2015年4月合同法

A. 劳动合同法第4条怎么解释

法律分析：劳动合同法第4条是关于用人单位规章制度的规定。用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务，保障劳动者的权利。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。

法律依据：《中华人民共和国劳动合同法》 第四条 用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。在规章制度和重大事项决定实施过程中，工会或者职工认为不适当的，有权向用人单位提出，通过协商予以修改完善。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。

B. 如何正确理解《劳动合同法实施条例》第六条第二款

应当理解为：例如劳动者入职日期为2014年3月6日，用人单位当年8月8日签订劳动合同。按照该条款规定，截止到当年4月6日，用人单位未签订劳动合同的，应从当日4月7日开始计算双倍工资，双倍工资计算至当年8月7日。
另外，《劳动合同法》第14条规定，自用工之日起满一年未签订劳动的，视为订立无固定期限劳动合同。《劳动合同法实施条例》第7条，应理解为：劳动者入职日期为2014年3月6日，至2015年3月6日未签订合同的，双倍工资应从2014年4月7日计算至2015年4月5日，即11个月的双倍工资。

C. 第一部合同法是哪年颁布的请提供具体内容

一九八一年十二月十三日第五届全国人民代表大会第四次会议通过

中华人民共和国经济合同法

（一九八一年十二月十三日第五届全国人民代表大会第四次会议通过
根据一九九三年九月二日第八届全国人民代表大会常务委员会
第三次会议《关于修改＜中华人民共和国经济合同法＞的决定》修正）

目 录
第一章 总则
第二章 经济合同的订立和履行
第三章 经济合同的变更和解除
第四章 违反经济合同的责任
第五章 经济合同纠纷的调解和仲裁
第六章 经济合同的管理
第七章 附则
第一章 总则

第一条 为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会主义经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。

第二条 本法适用于平等民事主体的法人、其他经济组织、个体工商户、农村承包经营户相互之间，为实现一定经济目的，明确相互权利义务关系而订立的合同。

第三条 经济合同，除即时清结者外，应当采用书面形式。当事人协商同意的有关修改合同的文书、电报和图表，也是合同的组成部分。

第四条 订立经济合同，必须遵守法律和行政法规。任何单位和个人不得利用合同进行违法活动，扰乱社会经济秩序，损害国家利益和社会公共利益，牟取非法收入。

第五条 订立经济合同，应当遵循平等互利、协商一致的原则。任何一方不得把自己的意志加强给对方。任何单位和个人不得非法干预。

第六条 经济合同依法成立， 即具有法律约束力， 当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。

第七条 下列经济合同为无效：
一、违反法律和行政法规的合同；
二、采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；
三、代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；
四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同。
无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。确认经济合同部分无效的，如果不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。
经济合同的无效，由人民法院或者仲裁机构确认。

第八条 购销、建设工程承包、加工承揽、货物运输、供用电、仓储保管、财产租赁、借款、财产保险以及其他经济合同，除法律另有规定的以外，均适用本法的规定。

第二章 经济合同的订立和履行

第九条 当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立。

第十条 代订经济合同，必须事先取得委托人的委托证明，并根据授权范围以委托人的名义签订，才对委托人直接产生权利和义务。

第十一条 国家根据需要向企业下达指令性计划的，有关企业之间应当依照有关法律、行政法规规定的企业的权利和义务签订合同。

第十二条 经济合同应具备以下主要条款：
一、标的（指货物、劳务、工程项目等）；
二、数量和质量；
三、价款或者酬金；
四、履行的期限、地点和方式；
五、违约责任。
根据法律规定的或按经济合同性质必须具备的条款，以及当事人一方要求必须规定的条款，也是经济合同的主要条款。

第十三条 经济合同用货币履行义务时，除法律或者行政法规另有规定的以外，必须用人民币计算和支付。
除国家允许使用现金履行义务的以外，必须通过银行转账或者票据结算。

第十四条 当事人一方可向对方给付定金。经济合同履行后，定金应当收回，或者抵作价款。
给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还定金。接受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金。

第十五条 经济合同当事人一方要求保证的，可由保证人担保。被担保的当事人不履行合同的，按照担保约定由保证人履行或者承担连带责任。

第十六条 经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。
违反国家利益或社会公共利益的合同，如果双方都是故意的，应追缴双方己经取得或者约定取得的财产，收归国库所有。如果只有一方是故意的，故意的一方应将从对方取得的财产返回对方；非故意的一方己经从对方取得或约定取得的财产，应收归国库所有。

