居间立法

① 期货居间人的管理研究

1、鉴于自然人居间人法律含义上的模糊以及在其实践中所存在的种种问题和隐患，从未来发展的角度来看，应将其纳入资格管理序列。建议由中国期货业协会（以下简称“中期协”）作为自然人居间人的管理机构，负责有关自然人居间人资格管理的具体操作规则的制定，建立并更新自然人居间人诚信数据库，以及自然人居间人资格的考试、审核以及向社会公布、年检、培训、监督检查、处罚等事宜。
2、在自然人居间人的资格标准方面，建议应采取区别制，即在立法上对单纯从事居间业务的居间人和代理客户从事期货交易的居间人设定有区别的资格条件。两种资格可以兼获，但需要分别进行核准。
（1）单纯从事居间业务的居间人的资格条件。对于单纯从事居间业务的居间人的要求可以相对宽松，具体应包括：首先，为其设定自然条件（包括国籍、行为能力等内容）和学历条件；其次，明确居间人是否必须为专职；再次，为其设定身份禁止，即其不可是证监会、期货交易所、期货业协会以及期货公司工作人员等规定；最后，在一定期限内，没有一定程度或一定性质的违法、违规行为以及不良诚信记录。
（2）代理客户从事期货交易的居间人的资格条件。对于代理客户进行期货交易的居间人的要求须更为严格。一是要求更高专业水准。应为该类居间人设定较高专业水平的资格证书，确保其具有足够的期货知识和分析能力代理客户做出合理投资决策。二是从业经历要求。如具有期货从业经历5年以上等。三是专职代理要求。为确保居间人能够做出并执行有益于客户利益的投资决策，必须保证其能够有充足的工作时间和专注的精力以随时跟踪行情、分析走势。四是严格禁入条件。如可将无不良诚信记录的范围扩大到证券、期货领域之外的其他金融领域、自由职业领域（会计师和律师）等。此外，还可以在制定规章时考虑是否根据期货业务的种类设置不同的要求，如对于从事金融期货交易代理的自然人居间人要求再严格一些。 鉴于机构居间人合法性的模糊以及其在实践中所存在的种种问题和隐患，从未来发展来看，应将其纳入资格管理序列。
机构居间人的业务资格应由证监会及派出机构核发。将机构居间人纳入资格管理序列，并根据不同的业务范围划分类别，核发相应的资格。如分居间业务、代理业务、自营业务、期货基金业务、境外期货业务等，设定不同的资格限制和监管方式。在此基础上，也可以考虑按照商品期货、金融期货等业务进行进一步区别。 机构居间人在实践中所存在的问题主要分为三类：
1、法律上的困境。机构居间人尚缺乏明朗的法律支持。虽然司法解释中提到居间人可以是法人，但没有明确非法人机构居间人是否可以存在（如合伙企业），是否所有具有法人资格的经营机构都可以从事期货居间，以及机构居间人是否必须为专门从事居间业务的机构等。因此，期货公司在与机构居间人进行合作时存在着一定的顾虑。
2、财务及纳税环节的困惑。如果机构充当居间人，佣金自然应当直接汇到机构居间人账户中，但期货公司不能确定该笔费用应如何进行账务处理，以及在税务方面是否可以税前列支，机构居间人的居间收入的财务及纳税方面也无相关规定。
3、机构居间人自身的问题。首先，机构居间人的规模较小（如咨询类司的注册资本通常较低），抗风险能力也较弱。其次，很多从事期货居间业务的机构专业程度不高，从事居间业务的工作人员不具备期货从业资格，开户后的服务质量还有待提高。再次，缺少规范的监管模式及制度安排，容易产生全权委托或向客户承诺盈利等问题。 机构居间人除为客户和公司提供订约机会外，其工作人员可能会存在代理客户进行交易的行为。有的机构居间人还为客户提供行情信息、交易设备或投资咨询。此外，机构居间人也可能存在私下与客户签定获利承诺或收益分配协议，或接受全权委托等现象。
