用资源经济法原理评价土地投机

❶ 西方经济学中地租论是由谁提出的

威廉·配第
威廉·配第(William Petty，1623年5月26日-1687年12月16日)是英国古典政治经济学之父，统计学创始人，最早的宏观经济学者。一生著作颇丰，主要有《赋税论》(写于1662年，全名《关于税收与捐献的论文》)，《献给英明人士》(1664)，《政治算术》(1672)，《爱尔兰政治剖析》(1674)，《货币略论》等。

主要贡献
是最先提出了劳动决定价值的基本原理，并在劳动价值论的基础上考察了工资、地租、利息等范畴，他把地租看作是剩余价值的基本形态。配第区分了自然价格和市场价格。他的自然价格相当于价值，他指出:假如一个人生产一蒲式耳小麦所用劳动时间和从秘鲁银矿中生产一盎司白银并运到伦敦所需劳动时间相等，后者便是前者的自然价格。可以看出，配第认为生产商品所耗费的劳动时间决定商品的价值。他还提出了商品的价值和劳动生产率成反比例。但是他没有把价值、交换价值和价格明确区分开来，他把生产白银的具体劳动当作创造价值的劳动，不懂得创造价值的是抽象劳动。他还提出了"劳动是财富之父"、"土地是财富之母"的观点，由此，他认为劳动和土地共同创造价值，显然，这种观点和他的劳动价值论是矛盾的，它混淆了使用价值的生产和价值的创造。
威廉·配第之所以能成为"政治经济学之父"，还在很大程度上归功于他的个人经历与素质以及在此基础上形成的新的研究方法，早在14岁时，他就表现出对父辈的叛逆性格，出海远航，追求自由的生活，他迷恋于科学，特别是医学(1644年-1645年在荷兰莱顿大学攻读医学，后又到法国、英国行医和从事学术研究，1649年获得牛津大学医学博士学位，成为医生并兼任皇家医学院教授，1651年任爱尔兰英国驻军总司令的随从医生)，医生的经历有助于他运用医学和人体结构学的精密视野考察经济生活，而他的投机生涯也使他对经济运行法则有了经验性的了解。他还担任过大哲学家霍布斯的秘书，这又使他在探索经济问题时，能够实现经济研究方法论的革新。

❷ 投机活动是什么能概念

说到投机不得不说投资，他两是孪生兄弟。本杰明．格雷厄姆所创立的证券分析理论体系的一个显著特点，就是通过对证券领域里一些重要的经济范畴的历史审视和深刻剖析，力图澄清弥漫其上的种种迷惑纷乱的表象，揭示其中所蕴含的尚未被人们所真正认识的实质，促成证券投资者树立科学、理性、安全、有效的证券投资理念。基于“投资”与“投机”在证券市场中所具有的广泛影响和突出作用，故而对其进行全面彻底地审视和赋予确切的定义，便成为格雷厄姆构建证券分析理论体系的一项重要工作。
在格雷厄姆所处的上个世纪的三十年代里，资本市场上对于“投资”与“投机”的定义，在认识上往往存在着不同的观点。人们从不同的角度出发，对于两者之间的概念、关系、作用以至差别等，有着不相一致的、甚或是大相径庭的认识。对于认同两者之间存在着差异、属于两个不同的重要经济概念者来说，投资与投机的区别是可以从证券买卖的对象、付款的方式、持有股票的时间长短以及是否为安全收益或预期风险收益等特征来加以划分。但是，投资与投机在概念和实际运作中粘合的是如此密切，难以区分，以至于被许多伤透脑筋的市场人士干脆定论为：“投资是一种成功的投机，而投机是一次不成功的投资”，将两者合二为一，视作只是同一种行为的两种不同的表现形式或说法而已。 格雷厄姆不赞成上述肤浅的认识。通过大量的市场分析和理论研究，他形成了自己独特的见解。他认为将投资与投机等同为一的观念并不足取，因为持之者只是从两者活动的最终结果来对其加以界定，而不是在全面地分析其基本特征后加以定义。他明确地指出，“投资”与“投机”是两个截然不同的经济范畴，两者之间存在着显著的、本质上的差别。这种差别，并不是完全表现在诸如购买的对象是债券或是股票，采取的方式是现金交易还是保证金交易，持有的股票时间是长期或是短期，投资的目的是实现安全性收益或是风险性收益等表象上。

之所以如此，是因为持有上述的评判标准本身都是难以确定的、并且总是处于变化状态下或捉摸不定的。所以，上述的差别并没有触及到两者本质上的特征，不能作为确切定义的依据。例如，人们曾固执地认为债券是一种极为安全的投资对象而股票却蕴含着极大的风险。因此，购买债券便是投资而购买股票则就理应属于投机。实际上，并不是所有的债券都是投资的对象。如果一种债券没有安全的内在价值，购买其无疑就等同于是一次彻头彻尾的投机，并且是一次危险极大的投机；而如果一只具有安全性的股票，对其操作就是一次投资，而且是一次具有安全保障的、能够得到有效回报的投资。再比如，用现金足额购买股票也不能被视作为是投资，因为大多数最具投机性的股票正是被要求使用现金足额购买的，等等。总之，“购买股票可以是投资，使用保证金交易可以是投资，而怀着快速获得利润的目的进行的操作也可以是投资”。 那么，究竟“投资”与“投机”的确切定义何在呢？在格雷厄姆看来，投资的确切定义应该蕴含着三个彼此关联、密不可分的重要因素。首先，投资必须是建立在“详尽分析”基础之上。所谓详尽分析，即是指通过以既定的安全和价值标准对投资对象进行的研究工作。其次，投资应该具有“安全性”的保障。当然，证券市场上的投资始终充满着和伴随着各种风险，从来也没有绝对的安全。但经过详尽分析以后被选定的投资对象应该具有投资的“内在价值”，应该存在着相对安全的价值空间，而这正是保障其在通常和可能的情况下没有较大的风险，也是其可以避免意外损失的安全体现。第三，投资的结果是必须能够得到“满意的回报”。这种令具有理性的投资者满意的回报，具有更广泛的含义，即不仅包括了利息和股息，而且也包括了资本增值和利润。由此，格雷厄姆得出的定义是：“投资是指经过详尽分析后，本金安全且有满意回报的操作”。相反，与之不合的就是投机。 “投资”与“投机”都是证券市场交易活动的一种基本活动形式，两者之间的最基本的区别或核心，就在于能否获得安全性的收入。格雷厄姆关于投资的定义与众不同的是，他着重指出“投资”所特意强调的这种安全的保障不能建之于市场虚假的信息、毫无根据的臆断、内部小道消息的传播甚或十足的赌性之上；“投资”的安全性必须取决于投资对象是否具备真正的内在价值或存在一个价值变化的空间，而要确切地把握这一关键之处或达到“边际安全”，只有通过利用客观的标准对所能够掌握的信息进行详尽分析。格雷厄姆认为，反思1929年前美国股票市场的过热和随之而来的大崩溃，其中的一个重要原因，就在于与投资者不能正确区分投资与投机的概念，将这两个截然不同的概念加以混淆，投资操作缺乏理性指导，最终不仅导致投资者金钱上的重大损失，而且实际上也促成了市场的整体崩溃。由此，汲取历史的教益，真正认识投资与投机的本质差别，对于投资者树立科学、理性、安全、有效的投资理念，就至关重要