第十七条 购销合同（包括供应、采购、预购、购销结合及协作、调剂等合同）中产品数量、产品质量和包装质量、产品价格和交货期限按以下规定执行：
一、产品数量，由供需双方协商签订。产品数量的计量方法，按国家的规定执行；没有国家规定的，按供需双方商定的方法执行。
二、产品质量要求和包装质量要求，有国家强制性标准或者行业强制性标准的，不得低于国家强制性标准或者行业强制性标准签订；没有国家强制性标准，也没有行业强制性标准的，由双方协商签订。
供方必须对产品的质量和包装质量负责，提供据以验收的必要的技术资料或实样。
产品质量的验收、检疫方法，根据国务院批准的有关规定执行，没有规定的由当事人双方协商确定。
三、产品的价格，除国家规定必须执行国家定价的以外，由当事人协商议定。
执行国家定价的，在合同规定的交付期限内国家价格调整时，按交付时的价格计价。逾期交货的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行。逾期提货或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行。
四、交（提）货期限要按照合同规定履行。任何一方要求提前或延期交（提）货，应在事先达成协议，并按协议执行。

第十八条 建设工程承包合同，包括勘察、设计、建筑、安装，可以由一个总包单位与建设单位签订总包合同，也可以由几个承包单位与建设单位分别签订合同。国家的重大建设工程项目承包合同，根据国家规定的程序和国家批准的投资计划、计划任务书等文件签订。
勘察、设计合同中，应规定双方提交勘察、设计基础资料、设计文件（包括概预算）的时间，设计的质量要求以及其他协作条件等条款。
建筑、安装工程合同中， 应明确规定工程范围、 建设工期、中间交工工程开竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、交工验收、双方互相协作等条款。
建设工程的竣工验收，应以施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据。

第十九条 加工承揽合同，应根据定作方提出的品名、项目、质量要求和承揽方的加工、定作、修缮能力签订。除合同另有规定的以外，承揽方必须以自己的设备、技术和劳力，完成加工、定作、修缮任务的主要部分，不经定作方同意，不得把接受的任务转让给第三方。定作方应当接受承揽方完成的物品或工作成果，并给付报酬。
承揽方对定作方提供的原材料，应及时检验，发现不符合合同规定时，应立即通知定作方调换或者补齐。承揽方对定作方提供的原材料不得擅自更换，对修理的物品不得偷换零件，违反的应承担赔偿责任。
承揽方修缮房屋或者加工成批非标准化物品，应接受定作方必要的检查和监督，但定作方不得妨碍承揽方的正常工作。承揽方承揽的复制、设计、翻译和物品性能测试、检验等任务，定作方要求保密的，应严格遵守。
定作方超过领取期限六个月不领取定作物的，承揽方有权将定作物变卖，所得价款在扣除报酬、保管费用以后，用定作方的名义存入银行。

第二十条 货物运输合同，由托运方和承运方协商签订。
凡涉及联运的，应明确规定双方或多方的责任和交接办法。
托运的货物按照规定需要包装的，托运方必须按照国家主管机关规定的标准包装；没有统一规定包装标准的，应根据保证货物运输安全的原则进行包装，否则承运方有权拒绝承运。

第二十一条 供用电合同， 根据用电方需要和电力可供量签订。 合同中应明确规定电力、电量、用电时间和违约责任等条款。

第二十二条 仓储保管合同，根据存货方委托储存计划和保管方的仓储能量由双方协商签订。零星货物的储存，根据有关仓储规定签订。
仓储保管合同中，应明确规定储存货物的品名、规格、数量和保管方法，验收项目和验收方法，入库、出库手续，损耗标准和损耗的处理，费用负担和结算方法，违约责任等条款。
保管方应按照合同规定的包装外观、货物品种、数量和质量，对入库货物进行验收，如果发现入库货物与合同规定不符，应及时通知存货方。保管方验收后，如果发生货物品种、数量、质量不符合同规定，由保管方承担赔偿责任。
存货方应当向保管方提供必要的货物验收资料，否则，发生货物品种、数量、质量不符合同规定时，保管方不承担赔偿责任。

第二十三条 财产租赁合同，应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限、租赁期间财产维修保养的责任、违约责任等条款。
出租方应按照合同规定时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。
承租方因工作需要，可以把租赁物转让给第三方承租使用，但必须事先征得出租方的同意。
租金的标准，国家有统一规定的，按统一规定签订；没有统一规定的，由当事人双方协商议定。

第二十四条 借款合同，应当遵守国务院有关规定。合同中，应明确规定贷款的数额、用途、期限、利率、结算办法和违约责任等条款。

第二十五条 财产保险合同，由投保人提出保险要求，经保险人同意承保，并就合同的条款达成协议后成立。保险人应当及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证。
保险合同中，应明确规定保险标的、座落地点（或运输工具及航程）、保险金额、保险责任、除外责任、赔偿办法、保险费缴付办法以及保险起迄期限等条款。
投保方应当维护被保险财产的安全。保险方可以对被保险财产的安全情况进行检查，如发现不安全因素，应及时通知投保方加以消除。
被保险财产的损失，应由第三人负责赔偿的，如果投保方向保险方提出要求，保险方可以按照合同规定先予赔偿，但投保方必须将追偿权转让给保险方，并协助保险方向第三者追偿。