身份转化问题
与自然人居间人一样，在实践中也无法严格杜绝机构居间人由居间身份向客户代理人身份的转化，可能会出现客户将机构居间人的工作人员填入期货经纪合同的有关授权条款的情况。一旦客户与居间人之间发生争议，监管部门或法院很难认定接受委托的工作人员是代表公司代理客户进行交易的，机构居间人可能会因此规避法律责任。
所以，如允许机构居间人同时成为代理交易人，在今后制定规范性法律文件或合同指引时，应对有关的操作细节进行明确规定。
代理行为的区别
在允许机构居间人从事代理业务的情况下，机构居间人的居间业务与期货公司的经纪业务以及二级代理行为的区别
在允许机构居间人从事代理业务的情况下，机构居间人的代理交易业务与期货公司经纪业务仍然存在差异。首先，机构居间人与其开发的客户之间不可缔结期货经纪合同。其次，机构居间人不可为客户在本机构开立资金账号。再次，机构居间人不能成为期货交易所会员，因此只能借助期货公司的交易系统将交易指令传送到交易所的交易平台撮合成交。最后，机构居间人无结算资格，期货交易所也不能直接对机构居间人结算。
期货行业曾经出现的二级代理是指，期货公司以外的机构以自己的名义在期货公司开户，并将其直接向客户收取保证金存入该账户用于交易，同时，该机构代理客户下单，并直接对客户进行结算。机构居间人在可以从事代理交易业务的情况下，与二级代理的区别在于：首先，机构居间人开发的客户直接与期货公司签订期货经纪合同。其次，客户在期货公司拥有专门的资金账号，资金不通过居间人划拨。再次，期货公司直接对客户进行结算。最后，机构居间人不具备独立的交易系统。
与其他市场主体的协调
机构居间人与其他市场主体的协调及是否存在非法理财问题
1、机构居间人与期货公司的关系协调。机构居间人与期货公司之间是一种业务合作的关系，即居间关系，可以通过证监会及中国期货业协会制定的规范性文件或双方达成的居间协议，确定两者之间的权利义务关系。
2、机构居间人与投资咨询机构、资产管理机构等的关系协调。通过证监会制定的规范性文件，规定机构居间人的主体资格，从而明确投资咨询机构、资产管理机构或者信托理财机构是否可以成为机构居间人。
在现实中，机构居间人很可能存在通过让其员工接受客户全权委托或与客户约定利益分成方式进行非法理财的行为。此外，一些机构居间人很可能直接以自己的名义在期货公司开户，将从客户处集资所得款项用于期货交易。
异地管理
相对于自然人居间人，期货公司对异地机构居间人的管理应更严格。机构居间人应由期货公司统一管理。期货公司应直接与机构居间人签订居间协议，从而确保公司总部能够清楚地了解机构居间人的必要信息，并通过协议明确规定身份告知、风险揭示、佣金比例、合作期限等重要事项，从而避免以后可能发生的不必要争议。公司总部对机构居间人的管理还应包括佣金的核算与发放等方面。
机构居间人作为期货公司的营销终端与非法经营期货网点的区别在于：第一，机构居间人是合法成立的经营机构，应在合法的营业场所内开展业务，其具有证监会或协会颁发的居间业务许可证和工商行政管理部门颁发的营业执照。而非法网点则无此二证照。第二，机构居间人必须在人员上与期货公司隔离。第三，为了区别于非法网点，居间人必须在法规所许可的范围内进行协助办理期货业务，不可代理客户办理开户手续。一旦在有关的立法中将“期货居间人”改为“期货经纪人”、且将期货经纪人的业务范围扩展到代理交易的情况下，则可考虑允许机构居间人业务范围包括向客户提供期货行情信息、交易设施。
利益构成和来源方式
机构居间人的利润构成和自然人居间人基本一致。在机构居间人的利润来源方式上，有关的法规应对机构居间人的佣金实现方式以及计税等有关问题予以规定。

