粗放立法

① 什么是地方保护主义

就是地方护着吧

② 我国循环经济立法的五大特征

我国循环经济立法的五大特征

全国人大环资委副主任、循环经济立法起草小组组长 冯之浚

新世纪新阶段，我国以科学发展观统筹全局，坚持大力发展循环经济，促进我国经济社会又好又快发展。但是，我国循环经济还处于起步阶段，实践中仍存在不少问题和障碍，迫切需要立法加以解决。

由于我国所处的社会经济发展阶段不同，面临的环境与可持续发展问题不同，循环经济立法，一方面要总结国内外大量的实践经验，另一方面要将时代特征、中国特色、行业特点和自身特长有机结合，形成有特色的循环经济立法。

这是邯钢2007年5月新投产的燃气－蒸汽联合循环发电项目。

特征之一：综合管理法

国外关于循环经济的立法，多由经济专门机构负责，往往带有很重的单项法的色彩。而我国在立法时，是由全国人大环资委牵头，协同全国人大法律委、财经委、常委会法工委、国家发改委和国家环保总局的有关部门共同参加法律的起草工作，层次高，立意深，表明我国的循环经济法并非单一法，而是涉及众多相关部门的综合性管理法律。立法的目的是为了实现“投入最小化、废物资源化、环境无害化”，达到以最小发展成本获取最大经济效益、社会效益和环境效益的综合目的。

与其他国家循环经济法的发展历程相比较，能更清楚地了解我国循环经济法的这一显著特征。如日本的循环经济立法从孕育、产生到不断健全和完善，都体现出了明显的环境保护色彩。1994年，日本内阁制定环境基本计划，首次提出“实现以循环为基调的经济社会体制”。《环境白皮书》提出“环境立国”的新战略，将环境保护提到了国家战略的重要地位。尽管已经做出上述努力，但是由生产和消费产生的废弃物仍然是日本面临的主要国内问题之一。为此，在1996年的《环境基本法》之下，日本于2000年召开“环保国会”，参众两院表决通过和修订了《促进资源有效利用法》等多项法规，并相继颁布实施了废弃物处理、资源有效利用、政府绿色采购以及涉及容器包装、家电、建筑材料、食品和汽车再生利用等八部专门法。显而易见，日本的循环经济立法起源于废弃物问题，以解决环境污染问题为目标，旨在解决整个社会发展进程中面临的环境问题，基本上是以环境保护为中心的法律。

特征之二：减量化优先的全过程治理法

由于发展阶段的不同，发达国家的循环经济立法多强调资源化，强调环境保护。而我国循环经济立法遵循“减量化是循环经济第一法则”的要求，重点强调“减量化”，从而保证在发展的源头上实现资源节约，在发展的过程中实现多重利用，在发展的结果里实现综合效益。

德国的循环经济立法与实践在世界上广受好评。该国矿产资源并不丰富，经过工业化的大量消耗，不可再生的矿产资源所剩无几。与此同时，大量的废旧物资，如废钢铁、老旧汽车、废家电等却“堆积如山”。这在客观上要求对废弃物进行再生利用，以降低经济发展的成本。此外，由消费带来的日益增加的垃圾（包括工业和消费领域的废弃物），也成为德国面临的最大国内环境问题之一。到上世纪中后期，德国意识到，简单的垃圾末端处理并不能从根本上解决问题。于是，德国在1996年制定了《循环经济和废弃物管理法》。该法的目的是彻底改造垃圾处理体系，建立产品责任（延伸）制度，要求在产品的生产和使用过程中尽量减少垃圾的产生，在使用后要安全处置或重新被利用。因此，德国的循环经济立法是由垃圾问题而起，重点是“垃圾经济”（3R和最终安全处置），并向生产体系（企业）中的资源循环利用延伸。

我国目前正处在工业化加速发展阶段，不仅面临因人口增加和生活水平提高而来自消费环节的大量废物问题，更面临由于经济高速增长中生产经营粗放、资源能源利用效率较低、污染产生排放严重所引发的资源环境问题。我国的循环经济立法将着力解决能耗物耗过高、资源浪费严重、前端减量化潜力大的问题，实现资源的高效利用和节约使用。为此，我国循环经济立法遵循：发展循环经济应当在技术可行、经济合理和环境友好的条件下，以减量化优先为原则的指导思想开展工作。

减量化优先原则与再利用和资源化优先原则相比，包括了生产、流通和消费领域内所有的减量化活动。比如，不仅对“减量化”有一些原则性的特殊规定，还分别对“生产过程中的减量化”和“流通、消费过程中的减量化”提出了具体要求。同时，也提出要在“减量化”的前提下，做到“再利用和资源化”。可以说，这是一部减量化优先与资源综合利用相结合的全过程治理法。

特征之三：既有总体框架，又重点突出

我国的循环经济法既有一般综合法的框架，又突出主要工业行业和重点企业，着力解决影响我国循环经济发展的重大问题。比如，考虑到我国目前正处在工业化加速发展的阶段，钢铁、有色金属、煤炭、电力、石油石化、化工、建材、建筑、造纸、纺织、食品等主要工业行业资源消耗高，资源利用效率低，污染物排放量大，其中的大企业在资源消耗中又占很大比重，在当前和今后一段时期，抓住了这些重点行业的重点企业，就等于抓住了资源节约和循环利用的关键。因此，我国循环经济法专门设立了重点企业管理制度，明确提出节能减排的强制要求，并定期进行审核。

可见，从实际出发，突出重点，着力解决主要矛盾，是我国循环经济立法的重要指导思想之一。

特征之四：法律文本与配套法规有机结合

我国的循环经济法既要普遍适用于全国不同地区，又要涵盖从资源开采到废物最终处置的整个经济过程，还要突出重点行业和企业，因此，在循环经济法立法的同时，将会同有关部门研究制定与之配套的政策、法规、规范、制度、标准、技术支撑体系，为我国循环经济的科学发展提供法律依据、技术保障和行为规范。

目前，已出台的配套文件中，关于基本制度的有11项，关于减量化的有24项，关于再利用和资源化的有10项，关于激励措施的有16项。其中，与统计、标准等基本制度相配套，与国家质检总局职责相关的有30多项标准，主要涉及节水、节材、可再生资源、废旧产品及废物的回收利用等四个领域。仅节水领域就涉及到《用水单位用水计量器具配备和管理通则》、《水嘴用水效率限额及等级》等10项配套文件。与评价和考核制度相配套的《循环经济评价指标体系及其考核规定》，由国家发改委会同统计局、环保总局等有关部门正在研究制定中。众多配套的规定、办法、标准、规划与循环经济法同步实施，保证了法律条文的严肃性和可操作性。

特征之五：制度安排十分完善

我国的循环经济法，为循环经济的健康发展设立了八项基本制度。第一，建立循环经济规划制度，明确政府绩效评价考核和鼓励、限制或禁止措施的具体要求。第二，建立循环经济评价指标体系和考核制度，杜绝一些地方重经济增长、轻资源和环境保护的做法。第三，建立循环经济的标准、标识、标志和认证制度，规范政府评价循环经济发展状况的依据和手段。第四，建立以生产者为主的责任延伸制度，明确生产者应依法承担其产品废弃后的回收、利用、处置的责任。第五，建立对重点企业资源节约和循环利用的定额管理制度，加强对钢铁、有色金属、煤炭、电力、石油石化、化工、建材、建筑、造纸、纺织、食品等主要工业行业的高耗能、高污染企业的监管。第六，完善产业政策制度，规范和引导符合循环经济要求的产业发展，限制高消耗、高污染行业的发展。第七，建立政策激励制度，调动各行各业的积极性，鼓励走循环经济的发展道路。第八，建立明确政府、企业和公众责任的有关制度，以在生产、流通、消费各环节中，充分发挥政府的主导作用、企业的主体作用和公众的参与作用，形成推动循环经济发展的整体合力。