第三章 经济合同的变更和解除

第二十六条 凡发生下列情况之一者，允许变更或解除经济合同：
一、当事人双方协商同意，并且不因此损害国家利益和社会公共利益；
二、由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行；
三、由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同。
属于前款第二项或第三项规定的情况的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。
当事人一方发生合并、分立时，由变更后的当事人承担或分别承担履行合同的义务和享受应有的权利。

第二十七条 变更或解除经济合同的通知或协议，应当采取书面形式（包括文书、电报等）。除由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行或者由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的情况以外，协议未达成之前，原经济合同仍然有效。

第二十八条 经济合同订立后，不得因承办人或法定代表人的变动而变更或解除。

第四章 违反经济合同的责任

第二十九条 由于当事人一方的过错，造成经济合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的一方承担违约责任；如属双方的过错，根据实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任。
对由于失职、渎职或其它违法行为造成重大事故或严重损失的直接责任者个人，应追究经济、行政责任直至刑事责任。

第三十条 当事人一方由于不可抗力的原因不能履行经济合同的，应及时向对方通报不能履行或者需要延期履行、部分履行经济合同的理由，在取得有关证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行，并可根据情况部分或全部免予承担违约责任。

第三十一条 当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应进行赔偿，补偿违约金不足的部分。对方要求继续履行合同的，应继续履行。

第三十二条 违约金、赔偿金应在明确责任后十天内偿付，否则按逾期付款处理。

第三十三条 违反购销合同的责任
一、供方的责任：
1．产品的品种、规格、数量、质量和包装质量不符合合同规定，或未按合同规定日期交货，应偿付违约金、赔偿金。
2．产品错发到货地点或接货单位（人），除按合同规定负责运到规定的到货地点或接货单位（人）外，并承担因此而多支付的运杂费；如果造成逾期交货，偿付逾期交货的违约金。
二、需方的责任：
1．中途退货应偿付违约金、赔偿金。
2．未按合同规定日期付款或提货，应偿付违约金。
3．错填或临时变更到货地点，承担由此而多支出的费用。

第三十四条 违反建设工程承包合同的责任
一、承包方的责任：
1．因勘察设计质量低劣或未按期提交勘察设计文件拖延工期造成损失，由勘察设计单位继续完善设计，并减收或免收勘察设计费，直至赔偿损失。
2．工程质量不符合合同规定，发包方有权要求限期无偿修理或者返工、改建，经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，承包方偿付逾期的违约金。
3．工程交付时间不符合合同规定，偿付逾期的违约金。
二、发包方的责任：
1．未按合同规定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料等，除工程日期得予顺延外，还应偿付承包方因此造成停工、窝工的实际损失。
2．工程中途停建、缓建，应采取措施弥补或减少损失，同时赔偿承包方由此而造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。
3．由于变更计划，提供的资料不准确，或未按期提供必需的勘察、设计工作条件而造成勘察、设计的返工、停工或修改设计，按承包方实际消耗的工作量增付费用。
4．工程未经验收，提前使用，发现质量问题，自己承担责任。
5．超过合同规定日期验收或付工程费，偿付逾期的违约金。

第三十五条 违反加工承揽合同的责任
一、承揽方的责任：
1．由于保管不善，致使定作方提供的材料和物品损坏、灭失的，负责赔偿。
2．未按合同规定的质量、数量完成定作方交付的工作，应无偿进行修理、补足数量或者酌减报酬。如果工作成果有重大缺陷，还应承担赔偿责任。
二、定作方的责任：
1．未按时、按质、按量向承揽方提供原材料，造成工作延期的，负责赔偿损失。2．超过规定期限领取定作或修理的物品，应向承揽方给付逾期保管费。
3．超过合同规定期限付款，偿付逾期的违约金。

第三十六条 违反货物运输合同的责任
一、承运方的责任：
1．不按运输合同规定的时间和要求配车（船）发运的，偿付托运方违约金。
2．货物错运到货地点或接货人，应无偿运至合同规定的到货地点或接货人。如果货物运到逾期，偿付逾期交货的违约金。
3．运输过程中货物灭失、 短少、 变质、污染、损坏，按货物的实际损失（包括包装费、运杂费）赔偿。
4．联运的货物发生灭失、短少、变质、污染、损坏应由承运方承担赔偿责任的，由终点阶段的承运方按照规定赔偿，再由终点阶段的承运方向负有责任的其他承运方追偿。5．在符合法律和合同规定条件下的运输，由于下列原因造成货物灭失、短少、变质、污染、损坏的，承运方不承担违约责任：
①不可抗力；
②货物本身的自然性质；
③货物的合理损耗；
④托运方或收货方本身的过错。
二、托运方的责任：
1．未按运输合同规定的时间和要求提供托运的货物，偿付承运方违约金。
2．由于在普通货物中夹带、匿报危险货物，错报笨重货物重量等而招致吊具断裂、货物摔损、吊机倾翻、爆炸、腐蚀等事故，承担赔偿责任。
3．由于货物包装缺陷产生破损，致使其他货物或运输工具、机械设备被污染腐蚀、损坏，造成人身伤亡的，承担赔偿责任。
4．在托运方专用线或在港、站公用专用线、专用铁道自装的货物，在到站卸货时，发现货物损坏、短少，在车辆施封完好或无异状的情况下，应赔偿收货人的损失。
5．罐车发运货物，因未随车附带规格质量证明或化验报告，造成收货方无法卸货时，偿付承运方卸车等存费及违约金。