② 居间法是怎么意思

第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 【释义】本条是对居间合同概念的规定。1.居间合同的概念居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。在居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。居间合同的主体：委托人可以是任何公民、法人;而居间人只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民。居间业务根据居间人所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，也还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓报告订约机会，是指居间人接受一方委托人的委托，寻觅、搜索信息报告委托人，从而提供订立合同的机会。德国民法典、瑞士债务法等称此类居间人为报告居间人或指示居间人;所谓提供订立合同的媒介服务，是指介绍双方当事人订立合同，居间人不但要向委托人报告订约的机会，而且还要进一步周旋于委托人与第三人之间，努力促成其合同成立。德国商法典、日本民法典等称此类居间人为媒介居间人。两种情况，只有中介活动成功，促成合同成立，居间人才能取得合同约定或者法律规定的报酬。居间制度源于古希腊、古罗马帝国时期，当时的社会发展处于简单商品经济形态，任何人都可为居间活动。到了欧洲中世纪，居间活动受到了一定的限制，从自由经营主义转为干涉主义，国家对其行业进行了控制，使居间人带有公职人员的性质。如法国商法典把居间人分为二种，一种是特权居间人，此等中间人须经政府的任命，居于公务员的地位，具有特殊的权利及义务，而另一种是除第一种以外的居间人。英国的居间人须经地方官署许可才可以执业;德国旧商法规定，居间人是一种官吏。到了近代，随着社会的进步及商品生产与流通领域的飞速发展，居间活动又开始兴旺，很多国家都对居间活动采用了完全自由经营主义来调整居间法律关系。德国民法典首先把居间活动作为民事合同的一种作了规定。以后大多数国家的民商法典和民商法理论上都承认居间合同为一种独立的典型合同。在大陆法国家的立法上，采民商分立的国家，一般以商法调整媒介居间，以民法调整指示居间;在采取民商合一的国家，则不作媒介居间与指示居间的区分。我国采取不作区分的立法体例。

③ 分析代理商、居间商、行纪商的最本质区别

(一)代理商
“代理商是指一种独立的商事经营者，他接受委托，固定地为其他企业主促成交易，或以其他企业主的名
义缔结交易。”——(德国商法典N084．1y
特点：•(1)代理商的职责是促成交易或缔结交易。
(2)代理商必须固定地从事受他人委托的、促成交易或缔结交易的活动。
(3)代理商是一种独立的商事经营者。
类型：．(1)总代理(全权代理)
(2)独家代理：通过协议约定代理人在特定地区、特定时期内享有代理销售某种商品的专营权。
(3)一般代理：在同一地区、同一时期内，被代理人可以建立多家代理关系。
(4)单一商号代理商
(5)区域代理商：与独家代理区别：区域代理的成立，并不排除被代理人自己在该地区内缔结交易的合
法性。
(6)特许代理商：专门处理单项事务的特别代理人。
(二)居问商
在大陆法系国家商法中，居间商是指为获取佣金而从事契约缔结之促成活动的商人。
居间是一项重要的商行为，大陆法系国家商法典对居间商及其行为都有专门规定。我国至今没有关于居间商的专门立法，只是新合同法中对居间合同作出了简要规定，这些规定确定了处理居问行为的一般规则。
(三)行纪商
在大陆法系国家，行纪商是一个独立的商主体，它是指以自己的名义为他人(委托人)购买或销售货物、
有价证券，并以其作为职业性经营的人。
我国《合同法》中关于行纪的定义与大陆法系中关于行纪的定义基本相同。但是，我们对行纪的研究主要局限于对行纪行为的研究，还很少对行纪主体即行纪商进行研究。

