合同法第273条

1. 承揽合同与承包合同的区别

承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。具体包括：加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。承包合同是指承包人进行建设，发包人支付价款的合同，具体包括工程勘察设计施工，可见其完成工作的内容是不同的。承揽合同与承包合同的区别是：
1、合同形式上的差异。承揽合同既可以是书面的也可以是口头形式，而且在定作人为自然人时多采用口头形式。而建设工程施工合同属要式合同，应当以书面方式订立。这是国家对基本建设进行监督管理的需要，也是由建设工程合同履行的特点决定的。《合同法》第270条明确规定：“建设工程合同应当采用书面形式。”但法律对承揽合同并无规定。
2、订立合同方式上的差异。一般承揽合同在订立时经合同双方协商达成一致即可成立。而根据《建筑法》和《招标投标法》的规定，建设工程施工合同的订立一般应当经过招标投标程序，还应接受有关行政监督部门依法对招标投标活动的监督。
3、合同内容上的差异。建设工程施工合同的内容比承揽合同的内容范围更窄，专业性更强。前者是进行工程建设，从狭义上讲只包括土木建筑工程、安装工程和装饰装修工程三类合同，但无论是土木建筑工程、安装工程，还是装饰装修工程，均需交由有相关资质的单位进行。而后者是加工、定作、修理、复制、测试、检验，其外延更为广阔。承揽合同中，国家对承揽人的资质并无强制性的要求。
4、监理制度的差异。在合同的履行过程中，建设工程施工根据《建筑法》第30条规定，“国家推行建筑工程监理制度”的规定强制推行监理制度，而承揽合同不强制性推行监理制度。
5、标的物的质量标准要求的差异。承揽合同的双方可以自行约定标的物质量，但作为建设工程施工合同来说，标的物的质量必须符合国家有关建设工程标准的要求。
6、标的物保修的差异。承揽合同法律没有明确规定保修问题，由合同双方自行约定是否保修，以及保修期限，而国家对建设工程保修，包括保修范围和保修年限，都有明确的规定。
7、一方违约时的救济方式不同。在承揽合同中，定作人解除合同后，承揽只能要求定作人赔偿损失，而不能要求继续履行;而在建设工程合同中，除特定情形外，一方违约时，对方当事人都可以要求其继续履行。
8、合同解除的条件不同。根据法律规定，承揽合同的定作人享有解除权，可以随时解除合同;而在建设工程合同中，除具备双方约定或者法定的解除条件时，一般是不允许随意解除合同的。

2. 跪求论无效合同的法律后果的论文提纲

合同无效的法律后果
一、普通合同无效的法律后果
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3. 合同法关于合同生效的规定有哪些

合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

4. 学习建筑工程法规的意义有哪些

1. 学习法律法规就可以知道哪些事不能做，是犯法的，主要是保护自己。

2. 再一个各个部门也会经常检查施工单位，按规章办事才不会被罚。
   
   

5. 农村房屋买卖合同的效力及权属认定

农村房屋买卖合同的效力及权属认定

随着时间的推移，人们运用到合同的场合不断增多，合同是企业发展中一个非常重要的因素。那么一般合同是怎么起草的呢？以下是我为大家整理的农村房屋买卖合同的效力及权属认定，仅供参考，大家一起来看看吧。

农村房屋买卖合同的效力及权属认定 篇1

随着社会经济的发展，特别是市场经济体制发展及城市化进程的加快，农村房屋买卖现象已相当普遍，且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，农村房屋买卖都已大量存在，特别是城乡结合部是农村房屋买卖的主要区域。这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。从审判实践来看，主要涉及农村房屋买卖合同的效力和所有权的认定两个问题。

一、农村房屋买卖合同的效力问题

目前我国法律未明确规定农村房屋买卖合同的效力问题。但是，农村房屋的买卖必然导致宅基地使用权的转移。宅基地是农民的重要财产权利，我国法律、法规严禁宅基地进入市场进行交易 。 《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅早在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅”的规定。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以上述法律明确规定获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。

因此，对于城市居民购买农村房屋和具有农民身份但双方非同一集体经济组织成员的情形，房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则。对于双方均是同一集体经济组织成员的情形，因这类购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于合同效力的要件，原则上应认定为有效合同。