❸ 请问土地评估中的求取容积率修正系数的方法

计算公式：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

(3)用资源经济法原理评价土地投机扩展阅读

影响土地价格的因素主要有：

(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

❹ 对经济法的认识

中西方经济法产生发展历史轨迹和差异
一、西方经济法产生发展的历史轨迹
(一)西方经济法产生发展的历史背景
“经济法”一词最早见于法国空想主义者摩莱里的着作《自然法典》中,现代意义上的经济法出现于19世纪末20世纪初的西方资本主义国家?资本主义原始积累时期,盛行重商主义市场经济理论,主张政府对本国经济给予扶助,甚至不惜通过战争以打击?排挤外国的同业竞争者?这一时期,经济法缺乏产生的现实基础?自18世纪到19世纪末,资本主义处于自由市场阶段,多数资本主义国家崇尚亚当·斯密古典市场经济理论和理性主义国家职能说?资本主义国家在社会经济领域国家充当“守夜人”的角色,政治统治成为国家的中心职能?国家虽然也要对一些社会经济进行管理,但从属于国家的政治统治[1]?这一时期,西方国家的行政法尤其是民商法得以高度发展,行政法和民商法的发展没有为国家干预意义上的经济法留下多少余地?自19世纪末到20世纪70年代,资本主义进入垄断阶段,资本主义国家内部的各种矛盾日益激化,经济危机连续发生?特别是1929—1933年的经济危机,使不少国家遭到重创?各国政府为了解决危机带来的问题,纷纷打破经济生活和政治生活的绝对界限而全面介入经济生活?这时期主流经济学是国家干预主义说,代表人物为凯恩斯?他在1936年发表的《就业?利息与货币通论》系统提出了国家干预经济的一系列观点和政策主张?可见,从自由竞争发展到垄断阶段以后,“看不见的手”已不能完全适应市场需要,要解决市场中存在的问题,只能运用国家干预经济的手段?由于政府介入经济生活,打破了传统的市民生活和政治生活的划分界限,在经济生活中出现了单纯的公法和私法手段都不能解决的经济关系?这种经济关系需要一个新的法律部门来调整,这就是经济法?20世纪70年代后,国家干预主义遭到质疑,以供给学派为代表的经济自由主义卷土重来时期,凯恩斯主义的统治地位被新经济自由主义所取代?供给学派不反对国家对社会经济生活进行必要的干预,但坚决反对国家过多和全面的干预?认为经济生活应以市场直接的自我调节为主,国家间接的宏观调节为辅?
(二)西方主要资本主义国家经济法产生发展概况
西方资本主义经济法产生之前,调整经济关系的主要是民商法?最初,资本主义国家十分重视市场秩序规制立法,20世纪中期以来,西方国家都强调对经济实行宏观管理与监督,着手制订各种不同的计划,试图在“无形之手”和“国家之手”之间找到一个最佳点[2]?德国的社会市场经济体制的市场竞争自由与政府调控权威相得益彰?德国经济法的发展大致可分为三个阶段:第一阶段(19世纪末至一战前),这时期的主要立法是1894年德国颁布了反不正当竞争的第一部法律——《保护商标法》,1896年出台了《反不正当竞争行为的斗争法》?第二阶段(两次世界大战期间),第一次世界大战期间,德国颁布的经济法有《一般授权法》?《关于限制契约的最高价格的通知》?第一次世界大战后,当时的魏玛共和国为了恢复被战争破坏的经济,一方面废除了战时经济统制法,另一方面又沿袭战时经济法的立法原则,先后颁布了《卡特尔规章法》?《煤炭经济法》?《钾盐经济法》?《防止滥用经济权法令》等一系列经济法,从而开创了把经济法这个概念明确用于立法本身的先例[3]?第三阶段(第二次世界大战后),二战后德国分裂为东德和西德?西德在美国自由民主思想的影响下,走上了“第三条道路”,实行社会市场体制?战后初期,根据占领军的指令,实行《反卡特尔法》?1966—1967年德国发生了经济危机,为了保障经济持续增长,颁布了《促进经济稳定和增长法》,该法是实行宏观调控的重要法律?日本政府借助经济法通过两种方式介入市场,亦即经济法通过两种方法反作用于经济基础:其一,维持竞争秩序,发挥市场机能;其二,国家对整个国民经济及市场运行予以规制,发挥政府调控作用[4]?日本经济法产生发展大致经历了两个阶段?第一阶段(两次世界大战期间),20世纪初期,日本资本主义经济结构发生了明显的变化,垄断资本主义逐渐形成和壮大?日本的卡特尔在明治中期已产生,最初,日本对卡特尔采取保护与扶植的政策?日本政府先后颁布《出口组合法》和《重要出口商品生产组织法》,它们属于规制未加入卡特尔的组织使之从属于卡特尔的强制卡特尔法,1931年《重要产业统制法》和1932年《工业组合法》也是促进卡特卡的法律[5]?第二阶段(第二次世界大战后),二战后,日本统治者在恢复和发展经济的过程中,非常重视运用经济手段调整和管理经济,制定了大量的经济法?为了防止已被解散的财阀复活垄断资本,日本政府于1947年颁布了《关于禁止私人垄断和确保公正交易的法律》,还颁布了《排除经济力量过度集中法》?1952年始,日本进入20年高速发展期,这时期的重要立法有《企业合理化促进法》?《中小企业基本法》?《农业基本法》?《消费者保护基本法》等?20世纪70年代以来,日本围绕摆脱危机?振兴经济?通过立法活动不断完善原有的各种经济法,这一时期主要的立法有《投机防止法》?《稳定国民生活紧急措施法》?《石油供应适度化法》?《关于能源使用合理化的法律》?《中小企业破产互助法》?美国经济法的产生和发展大致可分为三个阶段:第一阶段(19世纪末至1929年世界经济危机前),产业革命完成后,美国出现了对自由竞争产生极大妨碍的垄断,引起了人们普遍忧虑和不满?美国政府审时度势,主动出面干预,颁布了一系列反垄断和反限制竞争的法律?主要经济立法有:1890年国会通过了《保护贸易和商业免受非法限制与垄断之害法》,后又通过了《克莱顿法》和《联邦贸易委员会法》?第二阶段(自1929年经济危机爆发至第二次世界大战结束),1929年世界性经济危机使美国经济遭到毁灭性的打击?罗斯福上任后,通过颁布经济立法全面干预经济生活?这期间,美国颁布了70多部经济法令,如《紧急银行条例》?《金融改革法案》?《产业复兴法案》?《土壤保护法》?《新农业法》?《国家劳动关系法》?《恢复和救济法》等[6]?第三阶段%26lt;第二次世界大战以来%26gt;,二战后,美国运用凯恩斯主义理论,自觉用经济立法作为国家干预经济的法律手段则成为资本主义生产方式存在和发展的一种经常性和必然性手段?这时期的主要经济立法有1981年《经济复兴税法》?《经济复兴法》和1986年《税法》等?
二、中国经济法产生发展的历史轨迹
(一)中国经济法产生发展的历史背景
中国在改革开放前实行的是高度集权的计划经济体制?在当时,计划是国家用来配置资源的唯一方式?事实证明,在建国初期我国选择计划作为资源配置的方式符合当时社会要求,它有利于集中有限的资源去办急需的事业,使我国迅速从经济废墟里恢复过来?但在计划经济完成它的历史使命后,我国没有把计划经济向市场经济转换?人类20世纪的经济实践和理论研究显示了计划经济的失败源于它的两大内在的弊端:一是信息机制障碍,二是激励机制障碍?经验表明,计划经济体制也许具有学习别人先进的科学知识和生产技术的能力,但自身却不具有创造新的科学知识和生产技术的能力?计划体制除其内在的缺陷外,其不足之处还在于它的实施有赖于计划的主体——政府官员的高效性和无私性?由于政府内各行为主体按照自己的利益来行动,具体负责的公务员又缺乏竞争意识和对成本的关心,政府的活动无法如人民所期望的那样做到有效率,政府官员的“经济人”本性,使政府干预的结果往往背离其初衷,从而导致“政府失灵”?高度集权的计划经济和缺乏民主的政治体制相结合,诱发了文化大革命,使我国经济处于崩溃的边缘?中国自1978年以来的改革开放,就是党和政府面对“合法性危机”而重建严重受损的合法性基础的过程,它顺应了时代发展的需求,极大地解放了生产力?在高度集中的计划经济下,由计划作为唯一的资源配置手段必然会使我国经济体制失去效率和发展动力,引发社会危机?国家干预的失败必然要求在计划体制中引入市场力量,在“国家之手”和“市场之手”的结合过程中,中国的经济法也就产生了?随着人们对计划和市场两种调节手段认识的不断深化,我国经济体制的改革经历了三个发展阶段,第一阶段:改革初开始认识到单一的计划经济的不足,从而实行计划经济为主市场调节为辅的模式;第二阶段:从十二届三中全会到党的十四大,实行共有制基础上的有计划的商品经济;第三阶段:党的十四大后实行社会主义市场经济模式?为我国经济体制改革提供制度保障的经济法也相应地经历了由产生初期的不成熟到逐步走向成熟的过程?
(二)中国经济法的产生发展概况
中国经济法的产生与发展历程可分为两个阶段:第一阶段(从1979年至1992年),这是中国经济法的产生和初步发展时期;第二阶段(1992年以来),这是中国经济法勃兴和走向成熟时期?随着计划经济体制向有计划的商品经济体制的转换,经济法在中国诞生了?1979年的《中外合资经营企业法》是改革开放以来的首部经济法?这期间的经济法还有《统计法》?《森林法》?《土地管理法》?《中外合资经营企业所得税法》?《个人所得税法》?《全民所有制工业企业法》,此外还有大量由国务院制定的经济行政法规?随着经济法的兴起,民商法也产生和发展起来,《经济合同法》?《民法通则》?《婚姻法》?《继承法》等一系列重要的民事法律相继通过?党的十四大在对国内外形势作了正确分析后,做出了建立社会主义市场经济法制的