以上八项制度准确地把握了我国发展循环经济的本质要求，确保权责明确、行为规范、监督有力、高效运转，体现了激励和约束两方面的机制和措施，为循环经济成为真正意义上的法治经济提供了制度保障。

③ 从立法角度如何更加有效的培育物业企业发展、规范物业企业行为。

您好！
第一部分 国家宏观政策法规对物业管理可持续发展的长远推动及战略导向

一、国家宏观政策对物业管理可持续发展的导向

立法是行业及企业生存的保障。法律的实施程度标志着一个国家的文明程度，同样，也是一个行业健康发展的标志。先进发达国家的物业管理行业，就因为有一整套完善的法律、法规体系，保障和推进了物业管理行业的健康发展。我们国家近几年来，在物业管理的政策法规制定和出台方面做出了很大的进步，对行业的长远发展起到了积极的导向和推动作用。我国目前正处于市场经济转型期，在这个过渡时期里，应更加深入研究、调整国家相关政策、法律法规，使之更加适应市场及行业的发展需求。

（一）国家“十五”纲要中提出的房地产业与物业管理业的分业经营。首次将物业管理作为独立的行业在国家发展计划纲要中提出。

（二）2001年建设部下发《建设事业“十五”计划纲要》中明确提出“规范发展物业管理业，提高物业管理综合服务水平。逐步推广企业化、专业化经营的物业管理，加快物业管理的立法步伐，规范物业管理企业行为，形成合理的物业管理收费制度和规范的物业管理招投标制度，逐步解决工资中物业管理消费含量不足问题。”这一导向为物业管理消费的货币化奠定了良好的基础。

（三）2003年国务院颁发《物业管理条例》（以下简称：《条例》）。同年党的十六届三中全会召开，针对经济体制改革提出科学的发展观，促进经济的协调统筹发展，对于新时期物业管理行业的改革与发展具有重要的现实指导意义。落实科学发展观，就是要坚持以人为本，坚持质量兴业，以忧患意识，以前瞻性的思路，推进物业管理行业的市场化进程，使物业管理行业在国内外的新形势下，获得健康持续发展。

（四）2004年全国建设工作报告进一步提出保持房地产市场持续健康发展。坚持住房市场化的基本方向，调整住房供应政策，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率；完善个人住房贷款担保机制。加强宏调调控，整顿规范市场秩序。大力推进住宅产业现代化；规范发展物业管理。

（五）截止到2005年上半年，建设部已经根据《条例》，先后印发《前期物业管理招标投标暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》以及《业主临时公约》、《前期物业服务合同》两个示范文本。期间，又与国家发改委共同制定了《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》两个规范性文件。

（六）另外，《条例》颁布之后，各地也在按照《条例》精神，结合本地实际，制定或修订地方性物业管理条例或办法。这些配套法规和地方性法规和《条例》是一个系统的整体，使《条例》具有了更强的操作性。以深圳为例，2004年深圳市政府先后通过了《深圳市业主委员会指导规则》、完成了《深圳经济特区物业管理条例（草案送审稿）》、启动了《条例草案送审稿》附件的起草工作、制定了《深圳市物业管理招投标专家库管理办法》、出台了物业管理考评专家库管理办法等一系列的地方性法规，进一步加强对深圳物业管理行业的规范和管理。

（七）《条例》实施两年多来，已经基本形成了比较完善的物业管理法规规章体系。但物业管理活动中的问题，有的是直接适用《条例》进行规范，有的则由其他法律法规进行规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，都是规范物业管理活动的法律依据。

（八）目前，国家正在积极探讨制定的《物权法》亦正在成为影响物业管理行业发展的一个重要立法基础，对规范财产关系，维护经济、社会的秩序相当重要。物权法的出台，能更好地促进社会主义市场经济发展，鼓励人们创造财富的积极性。它从建筑物区分所有权出发，将物业作为私有财产加以确认。有利于揭示物业法律关系与建筑物区分所有权的内在联系，对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。

首先，《物权法》出台将更加规范物业管理业，有利于物业管理健康有序发展，推进行业的法制化进程。

其次，对业主行为进行约束。将目前行业中面临的如违章搭建、侵害公共部位业主共同权利等事项在法律中进行确认，便于各方规范行为。

另外，《物权法》也是对现行物业管理的一项挑战。《物权法》中，业主的诉讼资格主体地位得到确认，业主可对物业进行自管成为可能，这也是对目前物业管理企业的一项重大挑战和突破。

最后，在物权的归属问题上有了更规范明晰的界定，物业管理企业、开发商、业主，按建筑物区分所有权分类划定，产权明晰，不易发生互相扯皮、推诿。有利于我国物业管理行业的良性发展。

二、适应可持续发展要求，仍需建立一系列行业政策规范。

（一）针对行业发展中遇到的矛盾和问题，以及新形势、新任务，制订扶持物业管理行业发展的政策措施，重点是扶持和发展具备竞争力的品牌物业管理企业，出台一些扶持性政策措施，为其创造平等竞争、一视同仁的法治环境、政策环境和市场环境，努力消除束缚资源配置的政策性和体制性障碍，积极引导企业选择符合市场发展规律、有自身特色的发展之路。

（二）基于物业管理行业既有自发形成的区域化发展特征下的南北差异、全国性品牌企业推动行业规模化产业化发展特征等，深入研究其经济功效和形成方式，引导促使中小物业管理企业、欠发达地区的关联企业走向规模化、集约化、专业化的发展路径。在国家经济政策上的优惠并辅以专业上的指导和扶持。

（三）建立起物业管理职业经理人制度，加快大中专院校增设物业管理专业进程，鼓励企业培养和储备多层次的人才，构筑人才高地，建立立体化人才平台。

目前，物业管理行业仍未摆脱劳动密集型的行业现状，行业人才素质有待进一步提高，企业应加快人才培养，全面提高物业管理人员整体素质。构建物业管理行业从业人员从高层到基层员工的多层次平台是行业可持续发展战略的重要组件。可通过采用以下六点做法实现：

1、加快培养市场需要的管理人才、科技人才和服务一线操作人员，特别要注意培养具有创新精神和创业能力的企业家。积极创造有利于人才成长的环境，促进形成相对稳定的科技骨干队伍，高度重视对青年人才的培养和使用。加强物业管理行业涉外人才培训工作，加快造就一批掌握具备工程、管理、服务、营销、金融、法律、外语等多方面知识的复合型人才，以适应行业新形势的需要。

2、按照分类管理原则，对专业技术关键岗位，建立和完善行业执业资格总体框架，完善行业各类执业资格考试制度和注册管理制度，加强国际间的交流合作，逐步实现与国际标准接轨和执业资格互认。