二、农村房屋所有权的认定问题

《物权法》第九条规定 ：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋固然属于不动产，依照物权法的物权公示原则及相关规定，不动产是需要初始登记的，转让时则需过户登记。但对于农村房屋，其不属于商品房，自身具有特殊性。针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国亦没有强制性的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记。

因此，当前农村房屋所有权的取得如果以登记为生效要件，未免脱离实际。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信。在农村，由于国家对农村宅基地的申请人有着严格的规定，这样在客观上就限制了拥有农村房屋的人群大都是本集体经济组织的成员，可以说人人都处在一个“熟人社会”，并且村民之间大多都参与彼此的房屋建设，相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用。村民委员会的见证和记录即完成了公示的作用，并不需要更大范围的公示，即使登记其效果也不一定比村民之间的监督更有利。

对于当前农村房屋买卖的现状，一方面对于合法有效的农村房屋买卖合同，所有权即使没有进行变更登记，在满足一定条件时，应确认买受人取得了房屋所有权。如：房屋买卖行为经过了村民委员会同意，买受人支付了房款并实际占有。

另一方面，有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记，建立较为详细的产权产籍资料。房屋登记机构要积极开展工作，可以联合国土、规划等部门，依靠乡镇及农村基层组织对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查。通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，为推进农房登记打好基础。

农村房屋买卖合同的效力及权属认定 篇2

近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即是：合同是否有效。

一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。

争议产生的原因在于：《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。

但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据《土地法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的.宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。

对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。《土地法》明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。从八十年代以来，x多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。

xx年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级xx审核、县级xx建设行政主管部门审查同意，再向县级xx土地管理部门申请用地，经县级xx批准后，由县级xx土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级xx根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：

一是集体组织内部成员，

二是集体组织以外的成员。

集体组织内部成员又有三种具体情况：

一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。

二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。

三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。

根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。

通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利x质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。

作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。

如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。

无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。

当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。

应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比较一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所有权的住房，法律并未设置特别的规定。城市的房改房与农村的房屋有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。

国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限制x政策，对村民来说是不公平的。为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。

作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾，国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地x质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地x质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。

因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。关于宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的合同，如果没有其他违法行为，以认定有效为宜

农村房屋买卖合同的效力及权属认定 篇3

一、房屋买卖合同效力认定的法律根据

房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其x质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是x发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。

其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第（二）项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权x、买卖合同和契x”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成x合同，而非实践x合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。

其二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：

第一、行为人具有相应的民事行为能力；

第二、意思表示真实；

第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。

二、房屋买卖的实际履行问题

房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。作为房屋买卖合同的标的物（房屋），其履行的标志目前是以x1988年发布的《城市私房管理条例》和1950年政务院发布的《契税暂行条例》为准。也就是说房屋所有权的转移应以是否办理产权过户手续和缴纳契税为必要条件。

其一、关于办理产权过户手续问题。办理产权过户手续，实际上是行政管理行为而非民事行为。房屋买卖过户登记对国家来讲体现着国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料不动产的管理，对当事人来讲则又是拥有房屋所有权的唯一合法根据。一般来说，既然有房屋买卖书面协议，就必然办理房屋过户手续。但实践表明，由于种种原因当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。为此最高x法院曾颁布过至少三个司法解释，以处理由此而产生的纠纷。

第一、1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（第56条）。

第二、1988年4月2日最高x法院关于贯彻执行《中华x共和国民法通则》若干问题的意见（第85条）。

第三、1990年2月17日《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》。笔者认为，前两个规定对当事人之间依法成立的房屋买卖协议是采取有条件承认其效力的办法，对买卖房屋能否成立的限制x条件过多。

第三个规定却又完全否认在当事人之间虽达成房屋买卖协议，但只要在未办理产权转移登记手续之前均可翻悔。这些规定不仅实践中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理论，违背了民事交易中的诚信和自愿原则，为当事人翻悔提供了合法根据。所以，问题的实质是房屋买卖协议的有效成立与实际履行是两个阶段的问题，不能混为一谈，履行过程中出现的问题应按履行法则处理，而不能以此否认合同成立的法律效力。

其二，关于契税问题，根据《城市私房管理条例》和《契税暂行条例》的规定，不仅办理房产过户手续须提交契x，而且房屋买卖、完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理完毕。逾期交纳者，除照额补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。这些规定也只能说明房屋买卖的实际履行问题，与合同成立与否。

