
**
58 2001/12/01 建筑工程施工发包与承包计价管理办法
**
59 2001/12/01 城市房地产权属档案管理办法
**
60 2001/11/14 工程监理企业资质管理规定实施意见
*
61 2001/08/29 工程监理企业资质管理规定
*
62 2001/08/15 城市房屋权属登记管理办法（修订）
**
63 2001/08/15 建设部关于对城市异产毗连房屋管理规定
*
64 2001/08/15 城市房地产转让管理规定
**
65 2001/07/25 建设工程勘察设计企业资质管理规定
*
66 2001/07/05 评标委员会和评标方法暂行规定
**
67 2001/07/04 城市建设档案管理规定(修正)
**
68 2001/07/04 建筑工程施工许可管理办法(修正)
*
69 2001/07/01 建筑业企业资质管理规定
***
70 2001/07/01 关于印发《建筑业企业资质等级标准》的通知
***
71 2001/06/01 中华人民共和国商品房销售管理办法
***
72 2001/06/01 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法
***
73 2001/05/28 建筑业企业资质管理规定实施意见
***
74 2001/04/20 国家重点风景名胜区规划编制审批管理办法
*
75 2001/01/17 建设工程监理范围和规模标准规定
**
76 2001/01/09 建筑装饰设计资质分级标准
*
77 2000/12/18 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定
*
78 2000/12/13 建筑工程设计事务所管理办法
*
79 2000/12/13 建筑工程专业设计事务所资质标准
*
80 2000/12/06 建设工程质量监督机构监督工作指南
***
81 2000/10/18 建筑工程设计招标投标管理办法
*
82 2000/10/16 建筑施工附着升降脚手架管理暂行规定
*
83 2000/10/01 民用建筑节能管理规定
*
84 2000/09/26 房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定
*
85 2000/08/25 实施工程建设强制性标准监督规定
*
86
87
2000/08/22 房屋建筑工程质量保修书（示范文本）
***
87 2000/08/01 建设工程勘察质量管理办法
***
88 2000/06/30 轻型房屋钢结构工程设计专项资质管理暂行办法
*
89 2000/06/30 建筑幕墙工程设计专项资质管理暂行办法
*
90 2000/06/30 房屋建筑工程质量保修办法
***
91 2000/06/30 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定
***
92 2000/06/07 建筑工程施工图设计文件审查有关问题的指导意见
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93 2000/05/25 全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
**
94 2000/05/12 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表
**
95 2000/05/11 住房置业担保管理试行办法
*
96 2000/04/17 中国建筑工程鲁班奖(国家优质工程)评选办法
*
97 2000/04/07 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法
**
98 2000/03/29 房地产开发企业资质管理规定
***
99 2000/03/10 建设工程勘察设计合同管理办法
**
100 2000/01/14 建设部、国家工商局关于印发《建设工程委托监理合同（示范文本）》的通知
**
101 2000/01/01 物业管理企业资质管理试行办法
**
102 1999/12/07 建设部关于加强建筑工程施工许可管理工作的通知
**
103 1999/12/01 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
***
104 1999/12/01 建筑工程施工许可管理办法
*
105 1999/10/04 建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知
**
106 1999/02/03 建设行政处罚程序暂行规定
**
107 1998/11/09 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
**
108 1998/10/19 建筑智能化系统工程设计和系统集成专项资质管理暂行办法
*
109 1998/10/19 建筑智能化系统工程设计和系统集成执业资质标准（试行）
*
110 1998/09/04 施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定
*
111 1998/09/01 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
***
112 1998/08/07 建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定
**
113 1998/06/09 关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见
*
114 1998/04/20 建设部关于做好城市规划工作促进住宅和基础设施建设的通知
*
115 1998/04/03 关于加强城市地下管线规划管理的通知
*
116 1998/01/01 城市房屋权属登记管理办法
**
117 1997/06/01 城市房地产抵押管理办法（修订版）
*
118 1996/11/12 建设部国家工商行政管理局关于印发建筑装饰工程施工合同示范文本的通知
**
119 1996/10/01 中华人民共和国注册建筑师条例实施细则
*
120 1996/09/22 城建监察规定(修改本)
*
121 1996/07/25 建设部、国家工商行政管理局关于印发《建设工程勘察设计合同管理办法》等文本的通知
**
122 1996/01/16 建设部关于统一印发建设项目选址意见书的通知
*
123 1996/01/01 工程建设监理规定
*
124 1995/05/01 关于加强电梯管理的暂行规定
*
125 1995/05/01 关于加强电梯管理的暂行规定实施细则
*
126 1994/12/01 建设工程抗御地震灾害管理规定
*
127 1994/08/13 工程建设项目报建管理办法
**
128 1994/06/16 住宅工程初装饰竣工验收办法
*
129 1994/01/01 城市绿化规划建设指标的规定
*
130 1994/01/01 城市地下水开发利用保护管理规定
*
131 1993/12/01 城市住宅小区竣工综合验收管理办法
*