3、完善物业管理行业职业技能岗位培训与从业资格鉴定制度，争取把从业人员继续教育列入企业考核范围，大力开展职业技能岗位培训工作，推行劳动预备制度。逐步实现关键岗位、特殊工种持证上岗，以保证管理与服务质量、安全生产，提高生产效率和服务水平。4、通过政策导向和人才需求信息的发布，优化人才专业结构，促进人才在行业和地域之间的合理分布。促进物业管理专业培训在全国范围的普及，为边远地区和基层单位专业技术管理人员的教育培训创造条件。加大对不同地区物业管理行业人才的培养力度，加强对物业管理欠发达地区的智力服务和人才支持。

5、建立规范化的在职人员岗位培训和继续教育制度，大力发展以新技术、新成果、新规范等方面为重点的继续教育，结合科技成果的推广应用开展培训，促进行业科技进步。加强对各类培训机构培训质量的评估检查，促进提高培训质量。

6、与国家教育机构密切合作，切实加强对物业管理行业中高等专业教育的指导，及时更新教学内容，构建适应市场经济和物业管理行业发展的课程体系，改进教学模式，扩大高新技术手段的应用，采取有效措施，促进产学研的结合。形成与物业管理职业经理人制度相衔接的物业管理中高等专业教育评估体系，提高专业教育教学质量。

（四）推行和完善物业管理税收制度。政府政策在立法、税收、环境等方面应积极导向，运用政府的影响力，鼓励产权多元化，加快培育民营物业管理企业，强化和规范物业管理市场竞争，推动物业管理产业化进程。

目前我国物业管理行业面临的营业税、增值税、所得税等造成企业整体赋税过重，与行业的微利特征形成明显反差，应从物价核定角度进行调整。《条例》已规定物业管理收费按照合同约定进行，实行市场定价方式亦是经济发展的必然要求。政府物价部门随意定价现象仍旧存在，这就容易出现决策有失公允，背离价值规律的现象。以2005年9月《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》出台为例，根据该《暂行办法》，上海市居民住宅物业费自10月1日起最高将不超过2.3元，这一规定在上海物业管理企业中引起了不小的波动，尤其对于管理高端物业为主的品牌物业企业，影响更为明显。由于管理的大多是高档住宅，为了维持物业管理的水平，标准也定得非常高。虽然暂行办法仍然留出了一定的空间，如果物业管理公司提供的服务超过标准，那么其收费也允许超过2.3元的上限，但是又必须要通过市物业管理协会组织的专家论证，并经区、县物价局确认备案后才可实施。这显然无法满足企业的运行实际。因而，当我国物业管理处在发展期时，应当以市场作为促进企业竞争的助推器，从宏观政策方面尽力为行业的长久发展创造一个宽松的环境。

当前，中国的物业管理正处发展的重要时期，坚持以科学的发展观引导行业的整体发展方向，走可持续发展道路是行业发展的关键。这就要求物业管理企业从自身出发，固本强身，进中求变，变中求新，尽快实现两个根本性转变。

一是实现经济增长方式的转变。提高科技含量，提高企业利润率和劳动生产率，从外延量的扩张转移到内涵发展的质的提高上。

二是实现经营方式的转变。提高管理水平，走规模化、品牌化发展道路，坚持资本经营和多业并举，延长行业产业链，从粗放经营转向集约化管理。

第二部分 构建开放的产业结构体系。

一、要求加快行业市场化进程和市场体系的建设，完善行业组织结构，增强行业意识，推进行业规模化发展。

（一）优化、整合物业管理行业，推进建立多元、多层次的物业管理服务体系。

1、以现代企业制度为核心，建立产权明晰，多元、开放的行业格局。

在可持续发展状态下，物业管理将不仅仅表现为目前国内普遍存在的公司化的物业管理服务提供者，而是更加广泛地涉及不同产权基础上的以事务所形式、职业经理人等各种专业、多元化的物业管理形式出现，从而呈现出一种开放的市场形态。《物权法》影响下的业主自治、自我管理等都将预示今后物业管理服务的多元化格局，市场需要出现多样化的物业管理服务提供者。物业管理行业的投资者也会突破传统的公司局限。

2、建立一个多层级的物业服务体系。

物业管理是以为物业和人提供服务为产品的。这种源自于物业类型的差异及人们对服务需求的差异，带给物业管理行业一个广阔的市场。物业管理的有序发展，需要顺应市场经济的细分化和专业化要求，根据物业的不同分类（如住宅、别墅、大厦、工业园区等），相应建立起高、中、低档多层次并存的物业服务体系，满足不同层面的市场需求，为物业管理的协调发展奠定基础。服务有需求梯次、层级，物业管理企业就需要确立不同市场客户的细分体系，以满足不同客户的服务需求，形成多层面、多方位的物业管理服务体系，逐渐细分市场，细分客户，使物业管理服务更趋专业化。

同时，物业管理行业可以通过对不同层面服务的提供，实现对物业管理企业的市场分流，建立起物业企业在行业不同层面上的动态分层，形成相对完整的行业市场，满足市场的多样化需求。

（二）实现规模经济以对付行业危机

规模经济是通过边际成本递减原理来实现的。其经济性表现为：一定时期产品的单位成本（或者说生产一件产品的操作或运行的成本）随总产量的增加而降低。物业管理行业推行规模化发展，可使社会有限资源在行业中得到最有效的、最合理的配置，形成规模经济，产生最大的社会效益和经济效益。最典型的是WALLMART，其商业运行模式充分体现了规模经济的优势，取得了显著的成绩。

随着物业管理作为社会经济生活中的“商品”之一，正越来越多地被人们广泛接受，物业管理一旦作为一种“商品”出现在生产和流通渠道中，其资源必定会受到市场规律的调控，通过物业管理的市场化、专业化、品牌化、企业体系化、活动系统化等方式，即可达到物业管理的规模化经营和管理，有效整合物业管理的上下游资源，使物业管理的行业形成一条更长和更广泛的价值链。利用价值链，深化了物业管理的内涵，拓展了物业管理服务方式和手段，实施多角化经营，以物业管理服务为核心辐射，使上下游的资源得到优化配置、充分有效利用，从而实现物业管理的优化配置，提高整个行业的现代化管理水平，产生更好的社会效益、经济效益和环境效益。

由此，物业管理可突破现有局限，扩大行业内涵，获取整体规模优势，降低成本，提高优势，充分利用资源，充分利用现有的生产能力、利用现有的顾客基础等，进行多角化经营，开展环境服务业、安全服务业、工程服务业、房地产中介咨询服务业、网络配送业、物业管理咨询业等。倡导行业多角化经营战略，不是权宜之计，而是具有长远性、全局性、根本性的战略行为。多角化的多种实务相关程度较高，两者享有相近的技术和相近的顾客群，原材料也有相近的采购渠道。除了有形关系，还有共用商标、共享资源，各业务之间产生协同效应。

1、实现规模经济意味着成本降低

规模经济几乎可以表现在一个企业经营的每一个职能环节中：包括制造、采购、研究、开发、市场营销、售后服务网、销售能力的利用及分销等方面。其经济性表现为：一定时期产品的单位成本（或者说生产一件产品的操作或运行的成本）随总产量的增加而降低。

规模经济的存在阻碍了替代者对产业的侵入，它迫使侵入者一开始就以大规模生产并承担遭受原有企业强烈抵制的风险，或者以小规模生产而接受产品成本方面的劣势，这两者都不是进入者所期望的。当存在纵向整合经济性时，即在生产或分销的各衔接环节进行整合经营，其规模经济也形成“进入壁垒”。在这种情况下，新的进入者就会面临成本上劣势以及在上下游市场中遭到“封阻”。