6. 卖房收了定金。因没写交易日期对方迟迟不交款怎么办

可以签订补充协议，正规的购房合同是需要备案的

7. 从事建筑施工的人为什么要学习建筑法规

建筑法》对建筑施工企业的从业资格做了严格的限定，明确规定从事建筑活动的建筑施工企业取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。同时该法第二十六条规定，禁止建筑施工企业以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。国务院于2001年1月发布的《建设工程质量管理条倒》第二十五条规定：“施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。”在实践中，为规避建筑立法对建设工程施工主体资质的严格限定，又为赚取建筑市场高额回报，相当一部分不具备相应资质的施工单位通过各种方法借用具有法定资质的施工企业名义对外承揽工程。这一现象在起步规模小、资金不足的民营企业中显得尤为突出。没有资质的施工人使用具有法定资质建筑施工企业的名义承揽工程的形式很多，在审判实践中，出现的形式有：无资质的施工人挂靠具有资质的施工企业，无资质的施工人变相作为具有资质的施工企业的内部承包人，无资质的施工人与具有资质的施工企业在名义上的联营等多种形式。对此类行为应予以严格禁止。

8. 农村住宅房屋前后多少米内是自己的

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（此论文获2006山东律师论坛民事类三等奖）
[内容摘要]：
随着社会的发展，人口流动现象成为普及，跟随着的是流动人口居住用房需求的多样化和多变化发展，在当前城市商品房市场机制已经逐步成熟的情况下，非商品住宅房屋流转交易的问题日渐突出，特别是新形式下农村住宅房屋转让问题已经成为基层社会的关注焦点。在笔者从业的县域范围内，近年来发生了大量的农村住房的流转交易情况，发生了许多纠纷，在该类纠纷的处理过程中，更是引发了各式各样的争议。笔者综合现有法律法规和政策的规定，从理论和实践两个层面，对农村住宅房屋流转问题进行探讨，以求同仁和法律界的意见。
[主题词]：宅基地权利、集体土地所有权、房屋所有权、宅基地使用权、流转、物权、合同 一、农村住宅房屋流转的现实原因分析
在人的“吃、穿、住、行”四大生存条件中，住宅作为 “住”之依托，是人们普遍关注的生活大事。在商品社会相对落后和人口流动相对较差的过去，人们基于生活水平的限制，不能在住房条件上有过多的选择，所以，人们的基础要求是“居有定所”，进而才是更好地解决住房条件问题，但即使是该目标仍然是世代人们付诸一生不变的主要追求之一——“安得广厦千万间，大辟天下寒士尽欢颜”。
社会已经步入经济繁荣发展的阶段，住房作为生活消费的必需品，更是受到人们的日益重视：追求居住的宽敞舒适，或者实用方便以及环境的安逸祥和，或者其它特色居住追求等等观念，各式各样，体现了人们居住生活目标追求的多样化发展趋势。城市人在商品房建设日益翻新的条件下，向往着农村田园牧歌式生活理想的实现，农村人则在富起来的基础上又有着享受城市生活的祈望，城乡住房各有需求和供给的现实条件，促动着城乡之间居住观念转换的发展。特别是，基于人口流动日渐频繁的原因，诸如：村民子女升学就业后由农村迁入城市；子女在城市定居后，父母随子女共同生活而脱离农村；农民进城打工或做生意，购买城市商品房而举家搬迁，脱离农村；偏远乡村村民到农村集镇经商，选择买房居住；村民生老病死，成员构成变动不居等等情况。产生了大量的农村住宅剩余，任其价值浪费和损耗与社会财富规律相违背，迄需通过流转而改变。而城市下岗工人上山下乡，由工业工人变为农业工人甚至农场主者而迁居农村；或者城市人到山野乡村定居寻找“回归自然”，或者城市人在高商品房房价下转移居住视线寻求农村住房以解经济之困，以及农民户口在农村间迁移等等情况又产生了对农村住宅的需求。农村住房让与取的现实需求，使跨越原有地域或户口身份限制的农村住宅房屋买卖交易流转之势，应运而生且日趋上升。
二、农村住宅房屋流转的问题所在
作为公民之重要财产内容，房屋财产的变动，当然对人们的生活产生重大影响，由于利益关系而极易产生纠纷或争议。对于农民购买城市商品房的问题，各项法律法规已经基本健全，比较容易处理；但是，对于城市人员或者农村居民另行购买农村住房的情况，基于现有法律法规和农村宅基地政策的理解和执行经验，在纠纷处理过程中往往暴露出许多法律冲突问题难以合理界定和解决，究其根源，主要源于农村住房买卖合同的效力认定争议的存在和农村住房登记制度缺陷。
（一）、关于农村住房买卖合同效力认定的争议
对于农村住房买卖合同的效力认定问题，争议的观点有两种。一种观点认为，如果买卖合同属于真实，不存在其他违法行为，购房者能够取得宅基地使用权，合同应认定有效。另一种观点认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。该两种观点各有依据，相持不下。
