出让合同法
1. 最高人民法院土地出让合同是民事合同还是行政合同
您好， 一种观点认为，《土地出让合同》属于典型的民事合同，理应作为民事争议进行处理。其理由为：
第一，《物权法》第一百三十八条对《出让合同》的具体内容作出了规定，且合同内容是依据《合同法》有关合同一般应具备的主要条款而做出的，表明了《出让合同》的性质应属于调整物权关系的民事合同范畴。
第二，最高人民法院法发[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开宗明义地指出，“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释”，即对国有土地使用权出让纠纷划为民事纠纷作出了明确规定。
第三，审判实务中也是将国有土地使用权出让合同纠纷作为民事纠纷审理的，如最高人民法院(2003)民一终字第82号关于上诉人时间房地产建设集团有限公司与被上诉人玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷一案。
另一种观点认为，《土地出让合同》属于行政合同。其理由为：
第一，《土地出让合同》的签订一方是土地行政主管部门，他是行使行政权力的国家机关，作为土地的管理者，他负有对土地开发、利用进行管理、监督的职能。
第二，在《土地出让合同》中，出让方与受让方权利义务存在不对等性，签订合同之前，出让方已将出让地块面积、用途、年限及其他限定条件进行了明确规定，对此受让方无从选择，且受让方需改变土地用途等约定条件的必须征得出让方同意。
第三，最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列为行政行为之一。由此决定了《土地出让合同》属于行政诉讼受案范围。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答
2. 土地使用权出让合同包含哪些内容
土地使用权出让合同包括下列内容：（1）双方当事人的基本信息；（2）出让地块的四至范围、面积、用途；（3）土地使用权出让年限、开发建设期限、规划设计要求、受让方必须投入的最低建设资金；（4）土地使用权出让金总额、土地使用费的标准及缴付方式；（5）违约责任与争议解决办法；（6）其他事项。
【法律依据】
根据2021年实施的《民法典》第四百七十条
合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
3. 探矿权出让合同
探矿权出让合同
根据《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国合同法》，《国土资源部关于印发〈矿业权出让转让管理暂行规定〉的通知》（国土资发〔2000〕309号）、《国土资源部关于印发〈矿业权交易规则（试行）〉的通知》（国土资发〔2011〕242号）等有关法律法规及规范性文件规定，双方本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，订立本合同。
第一章出让标的
第一条甲方出让给乙方的采矿权，不包括地下埋藏物、文物、土地使用权及其他物权。
第二条该采矿权位于县（市、区）镇（乡）
，
矿山名称：，
矿区面积：（小写平方公里），开采矿种：，开采方式：。
矿区范围拐点坐标（1980西安坐标系）：
拐点号
X
Y
拐点号
X
Y
1
2
3
4
5
…
开采深度为米标高至米标高（1985国家高程基准）。
（表格不够，可另附页）
第三条该采矿权首次取得的有效期限为年，自批准登记之日起计算。
第二章成交价款及缴纳
第四条本合同项下采矿权出让价款为：
人民币（大写）（小写）万元。该价款不包括乙方在办理采矿权登记手续时按法律法规的规定应缴纳的其他费用。
第五条该价款应自本合同签订之日起3个月内且在申请划定矿区范围之前一次性缴入甲方指定的帐户。申请分期缴纳的，出让方的审查审批时间不计入在内。
一次性缴纳确有困难且符合分期缴纳条件的，可申请分期缴纳，经国土资源主管部门批准，按照批准的期限分期缴纳，并按规定缴纳应承担的资金占用费。
甲方指定收款单位：开户银行：
帐号：
第三章权利及义务
第六条甲方权利：
（一）甲方有权对乙方的开采工作、地质环境保护及其他应履行的法定义务进行监督管理；
（二）甲方依法或依本合同约定应当享有的其他权利。
第七条甲方义务：
（一）甲方按照法律法规及有关政策为乙方办理采矿登记手续，颁发采矿许可证；
（二）维护乙方依法或依本合同约定享有的权利；
（三）甲方依法应当承担的其他义务。
第八条乙方权利：
（一）乙方有权按照采矿许可证规定的范围和期限从事开采活动；
（二）依法享有申请采矿权延续、转让、变更的权利，但应当符合国家和本省的有关规定；
（三）依法享有的其他权利。
第九条乙方义务：
（一）乙方应在采矿权出让合同签订之日起3个月内按规定向甲方申请划定矿区范围，在划定矿区范围预留期内申请办理采矿权审批登记手续；
（二）申请人在取得采矿许可证后，必须具备其他有关法定条件后方可实施开采作业；
（三）乙方应按照审查通过的矿产资源开发利用方案进行开采，达到矿山设计指标要求；
（四）乙方应按照批准的矿山地质环境保护与治理恢复方案、土地复垦方案进行恢复治理和复垦；
（五）乙方在开采过程中涉及土地、道路、用水、安全生产、环境保护等事项，应当按照有关法律法规的规定自行办理相关手续，涉及的税费由乙方承担；
（六）乙方应按规定缴纳资源税、采矿权价款、矿产资源补偿费、采矿权使用费、矿山生态环境恢复治理保证金等税费；
