住房保障立法
1. 建议将城镇基本住房保障列入立法调研
在今年年初举行的北京市十五届人大四次会议上，金焱等12名人大代表提出了关于加快北京市城镇基本住房保障立法的议案。议案交付市人大城建环保委员会审议。
5月26日，在市十五届人大常委会第三十一次会议上，市人大城建环保委员会主任委员郝志兰报告了审议结果，建议将该项目列为常委会立法调研项目。
现状
北京已经形成住房保障供应体系
住房保障政策实施以来，北京曾先后推出了廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房、自住型商品房、共有产权房等多种保障性住房。2014年以来，经过廉租房与公租房并轨，经适房、限价房、自住房等各类政策性住房与共有产权房并轨，为保障家庭提供市场租房补贴等一系列政策调整，目前北京基本形成了“一租一购一补”的住房保障供应体系，其中，“一租”即公租房，“一购”即共有产权房，“一补”即市场租房补贴。
其中，公租房从优先面向北京城镇中低收入住房困难家庭配租，逐步扩大至京籍无房职工和在京稳定就业的非京籍无房职工；共有产权房主要面向符合北京住房限购条件的无房家庭，并可用于满足产业园等区域范围内人才居住需要；市场租房补贴的准入条件放宽至家庭人均月收入不高于4200元，补贴标准也提高至每月1000至3500元等六档。
截至今年2月，全市累计建设筹集公租房20万套，推出共有产权房项目75个，可提供房源约7.9万套，向符合条件的3.84万户中低收入家庭发放租金补贴约16亿元，保障群体的住房困难逐步得到解决和改善。
问题
部分城区共有产权房供不应求
审议意见提出，北京住房保障工作在规划建设、市区统筹、管理运营等方面也面临一些问题，主要表现在：供需矛盾突出，供地规模不足、质量不高、选址偏远等。
“十三五”时期，北京全市尚有公租房轮候家庭11.8万户，每年新增备案家庭超2万户，同时还存在大量新市民、青年人的住房需求。区域供求也不平衡，朝阳、海淀、丰台、石景山等区域共有产权房供不应求，尚有近10万户家庭未得到选房机会。房山、大兴、延庆、平谷等区域，部分共有产权房因位置偏远、基础设施欠缺，销售进度缓慢。
此外，监管约束退出机制不完善，现有政策侧重于对资格的准入审核及分配规范，对于日常使用监管特别是违规查处、强制退出等有效约束不足。郝志兰表示，立法是推动相关问题解决，提升北京住房保障规划建设管理水平，完善长效工作机制的重要方式。
意义
优化住房保障政策有利于留住人才
国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要，从“有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策”“扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题”“完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策”方面，对住房保障工作提出了具体要求。
审议意见认为，北京加强“四个中心”功能建设，特别是加快建设具有全球影响力的科技创新中心，人才是关键。优化完善住房服务保障政策措施，形成稳定的制度安排，解决好人才“安居”的后顾之忧，有利于吸引人才、留住人才，为首都经济社会高质量、可持续发展提供充足的智力支持。
同时，审议意见认为，北京作为超大城市，解决好为城市运行提供基本公共服务人员“住”的问题，对提升城市治理能力和治理水平，加快建设国际一流的和谐宜居之都，也具有十分重要的意义。
■ 建议
保障房政策仍待完善运营实践有待深化
审议意见认为，总体上看，国家层面明确了扩大保障性租赁住房供给和因地制宜发展共有产权房的大方向，但具体实施路径、管理政策措施还在不断探索过程中。
2017年以来，住建部相继在北京、上海、浙江等地就共有产权房、公租房运营管理服务等工作的试点，仍处于推进阶段。据了解，目前住建部正在草拟支持发展保障性租赁住房的意见，公租房和政策性租赁住房的适用范围、支持政策、建设模式等也面临调整，保障性住房相关政策机制有待进一步实践完善。
建设实施方面
北京保障性住房土地供应机制尚不完善，建设方式上是采取集中建设还是通过项目配建插建也缺乏稳定性，保障性住房供应波动较大。
运营模式方面
北京公租房主要采取市、区平台公司持有并管理运营的模式，与承租人签订租赁合同并约定以协商和民事诉讼的方式解决纠纷，但是按照2020年施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议均为行政协议，属行政法律关系，有必要进一步厘清既有运营模式下政府、平台公司、承租人三者之间的法律关系以及相应纠纷解决机制。
管理措施方面
部分保障性住房的具体管理机制尚未形成，比如北京缺乏关于共有产权房的代持机构管理、出租管理等政策规范，尚未建立对违规使用和处置保障性住房的有效约束机制，立法的实践支撑有待进一步夯实。
城市建设环境保护委员会认为，基本住房保障立法十分重要，有必要推进相关工作开展，建议将该项目列为常委会立法调研项目。建议市政府有关部门加强与国家相关主管部门的沟通联系，密切关注国家城镇住房保障最新政策导向与立法进展，进一步梳理提炼北京住房保障工作经验及需要解决的突出问题，参考国内外立法实践，就住房保障工作继续开展深入调研，为立法做好前期准备。
2. 基本住房保障法的出台意义
出台《住房保障法》，从法律的高度规定和保障公民住房的基本权利，这在群众为高房价所苦的今天，具有重要的意义，值得期待。但是，住房保障立法如何切实保障公民的居住权，能否落实到具体的规定和措施当中，却值得思量。在我看来，住房保障立法不妨引入法国的“可抗辩住房权”制度。
2007年1月17日，为解决法国居民的住房问题，法国政府部长会议通过了“可抗辩居住权”法案，承诺增加住房建设投入，在法国基本实现人人有房住。法案规定，从2008年12月1日起，在住房申请没有收到满意答复的情况下，5类住房困难户——无房户、将被逐出现住房且无法重新安顿者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人以及与未成年子女同住且住房面积不达标的人，可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。