④ 案由居间合同纠纷解释有哪些案由，相关的法律

您好，
居间在经济生活领域通常又被人称作“中介”，居间合同在《合同法》颁布实施以前，属于无名合同，其主要由《民法通则》中最类似的条款加以调整，而在《合同法》中，设专章对居间合同加以规定，明确了其作为独立有名合同的法律特征，这对调整我国日益发达的居间活动起了重大的促进作用。
《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据该法条，可以看出居间合同通常只有两方当事人，即为他方提供报告订约机会或提供交易媒介的居间人，以及给付报酬一方的委托人，在少数情况下会有订立合同的第三人作为共同诉讼当事人参加诉讼。在审判实践中，有可能产生的居间合同纠纷不外乎二大类，即因酬金而引起的纠纷，另一种为赔偿性纠纷。
一、因酬金支付而引起的居间合同纠纷。
从居间合同的定义来看，其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中，一般情况下，居间人是作为原告参加诉讼，而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
通过对上述法条的分析我们不难看出，在此类居间合同纠纷中，作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，所以在此类纠纷中，原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则，并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据，在诉讼中，其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人，如要提出抗辩，同样只要举出合同是否订立的证据就行，也合符“谁主张谁举证”的原则，在此不累述。
下面着重谈谈另外一类居间合同纠纷。
二、因赔偿而引起的居间合同纠纷
在这类居间合同纠纷中，往往是委托人作为原告，居间人作为被告参加诉讼。作为原告方的诉讼请求及理由也多半是以居间人提供的合同订立的机会有误，虽然委托人与第三人订立了合同，但该合同的履行却造成委托人损失，例如介绍空车配载信息，承运人将委托人的货物运走后却下落不明;房屋中介中，委托人在缔结合同后并在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋，而委托人为此却已经付出了一定的代价，等等……。由于第三人有意或无间逃避承担法律责任，往往下落不明，一去不返，在此情况下，作为委托人往往只好找到居间人要求赔偿，而作为居间人的不愿赔偿或为赔偿标准无法形成一致意见，从而引起纠纷。根据《合同法》第四百一十五规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件，即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，居间人才会承担损害赔偿责任。但在审判实务中，作为委托人很难取得证据来证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，假如有，也只
是一些表面或片面的现象，严格说来都有不算有效证明，很难得到审判人员的认同，在此情况下，作为原告方的委托人就相当尴尬了，一方面基于对居间人的信任，接受了其提供的指示或媒介服务，而另一方又却因订立了合同造成了损失，又没法证明居间人明显过错或重大过失，而依照“谁主张谁举证”的原则，通常情况下应由作为原告方的委托人举证，由于无法提交充分证据证明其诉讼请求，从而丧失索赔的机会。对此，律师认为，作为《合同法》的立法本意，“诚实信用”、“公平合理”原则是体现在整部法律之中的，如在此类赔偿性居间合同纠纷中片面地强调“谁主张谁举证”，律师认为是有悖于立法本意的，其理由如下：1、居间合同的订立是以委托人和居间人之间的相互信任为前提的，委托人让居间人给其提供订立合同的机会，是基于相信以居间为职业的居间人具有在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力，其能为委托人订立合同提供真实而便捷的途径，故居间人的居间活动应体现出诚实信用原则;2、居间合同是有偿合同，作为居间人提供订立合同机会，如能促成合同订立是能取得酬金的，作为委托人付酬当然是想居间人认真履行职责，而居间人为取得报酬也理应尽职为委托人服务;3、居间合同要求居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。综前所述，律师认为在处理这类居间合同纠纷中，除强调原告方即委托人的举证责任的同时，还应要求被告即居间人举证证明其在居间活动中，已经做到了必要的注意义务。具体而言，在前面所述的空车配载信息居间活动中，居间人应提供其已充分注意到了承运人的身份证明，货车所有权属及车况，并以书面方式加以转载或复印留档的证据;在房屋中介中，居间人已经核对了当事人所提交的房屋所有权证明原件，并将其复印留档备查的证据。也只有这样，律师认为才能真正体现作为有偿合同中的居间人是否尽了注意义务，如不能举证证明其已尽善良行为人的注意义务，即为过失，就应对委托人因此所受的损害，负赔偿责任，这也是符合权利和义务相一致的原则。假如居间人在居间活动中充分尽到注意义务，是减少该类纠纷，维护居间活动正常秩序的有效途径，并且居间人将其在居间活动中所尽的注意义务加以记载形成书面证据，并未加重居间人的义务，相反，对其更好从事和开展该项经济活动是有益的。件的审理中，审判人员不仅仅强调“谁主张谁举证”，还要在由损害赔偿而引起的居间合同纠纷中，强调由居间人来举证证明其已尽注意义务，其在居间过程中无重大过失，如不能证明，就应承担赔偿责任，而不是单纯的要求委托人举证证明居间人的故意行为，这才有利于体现诚实信用原则，更利于规范居间活动。