第三十七条 违反供用电合同的责任
一、供电方的责任：
供电方要按照国家规定的供电标准和合同规定安全供电。因故限电，应事先通知用电方。如无正当理由限电或由于供电方的责任断电，应赔偿用电方由此而造成的损失。二、用电方的责任：
用电方要根据合同规定用电。因特殊情况需要超负荷用电或不能按规定时间用电时，应事先通知供电方。如无正当理由超负荷用电或不按规定时间用电，应偿付违约金。
违反供用水合同、供用气合同的责任，可参照本条规定处理。

第三十八条 违反仓储保管合同的责任
一、保管方的责任：
1．货物在储存期间，由于保管不善而发生货物灭失、短少、变质、污染、损坏的，负责赔偿损失。如属包装不符合合同规定或超过有效储存期而造成货物损坏、变质的，不负赔偿责任。
2．对危险物品和易腐货物，不按规定操作或妥善保管，造成毁损的，负责赔偿损失。3．由于保管方的责任，造成退仓或不能入库时，应按合同规定赔偿存货方运费和支付违约金。
4．由保管方负责发运的货物，不能按期发货，赔偿存货方逾期交货的损失；错发到货地点，除按合同规定无偿运到规定的到货地点外，并赔偿存货方因此而造成的实际损失。二、存货方的责任：
1．易燃、 易爆、 有毒等危险物品和易腐物品，必须在合同中注明，并提供必要的资料，否则造成货物毁损或人身伤亡，承担赔偿责任直至刑事责任。
2．超议定储存量储存或逾期不提时，除交纳保管费外，还应偿付违约金。

第三十九条 违反财产租赁合同的责任
一、承租方的责任：
1．由于使用保管或维修保养不当，造成租用财产损坏、灭失的，负责修复或赔偿。2．擅自拆改房屋、设备、机具等财产，负责赔偿由此而造成的损失。
3．擅自将租赁财产转租或进行非法活动，出租方有权解除合同。
4．逾期不还租赁财产，除补交租金外，还应偿付违约金。
二、出租方的责任：
1．未按合同规定的时间提供出租财产，应偿付违约金。
2．未按合同规定质量提供出租财产，负责赔偿由此而造成的损失。
3．未按合同规定提供有关设备、附件等，致使承租方不能如期正常使用的，除按规定如数补齐外，还应偿付违约金。
4．出租船舶、车辆等大型工具，如因出租方操作不当或服务人员的过失，造成租赁逾期，按合同或有关规定偿付承租方违约金。

第四十条 违反借款合同的责任
一、贷款方的责任：贷款方不按合同规定及时贷款，应偿付违约金。
二、借款方的责任：借款方不按合同规定归还贷款的，应当承担违约责任，并加付利息。
借款方不按合同规定使用政策性贷款的，应当加付利息；贷款方有权提前收回一部或全部贷款。

第四十一条 违反财产保险合同的责任
一、保险方的责任：对于保险事故造成的损失，在保险金额的范围内承担赔偿责任。被保险方为了避免或减少保险责任范围内的损失而进行的施救、保护、整理、诉讼所支出的合理费用，根据合同规定偿付。如果不及时偿付，应承担违约责任。
二、投保方的责任：
投保方如隐瞒被保险财产的真实情况，保险方有权解除合同或不负赔偿责任。
投保方对被保险的财产发现有危险情况，不采取措施消除，由此发生事故造成的损失由自己负责，保险方不负赔偿责任。

第五章 经济合同纠纷的调解和仲裁

第四十二条 经济合同发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。当事人没有在经济合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。”
仲裁作出裁决，由仲裁机构制作仲裁裁决书。对仲裁机构的仲裁裁决，当事人应当履行。当事人一方在规定的期限内不履行仲裁机构的仲裁裁决的，另一方可以申请人民法院强制执行。