3. 福建省住房保障政策
法律分析：福建省住房和城乡建设厅联合4部门印发《福建省农村低收入群体等重点对象住房安全保障实施方案》，明确将农村低收入群体所居住的C级或D级，纳入住房安全保障范围。同时，将对农村低保边缘家庭和未享受过农村住房保障政策支持且依靠自身力量无法解决住房安全问题的其他脱贫户给予支持。保障对象（一）巩固拓展脱贫攻坚成果方面。农村住房安全保障对象主要是农村低收入群体，包括农村低保户、农村分散供养特困人员、农村易返贫致贫户，以及因病因灾因意外事故等刚性支出较大或收入大幅缩减导致基本生活出现严重困难家庭（简称“突发严重困难户”）等。（二）接续推进乡村振兴方面。为保持农村危房改造政策和农村住房救助政策的延续性，对农村低保边缘家庭和未享受过农村住房保障政策支持且依靠自身力量无法解决住房安全问题的其他脱贫户（简称“其他脱贫户”）给予支持。以上统称农村低收入群体等重点对象（以下简称“重点对象”），属无房户或其住房经鉴定属C级或D级的，纳入住房安全保障范围。
法律依据：《中华人民共和国立法法》
第八十条 国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。
部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项。没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令的依据，部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范，不得增加本部门的权力或者减少本部门的法定职责。
4. 房炒不住有什么立法去保障
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，让全体人民住有所居。可采取以下措施：
1、出台相关法律法规确保房地产市场健康稳定发展，严厉打击开发商囤地居奇而不建房、捂盘惜售、伙同其他组织哄抬房价、拒绝住房公积金贷款、搞所谓的全款优先、暗中勾结炒房分子制造假银行流水单或收入证明而骗贷、勾结金融组织骗取消费贷而拼凑首付款等扰乱市场的违法违规行为。
2、合理限购。针对房地产市场供应紧张的热点城市，采取严格的限购措施，对于手中已持有2套及以上住房的家庭，取消购房资格；针对为骗取购房资格而假离婚、假分户等违法行为，加大处罚力度。针对房地产市场供应严重过剩的城市，可适当采取鼓励农民进城购房等措施去库存，同时要适当减少当地住房土地供应。
3、合理限售。针对房地产市场波动较大的热点城市，严格采取限售措施，凡取得两证未满两年或更长年限的房屋不得交易过户。严厉打击组团抢购、勾结金融机构倒买倒卖、吸收社会存款集资炒作房地产等违法行为，必要时出台相关法律法规，加大处罚力度。
4、合理限价。针对房地产市场价格急剧上涨的热点城市，可采取合理限价措施，严格实施房屋交易过户价格备案限制措施，即交易过户价格不得高于上次交易过户备案价格。严格筛查大额消费贷、信用贷的资金真实流向，禁止流向房地产市场，避免次贷风险产生。
5、鼓励有条件的企业合理商改住以供应市场；加快建立健全还建房、保障房、经济适用房、公租房等住房保障制度；加大加快热点城市土地供应，土地供应紧张的城市要增加租赁房土地供应(新建房屋面向市场只租不售)。
要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进房地产长效机制建设，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等措施保证让全体人民住有所居。
5. 上海市共有产权保障住房管理办法(2019修正)
第一章总则第一条（立法目的）
为了规范本市共有产权保障住房管理，改善中低收入住房困难家庭居住条件，制定本办法。第二条（适用范围）
本办法适用于本市行政区域内共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出以及监督管理。
本办法所称的共有产权保障住房，是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合本市规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。第三条（管理职责）
市人民政府设立市住房保障议事协调机构，负责共有产权保障住房的政策、规划和计划等重大事项的决策和协调。
市住房保障行政管理部门是本市共有产权保障住房工作的行政主管部门。
区人民政府负责组织实施本行政区域内共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出以及监督管理等工作。区住房保障行政管理部门是本行政区域内共有产权保障住房工作的行政管理部门。
乡（镇）人民政府和街道办事处负责本行政区域内共有产权保障住房的申请受理、资格审核以及相关监督管理工作。
本市发展改革、规划资源、财政、民政、公安、税务、金融、国资、审计、统计、经济信息化等行政管理部门按照职责分工，负责共有产权保障住房管理的相关工作。第四条（住房保障实施机构）
市住房保障行政管理部门、区住房保障行政管理部门、乡（镇）人民政府和街道办事处分别明确相应机构（以下称“住房保障实施机构”），承担共有产权保障住房的事务性工作，所需经费由同级财政予以保障。第二章建设管理第五条（规划和计划编制）
市住房保障行政管理部门应当会同市发展改革、规划资源、财政等行政管理部门和区人民政府，根据共有产权保障住房需求、城乡规划实施和土地利用现状等因素，编制本市共有产权保障住房发展规划内容，并纳入市住房发展规划。市住房发展规划报经市人民政府批准后，向社会公布。
区人民政府应当根据市住房发展规划，组织编制区共有产权保障住房年度实施计划，经市住房保障行政管理部门会同市发展改革、规划资源、财政等行政管理部门综合平衡，并报市人民政府批准后组织实施。第六条（土地供应）