前者的理论出发点主要在于：宅基地使用权从付诸住宅所有人时起，附属于住宅房屋和归属于房屋所有人，房屋所有人行使房屋财产的处分权，是财产权利的体现，属于民事意愿自由范畴，只要意思表示真实自愿，不应存在否决理由。法条参考有：《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定肯定了农村村民可以出卖住房。物权法草案第十五章第272条规定：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。从该上述规定可见，草案对农村房屋流转是认同的。２００２年１２月九届全国人大常委会第三十一次会议审议的《中华人民共和国民法（草案）》第二编物权法第169条规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”这一规定，在２００４年１０月１５日《中华人民共和国物权法（草案）》委员长审议稿中未作修改，对农村住宅房屋的流转也是确认许可的。
持后者观点的理论则为：农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，使宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民，有违宅基地的本位。1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意，再向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，宅基地申请有严格的限制性规定，村民转让房屋涉及到宅基地使用问题，可能构成对村庄和集镇建设规划的破坏，应从严掌握。无宅基地申请权利的人无权买受宅基地上的房屋，只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。而且政府就禁止城镇居民到农村购买宅基地或房屋的问题连续有多个文件向社会公布，所以城镇居民购买农村住宅房屋不能认定有效。
现有实践中，类似争议的处理一般地采用后者观点，在山东省高级人民法院2005年11月23日印发的《全省民事审判工作座谈会纪要》中明确了“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”的精神。于是，大量的纠纷处理中均以合同无效认定，无论买卖交易发生的时间多么久远，中间过程发生了什么变化（如财产添附、翻建、再转让等），都在认定无效的基础上作出了相互返还的判定。而此种判定的出现，又进一步促发了一系列的交易反悔现象（原因问题不再具体阐述），以及因返还而索取房屋价值补偿等纠纷，在法律规定和法理理解上形成了的激烈冲突和争论。
（二）、农村住房登记制度问题
现有的法律规定，住房作为不动产，权属的证明标准是产权登记。农村住房因属于非国有土地上的建筑物，原来由地方政府建设
行政机关管理，登记的主要依据为户口户籍和规划建设文件，不在房地产登记管理机关的登记管理范围。房地产登记管理机关从建设行政机关接手该职权后，尚没有相应的管理规范出台，所以，除了新建房屋延用原来的登记程序和继承变更登记之外，对于转让或买卖变更情况，尚没有实际登记的规范依据，房屋管理部门对于农村住房的买卖变更的态度是，不评价交易的效力，也拒绝办理变更登记，使出卖人在出卖房屋后，仍然享有所有权人身份，买受人支付了房款却得不到权利公示认定，权利状态始终处于不稳定状态，由此造成了大量农村房屋实际所有人更换而无登记变更的现状，登记公示形同虚设，而且已经成为影响流转确认的重要原因之一。
三、农村房屋买卖问题之破解
诸如前述情况决定了农村房屋交易流转的现实需求，流转关系的出售方一般是农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能的，通过购买方式取得第二处宅基地，与“只能拥有一处”的规定也是相抵触的。对第二种情况的村民，因其已有一处宅基地，故如无法定理由，一般也不得申请第二处宅基地，购房者通过房屋的受让也可能因使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准而与规定抵触。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，售房者首先要通过行政程序审查购房者的具体情况，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民房屋出售将无法成就，期待取得农村住房者更是难于上青天，则现实之需求只能成为空中之月——可望而不可及。
笔者认为：基于农村房屋流转的现实需求，对农村房屋流转问题进行合理的剖析和界定，已经成为解决现实需求和稳定农村房屋管理的急需。允许农村住宅房屋通过合理的流转方式进入流通领域，既能满足客观需求，又有利于充分发挥物产之社会价值和实现所有人最大权益，是社会发展之大势所趋。设置合理条件的基础上，确认农村住宅房屋转让合同关系的有效性，在法律上是可行的，在现实上是必须的。