第四十三条 经济合同争议申请仲裁的期限为二年，自当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。

第六章 经济合同的管理

第四十四条 县级以上各级人民政府工商行政管理部门和其他有关主管部门，依据法律、行政法规规定的职责，负责对经济合同的监督。

第四十五条 对利用经济合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，由县级以上各级人民政府工商行政管理部门和其他有关主管部门依据法律、行政法规规定的职责负责处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十六条 涉外经济合同和技术合同，分别适用《中华人民共和国涉外经济合同法》和《中华人民共和国技术合同法》的规定。

第四十七条 本法从1982年7月1日起实施。
本法一九九九年三月十五日被新的合同法替代。
1、合同法是调整平等主体之间的交易关系的法律，它主要规范合同的订立、合同的效力、合同的履行、变更、转让、终止、违反合同的责任及各类有名合同等问题。在我国，合同法并不是一个独立的法律部门，而只是我国民法的重要组成部分。
2、合同法在为经济交易关系提供准则，保护合同当事人的合法权益，维护正常的交易秩序方面具有重大意义，一部好的合同法能够促进一国经济的发展。
3.合同又称为契约，是市场经济社会最常见的商品交换法律形式。
4.我国的合同法指的是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

D. 买卖合同可以签指定购房人吗

《房屋买卖合同》中约定卖方同意由买方指定过户至第三人
一、双方在合同中约定具体明确的第三人
1、如果已经在合同约定了要过户给具体明确的第三人,并且第三人也签字同意了,那么就等于第三人知道这房子是要过户给谁,这时候如果卖方不配合过户到第三人名下,那么卖方就是违约,应当由卖方承担违约责任。厦门市(2013)集民初字第2430号等判决即表明该种态度。
2、如果已经在合同约定了要过户给具体明确的第三人,并且附第三人的身份信息,但第三人并未签字,而在事后同意由自己与卖方人签订合同,这种情况是将原来的合同权利义务概括转移到第三人,卖方不配合过户的,由卖方承担合同不能继续履行的违约责任。
二、双方在合同中约定可过户给买方指定的第三人,但无具体名称
该种情况在司法实践中存在争议。我们先来看一判例。
2013年1月13日,被告刘颖(代被告冯彦)与原告签订一份《房产买卖居间协议》,约定被告冯彦将前述房产出售给原告。合同约定原告有权指定第三人名字过户。
本院认为:原、被告签订的《房屋买卖居间协议书》合法有效,其中“原告有权指定第三人名字过户”系双方悉渗祥当事人真实意思表示且不违法,亦属有效条款年4月26日,在原告具备相应履行能力的情况下,被告方拒绝将讼争房配合过户给原告指定的人员据此,应认定被告已构成根本违约。——厦门市(2013)思民初字6011号
此后双方上诉,厦门市中级人民法院作出(2013)厦民终字第3322号,维持原判。
该判例中,买卖双方在签订合同时,约定原告有权指定第三人名字过户,但却并未标明具体确定的第三人名称睁搏。此后,才确定具体的指定过户的第三人。
法院认为,该约定是有效的约定,卖房人拒绝履行过户到买房人指定的人员,已经构成根本违约,应当承担违约责任。支持该判例理由的还有厦门市(2015)海民初字第1585号、(2016)闽0205民初2564号等判例。
但在另一判例中,却有不同的判决结果。
本院认为,变更后的合同内容是将原告购买的本应过户给原告的房屋变更为由原告转售他人,该约定的目的是为了减少一次交易契税,损害了国家利益,故合同的变更无效。——三明市(2015)沙民初字第1543号
该判例直接认定指定第三人过户的约定是无效的,根据的是《合同法》第五十二条第(二)项“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”认定合同无效的条款。
以上是法院的部分判例,在司法实践中并没有比较统一的观点。
(一)如果将该种情况认定为“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的情形,未免过于直接。
当事人是否存在恶意串通的情形?仅仅以“损害国家利益”就反过来认定当事人“恶意串通”,难免有些本末倒置。
1、如果当事人事后补交税款,弥补了“国家利益”的损害,那么该合同是认定有效还是无效?法律上的无效是确定的无效——即不能从无效状态转到有效状态,既然交税不能使合同从无效转到有效,若直接认定合同无效,就等于鼓励当事人不交税。
2、若认定合同有效,而由税务机关追究纳税责任,一来能保护国家利益,二来也不违背合同法鼓励交易的精神。
(二)对于这种情况,原则上卖方应当承担违约责任喊尘。
1、房屋买卖合同已经明确约定,买方可以将房屋指定过户给第三人,卖方在签订合同时,理应准确理解该约定的意义,承担在合同上签名所带来的义务。
2、卖方卖出房屋取得房款,已经达到房屋买卖的合同目的,对于所卖出的房屋归属于谁,并不影响卖方完整取得房款的合同目的。
3、在合同约定期限内,买方因自身不符合购房资格或者受限贷令影响等原因,而转由有资格或不受限的第三人作为买方,卖方如无正当理由,应予同意。
4、卖方若是有正当理由,比如买方有资格或不受限,名义上为自己买房,实际上是替与【卖方有不利关系】的第三人买房,这种情况下,卖方是可以拒绝出售房屋的,不应视为卖方违约。不利关系可以是与卖方关系不睦,也可能是想以房抵债等。
5、在卖方知道买方无资格或受限,买方在合同约定期限内没有找到可以借名购房的第三人,那么双方都可以解除合同互相不承担违约责任。因为这种约定是买方的权利而非义务,买方是可以指定而非一定要指定过户到第三人的。
三、买房指定过户到第三人,合同应该怎么约定才好?
因此,如果想在买房的时候指定过户到第三人,最好是将具体的第三人名称也约定在合同中,这样若是卖房人不配合过户到第三人名下,买房人可以直接据此合同要求卖方承担相应的违约责任。