中西方经济法产生发展历史轨迹和差异
历史性选择?全国人大及其常委会抓住法制建设的契机,重视经济立法,从而使我国经济法进入了一个前所未有的快速发展时期,初步形成了比较完善的社会主义经济法体系?这一阶段,市场规制法异军突起,和先前发展起来的宏观调控法组成了我国经济法的主体部分?这时期的经济法主要有《反不正当竞争法》?《消费者权益保护法》?《产品质量法》?《广告法》?《招标投标法》?《税收征收管理法》?《预算法》?《中国人民银行法》?《商业银行法》?《审计法》?《价格法》?《劳动法》等?

三、中西方经济法产生发展的差异性及启示
中西方经济法的基本特征是相同的,都是国家为克服市场调节的盲目性和局限性,矫正市场机制的不足,为维护社会公共利益而进行干预?协调?平衡和调节,实现社会公平和效率的兼顾,实现经济的健康快速发展和可持续发展[7]?中西方经济法赖以生成的经济?政治?文化等因素的差异,从而决定了中西经济法生成差异,通过对中西方经济法产生发展历史轨迹的分析,笔者认为中西方经济法的差异主要在以下三个方面:
首先,从经济法的生成背景及启动因素而言,我国经济法并非脱胎于自由竞争的经济环境,并非经济发展到一定阶段水到渠成的产物,而是政府在改革开放过程中作为法制工程的一部分,同时亦是国家作为主体在应对外部挑战与时代要求时的一种积极回应[8]?所以,中国经济法并非社会内部自发产生,其产生实际上是政府自觉地从无微不至的管理到不断放权的过程,属于政府推进型?而西方经济法则是在自由市场经济向垄断市场经济转变的背景下产生的,其具体途径为市场失灵——民商法无以弥补——为限制自由主义国家进行干预——经济法产生,其为市场经济内部不断完善的产物,属于自然演进型?
其次,经济法生成的法制环境也有很大的区别?我国由于漫长的封建专制统治及相应的自给自足封闭的经济形式,以及新中国成立初期对市场经济的扼杀存在观念的影响,导致我国市场经济基础薄弱,横向经济关系萎缩,反映在法律和受苏联否认私法上,即为民商法缺位?随着我国经济体制的转轨,微观经济日渐放开,政府职能也不断转变,民商法?经济法等几乎同时上马?西方的市场经济是不断发展逐渐自然成熟的,故与此相对应,各种调控经济行为的法律制度也经历了从孕育?分离,到独立?成熟的不断发展的过程?在刑法?民商法及行政法充分发展之后,经济法也自然分娩了?西方经济法是在民商法发达的基础上形成的,其产生是为了弥补民商法行政法调节经济关系的不足,走的是一条“反民法”?“异民法”的道路?而中国经济法是民商法缺位下发展起来,其产生并非为弥补民商法不足,而是与民商法同生同荣?共同发展?
最后,经济法生成的路径存在很大差异?在西方经济法体系形成过程中,市场规制法先于宏观调控法产生?市场规制法产生于私人垄断资本主义时期,宏观调控法产生于国家垄断资本主义时期;而在中国经济法体系中,最先产生的是宏观调控法,市场规制法是在经济法得到初步发展后才产生的[9]?两者社会本位形成路径也完全不同?西方经济法的社会本位是在个体本位上发展起来,是对个体本位的扬弃,中国经济法的社会本位是由国家本位发展而来,是对国家本位的修正?中国经济法产生于计划经济向现代市场经济转轨过程中,发展起点在于规范政府干预经济行为;西方经济法产生于自由市场经济向现代市场经济转换过程中,发展起点在于规范市场竞争行为?
从上述分析可以得知,中西方经济法存在很多的差异,有着不同的产生发展历史轨迹和规律,所要面对的问题和肩负的任务是不同的?中国经济法矗立的现实基础是还不成熟的社会主义市场经济,其既要克服市场失灵也要培育和发展市场,同时,由于我国市场经济属于政府推进型的,加之我国经济法发源于计划经济体制,为了发挥市场经济基础作用和警惕干预的滥用,我国经济法还肩负规范和约束政府的经济行为的重任?历史表明,人们过去做出的选择决定了其现在可能的选择[10]?我们不能忽视中西方经济法的差异的客观存在?目前,我国经济法学界大多从中西方经济法一致的假设出发,仅以西方经济法为参照系来论证经济法的一般规律?如果不结合中国国情,则完全有可能导致以西方经济法的个性来代替中国经济法的个性,进而以西方经济法的个性代替整个经济法的共性[11],因而分析中国经济法产生和发展的特殊性应成为研究中国经济法理论的起点,只有把握了中国经济法成长的独立性才能获得对中国经济法的正确认识,也只有从这里入手才能真正建立起中国的经济法理论体系?对于中国经济法的发展路径来说,正确的选择应该是抛开西方经济法学说对我们的束缚,从我国社会主义市场经济的现实基础出发,建构有中国特色的社会主义经济法?
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❺ 美国历史上的“土地投机”具体是什么

