立法打击小产权房

Ⅰ 小产权房野蛮生长屡见纠纷 如何整治考验政府智慧

整治小产权房考验政府智慧
自然资源部再次为小产权房定调 不得通过登记将违法用地合法化
● 小产权房因成本和价格较低廉受到欢迎，但与现行法律相悖。如何妥善对待和处理小产权房问题，成为各级政府亟须解决的一个难题，考验政府管理智慧和执政能力
● 购买小产权房会带来一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安保、售后维护和物业管理难以保障，存在违建、烂尾的风险，无法办理抵押贷款，没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利
● 解决小产权房问题，根本上还是要进一步推进集体土地改革，使集体土地使用权能够进入市场，和国有土地一样，同地同权，在同一基础上公平竞争
□ 本报记者 王 阳
□ 本报见习记者 白楚玄
近日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》称，在工作中，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
这一“官宣”，让很多购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭。
“小产权房”其实并非法律概念，是人们约定俗成的称谓。通常是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以有时也叫“乡产权”。
如是研究院的一份数据显示，包括小产权房在内的全国所有城镇住房面积为298亿平方米，其中小产权房面积为73亿平方米，占比达到24%，仅次于占比38%的商品房面积。
接受《法制日报》记者采访的专家认为，在普通商品住宅价格高企的今天，小产权房因成本和价格较低廉受到欢迎，但与现行法律相悖。然而，如果将小产权房项目都拆除，不但浪费资源，还会激化矛盾。如何妥善对待和处理小产权房问题，成为各级政府亟须解决的一个难题，考验政府管理智慧和执政能力。
小产权房野蛮生长
法律纠纷屡见不鲜
因儿子要结婚，来自陕西省西安市的孔女士经人介绍，购买了西安市昆明路铭景新城小区一套128平方米的房子，总价仅53万元。因为是小产权房，所以价格便宜，孔女士没多做考虑就买了。之后，孔女士去售楼部领钥匙，却获知房子被同时卖给了别人。
西安另一处小产权房也产生了纠纷。
西安沣东新城三桥街道办红光路社区贺家村加贝花园小产权房，因为小区没有五证，自来水公司无法接接通管线，因此一直使用黑井水。置业者对此颇有微词。
《法制日报》记者梳理公开资料发现，类似场景曾在全国多地上演。
房价长期快速上涨，远远超出了当地一般就业人员的收入水平，而在经济适用房、廉租房无法满足住房需求的时候，小产权房如雨后春笋般出现。然而，围绕小产权房买卖、确权和征收等纠纷也时常发生。
2019年11月，深圳市龙华区法院开庭审理一起侵权责任纠纷案。选用某小产权房的陈某某，请求非法占有该房屋的史某腾空房屋并进行侵权赔偿。审理后，因陈某某无证据证明其合法享有涉案房产的产权，且无证据证明其实际占有使用该房产，法院最终裁定驳回陈某某的起诉。
实际上，在政策层面，有关部门一直维持对小产权房违法的界定。
从1999年到现在，有关部门三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
然而，小产权房并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各地小产权房的规模反而越来越大。
据北京市人大常委会立法咨询专家胡功群介绍，小产权房久禁不绝，反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态。目前，一些城市的房价已经完全脱离了居民真实的购买力，导致人们对合法建筑望“房”兴叹。因此，价格远低于商品房的违法小产权房，也就成了一些低收入群体无奈的选择。
有业内人士称，虽然国务院住房建设管理部门三令五申，要求各级地方政府加快处理小产权住房问题。由于小产权房中有很大比例是乡、村政府组织开发的，因为有基层政府参与其中，处理起来也非常棘手。如果没有基层政府参与默许，小产权房的开发、建设、交易、转手等环节不会如此顺利。