一、该约定的性质
《合同法》第八十条第一款规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。” 在房屋买卖合同中,买房人对卖房人的债权是要求卖房人过户和交房(给自己),买房人可以将全部或者部分债权转让给第三人。【买房人通过约定的方式要求卖房人将房屋过户给第三人可以认定为债权转让。】
二、该约定的效力
该约定合法有效,因为该约定并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定,尤其是:(1)没有以合法形式掩盖非法目的。如不构成偷逃国家税款,因为房屋交易中应当支付的税款会全额支付。(2)“规避限购政策”不会导致合同无效。因为“法律”的制定主体是全国人大及其常委会,“行政法规”的制定主体是国务院,地方的限购政策不属于“法律、行政法规”,即便违反或者规避限购政策也不会导致合同无效。
三、该约定对交易的影响
该约定对交易最主要的影响是:1、防范了买房人因为没有购房资格或者在交易过程中失去购房资格而导致的交易无法继续,卖房人解除合同的风险。因为即便买房人没有或者失去购房资格,只要买房人能够找到一个有资格的买房人,合同就可以继续履行,卖房人即无权解除合同。2、为某些炒房的人提供了便利,节约了成本。因为炒房的人可以直接要求卖房人将房屋过户给其指定的人,减少了交易环节,节约了税费,可以赚取更多的房屋差价。
【同案不同判A面】
法律解释:
【借名买房】:是为规避法律或政策对购买房产需要一定资格的规定,或为转移财产、规避税费以及购房人自身原因不方便将本人登记为房屋产权人等情形下,无购房资格人或出资人出资购买房产,但将房产所有权人登记为被借名人的情形。
【指定过户至第三人】:一般常见于房屋买卖合同中,买房人明确约定将房产登记在第三人名下,该约定不限于借名买房的情形,常见普通房产买卖合同中均可适用。无论借名买房或是指定过户的约定,其所适用法律规范均以合同意思自治为原则。
裁判要点
本案原被告签订的《房产买卖合同》中关于“卖方同意买方有权指定(他人)作为产权登记人”的约定系双方真实的意思表示,且没有违反国家强制性法律规定,合法有效,当事双方均应当依照合同的约定履行义务。
案情概述
原告诉称:2015年10月26日,原被告在第三人居间下签订了《房地产买卖合同》约定原告购买被告位于深圳市××××13的房屋,转让成交价为人民币350万元,双方约定“卖方同意买方有权指定(他人)作为产权登记人”。合同签订后,原告依照约定向被告支付了定金,但被告并未按照约定的期间内办理首期款资金监管手续及后续的其他合同义务,已构成违约。遂请求法院判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》并判令被告向原告支付违约金人民币70万元;
被告辩称:原告根本没有购买资格,房产买卖合同备注条款虽然约定“卖方同意买方有权指定(他人)作为产权登记”,但被告认为该约定并不明确。原告房产买卖的目的是炒房。被告认为涉案房产买卖合同是无效的,原告主张的违约金系不合法利益,依法不应支持,否则即是助长炒房,这与司法解释精神相悖。2017年8月4日最高人民法院发布的《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》明确规定:“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,房产交易回归居住属性”。根据该意见精神以及合同法第七条“当事人订立、履行合同、应当遵守法律、行政法规、遵守社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益”之规定,涉案房产买卖合同依法不应受法律保护,原告主张的违约金系不合法利益,依法不应支持,否则即是助长炒房,原告的请求依法不应保护。
法院裁判
法院认为:原被告签订的《房产买卖合同》系双方真实的意思表示,且没有违反国家强制性法律规定,合法有效,当事双方均应当依照合同的约定履行义务。故判决确认涉案的《地产买卖合同》于2018年3月28日解除;被告向原告吴银德支付违约金人民币175000元。
裁判理由
原、被告合同签订后,原告依照合同约定支付了定金人民币10万元,被告未依照合同约定的期限出具公证授权办理赎楼手续,亦没有依照合同约定配合原告办理资金监管手续。被告抗辩称,原告系职业炒房人,原告要求被告配合将涉案房产过户给案外人吴某某,被告才不予配合。经审查,涉案合同约定卖方同意买方有权指定他人作为产权登记人,故被告的抗辩不能成立。被告未依照合同约定的期限出具公证授权办理赎楼手续,且拒不配合原告办理资金监管手续构成违约。原告有权请求解除合同。结合本案起诉状送达的时间,本院确认涉案合同于2018年3月28日解除。
适用法条
《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。
【同案不同判B面】
买方无购房资格,约定指定过户给第三人条款破坏国家宏观调控政策,应判决解除房产买卖合同。限购政策下,不具有购房资格的买家签订的《房屋买卖合同》合法有效,但因合同客观上难以履行,合同目的无法实现,该合同应予解除。买方无购房资格的房屋买卖合同纠纷,过户给指定第三人的约定条款,难获法院支持。
案情简介
程建红系址于厦门市思明区碧山路128号1807室房产的权利人。2010年8月23日,程建红将上述房产的抵押、出租、出售等权利以公证方式委托给任志华。
2017年3月13日,任志华以程建红名义与陈建华签订一份房产居间买卖协议书约定:程建红同意将上述房产出售给陈建华,成交价为598万元;双方保证备齐材料于2017年4月20日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》。
双方还签订补充协议约定:程建红同意办理产权过户登记或公证手续,由陈建华指定的第三方为过户产权人或公证受托人。
