合同法的划拨

Ⅰ 请问:抵押土地权属性质与使用权类型： 划拨 是什么意思

划拨土地使用权，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨，是指经人民政府批准获得土地使用权，即以政府划拨方式取得土地使用权，无需支付土地使用费的情形。

Ⅱ 购买或者租赁划拨土地上的房产所签订的合同是否有效

个人受让公司划拨用地 征迁后无法获得补偿款

1993年7月，益律公司经厦门市政府批准，取得位于杏林区西环路东侧、联伟有限公司厂房西侧的划拨土地A（5228.258平方米），作为生产厂房建设用地，土地使用期限至二○四二年十二月十日止。
2004年11月，益律公司为转让人（甲方）、沈某等人为受让人（乙方），双方签订一份《房产转让协议》，约定乙方向甲方受让坐落在厦门市集美区杏林西滨路五号的房产，经营性土地面积4906平方米，建筑面积2346平方米，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定交易价格、付款方式，以及若遇到政府征收拆迁，相关拆迁赔偿工作的处理以及赔偿金的归属等。
协议签订后，沈某等人依约支付了转让款。随着厦门岛外开发建设步伐的加快，上述土地遇到政府征地拆迁，益律公司与相关征地单位签订拆迁补偿安置协议书，并领取相关拆迁款，其中部分款项支付给沈某等人。沈某等人认为双方签订的《房产转让协议》合法有效，益律公司应当返还全部的讼争土地及房屋的征地补偿款。益律公司不予认可，2014年5月双方因此对簿公堂。
厦门中院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民政府批准，应认定该协议无效。
■法官说法
划拨土地使用权和地上建筑物未经审批不得转让
本案承办法官洪德琨解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同是否有效。
根据城市房地产管理法以及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，因讼争房产所在的土地系划拨性质，双方当事人之间的《房产转让协议》并未办理相应的批准手续，故该《房产转让协议》因违反法律的强制性规定而无效。
本案中，关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并支付讼争房产在签订合同时以及拆迁时的价值差部分。

取得改制公司房屋使用权 办理过户诉求获法院支持

溪岸路11号房屋系厦门某建设公司（下称建设公司）集体所有的房产，土地使用权类型为划拨。2002年7月福建省政府颁布关于国有企业改革土地资产处置的意见，规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续”。2006年7月，厦门市建设局作出关于同意厦门建设公司改制的批复，同意建设公司按照上述改制方案进行改制。
2011年7月，梁某与建设公司签订一份《房屋买卖协议书》，约定建设公司出让该房屋的永久使用权，待该房产具备交易条件可办理过户手续时，建设公司必须无条件给予配合。合同签订后，梁某依约向建设公司支付购房款并接收讼争房屋。
2011年8月，以建设公司作为申请人向厦门市房产管理局申请办理补交讼争房产土地出让金手续，房管局收件后至今未办理。因建设公司不予配合办理讼争房产的相关过户手续，故梁某向法院提起诉讼，请求确认梁某与建设公司所签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。建设公司抗辩讼争房产的土地系划拨用地，根据相关法规，划拨土地上的房屋转让受到严格的限制，只有经过有关部门的审批才能转让，现因转让合同未经批准，尚不符合房产过户的条件。
厦门中院审理后判决，确认梁某与建设公司于2011年7月签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。
■法官说法
企业改制后划拨土地使用权出让合法有效
本案承办法官李向阳解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同未经审批可否判决其办理过户手续。
首先是讼争《房产买卖协议书》的效力问题。讼争房产所涉土地虽系划拨用地，但房产的所有权人建设公司已进行改制，根据省级人民政府的相关文件精神，企业改制后，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。同时，根据查明事实，建设公司也以申请人的身份向房管局申请补交土地出让金。因此讼争《房产买卖协议书》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效。
其次是讼争房产能否办理产权过户手续问题。根据前述分析，相关的政府文件已明确，讼争房产可通过补交土地出让金后，办理过户登记手续。讼争房产过户的前提条件已具备，因此建设公司应按照协议约定，协助梁某办理讼争房产过户手续。