国 土 局

序号 颁发时间 名 称 备注
1 2004/12/01 土地利用年度计划管理办法
**
2 2004/12/01 建设项目用地预审管理办法
***
3 2004/11/01 国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知
*
4 2004/05/01 国土资源听证规定
*
5 2003/10/13 土地开发整理若干意见
**
6 2003/08/01 协议出让国有土地使用权规定
***
7 2003/04/16 国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法
*
8 2003/04/10 省级土地开发整理规划审批暂行办法
*
9 2003/03/01 土地登记资料公开查询办法
**
10 2003/03/01 土地权属争议调查处理办法
***
11 2003/01/21 国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法
*
12 2002/07/01 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
***
13 2002/05/09 出让国有土地使用权审批管理暂行规定
***
14 2002/01/01 征用土地公告办法
*
15 2001/10/22 划拨用地目录
**
16 2001/07/27 国土资源行政复议规定
*
17 2001/05/29 企业改制土地资产处置审批意见（试行）
**
18 2001/05/29 土地估价报告备案办法（试行）
*
19 1999/10/14 《限制供地项目目录》、《禁止供地项目目录》（第一批）
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20 1999/09/17 关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见
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21 1999/08/22 报国务院批准的建设用地审查办法
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22 1999/01/01 各类用地报批会审办法
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23 1999/07/17 规范国有土地租赁若干意见
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24 1999/04/28 闲置土地处理办法
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25 1999/03/02 建设用地审查报批管理办法
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26 1999/03/02 土地利用年度计划管理办法
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27 1998/09/29 土地估价结果确认及处置方案会审办法
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28 1998/03/01 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定
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29 1996/02/01 土地登记规则（修正）
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30 1995/05/01 确定土地所有权和使用权的若干规定
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31 1994/09/28 清产核资中土地估价实施细则
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32 1993/02/23 关于变更土地登记的若干规定
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33 1992/05/13 国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
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34 1992/02/24 划拨土地使用权管理暂行办法
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财政部
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/01/01 行政事业性收费项目审批管理暂行办法
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2 2004/10/20 建设工程价款结算暂行办法
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3 2004/08/03 财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知
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4 2004/07/23 财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复
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5 2001/10/01 财政部、国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知
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6 2001/09/01 财政部、国家税务总局关于明确《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条有关问题的通知
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7 1995/01/01 财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知
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8 1993/07/01 施工、房地产开发企业财务制度
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工商局
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/01/01 广告管理条例施行细则
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2 2002/03/25 关于进一步加强房地产广告管理的通知
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3 1997/11/03 合同争议行政调解办法
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4 1997/11/03 合同鉴证办法
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国资局
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2004/02/01 企业国有产权转让管理暂行办法
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2 1998/02/09 国家国有资产管理局关于国有资产产权纠纷调处工作有关政策问题的通知
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3 1995/01/27 国家国有资产管理局关于土地使用权评估等有关问题的复函
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4 1994/05/01 国家国有资产管理局关于国有企业办理抵押贷款若干问题的批复
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5 1993/12/21 国家国有资产管理局国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法
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6 1993/03/29 国家国有资产管理局国家土地管理局关于国有资产产权登记中有关土地资产登记工作的通知
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环保局
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2003/10/08 专项规划环境影响报告书审查办法
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2 2002/02/01 建设项目竣工环境保护验收管理办法
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3 2001/02/17 国家环境保护总局关于公布《建设项目环境保护分类管理名录》（第一批）的通知
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4 2000/07/01 饮食业油烟排放标准（试行）
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5 1999/08/06 环境保护行政处罚办法
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6 1998/12/08 环境保护法规解释管理办法
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7 1994/12/31 建设项目环境保护设施竣工验收管理规定
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8 1992/07/07 环境保护行政处罚办法
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计 委
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2003/04/01 评标专家和评标专家库管理暂行办法
***
2 2003/01/01 招标代理服务收费管理暂行办法