协议签订当日,陈建华以转账方式向任志华支付了购房定金50万元,于2017年4月20日通过杨春林向任志华支付购房款220万元。
陈建华陈述,其签订合同时已告知对方,因其不具备购房资格,所以要将房产过户到其朋友杨春林名下。陈建华购房目的是为了小孩上学的需要,将房屋过户到第三人名下,可以采取租赁方式解决小孩读书问题。
2017年4月24日,陈建华通过中介人员林志伟向程建红发出短息,内容为因程建红未按约定在2017年4月20日前到土房局办理交易登记手续,陈建华决定解除买卖协议,请程建红返还已收的全部款项并承担相应的法律责任。
厦门中院认为,陈建华在签订《房产居间买卖协议书》时其本人已属于住房政策的限购、限贷对象。陈建华在厦门地区无购房资格,其为规避限购、限贷政策,在明知无法办理过户的情况下,仍与程建红签订房产买卖协议,再变更买受人指定第三人杨春林为房屋过户人,该行为破坏了国家房产调控政策,扰乱了社会经济秩序。导致房产买卖协议无法继续履行的主要责任在陈建华,但程建红在签订合同时未尽到必要的注意义务,也存在一定的责任,双方应当各自承担相应的责任。据此,双方签订的房产买卖协议客观上难以履行,应予以解除为宜,程建红应将收取的款项退还给陈建华。
评析
一、2010年以来,从中央到地方纷纷出台“限购令”。限购令下的房产交易中,出现了多例买方无购房资格,合同约定过户给指定第三人引发纠纷的情形,其原因主要有以下几种可能:
1.买方在政策出台前签订的买卖合同,政策下达后无购房资格欲解除合同,卖方诉其承担违约责任。
2.买方为规避限购政策,约定过户给指定第三人条款“借名买房”,卖方对第三人征信有担忧不愿过户。
3.买方预估过户前社保、个税到期可符合购房要求,因估算错误或其他因素未取得,到期无法过户。
4.炒房客借购房之名,利用过户指定第三人条款,将房屋直接过户到下一手买家,以逃避税收,赚取转售差价。卖方发现后不满房屋被倒卖拒绝过户。
二、合同约定的过户期限已至,买方仍未取得购房资格,该房屋买卖合同效力如何?
按照《合同法》的相关规定,房屋买卖合同自当事人签字盖章后即成立生效,但《合同法》第52条又规定了“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形。很多人难免会认为,买方的行为显然违反了政府的限购令,该合同理应属无效合同。
事实上,该合同合法有效。【地方政府出台的房屋限购政策属于调控房地产市场的政策文件,不属于法律、行政法规,购房人无购房资格违反限购政策并不属导致合同无效的情形。】因此,在双方真实意思表示下订立的房屋买卖合同,即便买方无购房资格,依法成立、有效。
三、无购房资格的《房屋买卖合同》纠纷,裁判机关将如何处理,诉请继续履行合同能否获得法院支持?
根据《厦门市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷审理指南(一)》的指导意见:因限购政策导致合同无法继续履行的,系因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的无法实现,任意一方当事人请求据此解除合同的,应予支持,双方互不承担违约责任。合同解除后,出卖人应将收取的定金或购房款返还买受人。
据此,厦门中院的该类裁判案件进行统计,在(2018)闽02民终450号、(2018)闽02民终5953号、(2018)闽02民终3283号、(2018)闽02民终6072号案件的裁判文书中法院均以买方无购房资格,其为规避限购、限贷政策签订房屋买卖合同的行为破坏了国家房产调控政策,扰乱了社会经济秩序,合同客观上难以履行,合同目的无法实现,应予解除为宜,判决解除合同。
可见,买方的购房资格是合同继续履行的必备要件,无购房资格的房屋买卖合同因难以继续履行而被判决解除,故无购房资格的房屋买卖合同纠纷诉至法院的,任何一方继续履行的诉求都难以得到法院的支持。
四、法院为何认为合同应予解除?
因买方不具有购房资格,无法完成过户,将导致法律关系长期处于不稳定状态。无法过户期间,房屋可能被另案查封、强制执行导致卖方对买方违约;也可能导致卖方因长期无法过户不能另购新房屋,错过低价购房时机造成经济损失。且如买方一直无法取得购房资格,则该法律关系长期无法稳定,潜藏各种交易隐患。因此,对于买方无购房资格的房屋买卖合同纠纷,法院一般认为合同应予解除为宜。
五、《房屋买卖合同》解除后,双方能否诉请对方承担违约责任?
《合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
相信不少人会认为,买方对自己无购房资格的事实主观上是明知的,其仍签订房屋买卖合同的行为违背了诚信原则,对合同解除的后果理应承担相应的违约责任。
但在司法实践中,法院认为,因买卖双方在购房时均有义务审查购房人的资格,卖方对此未尽到合理审慎义务,导致合同无法履行的,双方均有责任。除有充分证据证明一方有明显过错的,否则多是判决各自承担相应责任,请求对方承担违约责任的一般不予支持。
为此,提醒有意进行房屋买卖交易的朋友,在签订房屋买卖合同时应注意以下情况:
1.卖房者在签订房屋买卖合同时应对合同条款仔细审阅,对于是否同意由买方指定过户至第三人的合同条款,应充分考虑可能面临的交易风险,再确定是否同意该项约定。
2.买方签订房屋买卖合同前应要求中介机构或买方出示房屋所有权证以及在房管部门出具的查册表,核实合同的相对方是否房屋的所有人,核实房屋的实际情况。对于卖方仅持有房屋买卖合同而卖房的情况要慎重考虑是否愿意承担潜在的交易风险。
3.买卖双方在签订房屋买卖合同时应对买方的购房资格尽到合理、审慎义务。卖方与无购房资格的买方签订房屋买卖合同的,因未尽到必要的注意义务,也将对合同解除的法律后果承担相应责任。
4.对于本身无购房资格想利用指定过户至第三人合同条款赚取差价、逃避税收,或规避限贷、限购政策的合同买方,这样的行为除可能导致交易无法完成而产生的违约责任外,还可能引发因“借名买房”导致的房屋权属争议,或因扰乱市场秩序和规避税收等政策而受到相应的处罚。
相