北京律师肖东平说，不少人私下里买卖小产权房，但无论是买方还是卖方，所签订的合同契约根本就不算数，碰上打官司连立案都难。除了不能得到法律的保障外，购买小产权房还会带来一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安保、售后维护和物业管理难以保障；存在违建、烂尾的风险；无法办理抵押贷款；没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利。
“转正”传言此起彼伏
“违法”界定至今未变
据媒体报道，小产权房在深圳、东莞、北京的总量占全国的60%以上。
对于大多数购买了小产权房的人来说，他们一直希望小产权房能够尽快“转正”。
事实是，关于小产权房“转正”的传说一波又一波，最终却都是臆想。
2013年11月12日，十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
此后，关于小产权房“转正”有望的消息引发社会广泛关注。但随后的事实证明，这是人们对《决定》的误读。
安徽财经大学法学教授张运书认为，尽管《决定》明确农村集体经营性用地是允许被出让、租赁、入股的，但并不意味着小产权房“转正”的曙光已经出现。因为根据上述《决定》，能进行交易的仅仅为经营性用地，而更多的小产权房是农村宅基地，并不属于经营性用地。
2017年8月28日，国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。
此次集体建设用地建设租赁住房试点，被部分人视为小产权房“转正”的一种信号。
但实际上，两部门试点方案说得很清楚，集体建设用地建设的租赁住房，需要履行项目报批程序，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准，全套手续几乎跟商品房开发建设相近。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，新土地管理法于2020年1月1日起施行。
新土地管理法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。
有人解读称，国家主动放弃对土地交易一级市场的绝对垄断，中国的房产从此没有“大产权房”和“小产权房”的区别，小产权房的问题迎刃而解。
如今，自然资源部在5月14日下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中，重申小产权房不能通过登记将违法用地合法化。
如此一来，购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭了。
同地同权公平竞争
违法行为不能免责
近两年，拆除整治违法建筑的风暴席卷全国，城市干净多了，也亮堂多了，很多集贸市场被拆掉了，街边的私搭乱建也没有了。
但是对小产权房的整治，除了部分山区的小别墅群被推光之外，大量的城区小产权房还没有什么动静。
在中南财经政法大学教授郭泽强看来，小产权房问题，拖不过去、绕不过去，已经到了必须解决的地步。解决小产权房问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。从技术层面而言，只解决“存量”，不再产生新的“增量”，通过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系。
《法制日报》记者采访得知，补缴土地出让金，解决小产权房的历史遗留问题，并非没有先例。
日前，在南京市大型小产权房项目七彩星城小区，多位业主接到通知，可更换购房合同及办理银行按揭等手续。由于该项目在开盘建设时土地性质是集体土地，这也意味着小产权房顺利实现“转正”。
中国政法大学不动产与金融研究中心执行主任席志国认为，解决小产权房的问题，根本上还是要进一步推进集体土地改革，使集体土地使用权能够进入市场，从而能够和国有土地一样，同地同权，在同一基础上进行公平竞争，这样小产权房的基础就不存在了。
事实上，新土地管理法已经允许集体建设用地使用权出让。席志国建议，下一步应当就集体土地使用权如何出让进一步完善，彻底解决小产权房问题。
对于已经建设的小产权房，席志国主张依照不同的情形进行处理。
“对于那些严重违法，建立在集体农业用地上的未办理过农用地转建设用地相应审批程序的，必须要予以严格处理，即通过拆除恢复土地原状的方法予以纠正，绝对不能将其进行合法化，否则不但严重违反了国家保护耕地的基本政策，而且也会使法律形同虚设，失去了法律的权威。”席志国说，“对于那些符合国家建设总体规划，使用的也是建设用地所建造的小产权房，则在符合新土地管理法的条件下予以合法化，对其进行相应的产权登记，但是由于其在建造时行为的违法性则不能予以免责，仍然应当通过行政处罚等方式予以处罚。”