首先，从宅基地权利的设定基础来讲，宅基地权利首先属于用益物权，是与集体经济组织成员身份密切关联的集体土地使用权范畴，宅基地权利源于集体经济组织成员对集体土地的所有者权益和生存居住权利，法理上可以称为基于身份的即定民事权利，该权利的实现有赖于依程序规定的个人申请，但并非因申请而产生，该使用权一经让予申请人建设住房，则该权利附属于房屋所有权而不再单独依靠于申请人身份的存在。现有法律只规定了宅基地申请取得权利的限制，没有宅基地放弃或流转的限制，也就是说，并没有宅基地以及宅基地上房屋流转的限定规定。《中华人民共和国宪法》第10条规定：宅基地属于集体所有，土地的使用权可以依照法律的规定转让。《中华人民共和国民法通则》规定：公民的个人财产包括房屋在内，房屋财产权利又可以分为占有、使用、收益和处分权利。租赁与转租的实践发展已经使传统的所有权、使用权、处分权之间的独立界限发生了相互融合的变化。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
从合同法理论来看，农村住宅房屋买卖合同当然地应当属于民事合同，受合同法规范的调整。在合同法里，判定合同效力的准则在于是否当事人真实意思表示以及是否有违法律法规禁止性规范规定。虽然农村住宅房屋的宅基地所有权归属于集体经济组织而使房屋所有权无权转让土地所有权，但上述情况不应当成为农村房屋交易流转不可逾越的屏障，试问城市商品房的交易什么时候还存在过土地所有权的争议呢？在房屋建设用地的情况下，又有多少土地所有权不是与土地使用权分离的呢？住宅房屋转让时附带宅基地使用权的流转，在城市商品房领域可行，在房改房上市领域可行，在农村领域也应该是可行的。因为，综查现有法律法规的规定，根本没有禁止已建房屋的宅基地使用权转让的规定，也就是说，在民事法律领域内，该转让是自由的，建立在该自由基础上，认定农村住宅房屋买卖合同的效力，与符合合同法精神的。
从物权理论出发，虽然住宅所有人不享有完全的宅基地土地所有权，但使该土地使用权因住宅房屋的建成而限定于房权之内，是不争的事实。该宅基地的土地使用权权益在申请人生存或者房屋存续期间，已经完全脱离宅基地的土地所有权人，所有权人在无法定事由的情况下不能收回使用权，即使在法定条件下收回，也应当支付房屋所有人的房屋财产价值补偿，并对宅基地权利进行合理的补偿安置。既然宅基地权利通过审批程序赋予了建房申请人，说明该申请人应当享有宅基地的受益权利，其受益方式和途径就是通过建造房屋而实现房屋价值的享用，包括所有人的生活居住使用，以及不居住使用时的价值流转受益，无原则的限制房屋流转，当然是对房屋所有权人物权权益的侵害。
从宅基地政策因缘来看，对宅基地进行严格把关的主要原因是保护耕地和村镇建设规划，或者说是维护集体经济组织土地所有权权益。那么，是否放开房屋流转的限定，就会破坏耕地和村镇建设规划，或者损害集体经济组织土地所有权权益呢？笔者认为：首先，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。其次，根据“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，农村村民转让房屋时丧失了宅基地的再申请权利，所以不会引发宅基地的增加变化，也就没有规划影响可言。而宅基地一旦划拨给村民建房使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民获得的收益，主要是建筑物的利益，买受人取得的是房屋存续期间的房产所有权益和宅基地使用权益，而不含有宅基地的所有权权益，因此，并不存在侵犯集体经济组织的经济利益或权益的问题。所以上述否定房屋买卖的政策因缘理由显然是牵强的和不充分的。
当然，因为原申请人的人员死亡或增加以及所建房屋灭失的原因，可能产生宅基地权利主体消亡变化或者宅基地更换的情况，以及宅基地标准超出或不足的情况，造成宅基地权利在集体经济组织内部的不均衡现象，可能影响到宅基地的设定目标和设定意义的实现。但是上述因素，应当是研究解决的课题，而不应 “因噎废食” 的否决流转而将问题束之高阁。
有理论探讨者提出，在依法律严格控制宅基地的申请，和不影响原宅基地申请者房屋权利的基础上，对村民售房可以借鉴城市房改房的经验，或引用“宅基地的租赁” 理论，由集体土地所有权人收取一定的土地收益来保证所有者权益和规划控制。该方案的提出，具有现实的探讨和尝试意义。
台湾地区民法债编１９９９年修订后，增订第425条之一，规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。其期限不受第四百四十九条第一项规定之限制。”（租赁期限不得愈二十年之限制）