共有产权保障住房建设用地纳入本市土地利用年度计划管理。市和区规划资源行政管理部门应当在安排年度用地指标时，单独列出共有产权保障住房建设用地指标，并予以优先供应。第七条（项目选址）
共有产权保障住房建设项目的选址应当根据城乡规划，统筹规划、合理布局，结合开发建设的条件和成本，在交通较便捷、生活设施较齐全的区域优先安排。第八条（项目认定）
共有产权保障住房建设项目，由区住房保障行政管理部门向市住房保障行政管理部门申报项目认定。申报材料应当明确用地范围、规划参数、建筑总面积、套型面积和比例、配套条件、建设项目招标价格和开发建设方式等事项。
市住房保障行政管理部门在收到申报材料后，应当会同市发展改革、规划资源、财政等行政管理部门对项目进行认定。第九条（建设方式）
共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式进行开发建设。
单独选址、集中建设的，由区人民政府指定的建设管理机构通过项目法人招标投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业开发建设；或者由区人民政府直接组织开发建设。本市发展改革、生态环境、规划资源、住房保障和建设等相关行政管理部门应当优先办理共有产权保障住房建设项目的相关手续。
在商品住宅建设项目中配建的，应当按照规定在国有土地使用权出让文件中，明确配建比例和建设要求，并与商品住宅同步建设和交付。建成后，配建的共有产权保障住房应当按照土地出让合同约定，无偿移交给区住房保障实施机构。第十条（建设项目管理）
共有产权保障住房的开发建设单位确定后，区人民政府指定的建设管理机构应当与开发建设单位签订共有产权保障住房建设项目协议书。建设项目协议书应当作为国有土地使用权划拨决定书的附件。
6. 基本住房保障法
住房和城乡建设部认为，住房保障法的起草已经列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010立法计划，并已经形成基本住房保障法征求意见稿。
具体如下：
1、住房和城乡建设部认为，住房保障法的起草已经列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010立法计划，并已经形成基本住房保障法征求意见稿。该稿规定了城镇基本住房保障的标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设和管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。
目前，正在征求各方意见，对征求意见稿进行修改、完善。亟待完善城市房地产管理法，住房和城乡建设部认为，房屋是我国公民最重要的财产，住房质量问题是重要的民生问题，目前规范房屋质量的法律法规主要是消费者权益保护法和《建设工程质量管理条例》，今后需要进一步完善城市房地产管理法、工程建设的国家标准和行业标准等相关法律法规或法律文件；
2、从法律的高度规定和保障公民住房的基本权利，这在群众为高房价所苦的今天，具有重要的意义，值得期待。但是，住房保障立法如何切实保障公民的居住权，能否落实到具体的规定和措施当中，却值得思量。在我看来，住房保障立法不妨引入法国的“可抗辩住房权”制度；
3、2007年1月17日，为解决法国居民的住房问题，法国政府部长会议通过了“可抗辩居住权”法案，承诺增加住房建设投入，在法国基本实现人人有房住。法案规定，从2008年12月1日起，在住房申请没有收到满意答复的情况下，5类住房困难户到无房户、将被逐出现住房且无法重新安顿者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人以及与未成年子女同住且住房面积不达标的人，可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。
法律依据
《经济适用住房管理办法》
第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
7. 保障性住房的法规规定
退出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。
2011年12月1日开始实施的北京市公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。
中国网2014年6月5日讯国务院新闻办公室昨天下午就棚户区改造和保障性住房建设情况举行发布会。住建部总经济师冯俊在会上表示，保障房退出（准入）机制的设计要有一定的宽容度，“退出机制并不是说一定要退出保障房，而是要退出原来的福利机制。针对收入提高后的退出机制设计一定要实事求是，要有一定的宽容度，要允许一定的收入增长，要有一定的稳定时期。”冯俊介绍，随着大量保障房竣工投入使用，针对确保保障房的公平分配、合理使用的准入问题，住建部目前也已建立了一套监管机制。 2014年5月20日，北京市法制办公布了2014年市政府立法工作计划，涉及55项内容。在2014年力争完成的12项立法项目中，包括备受关注的基本住房保障条例(草案)、控制吸烟条例(草案)、轨道交通运营安全条例(草案)、居住证管理办法等。
《基本住房保障条例(草案)》拟规定，申请保障房不再审核收入情况，而以有无房产作为申请依据。同时，非京籍人群拟纳入保障房申请范围。
8. 住房政策
所谓住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。我国的住房政策设计，必须从自己的基本国情出发，建立有中国特色的住房政策体系。我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主 的房地产市场调控政策。
折叠编辑本段具体内容
住房政策
住房政策
●鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，关键是税率和容积率调整系数的确定。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：第一，明确基本居住面积的合理标准；第二，确定基准税率；第三，确定基本容积率的合理标准；第四，确定容积率调整系数。
●住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变；其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。
●廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，更适合我国国情。因此，必须进一步加强和规范廉租房制度建设，主要应做好以下工作：首先是要增加供给；其次是要完善相关制度；第三是要完善运行机制和管理体制；第四是要保障资金供应。
●政府有责任保持住房市场的稳定。政府应通过相继抉择的货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监管以外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期，切断“涨价－预期涨价－再涨价”的链条。同时，政府还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少受到影响。
折叠编辑本段突出问题
住房政策
住房政策
当前，社会反响强烈的住房问题主要集中在以下几个方面。
商品住房供不应求。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但城镇化的进程却持续快速推进，新增城镇人口、需对原有住房条件进行改善的人口、因城镇建设的需要而被动拆迁的人口、新就业等着成家的人口、投资性购房的人口等几方面的需求，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。
商品住房价格上涨过快，特别是大中城市房价涨幅过大。2007年5、6、7月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅同比达到6.6%、7.4%、8.1%，11月份已达到10.5%。房价上涨过快已成为当前各方面关注的一个热点问题。
住房保障机制一度不健全，措施不到位。我国住房制度改革的基本原则是：对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。但是，长期以来，我们过多地强调了市场对住房供应的调节作用，忽视了对部分城市低收入家庭的住房保障作用。目前，我国新建住房中，94%为商品房，“经济适用住房”只占6%，廉租住房制度更是因各地的财力不同尤其是西部地区财政困难而相对滞后，直至今年，国家才出台较为具体的政策扶持措施。同时，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套。
房地产市场宏观调控尚未达到预期目标。2005年5月，针对房地产市场发展中的有关问题，国家出台了两个“国八条”对房地产市场进行宏观调控，2006年5月，国家又出台了“国六条”进一步对房地产市场进行宏观调控，上述调控措施的出台，对房地产市场的持续健康发展起到了一定的作用。但部分政策的执行不力、操作不便，使房价还是普遍上涨，人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。客观来看，虽然一再调控，但住房建设与管理中存在的矛盾和问题并未得到根本解决，调控尚未达到预期目标。
住房市场秩序比较混乱。虚假广告、预售监管、拆迁资金的监管还不到位；任意修改已经审定的规划和设计图纸的情况还大量存在；开发商为偷税逃税乱例开发成本的问题还未得到有效遏制。
折叠编辑本段原因分析
住房政策
住房政策
对房地产政策和住房政策的混淆认识，导致长期的住房政策缺失。
长期以来，我国用房地产政策代替了住房政策，对住房和住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题。
从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率；住房政策则应包括社会公共政策，更注重社会公平和居民的基本住房诉求，它要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的居民住有所居。住房属于生活必需品，拥有住房服务是每一个人的基本权利，即使是最低收入家庭，也需要住房消费，这是住房与一般消费品最大的区别。同时，在市场经济条件下，住房又具有商品属性，它是每个居民都希望拥有的资产。因此，政府在研究制定住房政策时必须考虑民众对住房的双重需求。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我国混淆了这两个表面相似而又有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位。
过度强调住房的经济发展功能忽视了住房的保障功能。
由于历史的原因和经济发展的原因，我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”，被地方政府推至极致并演变成畸形的
增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括征用农用地用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在经济增长的冲动下，一些城市政府忽视了住房的保障功能。
住房政策
住房政策
片面强调调控供给，忽视调控需求，导致房地产市场宏观调控成效不佳。
