合同法第212条

Ⅰ 未经出租人同意的转租合同是否有效

讨论未经出租人同意的转租合同是否有效的问题，不妨先来看一下经出租人同意的转租的租赁合同的效力，也是日常所说的合法转租。

未经出租人同意的转租合同是否有效

讨论未经出租人同意的转租合同是否有效的问题，不妨先来看一下经出租人同意的转租的租赁合同的效力，也是日常所说的合法转租。《合同法》第224条规定， 承租人 经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。对此情况，无论理论界还是司法实务部门都认可转租合同的效力（当然是转租期是在原租赁期内的部分）。

但是，认可此种情况下转租合同有效的理论依据却集中在合同法第51条所规定的无处分权获得追认或者取得处分权上，也就是说经出租人同意的转租的租赁合同有效是因为出租人同意转租。如果依照这种观点，未经出租人同意的转租合同就是无效的合同或者是效力待定的合同，能够这么理解吗？

对于承租人未经出租人同意将房屋擅自转租的合同效力，《合同法》以及高法院的《 房屋租赁合同 解释》都未做出明确的规定。有观点提出，《合同法》第224条第 2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人依据这一条规定，可以依法解除其与承租人的合同，这时承租人与次承租人的合同就自然无效了。笔者认为此种观点有待商榷：

其一，根据合同的相对性原则，出租人解除的只是其与承租人之间的合同，未涉及出租人与承租人之间的合同。出租人解除其与承租人之间的关系，会导致承租人与次承租人之间的租赁合同无法继续履行的结果，但不能认定承租人与次承租人之间的合同无效；

其二，出租人在承租人未经其同意的情况下转租房屋，出租人有权解除其与承租人之间的租赁关系，但目前尚无法律依据规定出租人可以撤销或解除承租人与次承租人的租赁合同关系，也就是说出租人对承租人转租的合同没有撤销和解除权，出租人是否同意，并非确认转租合同效力的依据；［3]

其三，根据《合同法》第212条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金 的合同。承租人租赁出租人房屋，获得承租房屋的使用和收益权，承租人将 房屋转租 给次承租人，只是让渡了房屋的使用和收益权，并未侵害出租人的合法权益。即使承租人仍将房屋转租，出租人与承租人的租赁关系并未受到实质影响，出租人通过租赁合同向承租人主张权利的途径并未受到实质侵害，笔者认为这才是认定合同有效无效的关键。

由此笔者认为，承租人通过租赁合同取得的对 租赁房屋 的一定期限内的占有、使用和收益权，在自己合法享有的权限内，将自己的权益让渡与第三人或者说处分给第三人，应属于有权处分，而非无权处分。［4］即使出租人有权以承租人未经其同意解除租赁合同，但不能因此否认转租合同的效力。

当然，如果是转租合同存在着《合同法》第52条之中规定的相关情形时，该转租合同自然无效。如租赁合同本身因承租房屋系尚未取得城乡规划许可非法建设而无效时，转租合同因标的房屋系非法建设而为无效合同，但此处的转租合同无效并非因转租所致，而是因为房屋本身非法所致。也就是说，转租合同不因未经出租人同意转租而无效，但应准从《合同法》关于合同无效的基本原则。

Ⅱ [律师函范本5则] 律师函范文

篇一

律师函范本

律师函

湖北××股份有限公司：

本律师受中国××资产管理公司委托和北京市盈科律师事务所的指派，依据中华人民共和国有关法律法规，就贵公司拖欠借款不还事宜，特向贵公司发出如下律师函：

贵公司曾向原中国××银行××支行借款本金2000万元，用贵公司的房屋、机器设备等作抵押。2006年9月，中国××银行××支行将该项债权转让给中国××资产管理公司。中国××资产管理公司武汉办事处委托荆州市××资产管理有限公司及北京市盈科事务所***律师对该项债权进行清收。截止到2008年2月20日，该项借款本息余额累计已达3012。64万元。

荆州市××资产管理有限公司理解委托后多次与贵公司进行接洽，商谈如何还款事宜，但贵公司一向没有拿出还款的诚意，致使该事项陷入僵局。现正式向贵公司发出律师函，请贵公司于2008年3月10日之前，采取措施筹措资金，履行还款义务。