⑤ 自然人作为居间人从事中介行为似乎不违法法律，但工商局的执照中都注明不含中介服务。如何看待

法律关系按照体现的社会内容的性质可以分为基本法律关系、普通法律关系和诉讼法律关系。基本法律关系是由宪法或宪法性文件所确认或创立的、直接反映该社会经济制度和政治制度基本性质的法律关系。普通法律关系是依据宪法以外的法律而形成的，存在于各类权利主体和义务主体之间的法律关系。
法律分析
普通法律关系与基本法律关系的区别如下：确立法律不同，基本法律关系是由宪法或宪法性文件所确认或创立的法律关系，普通法律关系是依据宪法以外的法律而形成的法律关系。所体现的社会内容不同，基本法律关系直接反映该社会经济制度和政治制度的基本性质，贴合于国家的意识形态；而普通法律关系则主要存在于各类权利主体和义务主体之间，是对国家生活中某一方面的规定所产生的关系，更贴近于公民的实际生活。具有的法律效力不同，基本法律关系依托于宪法，因而其具有最高的法律效力；而普通法律关系的基础是宪法以外的法律，法律效力低于宪法所确定的基本法律关系。普通法律关系的实现不得违背基本法律关系。法律通常是指由社会认可国家确认立法机关制定规范的行为规则，并由国家强制力（主要是司法机关）保证实施的，以规定当事人权利和义务为内容的，对全体社会成员具有普遍约束力的一种特殊行为规范（社会规范）。基本法律和普通法律是两者是不同的划分标准所对应的划分类别，法律既可以分为基本法律和一般法律（非基本法律、专门法）两类，也可以划分为宪法性法律和普通法律。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

⑥ 居间和中介的区别

法律分析：中介合同，又称“居间合同”。新颁布的《中华人民共和国民法典》第961条至第966条，立法者取消了拗口的“居间合同”一词，将其全部变更为“中介合同”。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

⑦ 居间人与居间人之间的协议应该怎样拟定，有没有迥

委托律师，根据自己的实际情况书写，参考如下
居 间 合 同
合同编号：
委托人： （以下简称“甲方”）
居间人： （以下简称“乙方”）
甲乙双方经平等协商，以互惠互利为原则，就乙方作为甲方居间人事宜订立协议如下：
第一条 委托事项及居间业务
乙方接受甲方委托，为甲方 介绍客户，促成甲方与客户间就前述委托事项签订合同。 第二条 服务区域和排他性
1.乙方居间服务的区域为 地区。乙方若需增加区域，须提前书面通知甲方并得到甲方书面同意。如有违反，甲方有权随时取消本合同。 2.乙方所介绍之客户经甲方书面确认后，甲方亦不得以直接方式绕过乙方就委托事项签订合同，除非乙方同意或乙方已放弃该客户。
3.未经甲方书面同意，乙方在合同期限内不得推荐、介绍、代表、制造或销售与第一条同类或相似的委托事项给甲方以外的任何第三方。 第三条 服务内容
1.乙方推荐委托事项和介绍客户给甲方，甲方视乙方要求协助接触洽谈。 2.乙方对其介绍之客户提供： （1）售前委托事项解说；
（2）合同达成签署流程指引。
3.甲方向乙方提供的任何资料属于甲方的财产，乙方不得为非履行本合同目的而使用。本合同终止时，乙方应主动归还剩余资料给甲方。 第四条 委托事项瑕疵