考虑到资源的有限性、环境承载力和可持续发展等问题，2005年以来的几次房地产市场宏观调控，是以调控供给为主。提出“90平方米以内的住宅要占70％”。把这作为一项符合中国国情的住宅建设模式和住宅消费模式的战略任务，无疑是正确的，但实施效果并不理想。究其原因，除了住房建设一般需要2年左右的开发周期（有的因拆迁问题需要更长时间）使效应滞后，还存在对中小户型的认识不统一，开发商对销售中小户型特别是小户型商品房存在滞销后积压资金影响下一步土地的有效取得存在着不同程度的担心。据对40个重点城市的统计数字测算，到2007年上半年，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比虽逐月有所增加，但还不到25％，套型占比还不到40％；新建商品住房套均面积为107.8平方米，主力户型以100－130平方米/套居多。
导致房地产市场宏观调控成效不佳的另一个重要原因是忽视了采用经济手段从需求方进行调控。从需求方面看，一是人民币升值、流动性过剩，大量资金流向房地产市场；二是在CPI居高不下的背景下，投资性资金进入楼市，家庭拥有多套住房的数量增加；三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费，而且消费主流是较大户型；四是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房。五是一些金融机构没有严格执行个人住房抵押贷款的相关规定，客观上支持了住房消费需求的增长。
过分强调“无形的手”的作用，忽视“有形的手”的作用，导致住房保障体系缺失。
在我国实施住房商品化政策的过程中，新房供给结构主要由开发商提供，而开发商的住房供应结构是根据当期利益最大化的原则决定的。完全把住房问题推向市场，让市场自身去调节和完善，过分强调市场这只“无形的手”的作用，忽视了政府这只“有形的手”的作用，导致了保障性住房体系的缺失和长期滞后。
住房政策
住房政策
从国外来看，可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展的初期，由于物资匮缺、经济基础薄弱以及技术力量有限，私人没有足够的储蓄，很难独立建造和拥有自有产权住房，这时公房比例往往较高；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现中产阶级占主流时，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，私有住房的比重往往较高。但即使如此，政府也没有忘记为中低收入者提供保障性住宅。然而，我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大的发展阶段，一度把住房制度改革的重点放在了产权私有化上，把住房市场化简单地等同于住房产权私有化，直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，在认识上存在较严重的偏差。因此，十七大报告中提出了“住有所居”，而不是“住有其产”，就是对我国现阶段住房状况科学的判断和深刻的把握。
土地出让制度存在缺陷，导致住房价格的快速上涨。
在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有。加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。据调查，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强。而且我国还普遍沿袭以GDP增长率论政绩的干部考核体系。也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。再有，现行的土地出让制度把70年土地使用权一次性出让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商在有意无意中结成了利益共同体，共同推高地价从而推高房价。
经济适用房制度定位模糊，管理监督失控，导致保障政策的落实不到位。
一是经济适用房政策定位不明确。老政策规定的受益群体是中低收入群体，2007年三季度出台的新政策调整为低收入群体；二是新政策的出台又将更广大的中等或中等偏低收入的工薪阶层推向了市场、无论从事何种职业，统一划定面积标准也似有欠妥；三是部分人群随着收入的增加，超出了应享受经济适用住房政策的规定而不能退出。
由于政策上的模糊和不稳定，在实际操作中，政府有关管理部门也很难有效地核实购房者的实际收入水平，致使一些中等偏高或高收入群体也享受了购买经济适用住房的政策。经济适用住房政策的实际受益人并不能与政策初衷完全相吻合。
二手房市场发育不完善，导致我国一二级住房市场的发展严重失衡。
一个成熟的住房市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场，而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交，租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也较高。二级市场、租赁市场的存在，应该使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而目前我国的住房市场结构过度倚重一级市场。“十一五”发展规划及“国六条”中提出了“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。但是，目前我们对二手房市场的政策指引不够，缺少有关的法规制度，特别是针对二级市场发展的有关经济政策更是严重缺失。
可见，目前我国住房领域存在的突出矛盾和问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，也与当前宏观经济乃至全球经济的影响密切相关。从中长期看，这些问题需要在全面建设小康社会、完善社会主义市场经济体制、创建和谐社会的过程中逐步加以解决。
折叠编辑本段建议
住房政策
住房政策
摸清家底，为制定住房政策提供依据。自1985年全国第一次城镇住房普查以来，我国已经有近23年没有进行过住房普查了。在这近23年中，城市人口、家庭及其住房状况、城市住房数量、质量和分布等，都发生了巨大变化。究竟我们的城市中，每100个家庭拥有多少套住房、每个居室居住几口人等最基本的数据，没有一个人能说清楚。所以，应该通过全国城镇住房普查活动，掌握清楚当前的居民家庭及其住房状况。