2、成本降低后，努力提升行业经营水平及竞争力，改变物业管理传统从业方式（劳动力密集型专业），赢得空间与时间进行行业变革，打造管理技术型、集约经营型企业，提升行业地位。物业管理行业的服务集约化特征归根到底要靠技术提高，“科学技术是第一生产力”。目前，现代资讯科技和网络科技的发展已为物业管理产业化的发展提供了一个良好的平台。如何将现代社会中的信息、智能、机械、电气等纯技术层面的知识更好地运用到物业管理行业中，是提升我国物业管理可持续发展的关键。

二、提高行业经营管理水平，发展资本运作，促成企业结构优化。

（一）规模化发展对企业实行资本经营方式的要求。

追求企业经营能力提升，调动企业积极探索适合自身发展的道路，实现跨越式发展。一方面鼓励企业坚持走资本经营之路，以资本为纽带，进行规模化、集约化经营。一方面鼓励企业坚持走多元化发展，向物业管理行业上下游领域延伸，实行多业并举。同时，鼓励企业坚持品牌经营，以品牌拓市场。实现物业管理行业企业净资产的大幅度提升，促进行业更多企业上市，增强企业活力，提高企业的资本实力和综合竞争力。

（二）构建企业盈利模式，提升企业的综合盈利能力。

管理与服务创新是提升企业盈利能力的关键。管理是基础，这是永恒的真理。没有管理企业就没有秩序和纪律，也就不可能产生效率；没有管理，员工就缺乏积极性，企业就会成为一盘散沙。但是管理并不是目的，管理是为经营服务的。企业经营的目的就是在市场上通过竞争获得最大的投入产出比，产生实际的利润和效益。没有良好的管理就无法实现这一目的，抓管理能创造效益。有一句话说得好：向管理要效益。这里所指的效益是指：提高质量效益，降低成本效益，节约能耗物耗效益，提高劳动生产率效益，节约一度电一度水的效益。诞生于80年代的物业管理行业一直被社会及业界公认为“微利行业”。企业只有始终抓好管理关，向管理要效益，才能在仅占企业营业收入10%的管理费酬金基础上实现利润的最大化。

服务创新是人类智慧在社会经济领域的具体运用。创新一旦规模化的转化成了生产力，必然带来可观的经济收益。从物业管理看，随着社会经济的不断发展，城市住宅产业化的推进和人民住房消费能力的增强，在房地产行业不断应用新技术、新材料，规模化社区，超前、超大体积楼宇和高技术含量楼宇等，各种高档、高品质楼盘，商业物业及工业物业也随着大幅增长，引发人们对住房消费观念产生了深刻变化，生存型住房向生活型住房转变，物业管理服务深入人心，物业管理消费逐步成为人们消费支出的固定构成。如何针对这些新事物创新出物业管理服务，将之转化为生产力，是物业管理企业向市场要效益的重中之重。

因而，物业管理企业应不断提高自身的管理服务水平，寻求推动物业管理提升策略，依靠科技和管理理念的创新不断为客户提供更加周到的服务，努力提升物业管理企业的经营能力，发展和提供多层次的物业服务，增强自身的盈利能力。

第三部分 完善市场监管体系。

行业的规范发展，不仅需要宏观政策的长远导向，更需要通过法制的刚性手段，规范市场秩序。密合的市场监管与严密的法制保障体系不可分割。一方面需要通过立法对物业管理的硬件进行规范，对物业管理涉及到的招投标、服务与费用标准等与企业和人们生活密切相关的环节进行确认，防范和约束不良市场行为。另一方面也要对行业软环境及宏观市场环境等进行有效引导，注重从行业道德、社会舆论导向、媒介宣传等各个方面对行业进行监督和规范。

一、规范物业管理招投标领域，继续整顿和规范市场秩序，维护统一、开放、竞争、有序的市场秩序。

二、深入研究招投标管理的方式方法，规范物业管理行业收费标准，杜绝低价竞标的不良市场行为，推进合理低价中标，强化标前、标后全过程管理。

三、全面加强物业管理行业自律及诚信建设工作。

诚信从企业行为泛化为行业整体特征时，就表现为行业的自律性。物业管理行业要实现可持续发展，必须建立起整个行业的自律机制。充分发挥市场的自发资源配置作用，从行业主管部门、企业、从业者等多个方面推行自律机制，通过建立科学的第三方监控方式，切实强化行业主管部门的信用，显著提升企业信用，建立个人信用，健全信用制度，弘扬信用文化，完善行业信用监管体系。

四、推进行业标准化建设，设立市场准入制度，健全法规和标准体系。

目前，我国物业管理行业资质规范还不够，在市场准入标准、各种不同类型物业的规范管理标准等方面还需要进一步加强。政府、企业与行业专家应共同努力编制一整套全面的标准体系，作为物业管理的运行依据和参考基准。同时，标准体系作为科研成果，也将有力的指导和推动企业的各项发展工作。

（一）依据科研、制定标准，精心组织、宣传标准，抓住契机、贯彻标准，运用行业统一标准引领企业竞争力提升，直到企业竞争力的合理综合运用。随着行业规模的成长和物业管理技术的成熟，建立起科学规范的行业准入标准，通过充分的市场竞争实现社会资源向优质企业聚集，淘汰市场中追逐短期利润行为的不良企业，使有限的资源集中到优势企业，资源得到充分有效利用，实现经济的良性增长。打破新兴行业低门槛造成的行业质素整体偏低局面，利用市场充分竞争和宏观政策调控两种手段对物业行业进行引导和保护，保证行业成员的竞争力。

（二）依靠统一标准促进物业管理行业新技术的开发利用，带动行业新规范的应用，保证新技术体系、规范体系的推广。

建立起完善的技术评价体系，对物业管理各方行为加以规范和保障，也对其他行业的渗透和消解产生防御作用，可防止其他行业竞争者轻易进入、简单模仿而丧失竞争优势；同时，可以促进整个行业的优化，保障服务质量，从而赢得客户的信赖，保持旺盛的市场需求，达到经济增长的目的。

目前我国已经出台的关于物业企业资质管理办法、服务收费规定，及对物业管理职业经理制度的积极探索，都在朝着提升行业准入机制，强化行业专业形象，提高行业整体素质的方向努力。

第四部分 构建强大的技术支撑体系。

物业管理要发展，就必须走技术提升的道路，建立行业的技术支撑体系。主要通过管理、营运、研发这三个方面的技术提升来实现。

一、管理技术提升。

从管理上看，物业管理在我国作为“舶来品”，经过20多年的发展后，在管理方面的创新仍较为局限，目前仍停留在主要依靠对国外发达地区物业管理服务的经验借鉴层面，自我创新成果屈指可数。我国物业管理要走向可持续发展，就必须冲破固有的局限，首先在管理服务上创新。从企业发展战略、人力资源管理、物业管理品质、服务体系、内部管理等各个方面，学习借鉴其他行业的成熟经验和理论，结合本行业实际，创造和形成物业管理的专业的管理技术。