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3 2002/05/01 国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知
*
4 2002/02/01 国家重大建设项目招标投标监督暂行办法
*
5 2002/01/31 国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知
*
6 2001/07/05 评标委员会和评标方法暂行规定
*
7 2001/04/16 国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知
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8 2000/07/01 招标公告发布暂行办法
**
9 2000/07/01 工程建设项目自行招标试行办法
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10 2000/06/30 国家计委关于指定发布依法必须招标项目招标公告的媒介的通知
*
11 2000/05/01 工程建设项目招标范围和规模标准规定
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12 1999/07/29 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知
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13 1996/09/18 建设用地计划管理办法
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税务局
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2004/10/01 耕地占用税契税减免管理办法
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2 2004/09/02 国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复
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3 2004/06/07 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知
*8
4 2003/07/15 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知
*
5 1989/08/07 国家税务局对《关于中、小学校办企业征免房产税、土地使用税问题的请示》的批复
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最高人民法院
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/01/01 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
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2 2005/01/01 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
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3 2004/03/01 最高人民法院等关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知
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4 2003/06/09 最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复
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5 2003/06/01 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
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6 2003/04/18 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复
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7 2002/10/01 最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定
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8 2002/07/20 最高人民法院关于民事损害赔偿案件当事人的再审申请超出原审诉讼请求人民法院是否应当再审问题的批复
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9 2002/06/20 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
***
10 2002/04/01 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
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11 2002/01/01 最高人民法院案件审限管理规定
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12 2000/12/13 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
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13 2000/11/21 最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复
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14 1999/12/29 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)
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其 它
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/03/01 工程建设项目货物招标投标办法
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2 2005/01/01 拍卖管理办法
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3 2004/10/01 物业服务收费明码标价规定
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4 2004/08/01 工程建设项目招标投标活动投诉处理办法
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5 2004/01/01 建筑安全玻璃管理规定
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6 2003/08/01 工程建设项目勘察设计招标投标办法
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7 2003/05/23 国家安全生产监督管理局关于印发《安全验收评价导则》的通知
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8 2000/01/25 国家质量技术监督局关于停止执行《商品房销售面积测量与计算》和《商品房销售面积计量监督管理办法》的通知
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9 1999/06/07 中华人民共和国档案法实施办法
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10 1999/02/05 建设项目（工程）劳动安全卫生预评价单位资格认可与管理规则
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11 1998/05/29 国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见
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12 1998/02/05 建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法
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13 1997/07/28 城市建设档案归属与流向暂行办法
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14 1997/03/01 建筑工程消防监督审核管理规定
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15 1997/01/01 建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定
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16 1992/05/06 建设项目（工程）档案验收办法
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17 1992/10/12 高层居民住宅楼防火管理规则
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18 1992/05/06 建设项目（工程）档案验收办法
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19 1990/01/01 城市消防规划建设管理规定
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20 1989/01/01 停车场规划设计规则（试行）
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21 1982/11/12 建筑面积计算规则
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4. 《立法法》的修订将对工程建设领域产生哪些影响