若不按以上时光履行还款义务，本律师将代理中国××资产管理公�酒鹚咧练ㄔ海腹墒侄卫醋肪抗蠊镜姆芍霸穑扇嗣穹ㄔ阂婪ú扇〔榉狻⒖垩骸⒍辰峁蠊咀什那恐拼胧⒁婪ㄅ穆簟⒈渎艄蠊镜盅焊ㄈ说姆课荨⒒魃璞傅炔撇＝焓保泄�××资产管理公司将不再保留与贵公司友好协商的余地，贵公司不但要全额支付拖欠的借款本金，而且还要支付借款利息、罚息，本案的诉讼费、律师费以及一切与此相关的费用都一并由贵公司承担，贵公司的生产经营将要受到极大影响。请贵公司慎重思考诉讼带来的一切法律后果。

北京市盈科律师事务所

****律师

篇二

律函字第__号

深圳市__公司：

我是广东贤耀律师事务所黄华律师，受深圳市南山区__公司委托，就贵公司拖欠货款一事，致律师函如下：

经核实，自__年__月起至__年__月，贵公司以采购订单的形式向__公司陆续采购总价为__元货物，依照采购订单约定，贵公司应于收货当月__号付清货款。在__交付货物后，贵公司却未按照约定支付货款，经__公司多次催收，贵公司至今仍未支付欠款。这一事实，有采购订单、送货单碧郑局、对账单等证据能够确认。

请贵司收到律师函后三日内将欠款__元支付给__公司，如有疑问，可与本律师直接联系或回律师函/传真。如逾期未支付催款，本律师将透过法律途径开始处理，贵司将承担逾期利息及可能扩大的经济职责。

请慎重思考！

顺祝

商祺

广东贤耀律师事务所

律师：黄华

__年__月__日

篇三

湖北××股份有限公司:

本律师受中国××资产管理公司委托和北京市盈科律师事务所的指派，依据中华人民共和国有关法律法规，就贵公司拖欠借款不还事宜，特向贵公司发出如下律师函:

贵公司曾向原中国××银行××支行借款本金2000万元，用贵公司的房屋、机器设备等作抵押。2006年9月，中国××银行××支行将该项债权转让给中国××资产管理公司。中国××资产管理公司武汉办事处委托荆州市××资产管理有限公司及北京市盈科事务所***律师对该项债权进行清收。截止到2008年2月20日，该项借款本息余额累计已达3012。64万元。

荆州市××资产管理有限公司理解委托后多次与贵公司进行接洽，商谈如何还款事宜，但贵公司一向没有拿出还款的诚意，致使该事项陷入僵局。现正式向贵公司发出律师函，请贵公司于2008年3月10日之前，采取措施筹措资金，履行还款义务。

篇四

深圳市__公司:

我是广东君言律师事务所许律师，受深圳市__公司委托，就贵公司拖欠货款一事，致律师函如下:经核实，自__年__月起至__年__月，贵公司以采购订单的形式向__公司陆续采购总价为__元货物，依照采购订单约定，贵公司应于收货当月__号付清货款。在__交付货物后，贵公司却未按照约定支付货款，经__多次公司催要，贵公司至今仍未支付货款。这一事实，有采购订单、送货单、对账单等证据能够确认。请贵司收到律师函后三日内将所欠货款__元支付给__公司，如有疑问，可与本律师直接联系或回律师函/传真。如丛裤逾期未付，本律师将透过法律途径开始处理，悔让贵司将承担逾期利息及可能扩大的经济职责。

专此函告!