上述所谓“土地及其土地上之房屋所有人相异时租赁关系之推定”，可称为法定租赁关系，在土地与建筑物并非一体而是各自独立的不动产的框架下，实属解决“房”“地”关系的一个可行的方案。
作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如不具有社员身份，完全可以通过向宅基地权利人或土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，再根据其是否已有宅基地和宅基地的标准权利是否充分而区别对待：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用；如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后确认取得权利，在标准范围内无须承担缴纳土地费用义务，超出标准则按照集体经济组织确定的费用标准缴费。
如是处理，则既保护了房屋产权人的物权权利，又使宅基地设定的意义在宅基地地产权利领域内得到完整体现，不失为当前解决农村住房流转争议问题的良方。
基于上述理解，笔者认为在满足以下条件和程序的情况下，农村村民出卖房屋以及发生在之后的房屋流转，应当予以法律上的肯定：
（1）、农村村民拥有住房的宅基地权利，其出让房屋存在房屋价值；
（2）、房屋所有人出让房屋系出于真实意思表示，且作出放弃宅基地再申请的承诺；
（3）、购房者协商确定向出卖人支付宅基地使用费直至宅基地权利丧失时止，同时集体经济组织享有同等条件下的优先购买权；
（4）、当出卖人宅基地权利因死亡丧失时，购房者应当承担向集体经济组织支付同等条件下的宅基地使用金，直至房屋灭失。
按照上述原则确定农村村民房屋流转，肯定了房屋所有人对房屋财产的处分权，维护了宅基地的有序合理管理，对于充分发挥物产价值和保障正当权益，以及完善农村村民房屋流转交易市场均能够起到积极的作用。再附之以法律法规完善措施，健全相应登记管理规范和制度，如：“一户村民只能拥有一处宅基地”的规定修改为“一户村民只能无偿拥有不超出标准范围的宅基地”；以及明确宅基地有偿流转的办法和程序等。则该前述流转问题皆可迎刃而解。
总之，笔者认为，农村住宅房屋的流转问题，应当随着社会形势的发展，用发展的眼光进行理性的研究，而不是停滞于固有的经验和陈旧的规定。在实践中发现问题，总结和探索解决问题的办法，才是法治进步的表现，才能真正推进和谐社会的创建。
（全文总计6447字）
参考文献：
[1]、《中国民法典草案建议稿及说明》，中国法制出版社出版，主编：王利明；
[2]、《民法学》，中国政法大学出版社出版，主编：彭万林；
[3]、《物权法(草案)参考》，中国民主法制出版社出版，全国人大常委会法制工作委员会编著；
[4]、《宅基地的租赁与农村房屋的买卖》，作者： 清华大学法学院法学博士韩世远 。 文章录入：山东律协 来源：2006山东律师论坛获奖论文<td <="td="></td>【打印此文】【关闭窗口】Copyright 2005 www.sdlawyer.org.cn, All Rights Reserved
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9. 哪些建设工程施工合同无效，合同无效如何处理

无效合同是指已成立，但因欠缺法定的有效要件，在法律上自始不发生法律效力的合同。
一、法律明确规定无效的情形
1.《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”
2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第1条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第52条第(5)项的规定，认定为无效：(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”
《解释》第5条规定，承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。
因此需注意，当承包人在建设工程竣工前取得相应资质等级的，该施工合同按有效处理。
3.《解释》第4条规定，承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。
二、法律未明确规定建设工程合同无效的其他情形
1.《合同法》第270条规定：“建设工程合同应当采用书面形式。
因此需注意：未采用书面形式订立的建设工程合同，如果一方已履行主要义务，另一方予以接受，则合同仍然成立有效。除此之外，非书面形式订立的建设工程合同是无效的。
2.《合同法》第273条规定：“国家重大建设工程合同，应当根据国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。”
因此，没有按国际规定的程序和国家批准的投资计划订立的建设工程合同是无效的。