通过建设工程合同的管理和现场各方面工作的协调，实现质量、工期和投资的控制，达到建设项目顺利而高效进行的目的。

5. 房产纠纷发生在物权法实施之前，是适用旧法还是物权法

物权法明确不溯及既往的，一般来说法只适用于生效后发生的行为。我国的法律主要采用从旧专兼从属轻原则，但是在特殊情况下也可以溯及既往，但是物权法没有明确规定，就说明对生效前的行为不适用的。
卖给乙的行为是有效的。那个行为是违法了，法律保护善意第三人，乙如果不知道开放商之前已经销售过该房屋，那么乙在当中就是善意第三人，他不知道开发商的行为。 所以开发商和乙之间的交易是受到保护的，甲只能向房开商索取赔偿。

6. 婚姻法-关于房产-分割的新旧解释的适用性问题：

我感觉楼主没有看清楚解释本身。“以个人财产支付首付款并在银行专贷款，婚后用夫妻属共同财产还贷”——这个说的是在领证之前就以个人财产买了房产，只是婚后共同还贷款。
而你说的情况“新解释出来之前就领-了证，然后贷-款买了房（男方出首付）”——你这里最关键的是“领证（结婚证）”在先，然后才买的房——所以这种情况肯定是共同财产了（除非你俩有特别约定！）。
如果你也是在解释出来前先买的房；然后再领取结婚证，那么还是算个人的财产，因为这个解释第19条：本解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。本解释自2011年8月13日起施行。
可是楼主的情况显然是，在结婚证领取后才买的房，那就没办法算夫妻一方的了！！

7. 当地方性的房地产法规与国家颁布的法律规定相冲突,该以哪部法律为准,为什么

以国家法律法规为准，根据立法法规定，法律位阶高于地方性法规

8. 中国的房地产法律体系由哪五个层次构成

中国的房地产法律体系由（建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章）五个层次构成。
扩展：
根据《中华人民共和国立法法》的规定，具体是：
1. 建设法律指由全国人民代表大会及其常委会制定颁行的属于国务院建设行政主管部门主管业务范围的各项法律，是建设法规体系的核心和基础。如 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《 中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）等。
2. 建设行政法规指由国务院制定颁行的属于建设行政主管部门主管业务范围的各项法规，其效力低于建设法律，在全国范围内有效。行政法规的名称常以“条例”、“办法”、“规定”、“规章”等名称出现。如 《 建设工程勘察设计合同条例 》 、 《 建设工程质量监督管理规定 》 等。
3. 建设部门规章指由国务院建设行政主管部门或其与国务院其他相关部门联合制定颁行的法规。
4. 地方性建设法规指由省、自治区、直辖市人民代表大会及其常委会结合本地区实际情况制定颁行的或经其批准颁行的由下级人大或其常委会制定的，只能在本区域有效的建设方面的法规。地方性建设法规促进了本地区建设业的发展，同时也为国家建设立法提供成功的经验。
5. 地方建设规章指由省、自治区、直辖市人民政府制定颁行的或经其批准颁行的由其所在城市人民政府制定的建设方面的规章。其中，建设法律的法律效力，层次越往下的法规法律效力越低。法律效力低的建设法规不得与比其法律效力高的建设法规相抵触，否则，其相应规定将被视为无效。以上供参考。

9. 一房二买！一方先买的房子交付使用！一方有预告登记！法院能判给谁！法院能强制第三方的房子吗

“一房二卖”是我国房产制度改革中出现的突出问题，在我国住房制度改革以前，虽然存在，但问题并不突出。这缘于我国当时住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。各个单位建造的是公房，企业拥有的是公房，职工分配的是公房，公房的所有权人是国家或者单位，流转非常缓慢，并且流转多为国家或者单位分配的一种利益流转，买卖较少。住房制度改革后，我国的住房向私有房发展，“一房二卖”才变得日益突出。近年来，随着我国房价的不断走高，不少人为牟取更高的经济利益，将自己所有的商品“一房二卖”、“一房多卖”，这带来的一系列法律问题正日益引起我们法官的深思。