广东君言律师事务所律师:__年__月__日

篇五

律师函范本

×××律师事务所

律师函

（2012）××（沪）律函字001号

致：×××公司

地址：×××省×××市×××区×××路×××弄×××号×××室

自：×××律师事务所

时光：2012年1月6日

篇六

______先生:

我们依法理解______先生的全权委托，现就你拖欠______先生款项的相关事实和法律问题，正式函告于你:

我们收到并审查了______先生提交的下列材料:

1、______先生书写的欠______先生人民币______万元的欠条一张;

2、欠条构成的原因的证明;

依据______先生的陈述及我们对上述材料的审查，我们初步认定如下事实:

1、______某于2006年12月28日亲笔书写的欠______某人民币______万元整的欠条一张。

2、截止目前为止，______某并没有按照“欠条”的承诺向______某偿还拖欠的人民币______万元整。

根据前述认定的事实，我们提出如下法律意见:

1、______先生与您之间的债权债务法律关系明确，您应按照承诺的期限向______先生履行所欠债务。

2、______先生逾期偿还欠款的行为已经违反相关法律法规的规定，依法应当承担违约职责。

______先生逾期未向______先生履行债务的行为，已经违反�夜�民法通则>第一百零六条和合同法>第一百零七条的规定，______先生依法应当承担继续履行支付欠款人民币______万元整的义务。

我们提出如下要求:

1、期望您在收到本律师函之后，立即与我们取得联系。并将所欠人民币______万元直接(或透过我们)支付给______先生;

2、如______先生仍拒绝履行付款义务，我们将依据法律追究您的法律职责;

鉴于______先生与______先生的关系以及______先生不再主张违约职责也同意我们以调解结案，我们认为______先生还是本着以和为贵的精神来解决此事。为避免诉累，减少成本，继续持续良好的关系，我们期望______先生也本着这样的精神在收到本律师函后，能将所欠款项立即支付。

有任何问题，不吝联系。

谨此

顺颂商祺!

__________________律师事务所______律师

篇七

xxx公司:

某某律师事务所依法理解km有限公司(以下简称km公司)的委托，指派本所律师xx就贵所违反双方于200x年x月x日签订的合同书>的相关事宜，致函如下:

一、km公司根据合同书>第六条第2款的约定，全额预付了合同保证金3万元，履行了自我的合同义务。根据合同书>第六条第2款以及第四条第2款的约定，贵公司理应在收到上述保证金后开始购买、安装合同项下所要求的锅炉，并调试好后租于km公司使用，而贵公司并未履行自我的义务。另根据合同书>第二条的约定，贵公司应将位于a工业园区的310m2的钢架结构厂房和432m2的框架结构用房租给km公司使用。但实际上前述310m2的钢架结构厂房并不存在，只是一片空场地;前述432m2的框架结构用房至今未交付km公司使用，而是出租给第三人。中华人民共和国合同法>第212条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。贵所前述不交付租赁物的行为已构成根本违约，应承担违约职责。

二、km公司为履行合同书>已支付了图纸设计、设备预订等费用，这些损失理应由贵公司承担。

鉴于贵公司的前述违约行为，根据中华人民共和国合同法>第107条的规定和合同书>第七条第3款的约定，贵所应赔偿12万元违约金，同时返还3万元保证金。本律师特此督促贵所收到本致函后用心与km公司协商解决。否则，本律师将透过诉讼途径主张委托人的合法权益。

特此致函。

某某律师事务所

律师:某某

20xx年x月x日

篇八

_________有限公司:

北京市_________师事务所理解北京_________有限公司的委托，指派______律师就贵公司拖欠合同款项事宜，出具本律师函。

根据我委托人带给的相关资料，查明如下事实:___年___月___日贵方与委托人购销合同，约定向委托人购买______，总价款____________元，约定合同签订之日起三日内，贵公司在收到等额发票及付款通知书后向委托人支付合同总额的50%作为预付款，货到验收合格之日起三日内付清全部货款总额；
合同还约定由委托人完成______系统的安装和调试，并签订了承揽合同，合同约定总价款为____________元，由贵公司分四次付清，在调试验收合格十日内须支付完95%的工程款。后委托人按时交付太阳能设备，并完成安装和调试，经贵公司相关负责人验收合格，贵公司本应按时支付全部约定款项，但至今仍拖欠_________元不予支付，且多次催要未果。

上述事实证明:我委托人与贵公司之间存在合法有效的购销合同和承揽合同，双方应当依据合同约定及时履行义务；
而贵公司拖欠合同款的行为已构成违约，应承担相应的违约职责。中华人民共和国合同法>第107规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不贴合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约职责。”据此，贵单位应承担以下法律职责:

1、立即支付合同款项_________元(大写:_________)；

2、按照合同约定每延期一天按合同总额千分之三支付逾期付款违约金，共计_________元(大写:_________)

据我委托人陈述，仍然愿意与贵单位友好解决此事，敬请贵单位接收此函告后，及时支付欠款，避免双方诉讼之累。

本律师函以传真(快递)形式送达。

特此致函!