租学校办公楼改建商场 被判租约无效并恢复原貌

2006年经厦门市规划局核准，华天学院办公楼等建设项目获批取得《建设工程规划许可证》，项目性质为文教用地。2012年1月，华天学院与王某签订一份《租赁协议书》，华天学院将其南侧教工配套设施一期房产负一层、一层、二层及二层楼顶、靠西侧圆形建筑三层即教工活动中心及其楼顶，出租给王某经营使用。王某依约支付租金，并接收租赁物。
后王某拟将承租的建筑物改为商场，在改建过程中，城市管理行政执法局函告华天学院，认为华天学院不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能，应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，并立即对改建部分自行整改。因华天学院和王某的合同已实际履行，双方就租赁协议效力产生的争议协商无果，华天学院遂向法院起诉，请求判令：确认王某与华天学院所签订的租赁协议无效，判令王某立即将该协议项下的建筑物恢复原状并交还华天学院。
厦门中院审理后判决，确认王某与华天学院签订的《租赁协议书》无效，王某立即将租赁的建筑物恢复原状并交还华天学院。
■法官说法
擅自出租划拨土地上房屋并改变用途无效
厦门中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦点问题在于讼争租赁协议的效力如何。
讼争租赁房产的用地性质为划拨用地，依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例之规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，是不得转让、出租及抵押。
本案中，华天学院应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能。鉴于《租赁协议书》对讼争房产使用的约定已改变建筑物的使用功能，依法不应许可。因此，相关职能部门已明确予以制止，要求整改。由于华天学院办学属公益性质，其建设用地的审批及建设工程许可均应严格规范。本案讼争房产的租赁方已将租赁建筑物改建为商场，而商场的使用功能与该建筑物原设计用途为人防、餐厅、办公、会议、休息的使用功能完全不同。鉴于对学校应严格管理和有利于学生的学习及安全保障，对王某将租赁建筑物改建为商场将影响学校氛围或损害社会公共安全应有所预见，并予限制，因此，双方签订的《租赁协议书》应视为无效合同。依据合同法之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王某所取得讼争租赁房产亦应予以返还。

Ⅲ 划拨土地的房屋买卖合同有效吗

划拨土地房屋买卖合同依法成立有法律效力。买卖划拨土地的房屋出卖人和买受人必须均是同一村的村民，买受人符合宅基地申请标准，所出售的房屋建造合法、符合当地标准，同时报经集体经济组织批准同意。
【法律依据】
《土地管理法》第十一条
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

Ⅳ 农村房屋买卖是国有划拨合同有效吗

法律分析：根据我国法律相关规定，农村房屋在一定条件下可以进行买卖转让，在合同不违反法律、行政法规的情形下，应当认为其有效。

如该房屋土地属于划拨土地，关于划拨土地上的房屋买卖合同的效力问题存在一定争议，建议划拨土地上房屋买卖合同对登记、审批的报批义务及未履行报批义务的违约责任等相关内容作出专门约定，以减少合同无效的法律风险。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

Ⅳ 划拨土地房屋买卖合同有效力吗

法律分析：划拨土地上房屋买卖协议的效力是如果没有经过政府的批准就是无效的，因为以划拨方式取得土地使用权的如果房产要转让，应该报有批准权的人民政府进行审批。 根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

Ⅵ 合同法对国有划拨土地使用权出租有法规最高年限吗

合同法规定租约合同有效期二十年。

Ⅶ 划拨土地买卖合同具有法律效力吗

对于划拨土地房屋转让合同，如果合同内容真实合法，当事人均具有相应的民事行为能力，不违背公序良俗，不损害国家、集体、他人的合法权益的，是具有法律效力的。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第四百六十九条
当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
第四百七十条
合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

Ⅷ 买了商品房，后得知是划拨土地，我该怎么办

根据以上的信息，我们给予您的解答内容如下：《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”因此，根据你介绍的情况，对方将划拨取得土地当做商品房没给您，且五证不全，已经构成了欺诈，您可以向人民法院起诉，要求撤销合同，如果给您造成损失的，您有权要求对方赔偿损失。但是任何诉讼都是有风险的，如果购房当时合同中已经讲清了房屋的状况，就不构成欺诈了。以上建议供您参考。

Ⅸ 关于国有划拨土地出租相关法律

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定：
国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。原告出租的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：
违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：
无效合同自始没有法律约束力。被告继续使用该宗土地已丧失了合法依据。
同时依据该法第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应当将占用的该宗土地返还给原告。