一、“一房二卖”的法律效力

房屋买卖，是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于对方，对方受领房屋并支付价款的合同行为。“一房二卖”是指房屋产权人先后与两个人（包括自然人和法人）签订房屋买卖合同，将其所拥有的房产卖给两个人。原先，很多人对此存在认识上的误区：一是同一房屋，已登记的卖房行为有效，未登记的卖房行为无效。二是同一房屋，签订在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着我们对“一房两卖”行为的判断，甚至左右着我们一些法官的判断。笔者认为，对“一房两卖”合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》为依据。

（一）未登记的房屋买卖，合同是有效的

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

（二）未登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的

第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项权能。与第二个买方签订买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。

因此，“一房二卖”的各份合同依法均为有效。对于“一房二卖”的买房人而言，均能够得到有效合同的保护。

二、“一房二卖”合同的履行

正因为“一房二卖”中两份合同均为有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同则目的落空，买房人只能向卖房人追究违约责任。这种情况下，哪一份合同应该得到履行，哪一份因得不到履行而可以向卖房人追究违约责任。

要解决这一问题，首先应该债权与物权的关系问题。债权与物权有着明显的不同，债权为对人权，相对权，不能对抗合同外的第三人；而物权是对世权，绝对权，可对抗第三人。当事人订立合同会引起合同之债，这是一种债权行为，而房屋过户则是一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗的效力。因此哪一份合同应该得到履行，应当区别情况予以分别处理。

（一）两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。对于合同倒签等欺诈行为，若有证据足以证明合同倒签，该合同应认定无效，若无充足证据证明合同倒签，则应认定为有效合同，仍对签署时间在前的合同作优先履行，而合同未得到履行的买房人可以从卖房人处得到的违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。

（二）两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

（三）合同中一份房屋已进行了过户登记，其它未作登记，且房屋未转移。因房屋的过户登记是物权变更范畴，既然已过户，房屋的产权人就已发生变更，再要求原卖房主履行合同已不可能，这时我们应按物权公示及对抗性原理，确认已办理过户登记手续的合同的效力。

（四）两份合同中，有一份已过户登记，有一份已交付房屋。这种情况下较难处理，主要是实际审判工作中难以协调三方关系。我们还应按物权公示性及对抗性原理来解决这一问题，这是符合法理的。因此，无论房屋是否交付，对于已登记的房屋所有权效力任何人都无法对抗。我们只能认定已登记过户的房屋实际履行的效力，而排除其它合同的履行。

三、“一房二卖”中买房人的法律保护

在其中一方合同得以履行的情况下，另一份合同当然无从履行，这时，购房者要想得到法律上的保护，只能通过追究卖房者的违约责任来维护自己的利益。这又会出现两种情况，下面我们分别探讨。

（一）房地产开发企业违约的处理及法律适用

首先，应当明确，房地产企业与买房人订立的数份买卖合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而导致另一份合同不能履行的情况下，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该解释所针对的商品房买卖合同就是指的房地产开发企业。该司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”

该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权，又分先买者的请求权和后买者的请求权，都是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求权规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。后买者的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

其次，恶意串通的情况下先买者的无效请求权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”刚才我们谈及的前后两个合同都有效是在双方没有恶意串通的情况下，这个司法解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由体现了与合同法的相互衔接，我国合同法第五十三条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”是“合同无效”的法定事由之一。

通过以上可以看出，房地产开发企业违约应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理。

（二）一般卖房者违约的处理与法律适用

我们所讲的一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业，而是自已生活居住使用或者经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因为该解释是特指房地产开发企业；也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者的。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，赔偿损失。

以上探析只是表面的、浮浅的论述，“一房二卖”是一个较为复杂的课题，笔者仅以此抛砖引玉，以期引起法官同仁和学者们注意，更想聆听高论。

（作者单位：山东省垦利县人民法院）