根据调查数据和我们所处的经济发展阶段及城市化进程，结合我国政府能力及未来发展，确定我国住房政策的发展目标。制定公开透明的近期和中长期住房建设计划、尤其是公共住房建设计划是当务之急。
完善政策法规，为住房政策提供法律支持。住房政策作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的公共住房政策法规。因此，应尽快出台相关法规，为住房政策实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房保障条例》，从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩处措施等内容，待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。从长期看，一部立法层面较高的《住宅法》出台，不仅是住房保障的客观要求，也是住房市场持续、稳定、健康发展的主观需要。
在政策法规中，要明确城市低收入家庭、参加过房改以后还想改善居住条件的人、刚就业的人、进城务工的农村人口等的住房政策，也就是说，政策法规要覆盖低收入、中等收入、高收入的各类群体。特别要提出的是，在全国统一的政策中，应当规定以当地的房价收入比例来界定各类群体的住房政策。
住房政策
住房政策
加强对我国住房保障政策的落实力度。前面已经谈到，单纯依靠市场机制无法解决我国所有阶层的住房问题。政府应对住房供需政策、总量和结构进行引导和调控，在保持房地产市场的健康持续发展的同时，解决中低收入家庭的住房问题。各级建设 (房地产)、发展改革、土地、财政、金融、税收等部门，都必须在落实政府住房政策目标中，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合，形成合力，按十七大报告提出的“住有所居”、“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，全面落实我国住房政策。
用经济手段对住房供需双方进行调控。前面已提到，导致房地产市场宏观调控成效不佳的另一个重要原因是忽视了采用经济手段从需求方进行调控。为此，建议调整税收政策，实行差别税率。对大户型和别墅征收高税率。如对90平方米以下的住房可享受优惠的税收政策，91-120平方米之间的住房按现行税收政策，121平方米以上的住房和别墅按差额税率加重征收。
修订房屋租赁市场的经济政策。目前我国房产租赁市场不管是住房还是商业用房和工业用房执行的房产税是统一的税率政策，加之监管不力，偷、漏税和避税现象四处存在。为此，应针对住房租赁制定不同的房产税，并规定凡不是产权人自己居住的均要纳税，以活跃房屋租赁市场并避免以各种理由偷、漏税和避税。
建立联网产权登记制度。各城市应按每户所有人口建立计算机联网产权（使用权）登记制度，并与税务部门协作。一可避免偷、漏税和避税现象的发生，二可利用计算机网络技术核查一边有房改房、商品房，还在申购经济适用住房甚至廉租住房的现象发生。
调整住房土地供应政策。一是对经济发达地区财力增长较快而房价又畸高的城市，可探索由购房户分期支付土地出让金的办法来建设特定商品房；二是对宗地的出让面积应加以控制并限期开发完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出让前必须要有规划控制指标，在修建中不得突破，防止“暗箱操作”；四是在《物权法》实施之后，各地应尽量采取熟地出让的方式出让土地；五是国土、建设等部门要严格执行有关法规，对到期不进行开发的土地应收回土地使用权。
继续规范房地产市场秩序。要加强对房地产开发的全过程监管，严格执行资本金制度和开发项目手册制度，严肃处理无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为，重点查处囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作等行为。要健全房地产中介服务规则，加强经纪机构及人员管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。
总之，住房问题是一个长期问题，同时也是一个复杂的系统工程，困绕政府，牵动民心。对住房问题解决的成败得失，考量着一个执政党的执政能力和执政水平。面对百姓的呼声和需求，政府惟一能做而且也必须做的是：铁肩担道义，奋笔写春秋。
土地出让制度存在缺陷，导致住房价格的快速上涨。
在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有。加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。据调查，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强。而且我国还普遍沿袭以GDP增长率论政绩的干部考核体系。也使得地方政府在政绩冲动下，或明或暗地支持土地出让金的持续上涨。再有，现行的土地出让制度把70年土地使用权一次性出让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商在有意无意中结成了利益共同体，共同推高地价从而推高房价。
经济适用房制度定位模糊，管理监督失控，导致保障政策的落实不到位。
一是经济适用房政策定位不明确。老政策规定的受益群体是中低收入群体，2007年三季度出台的新政策调整为低收入群体；二是新政策的出台又将更广大的中等或中等偏低收入的工薪阶层推向了市场、无论从事何种职业，统一划定面积标准也似有欠妥；三是部分人群随着收入的增加，超出了应享受经济适用住房政策的规定而不能退出。
由于政策上的模糊和不稳定，在实际操作中，政府有关管理部门也很难有效地核实购房者的实际收入水平，致使一些中等偏高或高收入群体也享受了购买经济适用住房的政策。经济适用住房政策的实际受益人并不能与政策初衷完全相吻合。