Ⅱ 法院怎么处置小产权房

法律分析：一、小产权的房子无房产证，只有合同，可以凭合同进行买卖，但是由于无房产证，无法备案，不受法律保护。
1、“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
2、小产权房一般是违法占地，属于违建，无房产证，不受法律保护。商品房是经国家批准后修建，有房产证，有70年产权，受法律保护。
二、根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。 (2)立法打击小产权房扩展阅读：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
法律依据：《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》 第一条 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。

Ⅲ 小产权房最新政策2020

1、禁止新建与销售小产权房。深圳政府严格审核以农村集体名义申报的住宅建设项目，严格执行“一户一宅”的规定，在深入调研的基础上，从源头上禁止“小产权”项目。

2、合理处置已建成与已售出的小产权房。在今年的两会意见中，深圳处置小产权房的大致思路转化为将其转变为保障性住房－对于已建成与已出售的小产权房，满足申请保障性住房条件的家庭，可为其办理保障性住房房产证明。

3、不满足申请保障性住房条件的家庭，但收入偏低，且购买小产权房只用来自住，那么就让他们补缴土地出让金、税费等一系列费用，并按商品房为其办理产权证明。

(3)立法打击小产权房扩展阅读

依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号)，对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。

执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》。

暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。

不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

Ⅳ 现在最高院是不是有文件规定，小产权房纠纷各级法院不受理

最高院规定法院对于民事诉讼实行登记制度，即使是小产权房也需要登记立版案

《最高人民法权院关于人民法院登记立案若干问题的规定》
第一条 人民法院对依法应该受理的一审民事起诉、行政起诉和刑事自诉，实行立案登记制。
第二条 对起诉、自诉，人民法院应当一律接收诉状，出具书面凭证并注明收到日期。
对符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当当场予以登记立案。

Ⅳ 国家现在关于小产权房的政策该怎么处理

2018小产权房最新政策

1《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》早前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。

前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。

2《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。

3《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

4对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。朱留华称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。

5《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。

拓展资料：

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

产权解释

对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

特征

从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

从住房形态看，一样是普通住宅。

从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。

有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。

业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

Ⅵ 小产权房国家新政策

小产权房最新政策的规定是：严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划；严格实行土地用途管制制度；坚决遏制在建、在售“小产权房”行为，凡是小产权房不予确权登记。
【法律依据】
《小产权房专项清理整治方案》第四条第四款
坚决查处打击。国土资源、住房和城乡建设部门一定要以“零容忍”的态度，旗帜鲜明地坚决叫停和依法查处“小产权房”问题。要立足于抓苗头、抓源头，严格执行《土地管理法》、《城乡规划法》和《房地产管理法》等法律法规，切实履行职责，加强土地利用和城乡规划管控，强化执法巡查，从源头上打击违法、违规用地的行为，有效预防和及时堵住“小产权房”开发建设的源头，对借新农村建设、合村并镇、旧村改造等名义即将开建“小产权房”要及时予以制止，对违法占地建设“小产权房”要予以拆除复耕，坚决维护土地管理和房地产市场健康发展秩序，维护群众合法权益和社会稳定。

Ⅶ 中央对小产权房最新政策

中央对小产权房最新政策是农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者_租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该款法律条文明确指出，除符合土地利用总体规划并依法发生了土地使用权转移之外的所有农村集体土地不得出让、转让或者_租用于非农业建设。
所谓的“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发的，亦称“乡产权房”；它不是一种法律概念，而是一种约定俗成的称谓。按照现有的国家相关法律、法规的规定，小产权房不得确权发证，不受法律保护。
【法律法规】
《中华人民共和国土地管理法（2019年修订）》
第二十三条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。
土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。第三十二条 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少、质量不降低。耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地；耕地质量降低的，由国务院责令在规定期限内组织整治。新开垦和整治的耕地由国务院自然资源主管部门会同农业农村主管部门验收。
个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，易地开垦数量和质量相当的耕地。

Ⅷ 法院能对小产权房查封吗

摘要 不能

Ⅸ 小产权房有没有房产证，如果有律师所公证一下可以吗

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证，所以小产房是没有房产证的。

Ⅹ 小产权房违反哪些法律

法律分析：“小产权房”目前尚无规范的定义，通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于商品房，因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护，反而构成违法。小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。