北京市_________律师事务所

______律师

二零零九年___月___日

Ⅲ 车位使用权如何二次转让

车库车位使用权转让协议”实为租赁协议，不具有物权法规定的“物的归属”（因物的归属和利用而产生的民事关系），属于“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”。

根据合同法第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，可见“车库车位使用权协议”的性质是因“使用、收益”而付费的租赁合同。

但是，根据合同法第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，可知，使用期限超过20年的部分，必须按照无效处理——把对应的钱款先退回来。

所谓“车库车位使用权协议”不符合符合《物权法》的规定，物权归属处在未登记状态，无论是开发上还是“租”车位的业主，都没有物权的法律效力；

根据《合同法》，所谓“车库车位使用-付费”的行为属于“租赁”范畴，即使是开发商有产权证，租期超过20年也是违背合同法的，超过期限的约定无效；

“出租方”不能证明自己拥有车位车库的登记物权，用这个获利没有法律依据；业主明知对方没有资格登记过户，还要依然掏钱的话就不是“善意第三人”，以后被真正产权人收回车库车位物权的时候，掏钱“卖使用权的”损失就很难补救（不受法律保护）。

(3)合同法第212条扩展阅读：

注意事项：

1、产权车位。车位年限与车位所在的土地使用权年限一样长。因此，在购买时可查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。再者，根据《物权法》规定住宅使用土地使用期限届满后自动续期，一般而言，不需要为产权车位使用年限的问题担忧。

2、使用权车位。只有使用权、没有产权的车位买卖，其实质是一种租赁的行为。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”建议业主在签合同时要问清“年限”，否则日后起争议就比较麻烦。

3、车位出售价格要根据小区的位置，楼房的价格，参考行业平均状况等因素定价，评估出可以销售出去的价位。

4、车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同，比如说子母车库(可以停一大一小两个车位)就相对比两个正常车位要低一些。

Ⅳ 没有房产证的房屋可以出租吗

可以的，但是要避免产生纠纷。

在房屋刚竣工验收但尚未办理产权证的情形下，房屋所有权人要隔相当时间才能成为所有权证持有人。在此期间，如果不允许租赁，则不利于提高社会资源的利用效率，违背鼓励交易的市场经济原则。显然，所有权人具有房屋所有权但未取得房屋所有权证。只要可以确定房屋的所有权，自然就可以出租了。

从不动产登记发证的法律制度的发展来看，登记发证是为了将物权进行公示，无证的物权只不过不能对抗有证的第三人，未办理产权证并不影响所有人对物的所有权。而且，行政机关的登记发证行为只是一种行政管理行为，与物的所有权没有联系。

(4)合同法第212条扩展阅读

《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”因此，只有房屋所有权人才是租赁房屋合法主体。

而《合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、承租人支付租金的合同”。该条文并未对出租人加以限定，应该说凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用。

《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”也就是说，即使你所租的房子房东并不是所有权人，你租房的情况也是可以被认可的。

Ⅳ 合同没到期，房东想收回房子！

相信很复多人或多或少都会制有租房的经历，也可能在租房过程中遇到一些纠纷。如果在房屋合同没到期的情况下，房东要违约，收回房子。那么，这种情况下，我们该怎么办?我国法律规定，当事人一方违约的，需要承担违约责任。违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。在拒绝履行、迟延履行、不完全履行的情况下，守约方可以提出一个新的履行期限，称为宽限期或者延展期，要求违约方在该期限内履行合同义务。采取补救措施作为一种独立的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

Ⅵ 承租人的义务和责任

1.合理使用租赁物的义务
承租人应按照约定的方法使用租赁物;无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定;不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定;仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2.妥善保管租赁物的义务
承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
3. 按期支付租金的义务
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4.不得擅自改善和增设他物的义务
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。
5.通知义务
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：(1)租赁物有修理、防止危害的必要;(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。
6.期满返还租赁物的义务
租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。