（七）乙方必须严格遵守《中华人民共和国矿产资源法》及相关法律、法规、规范性文件的规定，严格执行现行规范及质量标准；
（八）乙方应接受各级国土资源主管部门的监督管理。
第四章违约责任
第十条乙方未按时缴纳出让价款的，甲方责令其在30日内缴纳，并从滞纳之日起，每日加收2‰滞纳金；逾期仍不缴纳的，甲方吊销乙方采矿许可证，已缴纳的竞买保证金、价款不予返还。
乙方违反本合同规定义务的，国土资源主管部门依法进行责令停止违法行为、限期改正、罚款、吊销采矿许可证等行政处罚。
第十一条因甲方过失，给乙方造成经济损失的，由甲方依法赔偿。
第五章不可抗力
第十二条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。因当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。
第十三条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应在24小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后10日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的证明。
第六章适用法律及争议解决
第十四条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。
第十五条因履行本合同发生的争议，由争议双方协商解决，协商不成的，向合同签订地人民法院起诉。
第七章附则
第十六条本合同自双方签订之日起生效。
第十七条本合同规定的出让期届满，本合同自行终止。
第十八条本合同项下采矿权的出让期内，若因乙方有违法行为导致矿山被有关部门关闭的，本合同自行终止。
第十九条因国家重大建设项目需要，影响本合同履行的，按照国家法律法规规定和有关政策处理。
第二十条在开采过程中，如实际情况与甲方提供资料内容出现差异，所产生的风险由乙方承担。
第二十一条本合同一式6份，具有同等法律效力，甲方1份，市、县（市、区）国土资源局各备案1份，乙方3份。
第二十二条本合同未尽事宜，可由双方签订补充协议，作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
（以下无合同正文条款）
出让人：受让人：
（盖章）（盖章）
法定代表人（签章）：法定代表人（签章）：
（或代理人签章）（或代理人签章）
签约日期：年月日
4. 国有土地使用权出让合同怎么写
土地使用权出让合同应写明，出让方和土地使用者的姓名或者名称和住所；土地的位置、面积等信息；使用权出让的价款；土地的用途；双方的权利义务；以及出让的期限等内容。
【法律依据】
《民法典》第四百七十条
合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条
土地使用权出让应当签订出让合同。
第十一条
土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
5. 建设用地使用权出让合同一般包括什么条款
法律分析：建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(一)当事人的名称和住所;(二)土地界址、面积等;(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;(四)土地用途、规划条件;(五)建设用地使用权期限;(六)出让金等费用及其支付方式;(七)解决争议的方法。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百四十八条：通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(一)当事人的名称和住所;(二)土地界址、面积等;(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;(四)土地用途、规划条件;(五)建设用地使用权期限;(六)出让金等费用及其支付方式;(七)解决争议的方法。
6. 土地出让合同包括哪些条款
法律分析：土地出让合同的内容主要包括：当事人的名称和住所；出让土地的界址、面积；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途及使用期限；出让金等费用及其支付方式；争议条款。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百四十八条
通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
(一)当事人的名称和住所：
(二)土地界址、面积等；
(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
(四)土地用途、规划条件；
(五)建设用地使用权期限；
(六)出让金等费用及其支付方式；
(七)解决争议的方法。
7. 土地使用权出让合同是否适用于合同法，哪方面适用
对于《国有土地使用权出让合同》的性质，我国法律界认识不一。就理论界而言，回民法学者认为其属答于民事合同，行政法学者认为其属于行政合同。在审判实践中，以前法院将《国有土地使用权出让合同》大多作为民事案件来受理，依据是最高人民法院《民事案件案由规定（试行）》，该规定将土地使用权出让合同纠纷规定为第五个民事案由，属于房地产开发经营合同纠纷①但是，最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列为行政行为之一。依据该通知，《国有土地使用权出让合同》纠纷的案由应当定为土地行政合同纠纷，应该属于行政诉讼范围了②《国有土地使用权出让合同》属于典型的行政合同。