1800年美国政府出售的土地只有6.8万英亩，1818年猛增到349.1万英亩。一下子猛增了50多倍。1819年经济危机使第--次土地投机高潮宣告结束。1820年售出土地下降到几万英亩。

一、美国土地投机史

19世纪30年代，由于西部交通的大发展，大批欧洲移民转移向西部，出现第二次土地投机热潮。1834年，国有土地销售量达到了500万英亩以上，两年后又攀升到2000万英亩。由于1837年政府把约有二千八百万的盈余分配给各州，州立银行在资金和纸币发行方面都产生了迅速的扩张。基础设施建设的狂热和对西部土地投机的放任行为，使投机之风更盛。出售公共土地的收入，在1830年为188万元，1836年跃升到2000万元以上。各州的财力充裕，土地投机和移民鼓励了政府过度支出。各地之间的互相竞争，促进了运河建设高潮。州政府债务，1820年时才有1279万美元，到了1840年就增加到2亿元，多数是在建设银行、运河、公路和铁路时借用的。1837年经济危机爆发。到5月末，美国所有银行都停止了现金的支付。在五六年的时间里，工业和农业一直处于停滞状态。当时，许多州政府抵赖了公债。

❻ “投机”有哪两个意思分别用两个意思怎么造句

一是见解相同；

造句：

• 这两个女人彼此倒很投机。

• 你们俩人真是话不投机半句多。

• 这四个人谈得再投机也没有了。

• 我们两个人很投机。

二是利用时机谋取私利。

造句：

• 他是一个险诈的投机商。

• 土地投机的浪潮到1981年结束。

• 投机者使公司受到惨重的损失。

• 另一个未谈的情况是投机的需要。

❼ 为什么土地资源具有投机属性

因为土地资源可以被当作商品来投机。
商品是用于交换的劳动产品，当土地被用于交换，就具备了商品的属性，土地资源也就成了商品。开放土地市场，是国家和地方政府增加财政收人的需要。我国城乡建设，特别是基础设施建设落后，欠帐多，亏空大，其主要原因就是设有一个稳定的资金来源。为此，必须开拓资金来源渠道，增加财政啦入。而开放土地市场，收取土地使用费，就是渠道之一。
以土地为买卖对象，在短期内通过地价的涨跌差额而获取高额利润或暴利的行为，就是土地投机。从主观上看，美国政府及其推行的西部土地政策无疑对土地投机起到了推波助澜的作用。

❽ 国家对土地资源管理功能的划分

我国土地资源管理的优势有哪些？

1、土地所有制的优越性
我国的土地制度是社会主义公有制，土地管理的终极目标是最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效地利用，维护国土生态安全，为全面建设小康社会提供基础资源支撑。国家可以根据社会经济发展的形势对土地资源进行宏观规划和统筹利用，即在一定时间和空间范围内，根据国民经济和社会发展对土地的需求以及当地的自然、经济和社会条件，对该地区范围内全部或大部土地的利用方式做长期的、战略性的总体布局和安排。近期根据我国区域社会经济发展状况、生态环境质量以及主要土地生态服务功能类型及禀赋对整个国土划分为优化开发区、重点开发区、限制开发区和重点开发区。 通过对土地资源的宏观管理形成合理的土地资源开发空间结构，实现人口、经济、 资源与生态的协调发展。土地的公有制能够保证一些关系民生和国家经济发展的基础设施的用地需求。不仅如此，国家对土地的限时限量供应可以调节产业结构，有利于产业结构的优化升级。另外，土地的公有制也有利于国家建立土地储备制度， 调整地价，减少投机行为，使得土地市场得以规范运行。
2、用地规划和计划的制度保障
与我国的土地制度相适应，国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展以及国家粮食与生态安全，通过编制国家、省市和县级土地利用总体规划和专项土地规划对各类土地进行用途管制和空间管制。国家颁布《中华人民共和国土地管理法》等法规、，使得土地的所有者和使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地，违者将受到严厉惩处。与此同时，建立国土资源的专门管理机构，负责管理土地资源管理。国土资源部于1999年3月发布了《土地利用年度计划管理办法》，在2004年10月进行了第一次修订，确立并完善了一套以年度为单位的土地利用计划管理制度，通过编制年度计划、实施计划和计划验收三个过程，以及多级申报、多部门分工协管等制度，对土地利用形式、规模等进行宏观调控。国家通过用地规划和计划管理制度，从空间和时间上对土地利用活动进行宏观调控，对保护耕地和优化土地利用具有积极意义。
3、土地资源管理的科学基础较为雄厚
新中国成立后，我国进行过多次土地资源调查，初步掌握了各类土地资源的数量、质量、空间分布和动态变化。20世纪90年代开展了全国性的土地资源详查工作，初步摸清了各类土资源的“家底”，为土地资源管理提供了基础数据。现在又在进行第二次全国土地调查。随着科学技术的进步， 有关部门利用遥感遥测等技术，对土地利用状况的动态变化进行定期或不定期的监测，提供较为实时和准确的土地利用／土地覆被变化情况。

❾ 破解城乡二元土地制度格局的建议

国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英

30年前，中国以农地制度改革拉开了整个改革的序幕。那场改革带给了中国经济、社会和政治结构的变革，带来农民命运的改变，经历史证明是受到农民的拥护的。目前，土地问题再度成为全社会关注的焦点，由土地制度引发的纠纷和群体性事件成为影响社会安定的主要原因，全社会对土地改革的呼声高涨。

党的十七届三中全会的主要精神目标是城乡一体化，改革的中心工作是消除城乡二元结构。整个文件的重点和亮点是消除土地的二元结构，实现城乡统一的一元化土地市场。

一、城乡二元土地制度格局的形成与强化

为什么全社会对整个土地制度改革的呼声这么高？我觉得核心原因是土地制度、土地市场、土地法律体系的二元格局，在过去的30年里不仅没有消除，反而更加强化。

（一）农地制度朝强化农户权利物权化的方向发展

1.不断强调和强化农户使用权主体地位

从20世纪80年代几个党的1号文件一直到党的十七届三中全会，我们的基本思路是不断强化和强调农户的使用权主体地位，表现为20世纪80年代几个党的1号文件，使家庭承包制成为基本的经营制度。2000年以后的几个1号文件，通过实现承包地面积、地块的真正到户，落实农户对土地使用权的物权。党的十七届三中全会提出，要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。何谓“充分”？就是要“完善土地承包经营权，依法保障农民对承包土地的占有、使用和收益的权益”。这意味着对农民的土地承包经营权实行产权保护。