1.由甲方交付之委托事项若有瑕疵，由甲方自行对客户负责，与乙方无关。 2.乙方介绍客户之委托事项若有瑕疵，由乙方对其承担连带担保责任。 第五条 付款
1.经乙方介绍成交的，甲方于合同成立并完成交易后_____日内支付乙方佣金 元。
2.乙方履行本合同及居间活动所需要的一切费用，由乙方自行承担。 第六条 违约责任
1.乙方就其介绍客户的合同履行向甲方承担连带责任，其中任一方对甲方的违约均视为乙方及其介绍客户的共同违约，甲方有权任意选择一方或几方进行追偿。
2.乙方履行本合同过程中（包括签订本合同前）所获得的甲方任何经营或技术信息均属甲方商业秘密。一旦乙方泄密，应向甲方赔偿违约金人民币_____万元，另甲方保留进一步索赔的权利。
3.无论何种情况下，乙方均不是甲方的代表或员工，与甲方不存在劳动关系；乙方在履行本居间合同过程中应当明确告知相关客户，否则，乙方应承担一切由此造成的损失。 第七条 合同期限
1.本合同有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。 2.合同期满前 个月内双方均无终止合同书表示时，且期满后双方均继续实际履行本合同事宜的，本合同自动顺延。
3.正常情况下，若任一方有特殊原因，欲提前终止本合同时，应于 个月前，以书面形式通知对方，并在得到对方书面同意后，终止本合同。 第八条 争议的解决
本合同各方当事人对本合同有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。当和解或调解不成时，选择下列第 种方式解决： （1）将争议提交 仲裁委员会仲裁； （2）依法向 人民法院提起诉讼。 第九条 条款独立性
如本合同包含的某一条款或某些条款无论在任何方面由于任何原因被认为无效、非法或不可执行，则这种无效性、非法性或不可执行性将不影响本合同中任何其它条款及整个合同的有效性。法律另有明确规定的除外。 第十条 变更与补充
1.本合同中如有未尽事宜，由双方当事人共同协商一致，签订书面补充协议，书面补充协议与本合同具有同等法律效力。
2.除法律本身有明确规定外，后继立法（本合同生效后的立法）或法律变更对本合同不应构成影响。各方应根据后继立法或法律变更，经协商一致对本合同进行修改或补充，但应采取书面形式。 第十一条 通知
1.本合同要求或允许的通知或通讯，不论以何种方式传递均自被通知一方实际收到时生效。
2.前款中的“实际收到”是指通知或通讯内容到达被通讯人（在本合同中列明的住所）的法定地址或住所或指定的通讯地址范围。
3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起 日内，将变更后的地址通知另一方，否则变更方应对此造成的一切后果承担法律责任。 第十二条 不可抗力
1.在本合同履行过程中，如因不可抗力导致活动终止或带来损失，甲乙双方各自承担自己损失，互不承担违约责任。
2.任何一方因遇到不可抗力致使全部或部分不能履行或迟延履行本合同的，应自不可抗力事件发生之日起 日内，将不可抗力情况以书面形式通知另一方，并自不可抗力发生之日起 日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。
第十三条 合同附件
1.本合同附件包括但不限于：
（1）各方签署的与履行本合同有关的修改、补充、变更合同； （2）甲乙双方的营业执照、身份证复印件及相关的各种法律文件。 2.任何一方违反本合同附件的有关规定，应按照本合同的违约责任条款承担法律责任。
第十四条 合同生效
1.本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。
2.本合同一式 份，甲乙双方各持 份，具同等法律效力。
3.本合同于 年 月 日在 省 市 区（县） 签订。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
授权代理人（签字）： 授权代理人（签字）： 单位地址： 地址：
邮政编码： 邮政编码： 联系电话： 联系电话： 传 真： 传 真： 电子信箱： 电子信箱： 开户银行： 开户银行： 账 号： 账 号：

⑧ 中介合同与居间合同的区别

法律分析：中介合同，又称“居间合同”。新颁布的《中华人民共和国民法典》第961条至第966条，立法者取消了拗口的“居间合同”一词，将其全部变更为“中介合同”。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

第九百六十六条本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。

⑨ 房屋买卖居间合同无权处分的法律后果是怎样的

(一)无权处分

无权处分一般是指对涉案房屋(房屋A)无处分权的人(甲)，对外(丙)以自己(甲)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。从“无权处分”的概念来看，无权处分有这样一些特征：1.房屋的出售人不享有房屋所有权，这是无权处分最根本的特征。无权可能是根本没有所有权，也可能是只享有部分所有权。2.出售房屋的人对外以自己的名义，这是无权处分的形式特征。无权处分虽然不享有涉案房屋的所有权，但是房屋出售人却是以自己的名义而非房屋实际所有人的名义对外进行出售。3.出售房屋实际分为两个阶段的行为，这也是学界和实务界最引起争论之所在。无权处分一般先是为就涉案房屋的处分签订房屋买卖合同，之后再依据房屋买卖合同就涉案房屋进行物权转移。