8. 土地使用权出让合同如何写
书写土地使用权出让合同可以写明合同双方的的基本信息、土地的基本情况、出让价格、支付方式、支付期限、交付土地使用权证、违约责任、争议解决方式等方面。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第四百七十条
合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
9. 建筑密度违反土地出让合同规定，怎样处罚
我局组织人员对房地产开发项目用地情况进行了检查，发现有三宗国有土地违反了出让合同中建筑密度40%的规定。
针对以上三宗土地在使用中出现的情况，有三种处理意见。一种意见认为，这三宗地违反了出让合同中建筑密度40%的规定，属于违反《中华人民共和国合同法》，应提起民事诉讼，按《中华人民共和国合同法》有关条款处理；另一种意见认为，这三宗地违背了出让合同中所规定的建筑密度40%，扩大了建筑密度，也就是他们在房地产开发中利用了部分绿化用地和道路用地建房，扩大了建筑用地面积，使部分绿化用地和道路用地变成了商住用地，这部分土地属于改变土地用途，应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第十八条规定处理；再一种意见认为，这三宗地违反了出让合同中建筑密度的规定，属违反了土地出让合同中所规定的土地利用条件，应按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第十七条和《中华人民共和国土地管理法》第八十条规定处理。
以上三宗土地使用是否违法?应怎样处理?江西省宁都县国土资源局 温春生
答：你提出的问题中，属于土地使用权人在确定的地块中，侵占了绿地面积，擅自扩大了房地产面积。该案土地使用权人虽然违反了国有土地使用权出让合同，但不能按照《中华人民共和国合同法》的规定向法院提起民事诉讼的方式来处理。因为国土资源管理部门是行政管理部门，其所管理的资源不是自己所有，与管理相对人不是平等的民事主体。如果管理相对人行为违反行政法，行政管理部门可以依照相关的行政法规定予以处罚；行政管理部门违法作出具体行政行为或行政处罚给管理相对人造成财产损失或人身伤害，管理相对人可以依照《中华人民共和国行政复议法》向上级行政机关提起行政复议，也可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》向法院提起行政诉讼，还可以依照《中华人民共和国国家赔偿法》要求国家赔偿。
《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第一百二十七条规定，工商行政管理部门和其他有关行政管理部门在各自的职权范围内，依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
分则中涉及的内容全部是民事主体之间的民事主体所有的经济财产活动，不包括由国家行政机关管理的自然资源。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。根据这一规定，只有民事主体之间发生纠纷，才可以向法院告诉主张自己的权益。
国有土地使用权出让合同的性质根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十条、第二十一条、第二十三条的规定，是出让人与中标人、竞得人先签订《成交确认书》，依此再签订国有土地使用权出让合同，再依合同的约定付清全部土地使用权出让金，然后，再依法办理土地登记和领取国有土地使用权证书。也就是说，国有土地使用权出让合同是付清全部土地使用权出让金，申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书的有效凭据，也是行政机关监督检查土地用途的凭据，但不是提起民事诉讼的凭据。
由此可知，《国有土地使用权出让合同》与《中华人民共和国合同法》所说的合同性质是完全不同的，违反合同的处理方式和适用法律也不相同。
本案中，土地使用者可以改变土地使用权出让合同规定的土地用途，但必须依照程序。1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条与1994年发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条对此均有明确的规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定是：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定是：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
土地使用者不按法定程序擅自改变土地用途属于违法行为，行政管理部门可以依照相关的行政法规定予以处罚。本案中土地使用者超过房地产面积，缩小绿地面积，属于建设用地范围内，部分改变土地用途，不是不同用途土地相互全部改变土地用途，不是全部改变土地用途，不适用《中华人民共和国土地管理法》第八十条。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”对本案土地使用者的违法行为，可按该条例第十八条规定予以纠正。
国土资源部政策法规司 陈战杰