E. 关于合同法的题目

(1)合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系意思表示一致的协议。因此甲乙买卖沙发行为适用合同法调整。
（2）简单的说要约送达到对方后生效，对于不特定人的要约（例如商业广告、自动售货机等），一经作出即生效力，对特定人的要约，若以对话方式（相对人可以同步受领）作出的，自相对人了解时生效。若以非对话方式（相对人不能同步受领）作出的，自到达相对人时生效。要约生效后，相对人才取得承诺的资格。
（3）要约是否可以撤销要看要约的内容，例如明示要约不可撤销、受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作等这样的就不可以撤销。要约撤销要满足三个要求：1）发出撤销的通知；2）撤销的通知须于相对人发出承诺的通知之前到达相对人。3）要约属于可撤销的要约。本案中，乙于4月20日，乙公司向甲公司回复，称目前没有布艺沙发，是否用皮沙发代替。已经形成了新的要求，即销售皮沙发给甲方，但是甲方没有回应，案例中也没有明示要约回复日期，因此，乙公司可以撤销该要约。
（4）导致要约失效的原因主要包括：1）要约人依法撤销要约；2）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；3）受要约人对要约的内容作出实质性变更；4）拍卖中，竞买人的要约因出现更高的出价而失效；5）拒绝要约的通知到达要约人（仅适用于向特定人发出的要约）。本案中，乙公司在收到甲公司的要约后做出了实质性的变更，由皮质代替布艺，因此在甲收到乙回复时，甲向乙的要约就失效了。
（5）乙向甲回复，对于甲的要约内容进行了实质性变更，因此甲向乙的要约失效，属于乙向甲发出一个新的要约。

综上，甲乙之间合同未成立，因为甲向乙发出要约后，乙做出了实质性变更，甲的要约失效，乙向甲发出的新的要约，甲未理睬，因此甲没有承诺，所以甲乙间未形成合意，合同不成立。