前述案例中，案例一、三、四中甲均构成无权处分，但是案例一中的甲属于事实上的无权处分，为最典型的无权处分;案例三、四中的甲属于法律上的无权处分，为最常见的无权处分。

(二)无权代理

无权代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)对外(丙)以房屋所有权人(乙)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。无权代理与无权处分的本质区别在于房屋出售人究竟是以谁的名义进行处分行为。从这一点讲，无权代理不能等同于狭义的无权处分，但是我们也要注意到，在无权代理出售房屋的情形下，出售行为并非房屋所有权人真实意思表示的体现，因此也属于广义上的无权处分。

前述案例二即属于这种无权代理。

(三)无权处分的效力

根据前述，无权处分实际上有两个阶段，第一阶段是为实现物权转移的债权行为，第二个阶段才是本质意义上的处分行为。因此探讨无权处分行为的效力，对这两阶段的行为的效力均需要作出判断。按照《物权法》的立法精神，已经将债权行为和物权行为做了分离，两者之间的效力不直接互相否定，即债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，同样物权行为的效力也不以债权行为的效力为前提。

房屋物权的转移需要登记，该物权行为的操作实际上还有行政主管部门的把关审核，在实践中发生的纠纷较少，更多的是集中在债权行为。关于无权处分合同的效力，《合同法》第五十一条如此规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反面解释即权利人未追认或一直未取得处分权的，合同无效。该条规定被称誉称为中国民法上的“精灵”，在理论界和实务界都引发了极大的争论。如果将无权处分作广义的解释，那么无权处分合同的无效结论将会严重扰乱房屋交易秩序。在未对无权处分合同的概念作出明确的界定情况下，立法者在《物权法》设置了善意取得制度进行弥补。但是善意取得制度有着严格的条件限制，故最高院又进一步突破，在《买卖合同司法解释》中明确法院不支持无处分权合同无效。故实践中，无权处分合同的效力已经被认可。

(四)善意取得

善意取得制度是《物权法》设置的保障善意第三人的一个制度。善意取得的成立，需要满足三个条件：1.受让人是善意的，这是善意取得制度的制度根源。无权处分的结果导致物权转移给第三人，如果该第三人没有任何过错，从保护交易秩序和第三人的角度出发，均应当确认善意第三人取得物权的合法性。2.受让人支付了合理的价格对价。该条件其实是对第1个条件的细化，何从判断主观善意?内心的意思往往无法探知，只能从客观的行为去判断。交易的一个重要因素就是价格，如果以低价购进，则很难认定买受人的善意。3.物权转移已经完成。这是一个实践性的要求。善意保护制度是在平衡实际权利人和买受人的权益。当物权转移已经完成，交易的事实已经成就，推翻现状让实际权利人取回物权，对整个交易秩序是大的破坏，因此不应当支持;而在物权未发生转移的情况下，无权处分的行为只完成了一半，保持原有的权属关系更利于整个社会秩序。

(五)相关法律规定

通过前面论述，我们再从法律规定的角度重新梳理一下有关无权处分的法律处理问题：

第一，《合同法》对无权处分和无权代理合同的效力规定。无权处分合同和无权代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

第二，《物权法》规定的善意取得制度是对无权处分行为的规制和救济。《物权法》第一百零六条第一、第二款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”

第三，最高院在司法解释中对无权处分合同处理的规定。《最高院买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

三、无权处分的房屋买卖合同的法律处理

(一)“甲卖乙物”合同的法律处理

这种情形最为常见的是拆迁安置房交易，因为拆迁安置过程中一家基本会分得多套房，并且房主从签订拆迁安置协议到拿到房屋再到办理产证需要一段较长的时间。在这段漫长的时间内，房主将其中一套房屋交易流转出去也是非常普遍的现象。案例一就是该情形的一种抽象表达。