首先，在物业管理技术硬件投入上，从建立信息平台到加强智能、机械、电气、工程等各个方面，提升物业管理在对“物”的管理和使用寿命延长上的能力。

另外，在技术软件投入上，不同类型物业在行政、人力资源、安全、设备设施管理，业主服务上应能满足物业服务及业主多样性需求，重视人性化的服务，减少“物化”的管理。

二、营运技术提升。

从营运上看，物业管理在我国仍旧属于劳动密集型行业，技术含量整体水平偏低。要走上行业的可持续发展道路，就必须改变这一现状。首当其冲是要降低人耗，以技术含量高的方式合理取代目前粗放型的发展模式。适应现代化城市发展中全新建筑设备、工艺、技术等需求，不断提升行业服务技术。其次，从人力资源支持力上，建立起立体化的行业人才培育体系，从行业高级管理人才到基层操作人才全面覆盖，才能真正满足行业的可持续发展要求。最后，针对目前行业发展中专业研发机构对物业管理关注度欠缺的现状，应积极主动与专业研发机构进行接触，吸引专业研发机构的注意力，提升物业管理行业在社会整体结构中的地位。

三、研发能力提升。

通过建立全国性理论及实践研究、实验体系，引导物业管理企业牢固树立科技强企的观念，使企业成为行业技术创新的主力军。鼓励大型物业管理企业建立企业技术研发中心，加大技术创新投入力度，加强对行业发展关键技术的研究开发。

一方面坚持自主开发，利用好科研院校的力量，继续走产、学、研相结合的道路；另一方面开展各种形式的合作，积极引进国际先进技术，并加以消化吸收，形成自有核心技术和优势技术体系。通过技术革新、科技创新，实现低成本战略和利润最大化。

（一）物业管理理论对实践具有能动性。

理论是实践的指路明灯，为实践提供方向和引导。要坚持物业管理可持续发展，就必须建立起对物业管理的理论研究体系，加大理论研究工作力度，研究、解决、检验行业发展中的突出问题，夯实行业的理论基础，为行业的中长期发展做好准备和规划。我国物业管理行业20多年的发展经历为理论研究提供了丰富的素材，我们要善于把实践经验升华为理论知识，善于用理论创新的成果指导路线方针政策的制定，通过理论创新推动制度创新、科技创新、文化创新以及其他各方面的创新。

（二）建立完善的理论研究组织架构，引导整个行业向学习型行业发展。

有步骤、有计划地推进行业理论研究工作。同时各物业管理企业也要加强理论研究的水平，不断总结自身发展经验，自行或者与主管部门一起研究行业内重要的课题，不断提升企业的理论水平和学术涵养，为物业管理可持续发展奠定基础。

（三）确定理论研究课题，攻坚行业发展中的理论障碍。

对行业发展中面临的矛盾和问题进行深入分析，确定一段时期的课题攻坚项目，对需要研究的重点问题进行重点推行。避免把行业理论创新简单化、庸俗化；把理论联系实际简单化、庸俗化的现象。从管理层面上深入分析行业发展中面临的问题并提出有效的解决方法，站在战略高度，从政府、企业、业主三维空间寻找物业管理发展的可持续问题。
望采纳，谢谢

④ 在组织方面存在的问题

最近几年在政府的高度重视下，我国社会组织管理水平不断提升，但是总体来看，社会组织管理领域存在如下问题：

1.相关法律缺失虽然有关社会组织管理的相关法律法规在不断的完善之中，《社会团体登记管理条例》、《基金会管理条例》等一大批规范不断出台，但是总体来看，这些法律法规无论是在立法层次层面，还是在相关内容方面都难以满足社会组织管理的需要。立法层次低意味着法律规范的约束力不强，内容不完善意味着政策的空白比较多，这导致社会组织的管理没有相关法律为依据，阻碍了社会组织的进一步发展。

2.管理理念滞后在管理理念层面，现有的社会组织管理理念依然陈旧，难以跟上社会组织发展的需要。目前政府对于社会组织的管理依然秉承直接控制而非服务的理念，直接的行政控制虽然能够增强政府对于社会组织的控制，但是这种做法的负面作用也是积极明显的，那就是扼杀了社会组织的活力，导致社会组织的功能受到很大的压制。

3.管理机制僵化目前我国对社会组织实施的双重管理的模式，即社会组织在接受民政部门管理的同时，还受到业务主管部门的管理，这种双重的管理体制大大制约了社会组织的发展。应该看到，双重管理体制的产生背景是计划经济年代，但是随着市场经济体制的建立，这种具体而微的双重管理模式所带来的负面作用正在不断的彰显，难以适应社会组织的发展需要。

4.管理模式粗放目前在社会组织的管理模式层面基本上还停留在粗放的阶段，政府只负责登记，但是在对社会组织的考核评估、日常管理方面好做的很不到位，结果导致目前我国社会组织的公信力普遍较低，公众对于社会组织缺乏足够的信任，这导致其作用得不到应有的发挥。

⑤ 地方保护主义

什么是地方保护主义?