2.延长土地承包期，稳定农民对土地的预期

从1984年党的1号文件确定15年的承包期，1993年的11号文件延长到30年，到党的十七届三中全会提出“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”。“长期”改为“长久”，我的理解就是从一种有限期的土地承包制度，到一种不再有限期的土地承包经营权制度，意味着土地承包经营权制度的长久化。这一字之改，意义深远。政策制定者不是考虑承包期快到了是否要编个更长的期限来稳定承包关系，地方政府也不可能借承包期限来折腾农民，更主要是，有利于真正稳定农民对土地的长期预期。

3.明确农地流转的主体是农户，并提倡依法、自愿、有偿的原则

党的十七届三中全会文件发布前后，几乎所有媒体的报道重点都放在土地经营权的流转上，我觉得这是对过去政策的不了解，甚至是误读。实际上，从1984年的1号文件就开始允许承包地的自愿转包到2001年11号文件提出依法、自愿、有偿转让的原则，党的十七届三中全会在这方面更加完善，主要是明确形成承包经营权流转的市场规范。

（二）农地非农用朝地方政府土地利益最大化方向发展

但是，在农地制度朝强化农户权利物权化的方向发展的同时，农地的非农化及建设用地制度方面却在朝地方政府土地利益最大化的方向发展。主要表现在：

（1）1998年《中华人民共和国土地管理法》形成农地非农化的政府垄断。其制度安排及保障机制是：对农地转用的指令性计划和严格转用审批；将征地变为农地转成建设用地的唯一方式；对农民土地的补偿按原用途的倍数补偿。

（2）国有建设用地使用制度改革为地方政府提供牟利空间。从1988年《中华人民共和国宪法》允许土地使用权可以依法转让，到20世纪90年代末以后实现经营性用地的“招拍挂”，形成政府成为土地出让收入的主要获得者的局面。

农地的政策和法律制度越来越朝着强化产权保护和农地市场化的方向演进，农地非农化的政策形成政府高度垄断和全面管制的计划经济政策。造成的结果是：同样一块土地，仅仅由于农地和非农用地的用途不同，其所蕴含的权益完全不同，其运作的规则也完全两样；农民基本被排除在农地非农化的进程之外，或者说对农地非农使用的决策权受到很大的限制，收益权也无法得到保障。

二、二元土地制度与工业化城市化道路

（一）政府以土地启动的工业化城市化

以上这套土地制度，对中国经济的高速成长作出了重大贡献。中国过去20年的经济高速增长，基本是靠快速的工业化和高速的城市化两大引擎拉动，而这两大引擎的背后，土地是发动机。主要表现在：

第一，地方政府以创办园区来推动工业化，以规划控制和区划调整来推进城市化。

第二，城市化和工业化用地主要通过征用获得，因而伴随着城市化、工业化的推进，农民集体所有土地的变为国有土地，农民在得到土地原有用途一定倍数的补偿之后，进入城市就业大军。

第三，地方政府成为土地国有的实际代表，土地收益成为地方政府预算外收入或城市基础设施投资的主要来源。

这一套模式推进了快速的城市化，使土地收入成为地方政府和城市基础设施投资的主要来源，也保证了我们整个经济的高速增长，但是它的弊端也日益显现，它的可持续性也面临着很大挑战，更要命的是，它使整个经济运行带来很大风险。主要表现在：

第一，土地的计划管理和非市场配置带来两个方面的问题，主要表现为：一方面是土地大量浪费；另一方面是高速经济发展地区由于土地的计划指标管理对经济发展造成制约。

第二，地方政府的财政和基础设施投资，高度依赖于土地出让和土地抵押，政府财政风险和金融风险加大。从我们最近调研的情况来看，这种风险可能比2003年土地宏观调控的时候还要严重。地方政府以土地抵押贷款来推进城市基础设施投资，造成政府巨额负债。这个负债的程度和涉及的面已经从省会城市和大中城市延伸到乡镇一级的小城镇。

第三，征地补偿的低价和土地出让的高价，加上政府的任期制，导致多征多卖土地，造成土地利用不集约和未来政府土地收入枯竭。

第四，土地供应的独家垄断形成以地寻租和以地设租，成为腐败的制度性根源，也造成土地囤积和土地投机。

第五，农民土地财产权益受到侵犯。农民不仅对低价补偿不满，以社保换土地也给将来社会带来很大问题。

（二）农民以集体土地参与工业化城市化

事实上，在过去30年，除了国家主导的以土地启动的城市化以外，实际上在各发达地区尤其像珠三角、长三角地区及大城市郊区，我们一直有另外一条路径，就是农民以集体土地自主参与工业化和城市化的进程。主要表现在：

第一，农民集体以土地和厂房出租等方式通过土地的租金分享土地级差收益。

第二，农村集体的宅基地的商品化和资本化、集体宅基地改造、农民房屋的出租成为农民和集体组织的重要收入来源。

第三，保留土地集体所有制不变，农民以土地权利参与工业化和城市进程。

这一套模式，即农民自主的城市化和工业化，实际上实现了农民集体、企业和地方政府三赢。

从实地调查来看，整个珠三角地区快速的工业化和城市化进程，实际上得益于20世纪80年代末和90年代中期《中华人民共和国土地管理法》之前。当时将近一半的集体建设用地进入市场，这对整个珠三角地区的工业化和城市化起了关键性的作用。而整个长三角地区在20世纪80年代和90年代中期以前大量乡镇企业的发展，使集体土地进入建设用地市场。在乡镇企业转制以后，大量的集体建设用地实行企业只转资产不转土地，这里的农民也和长三角地区一样，通过土地的租金来分享城市化和工业化的进程。

（三）集体建设用地进入市场的地方探索

除了珠三角和长三角地区以外，我们看到，这些年集体建设用地进入市场的地方探索实际上一直没有停过，这里有国土资源部的试点，也有地方的自主创新。主要有三种模式：

（1）留用地进入非农集体建设用地的市场。背景是在国家低价征收制度下，大片的土地主要通过征地转向非农建设用地，但是由于征地带来了和农民利益的冲突。地方政府为了缓和这种矛盾，给地方留取一定的比例，如整个村庄在全面征收以后保留15%～25%的留用地，或者保留集体所有权，或者转为国有以后留给集体长期使用，也就是说大面的通过征收，小面的保留给农民长期使用，来参与城市化的进程。

这个效果现在看来是比较明显的，通过这种方式解决了在大面征地下农民失地失业的情况，有一小部分土地参与工业化进程以后，集体经济的收入有所保障，农民的分红有所保障。

（2）存量集体建设用地进入市场。这里有两种方式，一种方式是已有的乡镇集体企业在转制以后，这些集体建设用地进入市场。第二种方式是近几年由于工业的集中，原来分散的存量建设用地既有乡镇企业用地，也有村庄的公共用地，包括村庄的办公场所、闲置的边角用地，在形成工业集中区后，这些地区通过异地的置换和土地的整理，形成存量的集体建设用地进入市场。