案例一中甲系无权处分人，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高院买卖合同司法解释》的规定，甲与丙签订的合同虽属无权处分合同，但是该合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同合法有效。第二，甲与丙签订的合同能否履行需要具备一定条件。这个条件就是甲与乙完成安置房的交付和所有权转移登记。否则，甲因为未取得对房屋A的登记所有权而无法实现向丙转让物权。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有权。丙对甲不享有房屋A的物权是明知的，虽然支付了合理的价格对价，但是丙并未实际取得房屋所有权登记，因此丙未取得房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张相应的合同责任。因合同无法实际履行导致丙签订合同的目的无法实现，并且过错责任在甲，因此丙有权选择行使法定解除权并要求甲赔偿相应的损失。

这里需要说明一点的是案例一中甲是因为未积极与乙办理交房事宜而导致无法取得房屋所有权。实践中因为房价的上升导致许多“甲”故意不去拿房，此时丙就无法实现拿房的目的而只能选择解除合同并要求赔偿。等丙解除合同后，甲立即与乙办妥交房手续并转手出售获得差价。如此一来，丙会陷入非常被动的地步，不但拿房的合同目的无法实现而且可主张的赔偿数额因为没有统一标准而无法量化和期待。

(二)无权代理合同的法律处理

在目前实践中无权代理处分合同应当说是比较少见的，主要是这样操作的成本和难度都太大。一般买受人都有相当的谨慎意识，未见到房屋所有权人的亲自授权，或该授权未经公证，是不太会凭一纸简单的书面授权就与代理人签订买卖合同。案例二是经抽象后的一个典型无权代理合同。

案例二中甲系无权代理人(广义的无权处分人)，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的合同合法有效。这个有效有一定的前提，即合同内容绝对有效，合同主体待定。如果乙对合同内容予以追认，则合同对乙和丙有效;如果乙拒绝对合同内容追认，则合同对甲和丙有效。从案例描述来看，乙是不愿意对合同内容追认的，那么合同在甲和丙之间有效。第二，买卖合同无法实际履行。因为乙不对合同内容追认，而甲又不实际享有房屋A的所有权，根据合同内容丙享有的权利则成了水中月。此时甲的无权代理转化成了案例一中所说的无权处分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有权需要考察丙是否尽到了善意第三人的注意义务。案例二中丙并未办理房屋与所有权转移登记，因此丙仍不享有房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张违约责任。

(三)“甲卖与乙共有物”的法律处理

这种法律纠纷多发于婚姻家庭关系中，我国婚姻法对夫妻财产采共有制为原则、分别制为例外的原则，因此只要是婚后所得财产，均属夫妻共同所有而不论登记为谁。这就为交易纠纷的发生埋下了伏笔。

案例三中的房屋买卖合同合法有效，甲构成无权处分也无异，丙是否能取得房屋所有权则需要取决丙是否满足善意取得制度。如果甲丙在乙发觉此事之前就已经完成办理了过户手续，那么房屋所有权转移事实已经成就，乙只能向甲主张侵害物权的责任。

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案例四中实际区分了三种类型，其中类型1的本质与案例三一致，故不在此赘述。类型2与类型3的无权处分又与表见代理制度相关联。根据我国婚姻法的相关规定，夫妻对共有财产有同等处置权利。那么在类型2和类型3中能否运用表见代理制度来进行说明?根据目前司法实践的操作，夫或妻未经对方同意单方处分夫妻共同财产的，不能简单地认为可以构成表见代理。第一，甲处分夫妻共同财产的行为构成无权处分，但该处分合同属合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有权。房屋未登记在甲的名下，虽然甲与乙系夫妻关系，但在重大财产处理上应当有夫妻双方的共同处分意思，在仅有甲单方意思表示的情况下，丙受让房屋A不能认定为善意。第三，丙与甲在此次交易过程中均有过错，双方按照各自的过错情节对违约责任承担各自的责任。