地方保护主义从阻碍市场经济的进步而干扰司法公正，已为众多学者所关切，已为党和国家领导人所关切。不少学者把它喻称为市场经济的“毒瘤”，它又何尝不是司法公正的“毒瘤”！现在研究其成因，下决心割除，正得其时。
尽管地方保护主义的表现形式多种多样，促成地方保护主义的成因千差万别，但概括起来说，无非有三个方面：体制原因、人文原因和法制缺漏。本文从这三个方面入手，企图找到矛盾的主要方面，找到解决问题的关键因素和基本方法。
一、体制原因分析
一个国家出现一个普遍存在的问题，其问题必然与体制有关，许多学者在研究地方保护主义的成因时，从体制上入手是正确的。但是，由于体制本身包括的要素较多，很多研究者一进行具体分析就陷入罗列现象，逐一排列的漩涡，这就很难得其要害，得其关键。体制无非是主体对权力和利益进行分配和再分配形成的基本格局，因此，剖析我们现行体制下国家和地方的权力和利益分配的基本格局，就不难找到地方保护主义的病源。
第一，利益机制的失衡
我们从分析地方（部门）利益，全局（中央）利益和当事人利益三者之间的关系开始。这三者利益不论如何分配，只要承认其存在的独立性，就必然存在自我保护的问题。可见，问题不仅出在谁大了，谁小了，谁多了，谁少了这一方面，因为无论大小多少，只要是自己那一块，自己总要去保护，保护自己的合法权益是合理的，我国宪法赋予地方人大根据本地区实际情况制订地方性法规的权力，从而确认地方利益的存在和维护的合理性。同样，地方政府在既定界线范围内改变本地区落后面貌，改善本地区居民生活，扩大自己可支配的财力物力都是合理合法的。问题就出在这“扩大”之上：具体的利益标的能不能扩大？如果可以扩大的话，扩大的方式和手段是否合法？这就是问题的关键了。很显然，就我国目前的法制水平来看，尚不能系统、准确地回答该问题。
首先，我们对利益分配问题的认识还处在相当“粗放”的阶段，即只注重条块分配的多少和大小问题，并力图寻求简单的大小比例关系，有的甚至力求经验的确定的比例关系，这显然过于简单化了。随着社会经济的不断进步，利益多元化和利益主体的多元化和复杂化，远非简单比例关系可以解决，仅仅依据大小多少来决定权力的收放，往往是“一收就死，一放就乱”。放时害怕收，要赶紧多捞一把，地方保护主义泛滥；收时准备放，一面死气沉沉，一面悄悄留有一手，形成“上有政策，下有对策”的恶性循环。这种循环每出现一次，地方保护主义就增加一分。
地方利益和全局利益必然存在一个大小比例关系，但这一比例关系必定是一个动态平衡过程，维护在一个什么样的状态下比较适度，这要靠经验来解决。这里所追求的是一种“适度状态”，而决非一个简单的量的比例关系。显然我们现在还难于对这一动态平衡的适度状态作出估计，很难在法理上作出认定，这是地方主义泛滥的根源。
其次，我们对于如何界定地方利益的合法界限尚无办法，各种经济杠杆的运用也并不成熟，其结果是利益界限不清，地方保护主义趁机吞食国家利益，排斥其他地方合法利益的公平竞争，有时甚至连自己费尽千辛万苦招商引资而来的外地投资也大加侵蚀，为满足当前功利不惜破坏环境，掠夺资源等等。在一定时期以比较确定的规范较准确地把握地方利益的合法界限，较之以比例大小调整数量更复杂得多、“精细”得多，在一个市场经济尚不成熟，法制水平不够完善的国度，这一问题是不那么容易解决的，这给予了地方保护主义极大的活动空间。
再次，当三者利益矛盾时，我们没有一套解决问题的具体操作办法，只有一些大原则。本来，如果对三者利益的动态平衡能给定一个法理认定的适度的标准，并且对地方利益的界限有一套规范来认定，那么解决三者利益冲突就只需一些原则就可以了。但由于没有这样的东西，使三者利益的冲突表面化、经常化，由于地方政府的双重身份，既是地方利益的代表又是国家利益的代表，其解决冲突的不合理倾向早已形成，在模模糊糊、混混沌沌之间把二者利益同化占有了。
最后，我们把合法的当事人利益作为地方保护主义的一对立面来研究。（1）地方保护主义必然把其他地方的当事人利益作为侵蚀的对象，否则就不会形成地方保护主义，因此当事人合法权益必然是地方保护主义的对抗因子。（2）地方保护主义主要利用我国历史形成的地域权力侵蚀其他地域的合法权益，当事人利益明显处于地域劣势。（3）当事人利益和地方保护主义对抗时还处于身份的劣势，地方保护主义有各种冠冕堂煌的理由，可以轻而易举地把它吞食掉。（4）当事人利益作为个人利益从来没有得到应有的重视，当三者利益发生冲突时，往往是牺牲的对象。（5）由于当事人利益的无谓牺牲老百姓有切肤之痛，所以司法上对合法的当事人利益保护无能的问题成了当今社会的热点问题。（6）对当事人合法权益的司法保障，其价值和意义绝不亚于对国家利益的保护—这种认识是法制国家的普遍认识，可惜在我国尚未引起足够的重视！这样一来，当事人利益与地方保护主义对抗时没有能及时的得到司法救济，无意中助长了地方保护主义的恶性膨胀。
上述分析说明，由于国家基本经济制度的重大改革，在社会朝着市场经济深入发展的过程中，由于利益主体多元化，利益标的多样化，地方利益和全局利益的关系复杂化了，从原来计划经济管理的简单比例关系变为现行的在市场规律作用下的动态平衡关系，而这一动态平衡的适度状态尚无经验认识因而未能从法理上加以认定。对地方利益的合法范围的界定，也不是一蹴而就的，远未形成系统的、确定的规范，由于历史形成的地域权力和地方政府的身份优势没有这些规范的约束，对其他地域和本地域处于身份劣势的当事人利益的侵害就在所难免了—这是地方保护主义的基本病源之一。
第二，职能定位的偏颇
地方保护主义的实质是在利益驱动下以权力干预经济、干预司法、滥用公权谋取私利，这一实质提示了两个方面的内容：第一，地方政府权力没有有效的约束机制，应该剥离、废止的某些权能仍然紧抱不放。第二，政府权能行使的方向发生偏差，为追逐地方利益、部门利益、小团体利益有时甚至是某些领导干部的私利而利用行政权力的现象已为数不少，这是权力机制失衡的表现，从政府角度来讲，就是对自身的职能定位发生偏差。在计划经济向市场经济逐步转变的过程中，国家首先减弱高度集权，剥离部分权能，给地方政府相对独立、自由、宽松的自决权，并实际上承认地方政府作为一个相对独立的利益主体。但是，国家集权退让所形成的权力“真空”地方政府当仁不让加以填补，而地方政府应当剥离和废止的权力多数仍紧抱不放。这就形成一边拥有特权，一边拥有巨额财富的“畸形巨人”不平等地参与市场经济“游戏”（这就是“官商”形象），地方保护主义就是随“官商”的产生而泛滥起来的。当市场经济进一步走向成熟，市场“游戏规则”渐见规模，迫使官、商分离之后，并未能从根本上解决问题，因为中央不可能再走集权的老路，国家财产的经营和国家权能的行使还需要地方政府的层层深入。地方政府借以取利的权力杠杆没有被拿掉，借以生利的国家资本还掌握在其手中，这就迫使我们思考这样的问题：地方政府职能应如何定位才适度？这一问题包含着若干需要明确定义的方面：第一，适度以什么为标准？是以中央便于控制和管理为标准，还是以适应并推动市场经济的发展为标准？第二，地方政府是市场的真接参与者，还是市场环境的培育者、监护者及其“游戏规则”公平性的裁决者？第三，地方政府行为的价值取向以向上级负责为优还是向地方人民负责为优？第四，地方政府应当行使什么权能以及如何依法行使这些权能？剥离和废止什么权能？
地方人民法院和地方人民检察院的职能定位同样存在类似问题。一方面他们是国家权力的直接代表，与地方政府是严格分离的；另一方面他们又主要服务于与自己相对的行政级别的地域范围，人、财、物的控制权都在同级别的地方政府手中，当该两种职能发生矛盾时，又以怎样的原则去处理？人民法院、人民检察院行使国家权力时应有无上权威，但当人、财、物都不能调集时这种权威又如何体现？
很显然，就目前我们的权力机制来看，尚不能满意回答上述问题。