从效果来看，最明显的是促进了土地的集约节约利用，一个村庄节约差不多70%的土地可以腾出来做建设用地。它也在一定程度上缓解了建设用地供求的矛盾。

但是，在操作中也面临一些问题。一是输出建设用地的地方，在指标置换后，它的发展权可能会遇到问题。输入地区是工业化集中区，但输出地区在土地置换为耕地以后，这些地方未来的发展权和用地指标的价值没有体现。二是耕地的“占补平衡”是否真正到位还存在疑问。整理出来的土地是否复垦为耕地，这是一个令人担心的问题。

（3）宅基地进入市场。表现为城市近郊和沿海发达地区的集体宅基地和农民的房屋价值急速提高，农民自发或者集体组织对宅基地进行开发改造以获取土地价值的级差收益，参与城市化和工业化的进程。这里有几种做法：一是农民自发进行房屋出租；二是村集体经过旧村改造后将土地进行商业和房地产开发用途；三是由地方政府和开发商介入。

其效果是使农民和集体收入大大增加。但它也面临如下问题：一是法律和政策的障碍；二是农民宅基地权利的保护成为一个问题。现在各地进行宅基地改造的基本做法是将农民的旧房腾成两到三套房屋，那么，节约出来的宅基地的权益到底属于原有的农民集体，还是属于地方政府和开发商？也就是说，对于节约出来的建设用地，它的开发收益农民是否有份？现在各地的做法和我们最担心的问题，是农民在整个旧村改造和宅基地的腾挪过程中，只兑现了农民的房屋权益。这样的话，农民整个宅基地的财产权益没有得到充分保护。

（四）集体建设用地使用进入灰色领域

各地的探索和已有的珠三角和长三角地区的经验，尽管开辟出了另外一条道路，即集体建设用地进入市场，参与城市化和工业化的道路，但是，集体建设用地市场在进入灰色领域。

改革开放初期，家庭联产承包责任制以后劳动力释放，我们鼓励农民利用集体土地来创办乡镇企业，发展农村经济。到20世纪80年代中后期，农民土地进入集体建设用地的通道一直是开放的。

一直到1987年的《中华人民共和国土地管理法》，实际上还是三个通道：一是农民用集体土地进行住宅建设、企业建设、公益建设；二是保留全民所有制企业、城市集体所有制企业，允许同农民集体经济组织共同投资举办联营企业，使用集体土地，并明确可以按照国家建设土地的要求实行土地征用，也可以由农民集体经济组织按照协议将土地的使用权参与开发；三是城镇非农业户口居民在经过县人民政府批准后，可以使用集体所有的土地建住宅。

但是，1992年国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，就对集体建设用地采取了关闭市场的态度，包括集体土地必须先征为国家土地才能作为建设用地，集体土地作价入股兴办联营企业，其土地股份不得转让。

1998年修订的新《中华人民共和国土地管理法》，将老法里的国有建设用地和集体建设用地原来的两块合成一块，对非农集体建设用地的口子开始大大缩紧，把农民使用集体土地做非农建设的口子变成了“除外”，保留做乡镇企业、做住宅这一块，但是明确提出，农民集体所有土地的使用权不得转用、转让或者出租用于非农业建设。

到了1999年，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定，农村居民点要严格控制规模和范围，新建房屋要按照规划审批用地，逐步向中心村和小城镇集中。乡镇企业用地范围要严格限制在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）出台许多对土地进行严格管理的措施，但对集体建设用地流转的探索已经开始开口子了。2004年28号文件是鼓励农民建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少挂钩，提出加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地，但是文件后面加了一句“在符合规划的前提下，村庄及建设中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。2006年31号文件保留了符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内，农民集体土地所有权可以流转这一条规定。

从整个趋势来看，地方在进行大量的农村集体建设用地进入市场的探索，我们整个法律和政策实际上对集体建设用地进入市场的轨道，基本上是从最初的敞开，到整个政策进行严管，到后期开始把整个集体建设用地纳入规范这样一个过程。

（五）党的十七届三中全会为打破城乡二元土地制度格局提供制度空间

党的十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。为打破城乡二元土地制度格局提供制度空间，成为这个文件在土地方面的最大亮点和突破点。

1.明确在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种形式参与开发经营并保障农民合法权益

这一条对于农民以土地权益合法分享工业化和城市化的成果具有革命性意义，为农村集体建设用地进入市场提供了通道。

2.提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式让土地使用权在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益

这意味着农村集体建设用地不需要只有征用转为国有才能进入非农用地市场，打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍，为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权，建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间。只要符合规划，集体建设用地也可以与国有建设用地以一样的方式进入市场，实现了两种不同所有制性质的建设用地真正意义上的平等权益。

3.征地制度改革在已有缩小征地范围，完善征地补偿机制的同时，又提出新的改革举措

《决定》明确提出严格界定公益性和经营性建设用地，这就为缩小征地范围，真正实现按公益性目的征地提供了前提；提出了对失地农民权益补偿原则，依法征收农村集体土地，要按照同地同价原则，以及及时足额对农民集体组织和农民合理补偿。这意味着下一步征地制度改革将迈出重要一步，即对失地农民的补偿从现行的按农业用途的产值补偿，转向按权益补偿。《决定》也提出了对失地农民的安置转向包括就业、住房、社保等全面保障。

三、政策建议

党的十七届三中全会精神为我们下一步土地制度的改革，消除城乡二元土地制度的格局提供了一个极好的契机。接下来主要讨论怎样围绕党的十七届三中全会精神落实一些具体的改革举措和法律修改建议。

（一）关于征地制度改革

1.征地制度改革的基本着眼点应该防止建设用地国有化趋势

征地制度改革的根本是改变政府垄断土地转用市场局面，保持土地国有和集体所有的长期并存，在法律修改未出台之前，首先要遏制农地变为建设用地过程中的国有化倾向，防止各类城市的版图迅速扩大，并向农村腹地推进。防止通过城中村改造，大面积的村改区、镇改街、县改区和城市区化调整，扩大政府控制的国有用地版图。

2.制订公共利益征地的目录

明确规定盈利性目的的用地不得征地。征地必须坚持为了公共利益需要的原则，改变目前只要是经济建设用地就实行征地的做法。为了阻断地方政府以公共利益在法律上难以准确界定为由，任意扩大征地范围，我们建议出台政策明文规定，只要是明确为了盈利性为目的的征地，即可判为非公共利益用地；这类用地不得通过征收获得，并列出不属于公共利益的名目，作为国土监察的基本依据。

3.严格规定建设用地中公共设施建设用地划拨土地的比例

鉴于目前行政划拨的用途过于宽泛，占地过多，浪费土地这种情况，我们建议对建设用地中公共设施建设用地划拨用地的比例作出严格规定，清理一些以公共利益目的划拨土地，实际上是进行盈利性为目的的用地。

4.进行某些类公共目的用地按市场价格赔偿的试点

（二）制订加强集体建设用地管理的政策法规，出台集体建设用地管理办法

1.出台国家法规，允许集体建设用地出租出让转让或抵押

集体建设用地的试验和地方探索已经进行多年，积累了丰富的经验。一些地方出台了地方性规章和法规。我们建议尽快出台国家法规，在用途管制和符合规划条件下，允许集体建设用地的出租、出让、转让或者抵押。

