合同法第二百八十六条
承包人按照本条规定行使优先受偿权，应当注意以下几点：
1、发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内，发包人已经支付了价款，承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。
如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。
2、承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。发包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。
承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当申请人民法院依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。
3、工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。
4、根据本条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。如国家重点工程、具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。
(1)合同法第二百八十六条扩展阅读：
在司法实践中，法定抵押权是依照法律规定直接设立的，不需要办理抵押权登记。但是，有学者认为，法定抵押权成立的条件有以下五点：
1、建设工程已经竣工
建设工程未竣工，不发生法定抵押权。建设工程未竣工而中途解除建设工程合同的情形，也不发生法定抵押权。
2、必须是建设工程承包合同中所发生的债权。而且这里所说的建设工程承包合同仅指269条第2款所说的施工合同，勘察合同和设计合同不包括在内。
在订立总承包合同后，再由总承包人订立分承包合同，转承包合同，仅总承包人享有法定的抵押权，分承包人、转承包人没有此权利。
3、其债权为依照建设工程合同所应支付的价款。这里的价款不是市场交易中的商品价款，而是发包人依照建设工程约定应支付给承包人的承包费。
包括承包人施工所付出劳动的报酬、所投入的材料和因施工所垫付的其他费用，以及合同发生的损害赔偿。学者将其概括为报酬请求权，垫付款项请求权，损害赔偿请求权。
4、法定抵押权的标的物为承包人施工所完成的，属于发包人所有的建设工程（不动产）及其基地使用权，包括组装或固定在不动产上的动产，不包括建设工程中配套使用并未组装成固定在不动产上的动产。
5、必须是不属于“不宜折价、拍卖的”建设工程。
所谓不宜折价、拍卖的建设工程，应当解释为法律禁止的流通物，包括：公有物，如国家机关办公的房屋建筑物及军事设施；公用物，如公共道路、桥梁、机场、港口，及公共图书馆、公共博物馆等。但国家机关的员工宿舍不属于公有物。
B. 2020法考客观模拟题《公司法》-单项选择题【11.27】
一、单项选择题
1.甲工厂因建造办公楼，与乙签订建设工程施工合同，约定由乙承建该办公楼建设工程。楼房建好后，甲因向丙银行借款(本息合计)1000万元，将该办公楼抵押给丙，双方办理了办公楼的抵押登记，但未办理办公楼占用范围内的建设用地使用权的抵押登记。竣工验收合格后，甲尚欠乙工程价款600万元，乙催告后经过合理期限，甲仍未支付。丙见状行使抵押权，将办公楼和建设用地使用权一并拍卖，共获价款1200万元(经法定机构评估，房屋占用范围内的建设用地使用权变卖的价款为500万元，办公楼变卖的价款为700万元)。下列表述正确的是哪一个?
A.物权优先于债权，对于变卖办公楼的700万元，丙银行优先于乙受偿600万元
B.特别法优于一般法，对于变卖办公楼的700万元，乙优先于丙受偿600万元
C.登记为不动产抵押设立的生效要件，丙对房屋占用范围内的建设用地使用权变卖所得500万元价款不享有优先受偿权
D.若乙将对甲享有的600万元工程价款债权让与丁，对办公楼拍卖所得700万元，丁优先于丙银行优先受偿600万元
参考答案
1.【考点】建设工程价款优先受偿权
【答案】B。解析：《合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。乙对在建工程的优先受偿权优先于抵押权人。A项错误，不当选。B项正确，当选。
《物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。因丙已经办理了办公楼的抵押登记，房屋占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，丙对房屋占用范围内的建设用地使用权享有抵押权。C项错误，不当选。
《合同法》第八十一条规定，“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。承包人对在建工程享有的优先受偿权具有专属性，不随债权转让而转让。乙将对甲的600万元工程价款债权让与丁之时，丁不能取得建设工程价款的优先受偿权。D项错误，不当选。
故本题选B。
【思路点拨】建设工程价款优先受偿是建设工程合同的重点也是难点内容。需要考生注意记忆。
C. 关于拖欠工程款如何要回
法律分析：拖欠工程款的处理找政府部门调解，调节不成的到法院。根据《劳动合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
法律依据：《中华人民共和国劳动合同法》 第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
D. 对《合同法》第286条的理解和适用应注意哪些问题
您好！合同法第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
【释义】本条是关于发包人未支付工程价款的责任的规定。
发包人在工程建设完成后，对竣工验收合格的工程应当按照合同约定的方式和期限进行工程决算，支付价款，在向承包人支付价款后接受工程。在实践中，建设工程竣工后，承包人应当按照国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整的竣工资料和竣工验收报告。发包人接到竣工验收报告后，应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时组织有关部门对工程进行验收。竣工验收合格后，发包人应当按照约定支付价款。在工程建设实践中，当竣工报告批准后，承包人应当按照国家有关规定或合同约定的时间、方式向发包人提出结算报告，办理竣工结算。发包人在收到结算报告后，应当及时作出批准或者提出修改意见，在合同约定的时间内将拨款通知送经办银行支付工程款，并将副本送承包人。承包人在收到工程款后将竣工的工程交付发包人，发包人应当接收该工程。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款并承担逾期付款的违约责任。
从90年代初到现在，随着固定资产投资规模的过快增长，拖欠工程款的现象出现了大幅度增加的势头。不少地区的工程款拖欠数额庞大，有的工程拖欠付款无期限，问题已经相当突出，不仅严重地影响建设企业的生产经营，制约了建设企业的发展，也影响了工程建设进度，制约了投资效益的提高。为了确实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，本条规定了发包人未按约定支付价款，经承包人催告后在合理期限内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人按照本条规定行使优先受偿权，应当注意以下几点：
1.发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内，发包人已经支付了价款，承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。
2.承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。发包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当申请人民法院依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。
3.工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。
4.根据本条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。如国家重点工程、具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。