首先，对地方政府职能定位的偏颇尚无系统、成熟的权力机制加以拨正。权力具有扩张性和侵蚀性，“没有权力制约的权力是最大的恶”；旧的高度集权被打破后，填充而来的地方（部门）权力并没有其它权力加以约束，导致权力滥用，地方保护主义盛行。其次，在权力机制的配置上，我们不可避免地把检察权、审判权和国家行政管理权根据地域和行政级别层层分解下去，而没有照顾到这两项权力的高度独立性和权威性。无意中把最强有力的法律监控手段弱化了。由于地方检察权、审判权仅仅依靠的人、财、物权都隶属地方政府部门，地方保护主义者不是主动去接受法律的监控，反而要求地方司法机关提供司法庇护，或钻法律空子，或对法律作有利于地方利益的解释，或捏造事实虚构证据隐瞒真相，大行地方保护主义之能事。
综上所述，在体制上的两个核心要素—利益和权力机制失衡而畸形运行的状态下，腾留给了地方保护主义生存和膨胀的巨大空间。当无限制的权力和无界限的利益追逐相结合，即造成地方保护主义的泛滥成灾。这就是地方保护主义的基本病源。
二、人文原因分析
既然地方保护主义产生在中华大地，就必然与中华文化有千丝万缕的联系，中华文化的中庸之道及其巨大的亲和力，特别是缓于地域的认同和排异现象，是地方保护主义生存的人文环境。这种人文环境滋生地方保护主义的方式主要有以下三类：
第一类：地域亲和直接滋生地方保护主义。地域亲和的人文现象源于动物占地生存的自然现象，动物占地生存总是以种种方式如撒下粪便，在岩石或树枝上留下皮毛、体味，在地皮上留下爪印等圈定地盘，对其他动物的侵入设立警示，这已经是彻头彻尾的地方保护主义。演化到人类及其政府形成地域亲和的人文现象，当域内利益和域外利益发生冲突时，域内人总是想方设法维护域内利益。这就是现行地方保护主义的一般表现。
第二类：中庸之道无原则的包容和麻木，间接地为地方保护主义提供了天然屏障。老鼠过街人人喊打而不愿真打，这已经形成了一个阴暗的社会意识层面；事不关己，高高挂起；多一事不如少一事；处事不能太绝……如此种种，都是传统中庸之道应当否定和批判的内容。这种劣性的传统文化造就了阴暗的社会意识，纵容了多少假冒伪劣、坑人骗人的悲剧，已无须举例说明。一些地方政府和执法部门对本地区存在的严重问题睁只眼闭只眼，喊打不打，纵容包庇，就是源于这种无原则的包容和无道德的麻木。
上述地域亲和力与无原则的中庸之道相结合,极易滋生地方保护主义，若无良性的利益机制加以引导和制约，那么地方保护主义的滋生和泛滥是不可避免的。
第三类：传统文化的“济世”意识逼出地方保护主义。“为官一任，造福一方”，这是传统济世思想在当今社会的典型体现，这一口与相对于那么鱼肉百姓、草菅人命、以权谋私者相比，确实道出了为官者对其负责的地域和事项的高度责任感。但从法治角度分析，其片面性相当明显。首先，它颠倒了“公仆”与“主人”的关系，以救世主的姿态掩盖了作为国家主人的人民群众在地区社会发展中的主力军作用。其次，它将“造福”绝对化，无法体现增进社会福祉所需要的各种手段。由于自居“造福”的救世主地位，如果在任期内没有明显的“政绩”那就等于没有做官的资本。于是，采取措施急功近利，为吸引外商投资，出台各种特殊政策，甚至不惜牺牲国家利益为优惠条件；为追求既得利益和眼前利益，不惜牺牲长远利益甚至不惜牺牲社会公序良欲，包庇纵容种种不法经济行为……如此种种不一而足；从最初造福一方的良好愿意出发走向了它的反面。
传统文化的上述负面影响，首先是从人的思想意识上产生作用，并与既定的人（政府官员）的既有文化素养相结合，形成该人对社会人生和自己从事的事业的基本看法，从而先天决定了该人的行为好恶的基本方面。地方保护主义严重的地方，往往伴随着领导干部的素质的普遍低下和思想意识堕落的问题，这是放松思想政治教育放任传统文化的负面影响和其他消极反动思想的任意侵蚀的恶果。
三、法制缺漏分析
所谓法制缺漏，我们主要讲三个方面。
第一，法制不是万能的，有其天生的盲点，例如对争议事物尚未取得一致看法时不能纳入法制范畴的方面，也是滋生地方保护主义的温床。例如对性用品的生产和销售，我国目前尚无法律法规加以规范，这为某些地方大势制售假冒伪劣的性产品甚至制黄贩黄大开方便之门，进而形成对抗扫黄打非，打击不法竞争等执法行为的地方保护伞。
第二，因为法治时间不长而在立法和司法上存在漏洞。我们前面已分析了由于地方和全局利益的动态平衡还没有找到适度状态，由于地方利益全局利益的界限不明确，导致中央和地方在事权、物权、财权等方面界限不清，互相掣肘，未能通过具体的、明确的、权威的法律来界定，这都是法制上的重大缺漏，也是地方保护主义利用的地方。
第三，我国在立法、司法机制上存在问题。按照我国立法通例，在法律草案正式提请国家机关表决前，一般都要交由地方和部门讨论，从积极意义上讲，这种讨论、协商有利于提高立法质量，但其消极影响不容忽视：由于立法涉及到不同地方的不同利益分配，协调过程难度大，拖延时间长，并容易掺杂一些不合理的地方（部门）利益要求。尤其是随着政府职能和转变与行政手段的弱化，各地通过立法争取和维护自身利益的意识越来越强，立法上既通过自己的手，何不在立法过程中想方设法塞进自己的东西？这种对立法施加影响的办法，是地方保护主义活动的一种新形式。
法制缺漏不仅体现在立法上，在执法、司法各个层面也存在大量的问题。例如，各地方人民法院的层层设立与行政机关的层层设立一一对应，没有考虑人民法院司职的高度独立性和权威性，没有给定各级人民法院对于人、财、物权的独立支配权，就无法从根本上解决人民法院实际上未能独立行使审判权的老大难问题。
四、解决问题的基本策略
通过上述三个基本方面的分析，我们认识到地方保护主义泛滥成灾，其根本原因出在现行体制的两个基本要素—利益和权力的畸形运行之上，旧的利益和权力机制被打破，而新的符合市场经济运行的要求的利益和权力机制尚未形成。其他因素例如人文因素，是非观念的淡化，社会意识的阴暗化，部分领导干部思想观念的堕落等等；又例如立法、司法方面存在诸多漏洞，许多问题现行法律无法解决等等，都是权力机制和利益机制在失衡状态下畸形运行的不同结果。因此，只要抓住权力制衡和利益制衡这一核心问题，其他问题就会迎刃而解。
首先，我们要建立一个系统的能据以认定地方利益合法性及其标的界限的规范体系。这样的体系虽然庞杂，在时间跨度上也比较久远，但我们已具有市场经济的基本理念，已具有可供分析的雏形，对地方利益的基本方面进行定性定量分析是完全可能的，关键是我们由于担心经验不足而没有下决心这样去做。通过这样的分析，一般可能解决下列问题：（1）认定利益主体的合法性；（2）认定利益存在的合法性；（3）认定利益取得方式的合法性；（4）认定利益标的的合法界限。如果真的在大量调查研究的基础上取得上述认定的基本方法，就可以从法理上判别地方利益保护是否超过必要限度，是否应当采取措施加以防范了。
其次对国家权能和各地方政府权能来一次全面的清理整顿已经成为当务之急！深入发展的权力机制。清理整顿的核心是建立一个适合市场经济的深入发展的权力机制。即（1）列出政府应当强化、弱化、剥离和废止的权能并强制执行之，应当强化的行政权决不允许软弱无能，应当剥离和废止的权能要坚决剥离和废止。（2）重新调整内部权能的分配，以建立行政权能的内部约束机制。（3）确立并公开行使权能的程序，以利于外部监督机制发挥作用。行政权能的行使必须有其固定的程序，且必须合理合法，坚决杜绝行政行为的随意性，杜绝行政行为暗箱操作。以上目标是可以通过对各级政府权能的清理整顿来达到的，如果一个机关、一级政府真的这样做了，滥用权力的地方保护主义还有何藏身之处？
第三，重新研究立法、司法与行政相互关系的高度独立性问题。地方人民法院和地方人民检察院的人、财、物权隶属地方政府的体制看来已不合时宜，要避免地方司法机构成为地方保护主义的工具，有效运用最后的、最强有力的法律监督手段来克服地方保护主义，就必须赋予地方司法机构直接行使国家权力的权威，赖以行使这一权威的人、财、物权就必须从当地政府的控制下独立出来。
以上三项，解决的是体制问题，是“硬件”。还必须有第四项解决思想意识的“软件”问题。现代领导干部越来越要求有较高的文化素养，清醒的法制观念，鲜明的“公仆”思想，彻底的服务意识。要达到这种境界，就必须进行经常的思想政治教育，让先进的思想观念抢占意识形态的制高点，避免旧文化意识的负面影响，避免权利畸形化运行中思想观念的堕落—这一项决不能作为空泛的口号写在纸上而要作为一项基本策略常抓不懈。