2.稳妥建立集体建设用地的交易市场

允许省内地区之间集体建设用地指标的交易，形成建设用地指标交易的平台。

3.出台鼓励地方进行存量集体建设用地节约集约使用政策

使用存量集体建设用地进行建设的，只需办理用途审批手续，不再占用年度建设用地指标。我们在各地的调研中发现，尽管我们呼吁节约集约用地多年，但效果不明显。我们觉得，政策的思路应该是提出对于节约集约用地的鼓励性办法，而现状是，一边很轻易地占地征地，而另一边节约集约上的成本很高，不合算。我们应该改变这种状况，一方面在征地制度上加大政府征地的难度和成本，另一方面为节约集约用地提出鼓励性的政策。这里的关键就是对建设用地指标应该有一个鼓励性政策。

4.实行与国有建设用地相同的集体建设用地有偿使用制度，包括协议出让和“招拍挂”出让方式

5.对合法进入集体建设用地市场的土地、物业，应该颁发集体建设用地使用权证和物业权证

（三）针对党的十七届三中全会提出来的关于集体建设用地进入市场通道的政策，研究和出台农民集体建设用地参与非农建设政策

1.在城市规划范围内征收农民集体的土地时，建议给被征地的村按一定比例预留部分建设用地

这部分预留地由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等出租，租金收入以股份形式在村民中分配。对于影响城市规划的留用地可以采取“招拍挂”办法出让，但土地的净收入主要返给村集体。

这个建议各地都在做，但是按《决定》，对城镇规划范围以内的这些建设用地，我感觉规划外有一个口子，但是规划内的建设用地是否都要变成国有？如果都要变成国有，就我们目前的现状来看，实际上农民更接受的办法是即便征收，但仍然预留一部分比例的土地给农民参与工业化、城市化的进程，可能更有利于农民收入的增加和社会的稳定。所以我们建议，国土部门应该出台专门的政策文件，就留用地的比例、使用办法和收益分配原则作出具体规定。

2.对于城市建设规划范围内的存量集体建设用地，可以在符合规划的前提下，长期由农民使用、受益，也可以转为国有，但农民长期使用

在城市规划以内，实际上我们现在有大量的存量集体建设用地，这一块如果硬性地转为国有，将会产生很大的问题。我们建议这一块应该按文件的精神，以规划为准则，而不是按所有制将这一块的土地转为国有建设用地。

3.对于城市建设范围外的农民集体土地进行非农建设的，在符合规划和用途管制前提下，应该分配一定比例的建设用地指标给农民集体

党的十七届三中全会尽管提出来规划范围外农民可以参与非农建设，但面临的现实情况是，由于建设用地指标的紧缺，大多数中西部省份的建设用地指标的分配，基本上是省会城市占30%～40%，而重点发展的大中城市差不多另外占40%。这就是说，省会城市和大中城市会占掉一个省的建设用地指标的将近70%，留给中小城市建设用地的指标是极其少的。我们调查发现有些地方也就是几百亩。这样对于落实中央关于城市建设规划范围外的集体建设用地进入市场非常不利，如果没有整个建设用地指标的省内比例的重新调整，这个政策可能也会落空。

4.要分类处理历史形成的集体建设用地遗留问题

我们在调研中发现，集体建设用地的无证和灰色使用的问题是由历史形成的。这里有1986年老《中华人民共和国土地管理法》之前的，有新老法之间的，也有1998年新《中华人民共和国土地管理法》以后的。所以不同阶段进入建设用地使用的集体建设用地，实际上它的性质是不一样的，我们建议对新法之前进入集体建设用地采取正视历史的办法对它给予认同，但是对于新法以后的明显是非法使用的集体建设用地应该是依法处理。

（四）完善宅基地制度，严格宅基地管理，尽快出台宅基地制度的相关政策规定

《决定》提出来的方向，总体来讲，首先是用益物权管理，落脚点在农民的宅基地权益上。另外对建设用地整理方面提出优先保障集体建设用地，这样意味着集体建设用地的整理要防止国有化倾向。从我们的调查来看，可能包括以下政策：

（1）分区域改革宅基地的福利分配制度。在传统农区仍然实行以各省制订的宅基地福利分配制度，在大中城市郊区及东部沿海土地非农化程度较高的地区，试行取消宅基地福利分配制度，对于仍保留农民身份的家庭可以宅基地有偿使用方式配置宅基地。

（2）鼓励农村集体经济组织、村属企业通过宅基地的商品化进行旧村改造，在符合规划和用途管制条件下，将节约出来的宅基地以自用、厂房出租、土地出租方式集约利用。从我们对大城市郊区的调研来看，大量宅基地整理出来的土地继续作为厂房等工业化使用已经不经济，农民更希望这些土地进入城市的住宅使用。对于这一点应该持谨慎态度，但是应该也要给予一个口子，方便它的开发。对于宅基地所产生的土地租金、物业收入和房屋销售收入，要落实党的十七届三中全会的精神，主要归村农民集体所有。在探索的前提下，在权益清楚的情况下，应该向在宅基地上建设的物业和房产，参照国有土地上物业和房产颁发不动产权证，允许宅基地上的物业和房产可出租，可出让，可抵押。

（五）建立城乡统一的房地产市场建设试点

在都市城郊地区，适应现阶段已经出现的城市工业就业和人口向外离心扩张的趋势，允许宅基地和集体建设用地上进行一定比例的房屋建设，并对外出租出售，鼓励在城郊集体建设用地上盖农民公寓，解决外来人口居住问题。建立农村集体建设用地住房建设准入制度，对合规的房产要颁发集体房屋权证。

（六）出台农村集体建设用地的级差收益分配办法

明确农民集体是土地级差收益的主要获得者，允许农民集体有权获得宅基地和集体建设用地出租、出让后的级差收益，允许企业与农民集体合股合作开发集体建设用地，但企业只获取物业和房产投资的销售利润，保留一定比例的物业或房产给农民集体，以出租方式永久获得一笔收入，解决村庄公共投资和村民福利问题。

（七）制订集体建设用地级差收益管理办法，保障农民权益

集体的土地收益应该主要由集体经济组织获得，这一块的主要收入应该以股份的形式分配给村内的集体组织成员。

（八）试行征收集体建设用地土地税

在集体建设用地进入市场以后，政府不再征收农民集体土地，但是政府获取土地收益的方式，我们建议应该是开征集体建设用地土地使用税的方式，通过税收的方式来分享集体建设级差收益。