二手房市场发育不完善，导致我国一二级住房市场的发展严重失衡。
一个成熟的住房市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场，而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交，租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也较高。二级市场、租赁市场的存在，应该使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而目前我国的住房市场结构过度倚重一级市场。“十一五”发展规划及“国六条”中提出了“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。但是，目前我们对二手房市场的政策指引不够，缺少有关的法规制度，特别是针对二级市场发展的有关经济政策更是严重缺失。
可见，目前我国住房领域存在的突出矛盾和问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，也与当前宏观经济乃至全球经济的影响密切相关。从中长期看，这些问题需要在全面建设小康社会、完善社会主义市场经济体制、创建和谐社会的过程中逐步加以解决。
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住房政策
住房政策
摸清家底，为制定住房政策提供依据。自1985年全国第一次城镇住房普查以来，我国已经有近23年没有进行过住房普查了。在这近23年中，城市人口、家庭及其住房状况、城市住房数量、质量和分布等，都发生了巨大变化。究竟我们的城市中，每100个家庭拥有多少套住房、每个居室居住几口人等最基本的数据，没有一个人能说清楚。所以，应该通过全国城镇住房普查活动，掌握清楚当前的居民家庭及其住房状况。
根据调查数据和我们所处的经济发展阶段及城市化进程，结合我国政府能力及未来发展，确定我国住房政策的发展目标。制定公开透明的近期和中长期住房建设计划、尤其是公共住房建设计划是当务之急。
完善政策法规，为住房政策提供法律支持。住房政策作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的公共住房政策法规。因此，应尽快出台相关法规，为住房政策实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房保障条例》，从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩处措施等内容，待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。从长期看，一部立法层面较高的《住宅法》出台，不仅是住房保障的客观要求，也是住房市场持续、稳定、健康发展的主观需要。
在政策法规中，要明确城市低收入家庭、参加过房改以后还想改善居住条件的人、刚就业的人、进城务工的农村人口等的住房政策，也就是说，政策法规要覆盖低收入、中等收入、高收入的各类群体。特别要提出的是，在全国统一的政策中，应当规定以当地的房价收入比例来界定各类群体的住房政策。
住房政策
住房政策
加强对我国住房保障政策的落实力度。前面已经谈到，单纯依靠市场机制无法解决我国所有阶层的住房问题。政府应对住房供需政策、总量和结构进行引导和调控，在保持房地产市场的健康持续发展的同时，解决中低收入家庭的住房问题。各级建设 (房地产)、发展改革、土地、财政、金融、税收等部门，都必须在落实政府住房政策目标中，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合，形成合力，按十七大报告提出的“住有所居”、“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，全面落实我国住房政策。
用经济手段对住房供需双方进行调控。前面已提到，导致房地产市场宏观调控成效不佳的另一个重要原因是忽视了采用经济手段从需求方进行调控。为此，建议调整税收政策，实行差别税率。对大户型和别墅征收高税率。如对90平方米以下的住房可享受优惠的税收政策，91-120平方米之间的住房按现行税收政策，121平方米以上的住房和别墅按差额税率加重征收。
修订房屋租赁市场的经济政策。目前我国房产租赁市场不管是住房还是商业用房和工业用房执行的房产税是统一的税率政策，加之监管不力，偷、漏税和避税现象四处存在。为此，应针对住房租赁制定不同的房产税，并规定凡不是产权人自己居住的均要纳税，以活跃房屋租赁市场并避免以各种理由偷、漏税和避税。
建立联网产权登记制度。各城市应按每户所有人口建立计算机联网产权（使用权）登记制度，并与税务部门协作。一可避免偷、漏税和避税现象的发生，二可利用计算机网络技术核查一边有房改房、商品房，还在申购经济适用住房甚至廉租住房的现象发生。
调整住房土地供应政策。一是对经济发达地区财力增长较快而房价又畸高的城市，可探索由购房户分期支付土地出让金的办法来建设特定商品房；二是对宗地的出让面积应加以控制并限期开发完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出让前必须要有规划控制指标，在修建中不得突破，防止“暗箱操作”；四是在《物权法》实施之后，各地应尽量采取熟地出让的方式出让土地；五是国土、建设等部门要严格执行有关法规，对到期不进行开发的土地应收回土地使用权。
继续规范房地产市场秩序。要加强对房地产开发的全过程监管，严格执行资本金制度和开发项目手册制度，严肃处理无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为，重点查处囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作等行为。要健全房地产中介服务规则，加强经纪机构及人员管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。