⑥ 土地增值税启动立法

在7月16日由财政部、国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）在当时并未引起很大的舆论声音，但是在经过自媒体报道后，对个人征税方面过度解读，引起一些购房者产生疑问。

多位专家人士表示，土地增值税的征收已经实施多年，且相当成熟，如今条例转法律，本就符合国家税收法定的原则，且征求意见稿中的大部分内容平移了原条例中的内容，只是增加了少部分内容，主要还是面向开发商征收。

对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。

落实税收法定，大部分内容平移原《条例》

相比于土地增值税，房地产税的立法工作不时被提及并时常登上舆论头条，而执行多年的土地增值税则较为低调，如今率先立法，令人多少有点意外。

1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权，财政部于1995年1月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例细则》。

财政部和国家税务总局称，《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。

对此，易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税原本就存在，只是需要按国家税收法定的原则，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意见稿。

事实上，财政部在2018年12月27日发布刊登在《求是》杂志上的文章《建立支撑国家治理体系和治理能力现代化的财政制度》显示，税收制度改革取得重大进展，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制度，加快完成在2020年落实税收法定原则的改革任务。

对此，诸葛找房市场研究员姜国君表示，土地增值税从条例上升到法律，最直观的导向是该项税种所涉及的领域具有广泛性和重要性，同时也说明这个领域的发展已经到了需要进一步规范和强化管理的重要阶段。从国土空间规划、新型城镇化建设等重大战略部署来看，土地是最基础的资源供给，因此上升到法律的高度来征管土地增值税是大势所趋，将为建立城乡统一的建设用地市场提供法律保障。

对于《征求意见稿》与此前的《条例》有何区别？杨红旭分析，基本上是平移了原条例中的内容，少量增加了新内容，比如集体房地产。

记者对比发现，在征收对象、税率上均无大的变化。诸如征收对象，均为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人；在税率上，仍实行四级超率累进税率。但是在征税范围上，在原来的基础上，增加了集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，在业内人士看来，这是一个很大的改革。还有一个新的改变，原来的清算方式采用“应清算”和“可清算”，《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。

为集体用地入市铺路，调节金向税收过渡

值得关注的是，《征求意见稿》首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。

这一举动令人想到正在审议中的土地管理法修正案草案。其中，集体经营性建设用地入市改革正是修正案草案中的亮点。

在很多业内人士看来，这均是为集体经营性建设用地入市铺平道路。

姜国君就认为，将集体土地使用权出让纳入征税范围，一方面与正在审议的土地管理法修正案草案形成衔接，另外也与目前集体建设用地入市试点取得的成果有关。

早在2015年，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，也称为“三块地”改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。

如今，将集体用地使用权的流转纳入到土地增值税范围，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明称其是一个很大的改革。作为“三块地”改革试点的33个城市，土地增值收益执行的是调节金制度，而这个调节金本应该叫税，但此前作为税收的条件还不成熟，现在将调节金转变成税，使得集体土地的流转有法可依。

据悉，此前的2016年，针对“三块地”改革试点的33个城市，制定了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。

不过，上述调节金暂行办法的执行期限截至2017年年底。而《征求意见稿》这一新提法也意味着，农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金正在向税收过渡。

财政部和国家税务总局称，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

为此，包括中国财政科学研究院副研究员施文泼在内的很多业内人士都认为，将集体建设用地纳入征收范围，是顺应土地制度改革允许集体建设用地直接入市，在税收制度上做出的相应调整，目的是通过税费制度的归并，对不同性质土地适用相同的税收制度，促进税收公平。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示，农村集体经营性建设用地入市跟国有建设用地不一样，土地买卖以后的收益如何分配的是一个很重要的问题，而土地增值税可以适当地通过减免等方式分配土地交易过程中的收益。

“虽然此前的相关试点给立法提供了论证依据，立法也将为相关性质土地入市铺平道路。但集体土地是否即将规模化入市还要结合相关部署和规划来进行，这点上应区分看待。”姜国君如此表示。

全部“应清算”，企业拖延纳税将受到抑制

2009年5月12日，国家税务局引发《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）。根据《规程》，土地增值税清算受理分为“应清算”和“可清算”，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

在2019年7月16日发布的《征求意见稿》中，对于上述 “应清算”和“可清算”内容合二为一，全部“应清算”。《征求意见稿》指出，房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

有从事企业财务审计工作的人士表示，在“可清算”的条件下，不少企业会出现拖延缴税的情况。

施文泼表示，将“可清算”变为“应清算”，用词更加体现强制性，进一步明确了房地产开发项目征纳双方的税收责任，有利于消除税收漏洞，确保税款应收尽收，也有助于维护双方的权益。另一方面，在清算方式上做了相应调整，也有利于简化清算流程，减轻征纳双方成本和涉税风险。

规范清算流程，封堵税收漏洞，对于纳税不规范的房企来说，必然会受到影响，姜国君表示，土地增值税法征求意见稿对申报纳税及清算环节更具强制性，相比现行条例更加严格、规范，这将一定程度上增加部分房企的资金压力，可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率，但长远来看将更利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。同时也有助于通过税收杠杆调节市场，引导行业健康发展。

对个人征税？多位业内人士表示“可能性并不大”

自《征求意见稿》公示后，亦有存在过度解读现象。尤其是对个人征收土地增值税的说法不一。

事实上，《征求意见稿》中对“转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人”这一表述与现行1993年版、1994年执行的土地增值税暂行条例并无差别。

只是现行条例规定“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。而《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土增税” 。相关优惠政策已出现细化，并非一刀切。

无论何种说法，早在1999年，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中就提出对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。

2008年，由财政部、国家税务总局联合印发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》又规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项免征的规定一直执行至今。

对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。

杨红旭就表示，即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法，仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节，已有了个人所得税，其内涵与土地增值税相似，不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税，即持有环节的税种。

严跃进也认为，房子作为居住功能，税费不会太复杂的，比如房地产税针对哪些房子征收，如何征收等问题一直比较谨慎。此外，土地增值税背后涉及到房屋买卖的价格差，很难断定是房屋升值了还是土地升值了，具有不确定性。因此判断不会征收。

“如果未来确实考虑到土地价值增值，后续房产税会适当减缓或者不征收，这都是可以变通的内容。”严跃进称，如果未来从有征收可能来考虑，确实会影响一些房产背后的增值收益。尤其是涨价而且潜在交易成本比较高的房屋，市场交易会被抑制。

姜国君则认为，结合近一两年热议较多的房地产税立法以及在上海、重庆等地开展的房产税试点工作来看，后期即便对个人房产交易征收土地增值税，也将适用于自住以外的多套房产或超过家庭居住面积部分的交易所得进行交税。所以一般家庭不必过度担心这个问题。