❿ 用经济学原理分析当今中国的经济状况

首先我们从GDP来分析中国经济的发展，国民生产总值是国民购买+政府购买+投资+出口-进口。中国自改革开放以来主要是由投资和出口两项来拉动GDP的增长，其中出口站的比重较大。近年来，中国频频对大型工程进行投资和建设主要在于再通过政府购买作为又一发展动力，由于国内的产业结构的畸形与偏向，国民购买一直以来并没有作为最主要的经济推动力。中国是世界上对外依存度最高的国家（对外依存度既国际贸易逆差占国民收入的比例），教科书上说占70%（个人认为最多应该只在40%），比第二高的俄罗斯高出了近两倍之多，因此由于过高的对外依存度，中国制造的市场主体并不在国内，造成了国家产业链的畸形。（大部分出口的钉子，钢铁总不能鼓励大众买回家吧，又不能吃。。。）为了摆脱这样的困境，政府一直在号召扩大内需，因为逐年的贸易逆差使中国囤积了过多的外汇（别以为外汇多了有用。。。老百姓不能用美元在国内日常生活中购物，所以这钱最后只能国家用国库的钱来换）加上国外对中国“倾销”的诉讼和贸易壁垒的产生，对外依存度过大的软肋已经开始伤害中国的经济。经济的转型并不容易，首先你必须要把过剩的生产合理利用起来，这时候，最有用的房地产出现了，一个凭一己之力就可以拉动30多个产业的投资目标出现了，加上土地的开发和拍卖也成为了很大一部分地方政府的财政收入，因此国家大力扶持（出现了很多强拆的问题）。但随着时间的推移，房地产过热也牵扯进了金融的不稳定，房产已经不是人们的必需品而是投机投资品的时候它终究会有一天变成单纯的混凝土而不是稳定的还款能力（无论是建房还是买房，大部分的商家及个人都是通过贷款或者按揭），中国的“次贷”危机就开始爆发了。事实上，按照西方经济学的理论来说，中国房地产没有使中国经济现在就崩盘可能算得上是个神奇的事情，但是国家的宏观调控和缓慢的削弱房地产发展确实起到了无可比拟的作用。随着经济的发展，国家对就业率的提升，人们开心的看到了我们的GDP以每年10%+的高速发展，欢欣鼓舞的成为世界第二大经济体的同时，我们遇到了令人头疼的三个问题。
一、中国俨然成为了世界债主，曾经20000亿美元的外汇储备意味着中国国库里的美元现金比美国还多，当他的经济出问题的时候，必将会向中国伸手，借，他会还，不过是直接从印钞机下来的新鲜钞票。那么新鲜钞票和旧钞票有什么不同呢，不同就在于它贬值了，购买力急剧下降。我们可以这样认为，他们原来有100头牛，发行了100万美元，中国口袋里装了10万，这时候1万美元就是一头牛；后来美国和中国借走了这10万，还的时候他又印了10万美元还给中国，但那时候1.1万美元才能买到一头牛，所以，他们骗了我们的钱。。。那我们不借好了，你中国亏得更悲惨，我美元兑你人民币没掉一块钱你就损失20000亿人民币，你输得起吗？所以中国不得不帮他。按这么说中国应该很被动，但是去年我们的领导人漂亮的开始用美元大量的吸入黄金，把那一堆堆的废纸变成了可爱的，绚丽的，金灿灿的金子，虽然现在我们摆脱了固定汇率制，但是黄金价值的稳定性远远高于纸币，因此，同志们，趁着我们的美元还没花完前快弄点黄金（不免花完美元就掉价的说法。。。至少我的黄金让我小赚了一下）。
二、过快的经济发展和较高的就业率带来的是飙高的通过膨胀率和CPI，工作的人多了，都有稳定的收入，而且收入逐渐增加，物价的上涨避免不了，还记得上初中那会我家傍边一个打完的面条才卖3.5块，这次回国居然和我要6块，神啊。。。相比起汇率的上升，大家都来留学吧，出国旅游也是很不错的选择。于此之下，如何控制好无价的上涨和通货膨胀的稳定是下一步中国经济的主要问题之一，并且这样的环境也促使我们开始准备向外投资（咱们也可以到外国当当外企啊），当然并不是一定要欧美强国，而是相对落后但资源丰富的小国，例如缅甸，老挝，柬埔寨，越南（咱暂时不考虑政治因素）等东南亚国家，他们经济的状况和资源的使用率和我国80、90年代很相近，不少也在鼓励外资投入。我们伟大的祖国看到了这样的机遇，因此大力发展西南（这个和第三个问题相关），建立桥头堡，铺设泛亚铁路等等，并且初见成效，例如云南和泰国的蔬菜换成品油，中国泰国免果蔬关税等等（其实我只知道泰国。。。因为我在这。。。）。
三、贫富差距过大，资源利用率低，资源利用不合理等等
快速的发展使一部分人更富一部分人可能更穷。一定程度上我们没良心的可以说叫弱肉强食但也可以很有良心的说很多富人为富不仁。这个看似和经济无关，但是他却息息相关，它关系到社会的稳定和政治的强势，假如这两点没了，我们能考虑的就是逃出这个国家或者倒卖军火发国难财了。最先富起来的应该是做进出口的（包括合法及不合法的），然后到了挖矿的，最近是做房地产的，这里我们要看下时代和他们富起来的条件。进出口，刚刚开始进行改革开放，无论是外国人对中国制造价格的低廉也好还是国人对外国商品的好奇也好，这一部分人利用中间的差价几乎成为了那个年代最先富起来的人，他们富起来有个条件，有地方给你做进出口，对于大宗的物流来说，火车不能直达，飞机太贵，只能走海运，海运，必须有海才可以运么。。。沿海的笑了（以至于到现在还有一部分人认为除了沿海，内陆大部分地区还穷困潦倒，我丈母娘应该算一个。。。），后来老外发现还是你们的矿比较好，好吧找到矿的笑了，一夜间他们从农民变成了矿老板，一部分无法适应这样的差距，让矿老板变成了今天的贬义词。。。对于他们财富和他们的文化素质也许真的不能成为正比，才导致了一部分很猖狂的富二代XX。矿老板矿老板说到底了你要找到自己的矿，不然和矿沾边你很有可能是矿工。。。所以，还是要矿带有地域性。最后到了房地产，终于有点均衡了，至少没有地域性，但你依然要拥有“资源”。虽然他们一部分黑心的人还是为富不仁，但是从我学经济学的角度来说我要向他们致敬，因为经济就是合理的使用一切资源的最大化，他们不但使用了手头的资金、技术、人力还有“人脉”资源，最后还影响了整个国家的经济状况和金融走向（央行的减息加息不多半是为了他们。。。）。拥有资源的是少数人，他们也并不是把资源都分给了大家使用，因此贫富差距渐渐加大，引发了一系列问题。这样的问题国外也有，但是多数国外经济健全的国家人民大多有信仰，知道积德行善，在泰国，富人每月都会捐钱给寺庙，买东西给寺庙，再由寺庙分发给穷人和困难的人，而且寺庙积极的建设学校，真正的做到义务教育（我还在寺庙学校当过老师。。。），希望我们国家的富人也能做到。扯远了，这不是经济学，是社会学，但还是嘴痒痒的说一句，记住中华人民共和国的成立是因为毛爷爷的打土豪分田地，小心他老人家转世。。。
中国国力日益强盛，经济的强大也为我们人民带来了幸福的生活，虽然经济体制还是有很多弊端（比如买债卷，最后别说获利，连本金都没了。。。这什么世道啊，居然还是XX担保的），但是我认为随着时代的发展，中国只会日益的强盛（前提不要成为历史上第二个宋朝，找到时机揍那群天天说我们中国人是小眼睛的菲律宾）。天佑中华！
小子才疏学浅，斗胆谈谈中国经济，若有不对之处请网友斧正、交流，如若楼主采用我的问题，感激不尽