总之，住房问题是一个长期问题，同时也是一个复杂的系统工程，困绕政府，牵动民心。对住房问题解决的成败得失，考量着一个执政党的执政能力和执政水平。面对百姓的呼声和需求，政府惟一能做而且也必须做的是：铁肩担道义，奋笔写春秋。
9. 住房保障制度的住房保障制度的产生和演变
构建政治规则层面上的住房保障制度框架国家应在更高的政治规则层面保障公民的住房需求，通过立法保障公民的住房权利，尽快出台《住房法》，立法保障应该涵盖五个方面内容：一是按照不同的需求层次确认公民有选择合适住房的权利，同时赋予公民有自由表达住房需求的权利，通过制定保障公民住房权利的政治规则来降低公民获得合适住房的交换成本。二是通过立法明确人大、政府、司法、社会、公共组织和个人的责任和权利，降低住房保障制度的“依从成本”（意味着要有办法来识别那些违反规则的行为，衡量其违反的程度，并且能识别出是谁在违规）。三是按照事权与财权相对应的原则，明确中央政府与地方政府的责权利，在同一的立法目标下实现合作，降低制度的实施成本。四是推动政府职能转变，实现由政策制定、实施、监督三者合一到政策制定者的角色转变，同时推动非营利组织和私营部门积极参与住房保障制度的实施，提高效率。五是明确住房保障的资金来源、支出管理、政策措施，鼓励社会资本积极进入保障性住房供应体系。构建基于责任政府的激励机制构建基于责任政府的激励机制，让地方政府真正成为服务大众的责任政府：一是改革政府官员政绩考核体系，将维护人民权益、关心群众疾苦、解决公共领域问题作为考核地方政府的主要内容，促使各级政府树立正确的政绩观。二是改变保障性住房建设用地以划拨方式的供应模式，变为以政府标准价出让供应，同时合理增加中央财政在住房保障领域的支出，增加部分用于支付廉租住房、公共租赁住房建设用地的土地出让价格，弥补部分地方政府因土地划拨方式供应而减少的土地收益。三是通过立法将土地出让金收益按比例建立全国性住房保障基金，以奖励项目建设的方式返还地方用于保障性住房建设。四是将保障性住房支出纳入地方各级人大的监管范围，对保障性住房支出的年度预算和决算实行单独审查并向社会公开。构建全社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换住房保障制度实施的关键就是对代理人的监管问题，政府因其具有纠正市场失灵的职能，如果再参与保障性住房的生产和供应环节将不可避免地导致对住房产权无法清晰界定，而监管和实施的成本将会非常高。因此在设计住房保障制度框架时应该向构建社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换方向发展，改变政府既是规则制定者又是规则实施者的局面，从而降低实施和监督成本。一是将政府职责定位为住房保障政策的制定者和政策实施的指导者，由政府所属的行政主管部门负责。二是将现有的政府所属的实施机构如直管公房管理中心或廉租住房管理中心从政府职能部门剥离，成为住房保障制度的第三方实施机构，主要转变为两类互不隶属的社会非营利组织，一类为审查认定组织，负责组织社会广泛参与保障对象资格审查认定、保障方式确定工作；另一类为项目实施组织，负责保障性住房项目的建设和管理工作。三是在国家立法的鼓励下，个人、公共组织或私营部门组建非营利组织参与保障性住房项目的建设和管理。构建信息化管理平台规范准入退出机制构建住房保障制度框架的主要目标是纠正住房市场失灵以及防止因政府职责缺位和效率低下而导致的政府失灵，其核心是通过公共财政政策实现国民收入的再分配，使不同收入阶层能够获得合适的住房。但是在保障性住房与市场住房之间由于政府的干预而形成巨大的利差，由此住房保障准入与退出的社会公平便成为制度框架构建的焦点。然而，交换双方信息的不对称对保证制度实施的公平将产生巨大影响，保证住房保障对象的信息完整性成为了社会公平的关键。随着信息技术的不断发展，整合构建完整的信息共享平台已完全可能实现，对降低住房保障制度的“依从成本”将产生积极影响。第一，通过构建涵盖劳动保障、税务、银行、证券、公安、民政、房产等部门信息共享的平台，实现对住房保障对象家庭的收入、资产和住房状况全面掌握，构建公平的资格准入机制。第二，构建针对不同收入、无房时间等因素的排队轮候机制，实现差别化的住房保障体系。第三，运用价格机制规范保障性住房的退出机制，一是对已享受廉租住房保障的家庭在收入提高后实行逐步调高租金的方式或逐步减少租赁补贴，直到租金调整为市场租金或停发补贴；二是对经济适用住房方式保障的家庭在购买其他住房后实行由保障实施机构折价回购方式退出保障，回购的住房由保障实施机构向其他符合条件的家庭出租或出售；三是公共租赁住房的租金按略低于市场租金标准确定，为市场租金的80%～90%，一旦公共租赁住房保障对象通过市场购房便执行市场租金直到承租人退出；四是对租赁型保障对象在保障期间购买市场住房的给予一次性购房补贴，在承租人退出该房后才将购房补贴拨付售房企业，保障对象将补贴购买的市场住房再次上市交易时，必须将购房补贴款退还政府，同时按购房时补贴款所占比率提取售房时所获取的利润。构建科学的信息收集体系全国房屋普查所涵盖的信息非常广泛，从城镇到农村，内容包括房屋状况、居住状况、产权人及家庭情况等，同时由于城市的发展，房屋基本信息变更迅速，增加了信息收集的难度。构建科学的信息收集体系不仅可以增加信息的准确度，还可以提高信息收集的效率，对分析和制定住房公共政策极为重要。首先，明确组织机构，将全国房屋普查工作纳入到行政机构的重要日常职能。其次，固定房屋普查时间，将房屋普查工作常态化，一是在国家制定五年规划的前一年开展全国性的房屋普查工作，为制定下一个住房建设及住房保障五年规划提供准确的决策数据；二是其他年份通过抽样调查修正数据，为制定年度住房保障计划和保障性住房土地利用计划提供依据。再次，建立以社区、村委会为基础的房屋档案信息系统，对住房情况及时修改更新。最后，对所有竣工的新建房屋由建设部门提供统一编号的“身份证明”，并通过网络建立新建房屋信息系统，便于查询和管理。